Prevod nehnuteľnosti, ktorá sa nezapisuje do katastra nehnuteľností: Postup a právne aspekty

Úvod do problematiky prevodu nehnuteľností, ktoré sa nezapisujú do katastra

Na Slovensku, rovnako ako v iných krajinách, existujú nehnuteľnosti, ktoré sa z rôznych dôvodov nezapisujú do katastra nehnuteľností. Táto skutočnosť prináša špecifické výzvy a otázky pri ich prevode. Na rozdiel od českej právnej úpravy, ktorá túto problematiku rieši elegantnejšie, slovenský Občiansky zákonník neobsahuje priamu úpravu pre prevod takýchto nehnuteľností. Cieľom tohto článku je preskúmať možnosti a postupy pri prevode nehnuteľností, ktoré sa nezapisujú do katastra, s dôrazom na platnú legislatívu a praktické aspekty.

Identifikácia nehnuteľností, ktoré sa nezapisujú do katastra

Podľa § 6 ods. 2 katastrálneho zákona sa inžinierske stavby a drobné stavby v katastri spravidla nezapisujú; tieto sú v katastri zobrazené na katastrálnej mape parcelným číslom pozemku, na ktorom je stavba postavená, alebo mapovou značkou a sú označené kódom druhu pozemku a kódom spôsobu využívania pozemku. Medzi takéto nehnuteľnosti patria najmä rôzne inžinierske stavby v zmysle stavebného zákona, ako sú inžinierske siete, komunikácie a podobne. Je dôležité poznamenať, že existuje mnoho rozporuplných názorov a judikátov týkajúcich sa toho, či konkrétna inžinierska stavba je súčasťou veci, samostatnou vecou alebo príslušenstvom veci.

Právne aspekty prevodu nehnuteľností, ktoré sa nezapisujú do katastra

Absencia priamej právnej úpravy

Slovenský Občiansky zákonník neobsahuje ustanovenie obdobné § 133 ods. 3 českého Občianskeho zákonníka, ktoré elegantne rieši prevod nehnuteľností, ktoré sa nezapisujú do katastra. Táto absencia vytvára právnu neistotu a komplikuje prevod takýchto nehnuteľností.

Možnosti prevodu vlastníckeho práva

Napriek absencii priamej právnej úpravy existujú názory, že prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorá sa nezapisuje do katastra, je možný účinnosťou zmluvy. Výklad, podľa ktorého by takúto vec nebolo možné previesť vôbec, je považovaný za absurdný a potenciálne protiústavný. V praxi sa tento postup používa napríklad pri prevode cestných konštrukcií.

Analógia s českou právnou úpravou

Vzhľadom na absenciu priamej právnej úpravy na Slovensku sa pri prevode nehnuteľností, ktoré sa nezapisujú do katastra, môže postupovať analogicky s českou právnou úpravou. To znamená, že účinnosť prevodu nastáva dňom podpisu zmluvy, bez potreby zápisu do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: NSN Pozemky: Ako ich Získať?

Problémy so zápisom záložného práva

Ďalším problémom spojeným s nehnuteľnosťami, ktoré sa nezapisujú do katastra, je zápis záložného práva. Občiansky zákonník jasne hovorí, že záložné práva k nehnuteľnostiam sa zapisujú do katastra nehnuteľností. V prípade nehnuteľností, ktoré sa nezapisujú do katastra, je tento postup problematický. V Českej republike je táto problematika vyriešená zápisom záložného práva do Notárskeho centrálneho registra záložných práv (NCRzp). Na Slovensku je zápis záložného práva do NCRzp diskutabilný, pretože tento register nie je autentický.

Praktické aspekty prevodu nehnuteľností, ktoré sa nezapisujú do katastra

Zmluvná úprava

Pri prevode nehnuteľnosti, ktorá sa nezapisuje do katastra, je dôležité venovať zvýšenú pozornosť zmluvnej úprave. Zmluva by mala jasne identifikovať predmet prevodu a upraviť všetky relevantné aspekty prevodu vlastníckeho práva.

Riziká pre nadobúdateľa

Nadobúdateľ nehnuteľnosti, ktorá sa nezapisuje do katastra, nesie určité riziká. Medzi tieto riziká patrí právna neistota spojená s absenciou priamej právnej úpravy a problémy so zápisom záložného práva.

Odporúčania pre nadobúdateľa

Pred nadobudnutím nehnuteľnosti, ktorá sa nezapisuje do katastra, je odporúčané:

• Dôkladne preveriť právny stav nehnuteľnosti.
• Zabezpečiť si odbornú právnu pomoc.
• Uzavrieť zmluvu s jasne definovanými podmienkami prevodu.
• Zvážiť zápis záložného práva do NCRzp.

