Nadobudnutie nehnuteľnosti cudzincom na Slovensku: Prehľad a podmienky

Vlastníctvo nehnuteľností je komplexná téma, ktorá sa dotýka mnohých aspektov práva. Na Slovensku je táto oblasť komplikovaná historickými udalosťami, rôznymi politickými režimami a zmenami v evidencii nehnuteľností. Pre cudzincov, ktorí chcú nadobudnúť nehnuteľnosť na Slovensku, existujú špecifické podmienky a obmedzenia, ktoré je potrebné poznať.

Problémy s vlastníctvom pozemkov na Slovensku

Častým právnym problémom, s ktorým sa klienti stretávajú, je vlastníctvo pozemkov. Dôvody týchto problémov siahajú do minulosti, kde zohrávala rolu veľká rozdrobenosť pozemkov, rôzne politické režimy s odlišným chápaním vlastníctva a zmeny pri prechode z pozemkových kníh na kataster nehnuteľností.

Problematike neprospieva ani skutočnosť, že pod rovnakým parcelným číslom v rovnakom katastrálnom území môže byť evidovaný pozemok registra „C“, aj registra „E“, pričom môže ísť o úplne iné, spolu nesúvisiace pozemky. Užívanie pozemku, či už na poľnohospodárske účely, na bývanie alebo na iný účel, samo o sebe nezakladá vlastníctvo tohto pozemku, a to ani v prípade, ak tento pozemok užívate aj po viacero generácií. Ak nie ste v katastri zapísaný ako vlastník pozemku, prípadne ako spoluvlastník pozemku, užívate cudzí majetok. Vlastníkom môže byť cudzia osoba, ale môže to byť napr.

Nadobúdanie nehnuteľností cudzincom po vstupe SR do EÚ

Od 1. mája 2004, kedy sa Slovenská republika stala členským štátom Európskej únie, nadobúdanie vlastníckych práv k nehnuteľnostiam cudzincom upravuje § 19a Devízového zákona č. 202/1995 Z. z. v znení neskorších predpisov. Všeobecne platí, že vlastník nehnuteľností je oprávnený s ňou nakladať podľa svojich predstáv a potrieb, avšak v medziach zákona.

Nadobúdanie vlastníckych práv k nehnuteľnostiam upravujú ustanovenia Občianskeho zákonníka, podľa ktorých nadobudnutie veci možno nadobudnúť kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou, dedením alebo rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností ustanovených zákonom. Pri nadobudnutí vlastníctva k nehnuteľností na základe kúpnej alebo darovacej zmluvy, ide o prevod nehnuteľnosti. Pri nadobudnutí vlastníckeho práva dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností, ktoré určuje osobitný zákon, ide o prechod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam.

Prečítajte si tiež: NSN Pozemky: Ako ich Získať?

Definícia nehnuteľnosti

Podľa ustanovení Občianskeho zákonníka nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Pozemkom sa rozumie časť zemského povrchu oddelená od susedných častí hranicou územnej správnej jednotky, hranicou katastrálneho územia, hranicou intravilánu, hranicou vymedzenou právnym vzťahom, hranicou držby, hranicou druhu pozemkov alebo rozhraním spôsobu využívania pozemkov. Podľa účelu využívania sa v katastri nehnuteľností pozemky členia na poľnohospodársku pôdu, lesné pozemky, nepoľnohospodárske pozemky a nelesné pozemky. Podľa zákona č. 50/1976 Zb.

Obmedzenia pre cudzincov do roku 2004

Do 1. mája 2004 platili pre cudzincov určité obmedzenia pri nadobúdaní nehnuteľností:

1. Kto sa považoval za cudzozemca:
   • fyzická osoba, ktorá nemala trvalý pobyt na území SR,
   • právnická osoba so sídlom mimo územia SR.
2. Výnimky z obmedzení:
   • ak išlo o nehnuteľnosť, ktorú nadobúdali do bezpodielového spoluvlastníctva manželia, z ktorých iba jeden bol cudzozemec, alebo ak mal cudzozemec nadobudnúť nehnuteľnosť od manžela, súrodencov, rodičov alebo prarodičov.
   • výmenou tuzemskej nehnuteľnosti, ktorú cudzozemec vlastnil za inú tuzemskú nehnuteľnosť
   • ak cudzozemec mal predkupné právo z dôvodu podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti.
3. Obmedzenia, ktoré platili aj po vstupe do EÚ:
   • vlastnícke právo nemohol cudzozemec nadobudnúť k pôde, ktorá tvorí poľnohospodársky pôdny fond, ktorý sa nachádza za hranicou zastavaného územia obce (extravilán).
   • vlastnícke právo k pôde nemohol cudzozemec nadobudnúť k pôde, ktorá tvorí lesný pôdny fond, ktorý sa nachádza za hranicou zastavaného územia obce (extravilán).
   • Cudzinec nemohol nadobudnúť vlastnícke právo ani k nehnuteľnostiam, ktorých nadobúdanie je obmedzené napr. zákonom č. 44/1988 Zb. o ochrane a využití nerastného bohatstva (banský zákon), zákonom č. 184/2002 Z. z. o vodách a o zmene a doplnení niektorých zákonov (vodný zákon) zákonom č. 277/1994 Z. z. o zdravotnej starostlivosti, zákonom č. 287/1994 o ochrane prírody a krajiny, zákonom č. 135/1961 Zb. o pozemných komunikáciách, zákonom č. 27/1987 Zb.

Daňové povinnosti cudzincom

Ak cudzozemec nadobudne nehnuteľnosť po vstupe SR do EÚ prevodom alebo prechodom vlastníckych práv k nehnuteľnosti, je povinný správcovi dane oznámiť vznik daňovej povinnosti do 30 dní od dátumu vkladu nehnuteľností do katastra nehnuteľností. Pri prevode alebo prechode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, ktoré nastanú vkladom do katastra v priebehu roka, je cudzozemec už ako vlastník nehnuteľnosti povinný do 31. januára nasledujúceho roka správcovi dane predložiť daňové priznanie k dani z nehnuteľností, pretože k 1. januáru je už vlastníkom nehnuteľnosti.

V prípade, že daňové priznanie podá po lehote určenej zákonom č. 317/1992 Zb. o dani z nehnuteľností alebo po lehote určenej správcom dane vo výzve správcu dane, správca dane podľa § 35 ods. 4 zákona č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov uloží cudzozemcovi pokutu vo výške 0,2 % z dane uvedenej v daňovom priznaní za každý deň omeškania, najviac však do výšky 10 % z dane uvedenej v daňovom priznaní. Celková výška pokuty podľa procesného zákona môže byť najviac 1 mil.

Aj na účely zákona č. 554/2003 Z. z. sa za nehnuteľností považujú aj byty a nebytové priestory. Podľa § 2 zákona č. 554/2003 Z. z. daňovníkom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je:

Prečítajte si tiež: Ako nadobudnúť vlastníctvo vydržaním?

• prevodca pri odplatnom prevode vlastníctva k nehnuteľnosti,
• nadobúdateľ pri bezodplatnom nadobudnutí vlastníctva k nehnuteľnosti,
• nadobúdateľ pri odplatnom nadobudnutí vlastníctva k nehnuteľnosti pri výkone rozhodnutia podľa ustanovení Občianskeho súdneho poriadku, zákona č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov a o zmenách v sústave územných finančných orgánov a zákona č. 233/1995 Z. z.

Aj cudzozemec, ktorý na území SR nadobudne nehnuteľnosť po 1. máji 2004 sa riadi ustanoveniami tohto zákona. Daňová povinnosť vzniká dňom zápisu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Daňovník je povinný podať daňové priznanie do 90 dní odo dňa vzniku daňovej povinnosti a daň si sám vypočítať. Pri prevode nehnuteľností cudzozemcovi, je daňovníkom prevodca pozemku, stavby, bytu a nebytového priestoru, ak nehnuteľnosť nenadobudol spôsobom uvedeným v druhej, tretej a štvrtej odrážke uvedenej v odseku 1 textu zdaňovania nehnuteľností podľa zákona č. 554/2003 Z.

Zdaňovanie príjmu z nadobudnutia vlastníckych práv k nehnuteľnosti cudzozemcom v tuzemsku

Podľa ustanovení zákona o dani z príjmov je daňovníkom fyzická alebo právnická osoba. Predmetom tejto dane je príjem (výnos) z činnosti daňovníka a z nakladania s majetkom daňovníka. Niektoré príjmy z predaja nehnuteľnosti, sú od dane z príjmu oslobodené. Od dane z príjmov je oslobodený príjem z predaja bytu alebo obytného domu najviac s dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak ho predávajúci vlastnil a súčasne mal v ňom aj trvalý pobyt najmenej počas dvoch rokov bezprostredne pred jeho predajom.

