Ako Uplatniť Daňové Priznanie z Prenájmu: Kompletný Sprievodca

Prenájom nehnuteľnosti môže byť výhodným zdrojom príjmu, ale zároveň prináša aj daňové povinnosti. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tom, ako správne uplatniť daňové priznanie z prenájmu na Slovensku.

Príjmy z prenájmu a daňové povinnosti

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi zdaniteľné príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, ak nejde o príjmy z podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti. Poberanie tohto druhu príjmu nie je podmienené živnostenským oprávnením. Tieto príjmy plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve podľa Občianskeho zákonníka.

Kedy musíte podať daňové priznanie?

Daňové priznanie musíte podať, ak úhrn vašich zdaniteľných príjmov za zdaňovacie obdobie presiahne zákonom stanovenú hranicu. Pre príjmy za rok 2025 je to suma 2 876,90 €. Do týchto príjmov sa započítava aj príjem zo zamestnania. Lehota na podanie daňového priznania je do 31. marca nasledujúceho roka. Je však možné si túto lehotu predĺžiť, a to najviac o tri kalendárne mesiace (do 30. júna) alebo o šesť kalendárnych mesiacov (do 30. septembra).

Oslobodenie od dane

Zákon umožňuje uplatniť si oslobodenie časti príjmu z prenájmu, a to do výšky 500 € ročne. Ak váš príjem z prenájmu nepresiahne túto sumu, nemusíte tento príjem priznávať.

• Príklad: Ak ste za rok 2025 dostali z prenájmu 6 000 €, zdaňovať budete iba sumu 5 500 € (6 000 € - 500 €).

Typ daňového priznania

Ak máte príjmy z prenájmu, musíte podať daňové priznanie typu B.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Kde uviesť príjmy z prenájmu v daňovom priznaní?

Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v riadku 11 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2. Nezabudnite vyplniť aj niektoré údaje v tabuľke č. 1a.

Výdavky spojené s prenájmom nehnuteľnosti

Pri prenájme si môžete znížiť základ dane o výdavky. Máte dve možnosti: paušálne výdavky alebo skutočné výdavky.

Paušálne výdavky

Paušálne výdavky predstavujú 60 % z príjmov, maximálne však 20 000 €. Pri tomto spôsobe si nemusíte viesť evidenciu o výdavkoch a preukazovať ich.

Skutočné výdavky

Pri skutočných výdavkoch si môžete uplatniť preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti. Je potrebné viesť daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov alebo účtovníctvo. Medzi tieto výdavky patria napríklad:

• Výdavky na opravy a údržbu prenajímanej nehnuteľnosti
• Daň z nehnuteľnosti
• Výdavky za energie (elektrina, voda, plyn, teplo)
• Výdavky za služby (odvoz odpadu, upratovanie spoločných priestorov, internet, TV)
• Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby
• Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné)

Uznateľné výdavky znižujúce základ dane pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku:

• elektrická energia
• teplo na vykurovanie a teplá úžitková voda
• pitná a úžitková voda pre domácnosť
• plyn
• odvádzanie odpadovej vody z domácností
• osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome
• používanie výťahu a domovej práčovne
• kontrola a čistenie komínov
• odvoz popola, smetí a splaškov
• čistenie žúmp
• vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou
• internet
• recepcia
• strážna služba
• výdavky, ktorými sú úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za služby poskytované za výkon povinnej správy bytového domu vykonávanú podľa § 6 a nasl. zákona č. 182/1993 Z.z.
• úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za výkon činnosti zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov vykonávanú podľa § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z.
• výdavky na fond opráv v bytových domoch
• odmena realitnej kancelárie.

Je dôležité si uvedomiť, že pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si nemôžete uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods. 10 ZDP. Tiež si nemôžete uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku, ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

Ak zaradíte prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku, môžete si uplatniť aj odpisy nehnuteľnosti, poistenie a daň z nehnuteľnosti. Ak však predáte nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku skôr ako 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku, platíte daň z príjmu.

Paušálne vs. Skutočné výdavky: Čo je výhodnejšie?

Voľba medzi paušálnymi a skutočnými výdavkami závisí od vašej konkrétnej situácie. Ak máte nízke náklady, paušálne výdavky môžu byť výhodnejšie, pretože sú administratívne jednoduchšie. Ak máte vysoké náklady (viac ako 30 % príjmov), skutočné výdavky môžu byť výhodnejšie, ale vyžadujú si dôkladnú evidenciu a preukazovanie.

• Príklad:
  • Ročný príjem z prenájmu: 6 000 €
  • Oslobodenie od dane: - 500 €
  • Zdaniteľný príjem: 5 500 €
  • Paušálne výdavky (30 %): 1 650 €
  • Základ dane: 3 850 €
  • Skutočné výdavky (odpisy, opravy): 2 500 €
  • Základ dane: 3 000 €

V tomto prípade sú skutočné výdavky výhodnejšie.

Sadzba dane z príjmov

Sadzba dane z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. je 19 % z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne 176,8-násobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného roka. Z presahujúcej časti základu dane sa platí 25 % daň z príjmov.

Manželia a prenájom nehnuteľnosti

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, príjem z prenájmu si môžu rozdeliť v ľubovoľnom pomere. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

• Príklad: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Príjem z prenájmu si rozdelia rovnakým dielom (každý 1/2). Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 €.

Povinnosť registrácie na daňovom úrade

Ak prenajímate nehnuteľnosť, musíte sa zaregistrovať na daňovom úrade. Registračnú povinnosť máte do konca nasledujúceho mesiaca po mesiaci, v ktorom ste začali prenajímať nehnuteľnosť. Bez registrácie vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €.

Príklady registračnej povinnosti:

• Prenajímate byt alebo jeho časť (okrem pozemku).
• Prenajímate stenu rodinného domu na reklamné účely.
• Ďalej prenajímate nehnuteľnosť, ktorú máte sama v nájme.
• Ste občanom iného štátu a prenajímate nehnuteľnosť na Slovensku.

Registrácia sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu, ak je byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.

Krátkodobý prenájom (Airbnb, Booking)

Príjem z krátkodobého prenájmu cez platformy ako Airbnb alebo Booking sa zdaňuje rovnako ako dlhodobý prenájom. Je dôležité viesť evidenciu všetkých príjmov, zahrnúť všetky príjmy vrátane upratovacích poplatkov a uplatniť si výdavky (paušálne alebo skutočné).

Pozor na živnosť

Ak prenajímate s doplnkovými službami (raňajky, upratovanie, wellness), môže ísť o podnikateľskú činnosť vyžadujúcu živnosť. Samotný prenájom bez služieb živnosť nevyžaduje.

Ako vyplniť daňové priznanie

Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti môžete vyplniť v aplikáciách KROS Daňové priznania alebo ALFA plus. Tieto aplikácie vám pomôžu s vyplnením, automatickými výpočtami a kontrolami.

Časté chyby pri zdaňovaní prenájmu

• Zabudnutie na oslobodenie (500 €).
• Uplatnenie nesprávnych výdavkov (napr. splátky hypotéky).
• Kombinácia paušálnych a skutočných výdavkov.

tags: #najom #danove #priznanie #ako #uplatnit