Náhrada za Odstúpenie od Kúpy Nehnuteľnosti: Podmienky a Dôsledky

Kúpa nehnuteľnosti je významný krok, ktorý so sebou prináša množstvo právnych aspektov. Jednou z komplikovanejších situácií je odstúpenie od kúpnej zmluvy. Tento článok sa zameriava na podmienky a dôsledky náhrady v prípade odstúpenia od kúpy nehnuteľnosti, pričom zohľadňuje slovenskú legislatívu a relevantné právne predpisy. Tieto podmienky sú v súlade so Smernicou Európskeho parlamentu Rady č. 2011/83/UÚ z 25. októbra 2011 o právach spotrebiteľov, zákonom č.250/2007 Z.z. o ochrane spotrebiteľa, zákonom č.102/2014 Z.z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho, ďalšími právnymi predpismi Slovenskej republiky a najvyššími štandardami korektného sprostredkovania predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností.

Všeobecné ustanovenia o sprostredkovaní

Tieto Všeobecné podmienky sprostredkovania upravujú práva a povinnosti Sprostredkovateľa a Záujemcu v súvislosti so sprostredkovaním kúpy, predaja, nájmu alebo prenájmu nehnuteľností, vyplývajúce z uzatvorenej Dohody o sprostredkovaní, ktoré časť obsahu je určená odkazom na tieto Podmienky. Tieto Podmienky sú neoddeliteľnou súčasťou Dohody, Právne vzťahy založené Dohodou sa riadia ustanoveniami Dohody, ustanoveniami týchto Podmienok a príslušnými právnymi predpismi. Ustanovenia Dohody majú prednosť pred ustanoveniami týchto Podmienok. Právne vzťahy upravené týmito Podmienkami sa upravujú príslušnými ustanoveniami zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov.

Výklad pojmov

Pre lepšie porozumenie problematiky je dôležité definovať niektoré kľúčové pojmy:

• Dohoda: Dohoda o sprostredkovaní (sprostredkovateľská zmluva), na základe ktorej sa Sprostredkovateľ zaväzuje obstarať Záujemcovi za províziu uzavretie Zmluvy o prevode vlastníckeho práva k Nehnuteľnosti alebo Nájomnej zmluvy na Nehnuteľnosť s treťou osobou a Záujemca sa zaväzuje Sprostredkovateľovi zaplatiť províziu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením Sprostredkovateľa.
• Nájomná zmluva: Zmluva, na základe ktorej prenajímateľ prenecháva nehnuteľnosť alebo jej časť do užívania tretej osobe (nájomcovi) za dohodnutú odplatu (nájomné). Za Nájomnú zmluvu sa považuje aj podnájomná zmluva alebo akákoľvek iná zmluva, ktorou Záujemca prenecháva Nehnuteľnosť tretej osobe do dočasného užívania.
• Nehnuteľnosť: Nehnuteľnosť určená (alebo druhovo charakterizovaná) v bode (B) Dohody.
• Nevýhradné sprostredkovanie: Forma sprostredkovania, pri ktorej je Záujemca oprávnený uzatvoriť sprostredkovateľskú zmluvu aj s inými osobami ako Sprostredkovateľom alebo si zabezpečiť uzatvorenie samotnej Zmluvy aj svojpomocne. Na nevýhradné sprostredkovanie sa ustanovenia 7.3. a bodu 10.4. týchto Podmienok nevzťahujú.
• Paušálna náhrada výdavkov: Paušalizovaná kompenzácia, ktorá predstavuje všetky výdavky, ktoré Sprostredkovateľovi vznikli v súvislosti s plnením povinností vyplývajúcich z Dohody. Paušálna náhrada výdavkov predstavuje najmä výdavky za inzerciu a zabezpečenú odbornú pomoc, vrátane právnej asistencie poskytnutej advokátskou kanceláriou. Ak sa Strany nedohodli inak, paušálna náhrada výdavkov je vo výške osemdesiatich percent z hodnoty provízie Sprostredkovateľa, ktorá je určená v bode (C) Dohody. Strany vyhlasujú, že takto určená Paušálna náhrada výdavkov je dostatočná a primeraná.
• Realitné služby: Sprostredkovanie uzavretia Zmluvy.
• Sprostredkovateľ: Zmluvná strana Dohody o sprostredkovaní, ktorá je rovnomenne označená aj v Dohode.
• Strana (v množnom čísle Strany): Zmluvná strany (strany) Dohody, t.j. Sprostredkovateľ a/alebo Záujemca.
• Vážny dôvod: Taký dôvod na strane zmluvnej Strany, ktorý má z objektívnych príčin za následok priame znemožnenie plnenia povinnosti určenej v Dohode alebo Podmienkach. Medzi Vážne dôvody patria vojna, vojnový stav, výnimočný stav, núdzový stav, hospitalizácia Strany na dobu dlhšiu ako desať dní, ťažká ujma na zdraví Strany, úmrtie príbuzného Strany v priamo rade, súrodenca, manžela/manželky, druha/družky. Medzi Vážne dôvody nepatria také dôvody, o ktorých Strana pred uzavretím Dohody vedela alebo mohla Vážny dôvod alebo jeho následky predpokladať.
• Výhradné sprostredkovanie: Forma sprostredkovania dohodnutá na dobu určitú, počas ktorej je na základe vôle Záujemcu jedinou osobou oprávnenou sprostredkovať predaj Nehnuteľnosti Sprostredkovateľ, tak ako to ustanovuje Dohoda o sprostredkovaní. Ak sa Strany nedohodnú inak, pri výhradnom sprostredkovaní nie je Záujemca oprávnený zabezpečiť si uzatvorenie Zmluvy prostredníctvom tretej osoby (napr. iného sprostredkovateľa ) alebo svojpomocne. Ustanovenia bodu 7.3. a bodu 10.4. týchto Podmienok sú účinné a pre obe Strany Dohody záväzné len počas obdobia trvania výhradného sprostredkovania.
• Záujemca: Zmluvná strana Dohody o sprostredkovaní, ktorá je rovnomenne označená aj v Dohode.
• Zmluva: Zmluva o prevode vlastníckeho práva k Nehnuteľnosti alebo Nájomná zmluva na Nehnuteľnosť medzi Záujemcom a treťou osobou.
• Zmluva o prevode vlastníckeho práva k Nehnuteľnosti: Akákoľvek odplatná alebo bezodplatná zmluva, výsledkom ktorej je prevod vlastníckeho práva k Nehnuteľnosti alebo prevod obchodného podielu alebo majetkovej účasti v spoločnosti, ktorá je vlastníkom Nehnuteľnosti.

