Spôsoby nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti

Kúpa nehnuteľnosti patrí medzi najdôležitejšie životné rozhodnutia jednotlivca alebo rodiny, spojené s ekonomickými, sociálnymi a emocionálnymi faktormi. Investícia do nehnuteľnosti je vhodný spôsob zhodnotenia kapitálu, najmä v období inflácie. Závažnosti rozhodnutia by mala zodpovedať náležitá opatrnosť kupujúceho a právny poriadok by mal dopomôcť pozícii starostlivého kupujúceho osobitnými ochrannými mechanizmami. Tento článok sa venuje spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, s dôrazom na právne aspekty a povinnosti kupujúceho.

Rôzne cesty k vlastníctvu

Cieľ nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti je dosiahnuteľný rôznymi spôsobmi. Niekto preferuje kúpu novostavby s upraveným pozemkom, iný si vyberie pozemok, na ktorom si postaví dom podľa vlastných predstáv. Kúpa staršej nehnuteľnosti a jej rekonštrukcia je tiež bežnou stratégiou, ovplyvnenou ekonomickými faktormi, ako sú nižšie ceny stavebných materiálov a cenovo výhodné staršie nehnuteľnosti.

Do tejto kategórie patria aj "rodinné" prevody vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, keď po smrti osoby zostáva stavba nevyužívaná a vyžaduje dodatočné stavebné úpravy. Tieto prípady sa nemusia týkať iba bývania. Okrem ekonomických úvah je potrebné venovať pozornosť aj právnemu rozmeru tejto problematiky.

Právne aspekty nadobúdania vlastníctva

Právne relevantné konania, ktoré môžu viesť k nadobudnutiu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, sú prevod (kúpa, darovanie) a rekonštrukcia. Ak kupujúci nadobúda vlastnícke právo od oprávnenej osoby, rozlišovanie má iba doktrinálnu relevanciu. Problematika dobromyseľného nadobúdania vlastníckeho práva od neoprávnenej osoby je však neustále otvorená a kontroverzná. Súčasný vývoj rozhodovacej činnosti slovenských súdov naznačuje, že princíp nemo plus iuris je naďalej aktuálny, v dôsledku čoho musí ochrana dobrej viery nadobúdateľa ustúpiť ochrane vlastníckeho práva vlastníka.

Historický exkurz k spracovaniu nehnuteľnosti

Dôkladné zodpovedanie otázky, či a za akých podmienok súčasná úprava umožňuje spracovanie nehnuteľnosti, vyžaduje pohľad na vývoj tejto problematiky v priebehu histórie. V rímskom práve sa spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva spájal iba s možnosťou spracovania hnuteľných vecí. Rímski právnici nemali praktický charakter, hľadali odpoveď na otázku, čo je nositeľom identity veci. Zatiaľ čo otázka nositeľa identity spracovanej hnuteľnej veci rozdeľovala rímskoprávnu náuku, podobné nemôžeme povedať o možnostiach spracovania nehnuteľnej veci.

Prečítajte si tiež: Ako nadobudnúť vlastníctvo vydržaním?

Podľa rímskeho práva, materiál pozemkov nemôže byť zmenená. Pozemok, t. j. zem, je nemennou matériou, ktorá navyše tvorí jeden zo štyroch prírodných živlov. Pozemok môže za istých okolností vzniknúť, za istých okolností zaniknúť, ale nemôže zmeniť svoju identitu. Až v neskoršej fáze stredoveku dochádza k renesancii rímskoprávnych ideí, pričom samotnú náuku rímskoprávnej jurisprudencie o identite vecí rozvinuli neskorší glosátori a komentátori rímskeho práva. Právny inštitút spracovania vychádzal v tomto kontexte z náuky o akcesii, t. j. teórii o prírastku k veci, keď sa prírastok (umelý či prirodzený) stával súčasťou hlavnej veci.

Dôležitý bol aj trhovo orientovaný prieskum zhodnotenia spracovanej veci, a tým aj hodnote ľudskej práce zhmotnenej v novej veci. Aj tento determinant preto mohol zohrávať úlohu pri určovaní, či sa špecifikant stáva nadobúdateľom vlastníckeho práva alebo toto právo ostáva u vlastníka pôvodnej (nespracovanej) veci. Rímskoprávny akcent na skúmanie identity veci, trhovo orientovaný prieskum zhodnotenia veci, ako aj vplyv dobrej viery špecifikanta vo výraznej miere ovplyvnili veľké občianskoprávne kodifikácie novoveku.

