Nadobudnutie vlastníckeho práva k stavbe z práva stavby: Podmienky a aspekty

Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam, najmä k stavbám, je komplexná oblasť, ktorá si vyžaduje dôkladné pochopenie právnych predpisov a ich aplikácie v praxi. Tento článok sa zameriava na problematiku nadobudnutia vlastníckeho práva k stavbe z práva stavby, pričom analyzuje podmienky, za ktorých k takémuto nadobudnutiu môže dôjsť, a s tým súvisiace aspekty.

Princíp oddeleného vlastníctva stavby a pozemku (superficies solo non cedit)

Občiansky zákonník v § 120 ods. 2 výslovne uvádza, že stavby nie sú súčasťou pozemku. Preto je možné, aby vlastníkom pozemku a stavby, ktorá je na ňom zriadená, boli rozdielne osoby. Toto pravidlo, superficies solo non cedit, bolo do nášho právneho poriadku zavedené v roku 1950. Ak podľa súčasnej právnej úpravy postaví osoba dom na cudzom pozemku, vlastníkom domu sa stane stavebník, nie vlastník pozemku.(„Vlastníctvo domu neustúpi vlastníctvu pôdy.") Stavebník neoprávnene zasiahne do vlastníckeho práva vlastníka pozemku. Vlastník pozemku nemôže (sčasti alebo úplne) využívať pozemok zastavaný neoprávnenou stavbou, ale bude naďalej jeho vlastníkom, čo má dôsledky v oblasti daní a poplatkov, v oblasti dedenia.

Na rozdiel od súčasnej právnej úpravy, v rímskom práve platila právna zásada superficies solo cedit, povrch teda ustupoval spodku. Preto zhotoviteľ stavby na cudzom pozemku mal vlastnícke právo len k materiálu, nie k stavbe samotnej, tá bola vo vlastníctve vlastníka pozemku. Stavebník mal právo na vydanie stavebného materiálu, až keď ho bolo možné vindikovať, teda až po zbúraní stavby.

Neoprávnená a nepovolená stavba

Pojem nepovolená (čierna) stavba znamená, že stavebník nemal na stavbu oprávnenie podľa verejnoprávnych predpisov. Pojem neoprávnená stavba vyjadruje, že stavebník nemal súkromnoprávne oprávnenie na stavbu na pozemku iného. Je preto možné, že nastane situácia (napr. chybou úradu pri povoľovaní stavby), keď stavebník má stavebné povolenie vyžadované predpismi správneho práva, ale stavba je z občianskoprávneho hľadiska neoprávnená. „Na kvalifikáciu stavby ako neoprávnenej nie je potrebné, aby bola na cudzom pozemku postavená celá, postačí, keď je na tomto pozemku postavená sčasti," uvádza Nejvyšší soud ČR v rozsudku zo 6. 1. 2004, sp. zn.