Podmienky odstúpenia od kúpnej zmluvy

Odstúpenie od kúpnej zmluvy je jednostranný právny úkon, ktorý sa stáva účinným doručením adresátovi. Musí mať písomnú formu. Dôvody pre odstúpenie môžu byť zákonné alebo zmluvne dohodnuté.

Zákonné dôvody

Občiansky zákonník stanovuje niekoľko situácií, kedy je možné odstúpiť od kúpnej zmluvy:

Prečítajte si tiež: PN pri práci na dohodu s invalidným dôchodkom

• Vady nehnuteľnosti: Ak sa po kúpe objavia skryté vady, o ktorých predávajúci neinformoval, kupujúci má právo na zľavu z ceny alebo odstúpenie od zmluvy, ak vada robí nehnuteľnosť neupotrebiteľnou. Za neupotrebiteľnú sa považuje i taká vec, "ktorá síce má odstrániteľnú vadu, no náklady na jej odstránenie (opravu veci) by boli v pomere ku kúpnej cene samotnej veci ekonomicky neúčelné."
• Podstatné porušenie zmluvy: Ak predávajúci poruší zmluvu podstatným spôsobom (napr. neodovzdá nehnuteľnosť v dohodnutom termíne), kupujúci má právo odstúpiť.
• Tieseň a nápadne nevýhodné podmienky: Ak bola zmluva uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, môže byť dôvodom na odstúpenie. Tieseň je definovaná ako hospodársky alebo sociálny stav, ktorý ovplyvňuje konajúceho tak, že urobí právny úkon, ktorý by inak neurobil.

Zmluvné dôvody

Kúpna zmluva môže obsahovať doložky, ktoré umožňujú odstúpenie od zmluvy aj v iných prípadoch, napríklad:

• Nesplnenie podmienok financovania: Ak kupujúci nezíska hypotéku v stanovenej lehote, môže mať právo odstúpiť.
• Nezistenie závažných právnych vád: Ak sa pri právnej previerke nehnuteľnosti zistia závažné problémy (napr. exekúcie), kupujúci môže odstúpiť.
• Nedodržanie termínu na vykonanie kontroly CNG nádrže: Ak sa predávajúci zaviazal vykonať kontrolu CNG nádrže do určitého dátumu a nevykonal to, kupujúci má právo odstúpiť od zmluvy.

Náhrada v prípade odstúpenia

Dôsledky odstúpenia od kúpnej zmluvy závisia od dôvodu odstúpenia a od toho, či bola zmluva platne uzavretá.