Z novších úprav môžeme uviesť českú úpravu, ktorá nadväzuje v podstatných rysoch na rakúsku úpravu, keďže kladie prioritný dôraz na možnosť vrátenia veci do predošlého stavu, a až v prípade, keď to nie je možné, aplikuje teóriu zhodnotenia veci. Uvedená variabilita zákonných podmienok nadobudnutia vlastníckeho práva spracovaním sa však podobne ako v minulosti neprejavila v prípadnej aplikabilite tohto právneho inštitútu na nehnuteľné veci.

Dobromyseľné nadobudnutie vlastníckeho práva a princíp "nemo plus iuris"

Máloktorá z tém slovenskej civilistiky rezonuje v súčasnom odbornom diskurze viac než problematika dobromyseľného nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci. Súčasný vývoj v rozhodovacej činnosti slovenských súdnych autorít však nasvedčuje skutočnosti, že princíp nemo plus iuris je naďalej aktuálny, v dôsledku čoho musí ochrana dobrej viery nadobúdateľa ustúpiť ochrane vlastníckeho práva vlastníka. Zatiaľ čo tento prístup stanovuje jasné kritéria na riešenie tohto právneho problému v budúcnosti, nerieši už (mnohokrát) tvrdé dopady tohto prístupu pre dobromyseľného nadobúdateľa.

Investigatívna povinnosť kupujúceho

Autor poukazuje v tejto súvislosti na koncept tzv. investigatívnej povinnosti kupujúceho (nem. „Nachforschungsobliegenheit“ alebo „Erkundigungsobliegenheit“), teda istého sumáru preventívnych krokov, ktorými kupujúci preskúmava existenciu oprávnenia predávajúceho. Pri analýze tejto povinnosti treba vychádzať z podobnej štruktúry ako pri analýze právneho režimu hnuteľných vecí.

Prečítajte si tiež: Aspekty nadobudnutia nehnuteľnosti od nevlastníka

Občianskoprávny vs. obchodnoprávny režim

V znení Obchodného zákonníka nenachádzame všeobecnú úpravu pravidiel vo vzťahu k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľným veciam. Tieto sú výlučným spôsobom obsiahnuté v Občianskom zákonníku, ktorý odkazuje na aplikáciu osobitného predpisu, ktorým je zákon o katastri nehnuteľností. V zmysle OBZ sú predmetom kúpnej zmluvy výlučne hnuteľné veci (tovar), čím sú z kategórie aplikácie týchto ustanovení vylúčené nielen veci nehnuteľné, ale aj iné predmety právnych vzťahov. Uvedené je expressis verbis potvrdené aj v znení § 446 OBZ, ktorý upravuje pravidlá o nadobudnutí vlastníckeho práva výlučne k tovaru. V porovnaní s obchodnoprávnou úpravou definuje občianskoprávna úprava kúpnej zmluvy ako objekt záväzku „predmet kúpy“, teda všeobecne.

Kúpa nehnuteľnej veci v obchodnoprávnych vzťahoch patrí vplyvom tejto zákonnej konštelácie k tzv. kombinovaným (zmiešaným) obchodnoprávnym vzťahom. Napriek tomu, že všetky predpoklady hovoria o vylúčení možnosti nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnej veci od neoprávnenej osoby na základe § 446 OBZ, predsa je nevyhnutné zaoberať sa osobitným prípadom - zmluvou o predaji podniku v zmysle § 476 nasl. OBZ. Predmetom kúpy v zmysle tohto paragrafu je podnik ako hromadná vec, čoho súčasťou môžu byť aj nehnuteľné veci.

Základným argumentom pre rozšírenie uplatnenia pravidiel z hnuteľných vecí aj na nehnuteľné veci predstavuje v tomto kontexte interpretačné pravidlo obsiahnuté v § 483 ods. Tento paragraf ustanovuje nasledovné: “Vlastnícke právo k veciam, ktoré sú zahrnuté do predaja, prechádza z predávajúceho na kupujúceho účinnosťou zmluvy. Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam prechádza vkladom do katastra nehnuteľností. Na prvý pohľad je zrejmé, že prvá a druhá veta tohto paragrafu upravujú osobitné pravidlá vo vzťahu k momentu prevodu vlastníckeho práva k jednotlivým zložkám podniku. Inak povedané, ide o vymedzenie vzájomného súvisu obligačných a vecnoprávnych účinkov zmluvy o predaji podniku, pričom v prípade hnuteľných vecí by išlo pri tomto zmluvnom type o princíp konsenzu.