Ak je však nepovolenou stavbou bytový dom, vzťahuje sa naň špeciálny režim zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý v § 23 ods. 5 stanovuje: „Ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku, vzniká k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré sa zapíše do katastra nehnuteľností." Okresný súd Prešov v rozsudku 10C/97/2007 uvádza: „Nakoľko osobitý predpis stanovil, že sa zriaďuje právo zodpovedajúce vecnému bremenu zo zákona, nie je daný dôvod na postup podľa § 135c ods. Žalobu na vyporiadanie neoprávnenej stavby podľa § 135c ods. 1 môže podať vlastník pozemku. V § 135c ods. 2 a 3 sa už výslovne právo vlastníka pozemku neuvádza, ale nemožno pochybovať, že aj tieto spôsoby vyporiadania sa môžu začať na návrh vlastníka pozemku. Otázkou je, či je vlastník neoprávnenej stavby spôsobilý domáhať sa vyporiadania vzťahov podľa § 135c ods. 3 . V rozsudku Nejvyššího soudu ČR zo 6. 12. 2001, sp. zn. 22 Cdo 1090/2000, sa uvádza: „Na žalobu o usporiadanie pomerov medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby podľa § 135c odst. 3 obč. zák. Rozsudok Nejvyššího soudu ČR ďalej dopĺňa: „Ak nie sú splnené podmienky na zriadenie vecného bremena, lebo na mieste by bol postup podľa § 135c odst. 1, 2 ObčZ, návrh sa zamietne. Zo znenia § 135c odst. 3 vyplýva, že zákon nevylučuje iné usporiadanie pomerov, než aké sú výslovne uvedené. Nejvyšší soud ČR v rozsudku R 42/2001 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek zhodnotil: „Konanie o vyporiadanie neoprávnenej stavby je konaním, kde z právneho predpisu vyplýva určitý spôsob vyporiadania vzťahov medzi účastníkmi a kde teda súd nie je viazaný návrhom účastníkov; ak súd dospeje k záveru, že žalobcom navrhnuté vyporiadanie nie je prijateľné, musí upraviť vzťah medzi účastníkmi i iným spôsobom, vyplývajúcim z § 135c obč. Ďalším riešením, ktoré pozná aj naša judikatúra (pozri rozsudok Okresného súdu Poprad 11C/86/2007), je prikázanie pozemku do vlastníctva stavebníka. Rozsudok Nejvyššího soudu ČR z 8. 11. 2007, sp. zn. 22 Cdo 2764/2006, uvádza: „Ak podá vlastník neoprávnenej stavby žalobu na zriadenia vecného bremena na pozemku žalovaného, ktorý sa riešenia vzťahu medzi účastníkmi podľa § 135c odst. 1 alebo odst. „Takýmto návrhom nie je viazaný do tej miery, že rovnako ako v spore o zriadení vecného bremena podľa § 151o odst. 3 ObčZ môže zriadiť vecné bremeno v inom rozsahu alebo na inom mieste, než je navrhované, príp. K odstráneniu stavby sa Nejvyšší soud ČR v rozsudku sp. zn. V tomto rozsudku sa uvádza aj: „Súd musí v týchto prípadoch porovnať hospodársku a inú stratu, ktorá by odstránením stavby vznikla, so záujmom na ďalšom využití stavby. Rozhodnutie Nejvyššího soudu ČR zo dňa 28. 1. 2009, sp. zn. 22 Cdo 1120/2006: „Ak na cudzí pozemok zasahuje neoprávnene len časť cudzej stavby, možno sa domáhať odstránenia tejto časti. Stavba na cudzom pozemku je oprávnená, ak ju zriadi stavebník na základe dohody s vlastníkom pozemku. Rozhodnutie Nejvyššího soudu ČR z 9. 10. 2000, sp. zn. V rozhodnutí z 28. 1. 2009, sp. zn. Rozsudok Nejvyššího soudu ČR publikovaný ako R 42/2001 uvádza: „Ak vlastník pozemku a stavebník uzavrú po zriadení neoprávnenej stavby zmluvu, na základe ktorej vznikne stavebníkovi právo mať naďalej na cudzom pozemku stavbu, nemožno sa domáhať usporiadania vzťahov z neoprávnenej stavby podľa § 135c ObčZ.

Prečítajte si tiež: NSN Pozemky: Ako ich Získať?

Právo stavby ako výnimka zo zásady superficies solo cedit

Aj legislatívny zámer kodifikácie slovenského súkromného práva predpokladal návrat k zásade, že stavba je súčasťou pozemku. Súčasne však zavádza právo stavby ako „inštitucionálnu výnimku zo zásady superficies solo cedit". Právo stavby je osobitným vecným právom stavebníka mať stavbu na pozemku iného vlastníka. Legislatívny zámer k usporiadaniu vzťahov po účinnosti novej úpravy uvádza: „Pri zavedení superficies solo cedit do novej právnej úpravy v OZ treba mať na zreteli, že sa uplatní až po účinnosti nového OZ v budúcnosti, kým prípady oddeleného vlastníctva stavby a pozemku, ktoré vznikli pred jeho účinnosťou sa budú spravovať dovtedajšími predpismi. Ak by to tak nebolo, oddelení vlastníci stavieb by sa dostali do nevýhodného právneho postavenia.