Platná zmluva

Ak je zmluva platná a dôjde k odstúpeniu, nastáva zrušenie zmluvy od počiatku. Zmluvné strany sú povinné vrátiť si všetko, čo si na základe zmluvy poskytli. To znamená, že predávajúci musí vrátiť kúpnu cenu a kupujúci musí vrátiť nehnuteľnosť.

Náhrada škody

Okrem vrátenia plnení môže vzniknúť aj nárok na náhradu škody. Ak jedna zo strán porušila zmluvu a spôsobila tým škodu druhej strane, je povinná ju nahradiť. Napríklad, ak kupujúci odstúpi od zmluvy bezdôvodne a predávajúci musí nehnuteľnosť predať za nižšiu cenu, kupujúci je povinný nahradiť rozdiel v cene.

Paušálna náhrada výdavkov

V prípadoch sprostredkovania kúpy nehnuteľnosti môže sprostredkovateľovi vzniknúť nárok na paušálnu náhradu výdavkov, ak záujemca napriek prejavenému záujmu a predbežnému súhlasu uzavrieť zmluvu odmietne uzavrieť zmluvu alebo budúcu zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti (predstieraný záujem predať alebo kúpiť nehnuteľnosť). Táto náhrada je splatná na účet Sprostredkovateľa najneskôr v lehote 10 dní od doručenia výzvy adresovanej Záujemcovi.

Prečítajte si tiež: Náhrada škody a nemocenské

Zmluvná pokuta

Účinným zabezpečovacím a aj mnohokrát v sprostredkovateľských zmluvách využívaným právnym inštitútom je zmluvná pokuta. V mnohých sprostredkovateľských zmluvách je zmluvná pokuta zakotvená ako sankcia za neuzavretie sprostredkúvanej zmluvy. V danej problematike judikatúra zaujala stanovisko, že neuzatvorenie sprostredkúvanej zmluvy nemôže byť klasifikované ako porušenie zmluvnej povinnosti. Ne/uzavretie zmluvy je právom, za výkon ktorého nie je možné osobu sankcionovať.

Neplatná zmluva

Ak je kúpna zmluva neplatná od počiatku (napr. pre nedostatok formy alebo pre rozpor so zákonom), nevznikajú z nej žiadne práva a povinnosti. Zmluvné strany sú povinné vrátiť si všetko, čo si na základe neplatnej zmluvy poskytli.

Práva a povinnosti sprostredkovateľa

Sprostredkovateľ má pri sprostredkovaní predaja alebo prenájmu Nehnuteľnosti povinnosť aktívne vyhľadávať tretie osoby, ktoré majú záujem uzavrieť so Záujemcom Zmluvu. Za účelom vyhľadávania tretích osôb, ktoré majú záujem uzavrieť so Záujemcom Zmluvu, je Sprostredkovateľ povinný zverejniť ponuku Nehnuteľnosti elektronických a/alebo tlačených inzertných médiách. Výber inzertných médií určuje Sprostredkovateľ. Sprostredkovateľ je taktiež povinný propagovať Nehnuteľnosť aj ďalšími spôsobmi dohodnutými so Záujemcom.

V prípade prevzatia kľúčov od Nehnuteľnosti sa Sprostredkovateľ zaväzuje:

• kľúče starostlivo opatrovať a chrániť pred stratou, poškodením, odcudzením alebo zničením,
• pri návšteve Nehnuteľnosti dbať o poriadok a pokoj v Nehnuteľnosti,
• navštevovať Nehnuteľnosť iba v súvislosti v vykonávaním činností podľa Dohody, pričom je povinný dbať na to, aby počas návštevy/ obhliadky nevznikla na nehnuteľnosti a/ alebo majetku Záujemcu v tejto Nehnuteľnosti žiadna škoda,
• pri odchode Nehnuteľnosť starostlivo uzamknúť a zabezpečiť ju proti neoprávnenému zásahu.

Prevzatie kľúčov potvrdia Strany v preberacom protokole.

Prečítajte si tiež: Náhrada daňového bonusu: Kompletný prehľad

Povinnosti záujemcu

Záujemca sa zaväzuje Sprostredkovateľovi zaplatiť províziu vtedy, ak bola Zmluva uzatvorená s pričinením Sprostredkovateľa, tak ako to vyplýva z Dohody. Záujemca je povinný bez zbytočného odkladu oznamovať Sprostredkovateľovi všetky dôležité skutočnosti súvisiace so sprostredkovaním, najmä skutočnosti, ktoré môžu ovplyvniť rozhodnutie Záujemcu uzavrieť Zmluvu. Záujemca je povinný poskytnúť Sprostredkovateľovi nevyhnutne potrebujú súčinnosť na dosiahnutie výsledku Dohody. Záujemca je povinný na vyžiadanie Sprostredkovateľa odovzdať Sprostredkovateľovi všetky dokumenty a podklady, ktoré Sprostredkovateľ potrebuje na splnenie predmetu Dohody.