Špecifické prípady prevodu nehnuteľností, ktoré sa nezapisujú do katastra

Pozemné komunikácie

Prevod vlastníctva pozemných komunikácií (cesty I., II. a III. triedy) súvisí s usporiadaním cestnej siete a je možný iba na iného obvyklého správcu pozemnej komunikácie. Diaľnice (vrátane rýchlostných ciest a ciest, ktoré sú podľa schváleného plánu rozvoja diaľnic a ciest vymedzené cestným zákonom), ktoré sú prioritným infraštruktúrnym majetkom, možno previesť iba do vlastníctva štátu. Pozemné komunikácie, ktoré sú vo vlastníctve štátu v správe Slovenskej správy ciest alebo v správe Národnej diaľničnej spoločnosti, a.s., nie je možné zaťažovať záložným právom. Rovnako je to aj s pozemnými komunikáciami, ktoré sú vo vlastníctve a správe vyšších územných celkov (cesty II. a III. triedy okrem prejazdných úsekov ciest II. a III. triedy cez colné priestory; tie sú vo vlastníctve štátu); tie nemožno zaťažovať záložným právom.

Prečítajte si tiež: Ako nadobudnúť vlastníctvo vydržaním?

Inžinierske stavby

Pokiaľ je možné zriadiť záložné právo na inú inžiniersku stavbu, ktorá sa nezapisuje ako stavba do KN, napr. potrubie horúceho vzduchu, súčasťou zápisovej listiny zrejme musí byť aj geometrický plán na vyznačenie tohto práva (obdoba geometrického plánu na vyznačenie vecného bremena), ak nemá byť predmetom zálohu celá sieť potrubia vlastníka a správcu určitej siete. Možno v osobitných zákonoch (napr. Zákon o energetike a pod.) sú nejaké obmedzenia, pretože napr. vysokotlakový alebo strednotlakový plynovod alebo vôbec nejaké plynárenské zariadenie môže byť ťažko predmetom zálohu, pretože vlastniť a prevádzkovať ho môže iba osoba, ktorá má na to príslušnú licenciu… a záložný veriteľ by mohol uspokojiť svoju pohľadávku iba predajom niekomu, kto takúto licenciu má a na druhej strane ten, ktorý takúto licenicu má, nemusí mať záujem o kúpu predmetu zálohu…

Judikatúra a rozhodnutia správy katastra

V pochybnostiach, či ide o predmet evidovania v katastri uvedený v odseku 1 písm. c), rozhoduje správa katastra. Na základe následného rozhodnutia by mali strany (a najmä nadobúdateľ) istotu kedy nastanú účinky prevodu. No a keby sa následne ukázalo, že predsa len mala byť daná nehnuteľnosť zapísaná, tak poškodená strana sa môže na základe nesprávneho rozhodnutia správy katastra domáhať náhrady spôsobenej škody podľa 514/2003.

Novela katastrálneho zákona a jej dopad

Novela katastrálneho zákona umožňuje zapísať do katastra (a tým pádom aj prevádzať) len stavby so strešnou konštrukciou a obvodovými stenami. Je tu rozpor medzi Občianskym zákonníkom a katastrálnym zákonom. Výsledkom je legislatívna diera a právna nemožnosť vykonávať svoje vlastnícke právo.

Právne postavenie stavieb postavených bez povolenia

Právne postavenie stavieb postavených bez povolenia závisí od obdobia ich výstavby, osoby stavebníka a existencie právneho titulu k pozemku. Kým staršie stavby môžu byť po splnení podmienok považované za legálne priamo zo zákona, novšie stavby si vyžadujú aktívne kroky vlastníka - či už formou legalizácie, alebo preskúmania spôsobilosti na užívanie. V prípade zdedených pozemkov je mimoriadne dôležité preskúmať vlastnícke reťazce, dokumentáciu a stavebný pôvod, inak môže byť potrebné obnoviť dedičské konanie.

Stavby postavené pred 1.10.1976

Stavby postavené pred 1. októbrom 1976 sa dňom 1.4.2024 považujú za legálne priamo na základe zákona, a nie je potrebné iniciovať žiadne legalizačné konanie ani predkladať stavebnému úradu žiadosť o dodatočné povolenie stavby. Jediným administratívnym krokom, ktorý zostáva na realizáciu, je zápis stavby do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Právna úprava exemplára a vzoru

Stavby postavené od 1.10.1976 do 31.12.1989

Stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 sa dňom 1.4.2024 považujú za legálne, ak sú splnené dve podmienky: stavba sa nepretržite využíva na svoj účel a vlastník stavby je zároveň vlastníkom pozemku alebo má k nemu iné právo (napr. vecné bremeno, právo nájmu).