Zánik stavby a právo stavby

Zánik stavby ako hmotného substrátu nemá vplyv na existenciu, resp. zánik inštitútu práva stavby. V prípade, že stavebník nadobudol právo stavby, ktorého súčasťou bola rekreačná chata, stavebníkovi patrí právo stavby ako nehnuteľnej veci i potom, čo chatu zbúra; po zbúraní chaty má právo postaviť na pozemku inú stavbu i napriek tomu, že tento pozemok nevlastní. Za nehnuteľnosť sa teda nepovažuje „stavba“, ku ktorej právo stavby svedčí, ale samo „právo stavby“. Chápanie vecných práv k pozemkom ako nehnuteľných vecí vyplýva už z § 498 ods. 1 NOZ. Nová právna úprava priniesla rad aplikačných problémov a otvorených otázok.

Nadobudnutie vlastníctva k nehnuteľnosti a s tým súvisiace aspekty

Vlastníctvo nehnuteľnosti je možné nadobudnúť kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou (napr. • zmluvný prevod - vlastníctvo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností (právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu). • dražbu - vlastníctvo k predmetu dražby sa nadobúda dňom určeným osobitným predpisom, podľa ktorého bola dražba vykonaná. • na základe rozhodnutia štátneho orgánu - vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí (napr. • nadobúdanie vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom - do katastra nehnuteľností sa zapíše záznamom ako vlastník osoba uvedená v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla alebo osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí, pričom uvedený záznam plní len evidenčnú funkciu.

Vlastníctvo a dedenie

Dedičstvo sa nadobúda smrťou poručiteľa. Súd začne konanie o dedičstve aj bez návrhu, len čo sa od matriky dozvie, že niekto zomrel alebo bol vyhlásený za mŕtveho. Dedič zodpovedá do výšky nadobudnutého dedičstva za primerané náklady spojené s pohrebom poručiteľa a poručiteľove dlhy, ktoré na neho prešli poručiteľovou smrťou. Dedič teda zodpovedá nie výlučne zdedeným majetkom, ak by ho aj hneď predal, ale v rozsahu ceny zdedeného majetku. V konaní o dedičstve platí odmenu notára ako súdneho komisára a jeho hotové výdavky dedič, ktorý nadobudol dedičstvo. V ostatných prípadoch štát.

Vlastníctvo a vydržanie

Ak má oprávnený držiteľ nehnuteľnosť nepretržite v držbe po dobu desiatich rokov, stáva sa vlastníkom veci. Oprávnený držiteľ je držiteľ, ktorý je vzhľadom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že mu vec patrí. Vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Vlastníci susediacich pozemkov sú povinní umožniť na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere vstup na svoje pozemky, prípadne na stavby na nich stojace, pokiaľ to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb.

Prečítajte si tiež: Ako nadobudnúť vlastníctvo vydržaním?

Zmluvný prevod nehnuteľnosti

Pri nadobúdaní vlastníckeho práva zmluvou hovoríme spravidla o prevode vlastníckeho práva. Medzi veľmi časté spôsoby nadobudnutia vlastníckeho práva patrí kúpna zmluva. Na zmluvný prevod nehnuteľnosti sa vyžaduje vždy písomná forma, pričom súhlasné prejavy vôle účastníkov musia byť na tej istej listine. Platná zmluva o prevode nehnuteľnosti však ešte nemá za následok nadobudnutie, resp. prevod vlastníckeho práva. Musí k nej pristúpiť ďalšia právna skutočnosť -- vklad do katastra nehnuteľností, ktorý má konštitutívne účinky. Až vkladom do katastra nehnuteľností sa nadobúda vlastníctvo a zmluva sa stáva účinnou. Pri nadobúdaní vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností ustanovených zákonom, hovoríme spravidla o prechode vlastníckeho práva. Vlastnícke právo na základe rozhodnutia štátneho orgánu sa nadobúda napr. rozhodnutím správneho orgánu o vyvlastnení alebo rozhodnutím súdu o prikázaní neoprávnenej stavby za náhradu do vlastníctva vlastníka pozemku. Vlastníctvo k veciam vydraženým príklepom licitátora nadobúda vydražiteľ dňom udelenia príklepu.

