Nadobudnutie nehnuteľnosti prostredníctvom zmluvy o budúcej zmluve: Podmienky a aspekty

Pri kúpe nehnuteľnosti sa stretávame s rôznymi typmi zmlúv, ktoré upravujú vzťah medzi kupujúcim a predávajúcim. Medzi najčastejšie patria rezervačná zmluva a zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Hoci sa na prvý pohľad môžu zdať podobné, majú odlišné právne dôsledky a význam pre obe strany. Tento článok sa zameriava na zmluvu o budúcej zmluve, jej podmienky, náležitosti a právne aspekty, ktoré by mal poznať každý, kto uvažuje o kúpe alebo predaji nehnuteľnosti.

Rezervačná zmluva vs. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Pri hľadaní nového bytu alebo domu sa môžete stretnúť s dvoma typmi zmlúv: rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej kúpnej zmluve. Hoci sa názov môže líšiť, dôležité je, aby ste si uvedomili, že oba dokumenty sú právne záväzné.

• Rezervačná zmluva (RZ): Ide často o trojstrannú dohodu medzi kupujúcim, predávajúcim a realitnou kanceláriou.
• Zmluva o budúcej kúpnej zmluve (ZoBZ): Je právne silnejší dokument, ktorý upravuje Občiansky zákonník. Ide o záväzok medzi kupujúcim a predávajúcim, že v budúcnosti dôjde ku kúpe nehnuteľnosti.

Pre kupujúceho je kľúčové, že z oboch typov zmlúv vyplývajú významné finančné záväzky.

Riziká a nástrahy pri podpisovaní zmlúv

Podpisovanie zmlúv o budúcej zmluve so sebou nesie určité riziká, na ktoré by si mal dať kupujúci pozor.

Nevyvážené zmluvy a "zrkadlové pokuty"

Jedným z problémov je nevyváženosť zmluvy, ktorá sa zameriava iba na sankcie pre kupujúceho v prípade odstúpenia. Ak predávajúci nájde iného záujemcu s vyššou ponukou, kupujúci môže stratiť čas a zaplatené poplatky za odhad hypotéky. Riešením je trvať na "zrkadlových pokutách", ktoré chránia obe strany.

Prečítajte si tiež: NSN Pozemky: Ako ich Získať?

Skryté vady a preverenie nehnuteľnosti

Ďalším rizikom je podpis zmluvy pred dôkladným preverením nehnuteľnosti. Ak sa po podpise zmluvy zistia skryté vady (napr. problémy s elektrinou), kupujúci môže prísť o zálohu, ak od zmluvy odstúpi. Preto je dôležité nikdy nepodpisovať zmluvu, kým nie je nehnuteľnosť riadne preverená.

Hypotéka a skryté vady

Častým problémom je situácia, keď kupujúci predpokladá, že má hypotéku istú, ale banka pošle znalca, ktorý odhalí skryté vady (napr. neskolaudovanú loggiu alebo zlú prístupovú cestu). V dôsledku toho nemusí byť možné byt kúpiť, a to nie je chyba kupujúceho.

Ochrana kupujúceho a právna pomoc

Realitný maklér by mal hájiť záujmy predávajúceho. Ak dostanete na stôl rezervačnú zmluvu alebo zmluvu o budúcej zmluve, neváhajte sa obrátiť na právnika. Niektoré realitné kancelárie poskytujú službu zastupovania kupujúceho, kde právnici skontrolujú zmluvu za vás.

Právny pohľad na nadobudnutie veci od nevlastníka

V právnej teórii existujú rôzne názory na platnosť zmluvy, ak predávajúci nie je vlastníkom nehnuteľnosti v čase uzavretia zmluvy.

Názory na platnosť zmluvy

1. Neplatnosť podľa § 39 Občianskeho zákonníka: Zmluva je absolútne neplatná pre rozpor so zákonom, konkrétne so zásadou "nemo plus iuris", podľa ktorej nikto nemôže previesť viac práv, ako má sám.
2. Neplatnosť podľa § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka: Prevod vlastníctva od nevlastníka sa považuje za plnenie objektívne nemožné.
3. Neplatnosť podľa § 49a Občianskeho zákonníka (relatívna neplatnosť): Zmluva je neplatná pre omyl.
4. Porušenie záväzku (povinnosti) - nároky z vadného plnenia: Nenastáva neplatnosť, ale ide o porušenie záväzku, čo zakladá nároky z vadného plnenia.