Stavby postavené od 1.1.1990 do 31.3.2025

Na rozdiel od starších stavieb postavených pred 1.10.1976 alebo v období rokov 1976 - 1989, na ktoré sa vzťahuje zákonná amnestia účinná od 1.4.2024, stavby postavené od 1.1.1990 do 31.3.2025 sa aj naďalej považujú za nepovolené.

Neoprávnená stavba na cudzom pozemku

Neoprávnená stavba na cudzom pozemku predstavuje právny problém presahujúci do viacerých odvetví nášho právneho poriadku. Ak na túto problematiku nazrieme z občianskoprávneho hľadiska, v popredí záujmu stojí najmä otázka vlastníckeho práva k takto zriadenej stavbe. Právny vzťah stavby zriadenej na pozemku a pozemkom samotným predstavuje jednu z centrálnych tém realitného práva. Ak hovoríme o právnej úprave v Slovenskej republike, nemožno pri tejto tematike prehliadnuť jeden z najkontroverznejších znakov slovenského práva nehnuteľností, ktorým je absencia superficiálnej (aedificiálnej) zásady.

Ochrana neoprávneného stavebníka

Podľa okolností prípadu je spravodlivým chrániť vlastníka pozemku, no výnimočnú ochranu by sme mali garantovať aj neoprávnenému stavebníkovi. V tejto súvislosti sa nám avšak naskytá základná otázka: Aké podmienky musia byť splnené, aby súd poskytol ochranu neoprávnenému stavebníkovi pred vlastníkom pozemku? Odpovede na tieto otázky (ne)nachádzame v znení § 135c OZ, ktorého aplikačnému rozmeru je venovaná táto štúdia.

Vydržanie vlastníckeho práva

Inštitút vydržania vlastníckeho práva k veci je upravený primárne v ustanovení § 134 Občianskeho zákonníka, ktorý je však potrebné vykladať v spojení s § 130 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Oprávnený držiteľ sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu troch rokov, ak ide o hnuteľnosť, a po dobu desať rokov, ak ide o nehnuteľnosť.

Oprávnená držba

Pre záver o tom, či spĺňate vyššie uvedené podmienky na to, aby ste mohli vlastnícke právo vydržať, je dôležité posúdiť najskôr či ste oprávneným držiteľom tak, ako to ustanovuje § 134 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Ak je držiteľ so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že mu vec alebo právo patrí, je držiteľom oprávneným.

Daňové aspekty prevodu nehnuteľností

Príjem z predaja nehnuteľnosti sa zaraďuje medzi ostatné príjmy [podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. [nové okno] o dani z príjmov v z. n. p.]. V daňovom priznaní sa uvedie príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je od dane z príjmov oslobodený a k nemu prislúchajúce výdavky (VIII. oddiel daňového priznania, tabuľka č. 3, riadok č. 2, stĺpec č. 1 Príjmy, stĺpec č. 2 Výdavky).

Oslobodenie od dane z príjmov

Medzi príjmy oslobodené od dane z príjmov patrí napr. príjem z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (ide o vydanie v rámci reštitučných zákonov napr. zákon č. 119/1990 Zb. [nové okno] o súdnej rehabilitácii v z. n. p., zákon č. 403/1990 Zb. [nové okno] o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd v z. n. p., zákon č. 319/1991 Zb. [nové okno] o zmiernení niektorých majetkových krívd a iných krívd, zákon č. 87/1991 Zb. [nové okno] o mimosúdnych rehabilitáciách v z. n. p., zákon č. 42/1992 Zb. [nové okno] o úprave majetkových vzťahov a vyporiadaní majetkových nárokov v družstvách v z. n. p. s účinnosťou od 1.9.2022 aj z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej do obchodného majetku) nadobudnutej podľa § 11 zákona č. 330/1991 Zb.

Výdavky pri predaji nehnuteľnosti

Výdavky, ktoré si môže daňovník uplatniť pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti, vymedzuje zákon o dani z príjmov v ustanovení § 8 ods. 5. Ak daňovník predá nehnuteľnosť, ktorá bola obstaraná kúpou, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem dosiahnutý z takéhoto predaja nie je od dane oslobodený, považuje sa za zdaniteľný príjem a zaraďuje sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods.1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Medzi výdavky, ktoré si môže daňovník uplatniť, patria napr. zaplatené úroky z hypotekárneho, stavebného, alebo účelového úveru poskytnutého na kúpu predmetnej nehnuteľnosti, ako aj poplatky súvisiace s poskytnutým úverom, a to napr. finančné prostriedky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti, ako napr.

tags: #nadobudnutie #postavenej #nehnuteľnosti #postup