Vecné bremená

Vecné bremená, resp. * rozhodnutia príslušného orgánu dňom vykonateľnosti rozhodnutia (napr. Vecné bremená zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Ich zánik spôsobujú v podstate obdobné skutočnosti, s akými sa spája ich vznik. Ak ide o vecné bremená pôsobiace in personam, ktoré sa viažu na určitú osobu, zanikajú smrťou fyzickej osoby alebo zánikom právnickej osoby. Ak ide o vecné bremená in rem, môžu zaniknúť, ak zanikne (zničí sa) vec, na ktorú sa vecné bremeno viaže. Vecné bremeno zanikne aj vtedy, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby, alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti. Ak bolo vecné bremeno zriadené písomnou zmluvou medzi účastníkmi, k zániku vecného bremena dochádza až rozhodnutím správy katastra.

Ochrana vlastníckeho práva

Vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Vlastníci susediacich pozemkov majú povinnosť umožniť na nevyhnutný čas vstup na svoje pozemky a stavby v prípade, keď to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb (napr. omietnutie alebo oprava tej časti domu, ku ktorej je prístup len zo strany susediaceho pozemku).

Dôsledky neoprávnenej stavby

Za neoprávnenú stavbu z hľadiska občianskoprávnej úpravy treba považovať stavbu na cudzom pozemku bez toho, aby stavebník mal na to oprávnenie, resp. právny titul (nie je vlastníkom pozemku). Ide tu o vážny zásah do vlastníckeho práva vlastníka pozemku, pretože iný subjekt bez jeho súhlasu narušil jeho vlastníctvo. * Súd nariadi odstrániť stavbu na náklady vlastníka stavby (jej stavebníka). * Súd usporiada pomery medzi vlastníkom pozemku a stavebníkom tak, že vlastníctvo k stavbe zostane nezmenené a vlastníkovi pozemku sa zriadi vecné bremeno za náhradu, ktoré je však obmedzené na nevyhnutný výkon vlastníckeho práva k stavbe (napr. Vlastník pozemku v prípade neoprávnenej stavby na jeho pozemku musí požiadať o rozhodnutie súd, pričom však musí na to vynaložiť finančné prostriedky spojené so súdnym konaním.

Princíp akcesie a superficiálna zásada

V súvislosti s rekodifikáciou občianskeho práva sa na Slovensku intenzívne diskutuje o otázke, či je potrebné sa v našom právnom poriadku vrátiť k princípu superficies solo cedit, ktorý bol z neho odstránený v roku 1950 (pozri teraz § 120 ods. 2 OZ). V príspevku sme sa pokúsili priblížiť tento problém zo zorného uhľa princípu akcesie, ktorý je jedným zo základných princípov ovládajúcich vecné práva v európskom súkromnom práve. Z princípu akcesie vo vzťahu k vlastníckemu právu k pozemku vyplýva, že všetko, čo vzíde na pozemku prirodzeným (rastlinstvo) alebo umelým spôsobom (stavby) a je so zemou trvalo spojené, je súčasťou pozemku. Opustenie superficiálnej zásady práve vo vzťahu k pozemku a stavbe spôsobuje v súdnej praxi rozdielne názory, či výsledok stavebnej činnosti možno vôbec kvalifikovať ako stavbu v zmysle § 119 ods. 2 OZ, ktorá nie je súčasťou pozemku, ale môže byť prí­slušenstvom pozemku alebo inej stavby (§ 121 ods. 1 OZ), alebo či nejde o stavbu v zmysle § 119 ods. 2 OZ, ktorá podľa § 120 ods. 2 OZ už môže byť súčasťou pozemku. ) ako jeden zo základných princípov vecných práv spočíva v tom, že spojené (zložené) veci majú spravidla jednotné hospodárske určenie a musia podliehať spoločnému právnemu režimu. ). Toto delenie vecí vychádzalo z povahy spojenia medzi jednotlivými vecami. Týmito rozdielmi sa zaoberal najmä rímsky právnik Pomponius (D. 41, 3, 30), ktorý rozlišoval medzi jednoduchými vecami (napr. ), ktoré vznikli pevným spojením viacerých samostatných vecí (napr. loď, budova) a súborom vecí (corpora ex distantibus), ktoré nevznikli na zá­klade telesného spojenia viacerých vecí (napr. stádo). ) zloženej veci, pokým toto spojenie trvalo.