Pri sprostredkovaní predaja alebo prenájmu Nehnuteľnosti je Záujemca povinný sprístupniť Nehnuteľnosť pre tretie osoby, ktoré prejavili záujem o osobnú obhliadku Nehnuteľnosti. Záujemca je zároveň povinný na vyžiadanie predložiť Sprostredkovateľovi všetky dokumenty, z ktorých vyplýva oprávnenie Záujemcu disponovať s Nehnuteľnosťou. Záujemca je povinný umožniť prístup do Nehnuteľnosti pre osoby, ktoré konajú v mene Sprostredkovateľa (ďalej iba „Maklér“), súdnych znalcov a iných odborne zdatných osôb a umožniť im vykonanie všetkých úkonov, ktoré sú nevyhnutné na získanie podrobných údajov o Nehnuteľnosti.

Ak bolo Stranami dohodnuté výhradné sprostredkovanie, Záujemca sa zaväzuje, že počas doby trvania výhradného sprostredkovania neuzavrie zmluvu o sprostredkovaní, sprostredkovateľskú zmluvu, zmluvu o obstaraní predaja veci ani žiadnu inú obdobnú zmluvu, ktorej predmetom by bolo sprostredkovanie prevodu vlastníckeho práva k Nehnuteľnosti alebo prenájmu Nehnuteľnosti. V opačnom prípade sa Záujemca zaväzuje uhradiť Sprostredkovateľovi Paušálnu náhradu výdavkov, ktorá je vypočítaná zo sumy provízie určenej v bode (C) ods. 1) Dohody s názvom „Finančné podmienky v prípade PREDAJA Nehnuteľnosti“, v kolónke „Provízia Sprostredkovateľa“ za predpokladu, že je predmetom sprostredkovania predaj Nehnuteľnosti, alebo uhradiť Sprostredkovateľovi Paušálnu náhradu výdavkov, ktorá je vypočítaná zo sumy provízie určenej v bode (C) ods. 2) Dohody s názvom „Finančné podmienky v prípade PRENÁJMU Nehnuteľnosti“, v kolónke „Provízia Sprostredkovateľa“ za predpokladu, že je predmetom sprostredkovania prenájom Nehnuteľnosti. Strany vyhlasujú, že výška Paušálnej náhrady výdavkov je vzhľadom na zvýšené výdavky a aktivitu Sprostredkovateľa pri výhradnom sprostredkovaní primeraná, keďže Sprostredkovateľ v prípade výhradného sprostredkovania vynakladá výrazne vyššie výdavky na inzerciu a súvisiace služby.

Paušálna náhrada výdavkov určená v bode 7.3. je splatná na účet Sprostredkovateľovi najneskôr v lehote do 10 od doručenia výzvy adresovanej Záujemcovi. Ak Sprostredkovateľ vykoná obhliadku nehnuteľnosti s treťou osobou, ktorá bola Záujemcovi už skôr predstavená (napr. iným sprostredkovateľom), je Záujemca povinný o tom Sprostredkovateľa písomne informovať (napr. na protokole o vykonanej obhliadke), a to bezodkladne, najneskôr na prvej obhliadke tretej osoby so Sprostredkovateľom, v opačnom prípade platí, že tretia osoba je Záujemcovi neznáma.

Riešenie sporov

V prípade sporu o platnosť odstúpenia od zmluvy rozhoduje súd. Súd posúdi, či boli splnené podmienky pre odstúpenie a aké sú dôsledky odstúpenia.

Alternatívne riešenie sporov

Ak nie ste spokojný so spôsobom, ktorým Sprostredkovateľ vybavil Vašu reklamáciu alebo ak sa domnievate, že Sprostredkovateľ porušil Vaše práva, máte právo obrátiť sa na Sprostredkovateľa so žiadosťou o nápravu. Ak Sprostredkovateľ na Vašu žiadosť o nápravu odpovedal zamietavo alebo na ňu neodpovedal do 30 dní odo dňa jej odoslania, máte právo podať návrh na začatie alternatívneho riešenia sporu podlá zákona č. 391/2015 Z. z. o alternatívnom riešení spotrebiteľských sporov Slovenskej obchodnej inšpekcii.

tags: #náhrada #za #odstúpenie #od #kúpy #nehnuteľnosti