Reštriktívnu interpretáciu § 483 ods. 3 veta 3 OBZ (prvý záver) môžeme badať najmä v rozhodovacej činnosti českých súdov. Druhý interpretačný záver je bližší rozhodovacej činnosti slovenských súdov. Poukázať možno najmä na rozsudok Krajského súdu v Bratislave, v zmysle ktorého súd uplatnil režim § 446 OBZ aj na nehnuteľné veci a potvrdil nadobudnutie nehnuteľnej veci (tvoriacej súčasť podniku) v dobrej viere. Prípustnosť dobromyseľného nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci v režime § 446 OBZ indikujú aj ďalšie rozhodnutia, i keď nie všetky dospeli pri tejto argumentácii k záveru, že nadobúdateľ bol dobromyseľný. Aj tieto závery slovenských súdov nasvedčujú záveru, že v systematike slovenského súkromného práva existuje zmluvný titul, pri ktorom môže kupujúci ako nadobúdateľ nadobudnúť vlastnícke práva k nehnuteľnej veci v dobrej viere.

Princíp publicity a kataster nehnuteľností

Medzi základné charakteristické črty vecných práv patrí ich publicita. Práve tento aspekt vecných práv predstavuje jeden z rozdielov vo vzťahu k obligáciám ako v zásade súkromným (diskrétnym) právnym skutočnostiam. Uvedený rozdiel je najviac badateľný práve pri zmluvnom nadobúdaní vlastníckeho práva, ktorý vychádza v prípade slovenskej občianskoprávnej úpravy z princípu kauzálnej tradície. V zmysle tohto princípu je pre účinný prevod vlastníckeho práva potrebná existencia právneho dôvodu (lat. „titulus“) a spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva (lat. „modus“).

Prečítajte si tiež: Komplexný prehľad dedenia nehnuteľností

Tieto úvahy nás prirodzeným spôsobom privádzajú k polemike o právnej povahe zápisu osoby v katastri nehnuteľností ako vlastníka nehnuteľnosti a možnosti tretej osoby (kupujúceho) nadobudnúť vlastnícke právo v dobrej viere, ak vyjde najavo, že zapísaný prevodca (predávajúci) nebol k prevodu oprávnený. Právne účinky takéhoto zápisu sa týkajú už mnohokrát diskutovanej úpravy princípu materiálnej publicity katastra nehnuteľností v právnom poriadku SR. Argumenty, prečo súčasná úprava neposkytuje dostatočnú ochranu dobromyseľnému kupujúcemu sú právnickej obci už dostatočne známe.

Stav de lege lata a doktrína slovenských súdov o bezvýhradnej ochrane skutočného stavu pred stavom evidovaným, teda učenie, že modus bez existencie právneho dôvodu na seba neviaže právne účinky, nachádza podľa názoru autora svoje ideové korene ešte v Občianskom zákonníku z roku 1950. Prijatím novej občianskoprávnej úpravy došlo vo vtedajšej ČSR k uzákoneniu princípu konsenzu pri otázke prevodu vlastníckeho práva k individuálne určeným veciam a to aj v prípade nehnuteľných vecí (§ 111 OZ z roku 1950). Translačné účinky prevodu vlastníckeho práva mala v zmysle tohto princípu už len samotná existencia zmluvy; zápis nadobúdateľa do pozemkovej knihy (modus) nebol potrebný. Právne argumenty tohto nového prístupu nahrádzali však viac argumenty „praktické“, keďže nová úprava musela sekundovať novým zámerom totalitného režimu. Dvojfázové nadobúdania vlastníckeho práva predstavovalo v tomto zmysle iba formálnu obštrukciu pri plánovanej kolektivizácii pôdy. Pre komunistický režim predstavoval taktiež v tomto kontexte dôležitejšiu skutočnosť, kto nehnuteľnosť užíva než kto je jej zapísaným vlastníkom. Na tomto ideovom základe bola neskôr v roku 1956 založená aj tzv. socialistická držba.