Rozsudok Najvyššieho súdu ČR

V českej judikatúre možno nájsť zaujímavé rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 22 Cdo 981/2001 zo dňa 11.12.2002, podľa ktorého "Sama skutočnosť, že predávajúci v dobe uzavretia kúpnej zmluvy nebol ani vlastníkom predávanej veci ani nemal právo s ňou nakladať, nečiní zmluvu neplatnou, najmä keď účinnosť kúpnej zmluvy bola odložená na riadne nadobudnutie veci predávajúcim." Súd uviedol, že funkciou kúpnej zmluvy je zabezpečiť kupujúcemu nadobudnutie predmetu kúpy. Predávajúci sa zaväzuje zabezpečiť predmet kúpy a odovzdať ho kupujúcemu. Vlastníctvo prechádza na kupujúceho až prevzatím veci alebo vkladom do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Ako nadobudnúť vlastníctvo vydržaním?

Zmluva o budúcej zmluve: podmienky a náležitosti

Zmluva o budúcej zmluve je upravená v § 50a Občianskeho zákonníka. Ide o písomný záväzok účastníkov, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu, pričom sa musia dohodnúť na jej podstatných náležitostiach.

Náležitosti zmluvy o budúcej zmluve

• Písomná forma: Zmluva musí byť písomná.
• Lehota: Musí byť určená lehota, do ktorej má byť uzavretá kúpna zmluva.
• Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy: Zmluva musí obsahovať špecifikáciu predmetu kúpy, kúpnu cenu a dobu splatnosti.
• Prejavy vôle: Musia byť splnené náležitosti vôle a jej prejavu, t.j. zrozumiteľnosť, určitosť a forma prejavu.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Uzavretím zmluvy o budúcej zmluve vznikajú stranám práva a povinnosti. Strany sú viazané k uzavretiu budúcej zmluvy. Ak jedna zo strán odmieta uzavrieť kúpnu zmluvu, druhá strana sa môže do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté.

Zánik práv a povinností

Práva a povinnosti zo zmluvy o budúcej zmluve zanikajú uzavretím hlavnej zmluvy (napr. kúpnej zmluvy). Záväzok zaniká aj vtedy, ak sa okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.

Rezervačný poplatok a jeho uloženie

Pri kúpe nehnuteľnosti sa často platí rezervačný poplatok. Ide o písomné potvrdenie toho, že sa predávajúci rozhodol predať a kupujúci kúpiť danú nehnuteľnosť. Výšku rezervačného poplatku zvyčajne určuje realitná kancelária.

Spôsoby uloženia rezervačného poplatku

• Bezpečnostná schránka: Hotovosť sa uloží v bezpečnostnej schránke v banke.
• Účet realitnej kancelárie: Peniaze sa uložia na účte realitnej kancelárie.
• Vinkulovaný vklad: Zriadi sa účet v banke na meno kupujúceho, na ktorom sa obmedzí právo kupujúceho disponovať s vloženými peniazmi.
• Notárska úschova: Peniaze sa zložia u notára, ktorý definuje podmienky vyplatenia sumy.

Zmluvná pokuta a nedodržanie zmluvy

Pre prípad nedodržania rezervačnej zmluvy by mal byť v zmluve upravený inštitút zmluvnej pokuty. Ak sú dôvody nedodržania zmluvy na strane kupujúceho, rezervačný poplatok sa rozdelí medzi realitnú kanceláriu a predávajúceho. Ak sú dôvody na strane predávajúceho, realitná kancelária je povinná vrátiť peňažnú zálohu v celej výške kupujúcemu.

Prečítajte si tiež: Právna úprava exemplára a vzoru

Kúpa nehnuteľnosti na hypotéku

Kúpa bytu na hypotéku je často najbezpečnejší spôsob, ako kúpiť nehnuteľnosť, pretože sa nepracuje s hotovosťou. Po podpísaní kúpnej zmluvy sa podpisujú záložné zmluvy, na základe ktorých sa na list vlastníctva zapíše záložné právo v prospech banky.

Postup pri kúpe na hypotéku

1. Podpis kúpnej zmluvy.
2. Podpis záložných zmlúv.
3. Vklad záložných zmlúv a kúpnej zmluvy do katastra nehnuteľností.
4. Čerpanie hypotéky.
5. Rozhodnutie správy katastra o vklade vlastníckeho práva.
6. Zaslanie listu vlastníctva novému majiteľovi.

Dôležité kroky po nadobudnutí nehnuteľnosti

Po nadobudnutí nehnuteľnosti je dôležité správne a pravdivo zaznamenať stav spotreby elektriny, vody a plynu na meračoch. S týmito údajmi treba ísť k dodávateľom energií. Starý majiteľ sa odhlási z odberu, nový sa prihlási. Nový majiteľ musí ísť aj za správcom domu podpísať zmluvu o výkone správy domu.

tags: #nadobudnutie #nehnuteľnosti #zmluva #o #budúcej #zmluve