Pobyt cudzincov na Slovensku

Zákon č. 48/2002 Z. z. o pobyte cudzincov a o zmene a doplnení niektorých zákonov a zákon č. 5/2004 Z. z. o službách zamestnanosti upravujú podmienky vstupu, pobytu a povolenia na účel zamestnania pre cudzincov na území Slovenskej republiky. Cudzincom je každý, kto nie je štátnym občanom Slovenskej republiky.

Druhy pobytov

Zákon o pobyte cudzincov rozlišuje niekoľko druhov pobytov:

• Prechodný pobyt: Oprávňuje cudzinca zdržiavať sa na území SR a na cesty do zahraničia a naspäť na územie SR v čase, na aký bolo policajným útvarom udelené povolenie na prechodný pobyt.
• Trvalý pobyt: Policajný útvar môže udeliť na základe žiadosti cudzinca povolenie na trvalý pobyt prvýkrát na tri roky, po uplynutí troch rokov môže policajný útvar na základe ďalšej žiadosti udeliť povolenie na trvalý pobyt na neobmedzený čas.
• Tolerovaný pobyt: Policajný útvar udelí povolenie na tolerovaný pobyt cudzincovi, ak je prekážka jeho administratívneho vyhostenia podľa § 58 tohto zákona, ktorému bolo poskytnuté dočasné útočisko, alebo ak jeho vycestovanie nie je možné a nie je dôvod na jeho zaistenie.

Dlhodobý pobyt

Zákon č. 404/2011 Z. z. o pobyte cudzincov rozoznáva tri druhy trvalého pobytu cudzincov - príslušníkov tretích krajín:

Prečítajte si tiež: Právna úprava exemplára a vzoru

1. Trvalý pobyt udelený na päť rokov.
2. Trvalý pobyt na neobmedzený čas.
3. Dlhodobý pobyt, o ktorý môže požiadať cudzinec - štátny príslušník tretej krajiny napríklad v prípade, ak mal na území Slovenskej republiky posledných 5 rokov udelený prechodný pobyt.

Podmienkou získania trvalého pobytu občanom tretej krajiny je minimálne 5 rokov prechodného pobytu na území SR. Podmienkou je tiež, že tento dlhodobý pobyt bude nadväzovať bezprostredne na obdobie piatich rokov prechodného pobytu. Nie je teda možné mať udelený napr. prechodný pobyt dokopy 5 rokov a následne po niekoľkých mesiacov, prípadne rokoch, podať žiadosť o dlhodobý pobyt.

Upozorňujeme, že v prípade udelenia dlhodobého pobytu v inom členskom štáte, cudzincovi dlhodobý pobyt na Slovensku zanikne. Žiadosť o udelenie dlhodobého pobytu sa podáva osobne na príslušnom oddelení cudzineckej polície.

Povinnosti cudzincov s povolením na pobyt

Cudzinec s povolením na pobyt je povinný hlásiť policajnému útvaru zmenu miesta prechodného pobytu alebo trvalého pobytu v lehote do troch pracovných dní odo dňa, keď zmena nastala.

Informácie o službách zamestnanosti pre cudzincov

Zákon o službách zamestnanosti upravuje právne vzťahy pri poskytovaní služieb zamestnanosti. Účastníkom právneho vzťahu na účely tohto zákona je aj štátny príslušník krajiny, ktorá nie je členským štátom Európskej únie (ďalej len „cudzinec“). Úrady práce, sociálnych vecí a rodiny sú povinné poskytovať informácie cudzincovi o možnostiach zamestnania vo svojom územnom obvode a udeľovať cudzincovi povolenie na zamestnanie.

Povolenie na zamestnanie môže príslušný úrad udeliť cudzincovi, ak voľné miesto nie je možné obsadiť uchádzačom o zamestnanie vedeným v evidencii uchádzačov o zamestnanie. Povolenie na zamestnanie sa vyžaduje aj vtedy, ak cudzinec bude zamestnaný v prihraničnej oblasti Slovenskej republiky a najmenej raz za týždeň sa bude vracať do štátu susediaceho so Slovenskou republikou, kde má svoj trvalý pobyt.

Povolenie na zamestnanie udelí príslušný úrad najviac na obdobie jedného roka, pri sezónnom zamestnávaní najviac na obdobie šesť mesiacov v kalendárnom roku tak, aby medzi jednotlivými zamestnaniami na území Slovenskej republiky uplynulo obdobie najmenej šesť mesiacov.

Pracovnoprávne vzťahy s cudzincami

Uplatnenie inštitútu pracovnoprávnych vzťahov medzi cudzincami a osobami bez štátnej príslušnosti pracujúcimi na území Slovenskej republiky a zamestnávateľmi so sídlom na území Slovenskej republiky sa spravujú Zákonníkom práce, ak právne predpisy o medzinárodnom práve súkromnom neustanovujú inak.