Podstatným však aj pre súčasnosť je, že revolučná úprava odstránila akúkoľvek relevanciu pozemkovo knižného zápisu (modus) a tým aj ochranu dobromyseľného nadobúdateľa. Kupujúci nehnuteľnosti je v tomto režime zaťažený aj skutočnosťami, o ktorých by sa za štandardných okolností nemohol dozvedieť, pričom nedbanlivosť vlastníka v tejto záležitosti nezohráva úlohu. Pravda, riešenie tejto otázky by nepriniesol ani opačný režim, ktorý by jednostranne honoroval evidovaný stav a pozíciu nedbanlivostného kupujúceho, ako je tomu napr. v nemeckom práve. Riešenie by mohla predstavovať podľa názoru autora istá syntéza týchto prístupov, akú ustanovil napr. švajčiarsky ZGB. Hľadanie istého ekvilibra medzi ochranou skutočného a evidovaného stavu je však prioritnou úlohou zákonodarcu.

Forma investigatívnej povinnosti kupujúceho

V zásade možno konštatovať, že právny režim de lege lata a súvisiaca rozhodovacia činnosť slovenských súdnych autorít kladie zvýšený dôraz na potrebu predzmluvnej prevencie zo strany nadobúdateľa vlastníckeho práva (kupujúceho). Prevencia zároveň musí smerovať nielen k skúmaniu stavu evidovaného, ale aj skutočného. Inými slovami povedané: čím nižšiu právnu relevanciu pripisujeme evidovanému stavu, tým dôležitejšie je venovať pozornosť aj stavu skutočnému.

Doterajšie zistenia ukazujú, že ani občianskoprávny ani obchodnoprávny režim kúpnej zmluvy (s výnimkou zmluvy o predaji podniku) nevytvárajú predpoklady pre dobromyseľné nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci. Rovnako môžeme konštatovať, že súčasná katastrálna úprava nepripisuje zápisu v katastri nehnuteľností právne účinky (v prípade počiatočnej absencii právneho dôvodu) a tým chráni výlučne skutočný stav. V kontexte týchto zistení zostáva posúdiť, v akej forme existuje v slovenskom súkromnom práve tzv. investigatívna, resp. vyšetrovacia povinnosť kupujúceho, teda sumár preventívnych krokov pri skúmaní oprávnenia predávajúceho.

Prvý druh týchto povinností predstavujú esenciálne povinnosti, ktoré zakladajú pre druhú stranu nárok na plnenie. Ak k plneniu nedôjde dobrovoľne, môže byť súdne vymáhané vrátane náhrady škody, ktorá zmluvnej strane v dôsledku neplnenia vznikla. Ako príklad môžeme uviesť nárok predávajúceho na zaplatenie kúpnej ceny. Pri pohľade na platné úpravy kúpnej zmluvy však vieme identifikovať aj také povinnosti, ktoré nárok na plnenie pre druhú stranu nezakladajú. Neplnenie týchto povinností navyše ani nemôžu viesť k uplatneniu náhrady škody pre druhú zmluvnú stranu. V germánskom právnom priestore bývajú tieto povinnosti označované ako povinnosti nižšieho druhu popr. kvázipovinnosti (v nem. právnej terminógii „Obliegenheit). Aj keď zákon vylučuje pri takýchto povinnostiach ich žalovateľnosť druhou stranou, plnenie týchto kvázipovinností je vo výlučnom záujme kupujúceho, keďže ich nesplnením môže dôjsť k vzniku škody na jeho strane. Odborná literatúra uvádza ako príklad takejto povinnosti povinnosť kupujúceho prezrieť predmet predaja a reklamovať prípadné vady dodanej veci.

Podobne ako identifikácia faktických vád, aj identifikácia právnej vady veci je predmetom právnych (kvázi)povinností zo strany kupujúceho. Existencia tejto povinnosti je v zahraničných úpravách výsledkom sudcovského dotvárania práva pri posudzovaní dobromyseľnosti nadobúdateľa vlastníckeho práva. Právna veda však vychádza aj z názoru, že tento postup môže vyplývať z princípu prevencie škody popr. V rozhodovacej činnosti NS ČR bol napr. formulovaný názor, že bežná (obvyklá) opatrnosť zmluvnej strany pri nadobúdaní vecného práva zásadne nezahrňuje aj povinnosť učiniť aktívne kroky (šetrenie) smerujúce k tomu, aby sa zmluvná strana uistila, že zapísaný stav je v súlade so skutočným stavom, no uvedené neplatí, ak existujú objektívne okolnosti vzbudzujúce pochybnosti o súlade medzi zapísaným a skutočným stavom. K rovnakému záveru prichádza aj poľský SN, keď deklaruje, že kupujúci nemôže byť vystavený povinnosti skúmať skutočný stav vlastníckych vzťahov nehnuteľnosti, no uvedené sa nevzťahuje na prípad, ak by sa v rámci riadnej starostlivosti - ktorú by bolo možné od osoby v rovnakom postavení očakávať - mohol dozvedieť o rozpore evidovaného a skutočného stavu. Rakúsky OGH vychádza taktiež z názoru, že požiadavky na investigatívnu aktivitu kupujúceho nemôžu byť zbytočne exponované inak by pozemková kniha strácala na svojom význame. Princíp materiálnej publicity však nechráni kupujúceho, ktorý by pr…