Prečítajte si tiež: Právna úprava exemplára a vzoru

Princíp akcesie ako jeden zo základných princípov vecných práv vyvodila až novodobá náuka civilného práva.2)Tá vychádza z toho, že niektoré veci môžu existovať samostatne a iné iba v spojení s inými vecami. V doktríne sa princíp akcesie vysvetľuje v tom zmysle, že vedľajšie veci vždy sledujú právny osud hlavnej veci. To znamená, že vecné práva k zloženej veci (veci skladajúcej sa z viacerých súčastí) alebo k hlavnej veci zahŕňajú každú časť zloženej veci a všetky jej súčasti. Veľký slovenský civilista Š. "Dosiaľ samostatná vec sa stane súčasťou inej veci spravidla akcesiou, t.j. Uplatnenie princípu akcesie umožňuje zohľadniť úzke hospodárske a funkčné väzby medzi vecami, ktoré vykazujú vysoký stupeň spolunáležitosti. uľahčuje právny obeh vecí, pretože so zloženou vecou, resp. Nás bude v tomto príspevku zaujímať uplatnenie tohto uvedeného princípu vo vzťahu k nehnuteľnostiam, za ktoré sa podľa § 119 ods. 2 OZ považujú pozemky a stavby. Jednou z elementárnych zásad, ktorá má oporu v princípe akcesie, je zásada, že súčasťou pozemku je všetko to, čo je s pozemkom prirodzeným alebo umelým spôsobom spojené. Ide o superficiálnu zásadu, ktorá pod vplyvom dedičstva rímskeho práva5)platila od nepamäti aj v slovenskom súkromnom práve. ), platila pod vplyvom ustanovenia § 297 ABGB8) v slovenskom súkromnom práve až do roku 1950. Napríklad Š. Po februárových udalostiach v roku 1948 došlo v dôsledku prijatia Občianskeho zákonníka z roku 1950 k podstatnému zúženiu superficiálnej zásady, keď boli spod jeho rozsahu vyňaté všetky stavby.10) Začala teda platiť zásada aedificatio non solo cedit.11) Občiansky zákonník z roku 1964 uvedenú zásadu síce neprevzal do svojej úpravy, ale v praxi platila ako nepísané pravidlo.12) Paradoxne sa uvedená zásada vrátila do nášho poriadku po nežnej revolúcii (1989), keď novela Občianskeho zákonníka č. 509/1991 Zb. v § 120 ods. 2 výslovne zakotvila, že stavby nie sú súčasťou pozemku.13) Pri uplatňovaním zásady superficies non solo cedit ešte ďalej zašla novela Občianskeho zákonníka č. Komisia na rekodifikáciu občianskeho zákonníka, ktorá bola činná do roku 2015, plédovala v prospech prinavrátenia princípu superficies solo cedit do nášho občianskeho práva.15) Aktuálna rekodifikačná komisia zaujala k superficiálnej zásade negatívny postoj.16) Zásada superficies solo cedit, ktorá stelesňuje vo vzťahu k stavbe a pozemku realizáciu princípu akcesie (t.j. všetko, čo vzíde na pozemku vrátane stavieb a čo je s pozemkom pevne spojené, sleduje právny osud pozemku), platí v prevažnej väčšine európskych civilných kódexov. V nemecky hovoriacich štátoch platí ako kogentná právna norma (pozri napr. čl. 667 ods. 2 švajčiarskeho ZGB, § 94 ods. 1 nemeckého BGB) a v románskych civilných kódexoch ako dispozitívne ustanovenie zákona (pozri čl. 546 a čl. 553 francúzskeho Code Civil a čl. 934 talianskeho Codice civile).

tags: #nadobudnutie #vlastníckeho #práva #k #stavbe #z