V zmysle Smernice č. 96/71/ES o vysielaní zamestnancov v rámci poskytovania služieb pracovnoprávne vzťahy zamestnancov, ktorí budú vyslaní zamestnávateľom na výkon prác k inému zamestnávateľovi na územie členského štátu Európskej únie, s účinnosťou od 1. 5. dĺžku pracovného času a odpočinok, dĺžku dovolenky, minimálnu mzdu, minimálne mzdové nároky a mzdové zvýhodnenie za prácu nadčas, bezpečnosť a ochranu zdravia pri práci, pracovné podmienky žien, mladistvých a zamestnancov starajúcich sa o dieťa mladšie ako tri roky, rovnaké zaobchádzanie s mužmi a so ženami a zákaz diskriminácie.

Zamestnávatelia budú na území Slovenskej republiky, kde sa práca vykonáva, zabezpečovať vyslaným zamestnancom z územia členského štátu EÚ povinnú ochranu v rámci pracovných podmienok ustanovených v zákonoch a kolektívnych zmluvách platných na území Slovenskej republiky. Uvedené ustanovenie nebráni uplatňovaniu zásad a podmienok zamestnávania výhodnejších pre zamestnancov.

Zamedzenie dvojitého zdanenia

Jedným zo zámerov uzatvárania medzinárodných zmlúv o zamedzení dvojitého zdanenia (ďalej len „zmluva“) je obmedziť právo vybrať daň a rozdeliť toto právo medzi jednotlivé zmluvné štáty. Rovnako zmluva rieši prípady, kedy právo vybrať daň z určitého príjmu, ktorý má zdroj v jednom štáte a plynie rezidentovi druhého štátu, majú podľa vnútroštátnych predpisov obidva zmluvné štáty. Zmluva v týchto prípadoch stanoví, ktorý zmluvný štát má právo na zdanenie tohto príjmu (štát zdroja alebo štát rezidencie) alebo ak môže byť zdanený v obidvoch štátoch, stanoví spôsob vylúčenia dvojitého zdanenia.

Medzinárodná zmluva, ktorá bola schválená, ratifikovaná a vyhlásená spôsobom ustanoveným zákonom, má prednosť pred zákonom o dani z príjmov (zákonná prioritná doložka). Zmluva však nesmie sprísniť vnútroštátny predpis, môže tento iba modifikovať a zásadne nestanovuje daňovníkom žiadne povinnosti, ktoré nie sú vo vnútroštátnych predpisoch zmluvných štátov obsiahnuté.

Daňová rezidencia

Pre určenie rozsahu daňových povinností určitej osoby na území určitého štátu je rozhodujúce stanovenie miesta jej daňovej rezidencie. Daňoví rezidenti Slovenskej republiky (daňovníci s neobmedzenou daňovou povinnosťou) sú zdaňovaní z celosvetových príjmov, kým daňoví nerezidenti (daňovníci s obmedzenou daňovou povinnosťou) sú zdaňovaní len z príjmov zo zdrojov na území Slovenskej republiky.

Daňovým rezidentom Slovenskej republiky (daňovníkom s neobmedzenou daňovou povinnosťou) je daňovník - fyzická osoba, ktorý má na území Slovenskej republiky trvalý pobyt alebo sa tu obvykle zdržiava. Postup pri riešení konfliktu dvojitej rezidencie so štátmi, s ktorými je Slovenská republika viazaná zmluvou, je nasledovný. Pokiaľ je daňovník považovaný v súlade s vnútroštátnymi daňovými predpismi obidvoch štátov za daňového rezidenta v obidvoch štátoch, je potrebné riešiť konflikt dvojitej rezidencie podľa zmluvy.

Pri riešení konfliktu dvojitej rezidencie daňovníka - fyzickej osoby, sa postupne analyzujú rozhraničovacie kritériá v poradí, ako sú uvedené v článku 4 ods. Za stály byt je možné považovať akékoľvek obydlie (dom alebo apartmán vlastnený daňovníkom alebo ním prenajatý, prípadne prenajatá zariadená izba). Avšak toto musí spĺňať podmienky trvalosti.

