Nadobudnutie vlastníctva k nehnuteľnosti po zaplatení kúpnej ceny: Právna úprava

Kúpa nehnuteľnosti je zásadný krok, ktorý ovplyvňuje finančnú a majetkovú situáciu kupujúceho a predávajúceho. Tento článok sa zameriava na právnu úpravu nadobudnutia vlastníctva k nehnuteľnosti po zaplatení kúpnej ceny, pričom zohľadňuje relevantné aspekty Občianskeho zákonníka, Obchodného zákonníka a ďalších súvisiacich predpisov.

Kúpna zmluva a jej náležitosti

Kúpa nehnuteľnosti je spojená s uzatvorením kúpnej zmluvy, ktorou dochádza k prevodu vlastníctva k veci. Zmluvu môžu uzatvoriť fyzické osoby alebo právnické osoby. Ak sú zmluvnými stranami fyzické osoby, riadi sa Občianskym zákonníkom. Kúpna zmluva o prevode nehnuteľností uzatvorená medzi podnikateľmi sa spravuje Obchodným zákonníkom.

Kúpna zmluva musí mať písomnú formu a obsahovať podstatné náležitosti, medzi ktoré patrí:

• Presné označenie zmluvných strán:
  • Fyzická osoba: Meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu.
  • Právnická osoba: Názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje.
• Označenie nehnuteľnosti: Podľa katastrálneho územia, s uvedením listu vlastníctva, čísla parcely a druhu pozemku. Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa aj podiel vyjadrený zlomkom k celku.
• Predmet zmluvy: Predávajúci predáva a kupujúci kupuje nehnuteľnosť do svojho výlučného vlastníctva.
• Kúpna cena: Dohodnutá suma, ktorú kupujúci uhradí predávajúcemu.
• Ďalšie dojednania: Napríklad, spôsob úhrady kúpnej ceny, termín odovzdania nehnuteľnosti, zodpovednosť za vady a pod.

Dôraz sa kladie na presné označenie zmluvných strán, vrátane rodného priezviska.

Nadobudnutie vlastníctva a vklad do katastra nehnuteľností

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Podľa § 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov (zákon č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam).

Prečítajte si tiež: NSN Pozemky: Ako ich Získať?

Po podpise kúpnej zmluvy má ktorákoľvek zmluvná strana oprávnenie podať návrh na vklad vlastníckeho práva. V praxi tento návrh podáva na príslušný katastrálny odbor spravidla kupujúci. Návrh na vklad sa podáva spolu s dvoma rovnopismi kúpnej zmluvy a dokladom o zaplatení správneho poplatku.

Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza na kupujúceho právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností.

Náklady spojené s prevodom vlastníctva

Podľa zákona náklady spojené s prevodom vlastníctva nehnuteľnosti znáša predávajúci. Predávajúci však môže požadovať od kupujúceho náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára za osvedčenie podpisu. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne a kupujúci znáša náklady spojené s katastrálnym konaním.

Úhrada kúpnej ceny a zabezpečenie

Zachovanie opatrnosti pri úhrade kúpnej ceny je zásadný krok. Vzhľadom na to, že vlastnícke právo sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností, je pre kupujúceho vhodným momentom na vyplatenie kúpnej ceny až vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Za najbezpečnejší spôsob úhrady kúpnej ceny sa považuje úhrada z vinkulovaného bankového účtu alebo z notárskej úschovy. Tieto spôsoby úhrady viažu finančné prostriedky až do momentu, kedy nastanú podmienky na ich uvoľnenie, napríklad predloženie listu vlastníctva, na ktorom už kupujúci figuruje ako vlastník. Tieto úhrady predstavujú vyššiu mieru istoty aj pre predávajúceho, ktorý má istotu, že kupujúci disponuje prostriedkami na úhradu kúpnej ceny. Banková vinkulácia, rovnako ako notárska úschova, sú spoplatnené.

Prečítajte si tiež: Ako nadobudnúť vlastníctvo vydržaním?

Ďalším spôsobom úhrady je platba z hypotekárneho úveru. V tomto prípade banka vstupuje do vzťahu medzi kupujúcim a predávajúcim a snaží sa chrániť si vlastné záujmy. Pred samotným prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je potrebné vložiť do katastra nehnuteľností aj záložné právo banky. Banka pre predávajúceho neuvoľní finančné prostriedky, ktorými má byť uhradená kúpna cena skôr, než bude disponovať aspoň potvrdeným návrhom na vklad záložného práva k prevádzanej nehnuteľnosti.

Platba kúpnej ceny za nehnuteľnosť hotovosťou predstavuje najrizikovejší spôsob úhrady kúpnej ceny. Okrem toho platí zákonná úprava, ktorá obmedzuje hotovostné platby, a to na sumu 15.000 EUR pre fyzické osoby - nepodnikateľov a 5.000 EUR pre ostatné subjekty.

Riziká a ochrana kupujúceho

Kupujúci by mal pred podpisom kúpnej zmluvy preveriť, či na nehnuteľnosti neviaznu ťarchy (napr. záložné práva, vecné bremená, exekúcie). Tieto informácie sú dostupné na portáli katastra nehnuteľností. Ak na nehnuteľnosti viaznu ťarchy, je potrebné sa s nimi vyrovnať pred prevodom vlastníctva.

Je dôležité, aby kupujúci poznal aspoň základné princípy prevodu nehnuteľnosti. V zmysle zákona totiž platí, že pri zmluvnom prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa samotné vlastnícke právo nenadobúda momentom podpisu zmluvy, ale až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Výhrada vlastníckeho práva

V obchodnej praxi sa čoraz viac využíva inštitút výhrady vlastníckeho práva, ktorý si podnikatelia zahŕňajú do svojich zmlúv resp. obchodných podmienok. Podľa § 445 Obchodného zákonníka strany si môžu písomne dohodnúť, že kupujúci nadobudne vlastnícke právo k tovaru neskôr, než je ustanovené v § 443.

Prečítajte si tiež: Právna úprava exemplára a vzoru

Výhrada vlastníctva predstavuje jednu z možností odchylného dojednania o okamihu nadobudnutia vlastníckeho práva, a to v závislosti na zaplatení kúpnej ceny.

Zdanenie príjmov z predaja nehnuteľností

Hlavnou právnou normou zaoberajúcou sa zdanením dosiahnutých príjmov je zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Podľa § 9 odsek 1 písm. a) zákona o dani z príjmov sú príjmy z predaja nehnuteľností oslobodené od dane, ak predávajúci vlastnil nehnuteľnosť viac ako päť rokov.

Do 31. 12. 2010 bolo možné oslobodenie príjmov z predaja bytov alebo obytných domov s najviac dvomi bytmi vrátane súvisiacich pozemkov posudzovať aj v závislosti od uplynutia doby trvalého pobytu daňovníka v posudzovanej nehnuteľnosti. Táto možnosť bola po 1. 1. 2011 vypustená, avšak naďalej sa bude aplikovať pri posudzovaní oslobodenia príjmov z predaja uvedených nehnuteľností, ktoré boli nadobudnuté do 31. 12. 2010.

tags: #nadobudnutie #vlastníctva #k #nehnuteľnosti #po #zaplatení