Ďalšie spôsoby nadobudnutia vlastníckeho práva

Okrem kúpy existujú aj iné spôsoby nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti:

• Dedenie: Dedičstvo sa nadobúda smrťou poručiteľa.
• Vydržanie: Ak má oprávnený držiteľ nehnuteľnosť nepretržite v držbe po dobu desiatich rokov, stáva sa vlastníkom veci. Oprávnený držiteľ je držiteľ, ktorý je vzhľadom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že mu vec patrí.
• Rozhodnutím štátneho orgánu: Napríklad rozhodnutím správneho orgánu o vyvlastnení alebo rozhodnutím súdu o prikázaní neoprávnenej stavby za náhradu do vlastníctva vlastníka pozemku.
• Dražba: Vlastníctvo k veciam vydraženým príklepom licitátora nadobúda vydražiteľ dňom udelenia príklepu.
• Nadobúdanie vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom: Do katastra nehnuteľností sa zapíše záznamom ako vlastník osoba uvedená v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla alebo osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí, pričom uvedený záznam plní len evidenčnú funkciu.

Práva a povinnosti vlastníka

Všetci vlastníci majú rovnaké práva a povinnosti a poskytuje sa im rovnaká právna ochrana, to znamená bez ohľadu na to, či je vlastníkom štát, fyzická osoba, právnická osoba alebo obec. Vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Vlastníci susediacich pozemkov sú povinní umožniť na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere vstup na svoje pozemky, prípadne na stavby na nich stojace, pokiaľ to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb.

Vecné bremená

Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnosti v prospech niekoho iného. Môžu byť:

1. spojené s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti. Každý vlastník tejto nehnuteľnosti je oprávnený z vecného bremena.
2. v prospech určitej osoby. Právo z vecného bremena môže patriť určitej fyzickej alebo právnickej osobe bez toho, aby táto osoba bola vlastnícky viazaná k určitej nehnuteľnosti.

Vecné bremená zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Ich zánik spôsobujú v podstate obdobné skutočnosti, s akými sa spája ich vznik.

Neoprávnená stavba

Za neoprávnenú stavbu z hľadiska občianskoprávnej úpravy treba považovať stavbu na cudzom pozemku bez toho, aby stavebník mal na to oprávnenie, resp. právny titul (nie je vlastníkom pozemku). Vlastník pozemku v prípade neoprávnenej stavby na jeho pozemku musí požiadať o rozhodnutie súd, pričom však musí na to vynaložiť finančné prostriedky spojené so súdnym konaním.

Odporúčania pre nadobúdateľa nehnuteľnosti

Aby sa predišlo nepríjemným prekvapeniam, mal by budúci nadobúdateľ nehnuteľnosti skontrolovať, či nehnuteľnosť nie je zaťažená vecným bremenom. Okrem toho je potrebné zdôrazniť, že vlastníctvo je možné nadobudnúť iba od vlastníka, ktorý je zapísaný na liste vlastníctva (prípadne od osoby poverenej vlastníkom), preto by nadobúdateľ mal skontrolovať, či nehnuteľnosť je vo výlučnom vlastníctve osoby, od ktorej chce nadobudnúť vlastníctvo. V prípade, že nadobúdateľ si neskontroluje uvedené skutočnosti a netrvá dôsledne na dokladovaní vlastníctva, vystavuje sa riziku, že i napriek tomu, že dodržal formálno-právne podmienky a zaplatil nemalé finančné prostriedky a nehnuteľnosť aj fakticky užíva (napr. býva v nej), nevznikne mu vlastnícke právo.

tags: #nadobudnutie #vlastníckeho #práva #k #nehnuteľnosti #spôsoby