Ak nemôže byť určené, v ktorom štáte má daňovník stredisko životných záujmov, alebo ak nemá stály byt v žiadnom štáte, predpokladá sa, že je rezidentom v tom štáte, v ktorom sa obvykle zdržiava. Ak fyzická osoba má stály byt v obidvoch štátoch, alebo nemá stály byt ani v jednom štáte, zdržiava sa na hoteloch, potom sa určí za štát rezidencie ten štát, kde sa osoba zdržuje častejšie. Posledným kritériom je vzájomná dohoda príslušných orgánov zmluvných štátov.

K zmene daňovej rezidencie daňovníka môže dôjsť v prípade, ak stredisko životných záujmov daňovníka je prenesené do druhého zmluvného štátu. Uvedenú skutočnosť daňovník preukazuje.

Aktualizácia prechodného pobytu

S účinnosťou od 15.7.2024 platí, že ak štátny príslušník tretej krajiny k žiadosti o obnovenie prechodného pobytu nepriloží zákonom požadované prílohy, je povinný tak urobiť najneskôr do 30 dní od podania žiadosti, inak policajný útvar konanie zastaví. V odôvodnených prípadoch môže policajný útvar túto lehotu na žiadosť štátneho príslušníka tretej krajiny predĺžiť o 15 dní.

Policajný útvar môže obnoviť prechodný pobyt najviac na obdobie 3 rokov ak predpokladaný pobyt štátneho príslušníka tretej krajiny bude trvať najmenej toto obdobie.

Štátny príslušník tretej krajiny, ktorý má udelený prechodný pobyt na účel podnikania, ku dňu podania žiadosti o obnovenie prechodného pobytu na účel podnikania nesmie mať evidované nedoplatky voči daňovému úradu, colnému úradu, evidované nedoplatky na poistnom na sociálne poistenie a zdravotná poisťovňa neeviduje voči nemu pohľadávky po splatnosti podľa osobitných predpisov z tohto podnikania a zo všetkých obchodných spoločností a družstiev, v ktorých mene koná.

S účinnosťou od 15.7.2024 by malo postačovať, ak štátny príslušník tretej krajiny preukáže zdaniteľný príjem z podnikania alebo zisk po zdanení obchodnej spoločnosti alebo družstva výpisom z účtu.

S účinnosťou od 15.7.2024 platí, že štátny príslušník tretej krajiny, ktorý má udelený prechodný pobyt na účel podnikania ku dňu podania žiadosti o obnovenie prechodného pobytu na účel podnikania nesmie mať evidované nedoplatky voči daňovému úradu, colnému úradu, evidované nedoplatky na poistnom na sociálne poistenie a zdravotná poisťovňa neeviduje voči nemu pohľadávky po splatnosti podľa osobitných predpisov z tohto podnikania a zo všetkých obchodných spoločností a družstiev, v ktorých mene koná, to neplatí, ak štátny príslušník tretej krajiny evidované nedoplatky a pohľadávky uhradí do 20 dní od podania žiadosti o obnovenie prechodného pobytu na účel podnikania. Policajný útvar poučí žiadateľa o povinnosti nedoplatky uhradiť.

Prechodný pobyt na účel zamestnania udelí policajný útvar, ak nie sú dôvody na zamietnutie žiadosti podľa § 33 ods. 6, aj štátnemu príslušníkovi tretej krajiny na základe povolenia na zamestnanie alebo štátnemu príslušníkovi tretej krajiny, u ktorého sa nevyžaduje povolenie na zamestnanie (§22 zákona č.

Novela zákona o pobyte cudzincov doplnila aj dôležitú zmenu v neprospech cudzincov.

Praktické rady a odporúčania

Ak je vlastníkom pozemku cudzia osoba, môžete túto osobu osloviť a pokúsiť sa dohodnúť na usporiadaní vlastníckych práv. Ak sa na usporiadaní vlastníckych práv nedohodnete, môžete sa teoreticky domáhať určenia vlastníckeho práva k danému pozemku prostredníctvom súdu. Vstup do takéhoto súdneho konania sa však neodporúča, ak nemáte doklad o tom, že ste Vy alebo Vaši predkovia daný pozemok kúpili, dostali darom alebo nadobudli nejakým iným spôsobom.

Ak užívate pozemok bez akejkoľvek zmluvy so skutočným vlastníkom, a viete, že pozemok nepatrí mne, nemôžete tento pozemok nadobudnúť do vlastníctva napr. vydržaním. Ak by ste sa chceli stať vlastníkom, musíte začať komunikovať s vlastníkom, ktorý je zapísaný na príslušnom liste vlastníctva a skúsiť sa s ním dohodnúť buď na nejakej forme užívania danej nehnuteľnosti.

tags: #nadobudnutie #nehnuteľnosti #cudzincom #na #Slovensku #po