Nájom: Služba alebo Tovar? Definícia a Aspekty z Pohľadu DPH

Nájom nehnuteľnosti predstavuje komplexnú problematiku, ktorá sa dotýka rôznych oblastí práva a ekonomiky. Z hľadiska dane z pridanej hodnoty (DPH) sa nájom nehnuteľnosti považuje za poskytnutie služby, konkrétne podľa § 9 ods. 1 písm. zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o DPH“). Tento článok sa zameriava na definíciu nájmu ako služby alebo tovaru, s dôrazom na jeho aspekty z pohľadu DPH.

Definícia Nájmu ako Služby

Podľa § 9 zákona o DPH, dodaním služby je každé plnenie, ktoré nie je dodaním tovaru. To zahŕňa poskytnutie práva užívať hmotný majetok. Nájom nehnuteľnosti spadá do tejto kategórie, pretože prenajímateľ poskytuje nájomcovi právo užívať nehnuteľnosť za dohodnutú odplatu.

Miesto Dodania Služby

Pri nájme nehnuteľnosti je miestom dodania tejto služby Slovenská republika, na základe § 16 ods. 1 zákona o DPH. Nie je podstatné, na aký účel sa nehnuteľnosť prenajíma.

Oslobodenie od Dane pri Nájme Nehnuteľnosti

Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti môže byť oslobodený od dane podľa § 38 zákona o DPH. Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, t. j. inému platiteľovi, alebo podnikateľovi - neplatiteľovi, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Dôvodom je, aby predtým odpočítanú DPH nemusel upravovať.

Opakované Dodávanie Služby

Pri nájme nehnuteľností alebo jej časti dochádza zo strany prenajímateľa - platiteľa DPH, k opakovanému dodávaniu služby.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Príklady z Praxe

1. Slovenský platiteľ prenajíma budovu nachádzajúcu sa v SR inému slovenskému platiteľovi, pričom sa rozhodol, že nájom bude zdaňovať podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH. Na základe zmluvy s nájomcom má tento možnosť časť priestorov poskytnúť do podnájmu inej osobe. Ak si nájomca DPH viažucu sa k nájomnému neodpočítava na základe § 49 ods. 3 zákona o DPH, pretože uskutočňuje činnosť oslobodenú od dane (poisťovacie služby), pri fakturácii podnájmu využije možnosť oslobodenia od dane tejto služby podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.
2. Rakúsky podnikateľ, ktorý nemá v SR sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v SR, vlastní v SR nehnuteľnosť. Nehnuteľnosť prenajíma slovenskému platiteľovi dane. Miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH Slovenská republika, pričom nájom je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade sa uplatní ustanovenie § 69 ods. 2 zákona o DPH o prenose daňovej povinnosti na príjemcu služby, preto rakúsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH v SR podľa § 5 ods. 1 písm. b) zákona o DPH.
3. Platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, má uzatvorenú zmluvu o podnájme nehnuteľnosti (budovy) s nájomcom - neplatiteľom dane. V zmluve o podnájme nehnuteľnosti je uvedené, že nájomné (vrátane nájomného za parkovacie miesta) sa bude fakturovať oslobodené od dane v zmysle ustanovenia § 38 ods. 1 zákona o DPH. Zriadenie parkovacích miest nie je hlavnou transakciou, hlavnou transakciou je prenájom nehnuteľnosti. Podpornou skutočnosťou je aj skutočnosť, že parkovacie miesta boli zriadené, aj keď dodatočne, na pozemku, ktorý je spojený s prenájmom nehnuteľnosti.
4. Vlastník budovy - platiteľ DPH, prenajíma nebytové priestory - kancelárie, v budove platiteľom DPH, neziskovej organizácii a zahraničnej firme. Pri uplatnení daňového režimu sa môže rozhodnúť, že všetky nájmy budú oslobodené od DPH podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH.
5. Slovenský platiteľ uzavrel kontrakt s firmou v Chorvátsku na dodanie technologického zariadenia. Za tým účelom si prenajal v Chorvátsku sklad, kde skladuje časti technologického zariadenia až do vykonania jeho montáže. Pri službe poistenia sa miesto dodania určí podľa § 15 ods. 1 zákona o DPH.
6. Pretože nájomca je zdaniteľnou osobou, prenajímateľ sa môže v zmysle § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nevyužije možnosť oslobodenia od DPH pri nájme a nájom bude zdaňovať (zváži možnosti odpočítania dane v súvislosti s jeho nákladmi na budovu, napr. predpokladané stavebné úpravy, údržbu a opravy). Energie refakturuje nájomcovi s DPH, daňová povinnosť mu vzniká dňom vyhotovenia faktúry podľa § 19 ods. 3 písm. zákona o DPH.
7. Platiteľ obstaral nehnuteľnosť s úmyslom jej nájmu, ktorý bude zdaňovaný v zmysle § 38 ods. Významná časť jeho činnosti nepredstavuje ekonomickú činnosť a pre túto časť činnosti nespĺňa definíciu zdaniteľnej osoby. Nájomcu je možné považovať pre účely § 38 ods. 5 zákona o DPH za zdaniteľnú osobu a prenajímateľ môže fakturovať prenájom s DPH.

Zmeny v Zdaňovaní Nájmu Nehnuteľností od Roku 2019

Od roku 2019 došlo k významným zmenám v zdaňovaní dodania a nájmu nehnuteľností, ktoré upravuje § 38 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej iba „zákon o DPH“). Tieto zmeny mali za cieľ zabrániť zneužívaniu uplatňovania odpočtov dane pri dodaní a nájme nehnuteľností určených na bývanie.

Obmedzenia a Nové Kritéria

Zmeny sa týkajú obmedzenia možnosti zdanenia nehnuteľnosti určenej na bývanie a rovnako aj práva voľby prenajímateľa na zdanenie prenájmu, ak predmetom nájmu je byt, rodinný dom alebo apartmán v bytovom dome. Súčasne sa stanovujú nové kritériá na oslobodenie od dane pri dodaní stavby, resp. jej časti, ktoré berú do úvahy aj kolaudáciu po zohľadnení vplyvu prestavby, resp.

Zdaňovanie Stavebných Prác

Ak nie sú splnené podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, zdaneniu podlieha nielen dodanie novej stavby, ak neuplynie 5 rokov od jej prvej kolaudácie alebo prvého užívania, ale aj dodanie staršej stavby, pri ktorej došlo k zmene účelu používania stavby po vykonaní stavebných prác za podmienky, že náklady na stavebné práce predstavovali najmenej 40 % hodnoty stavby pred začatím stavebných prác a tiež dodanie zrekonštruovanej stavby, pri ktorej došlo k podstatnej zmene podmienok jej doterajšieho užívania po vykonaní stavebných prác za podmienky, že stavebné práce predstavovali najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím prác.

Oslobodenie od Dane pri Dodaní Bytu, Apartmánu alebo Nebytového Priestoru

Osobitne sú upravené podmienky oslobodenia od dane pri dodaní jednotlivého bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru v § 38 ods. 7 zákona o DPH. Pri posúdení splnenia časovej podmienky oslobodenia od dane sa rovnako ako pri dodaní stavby berie do úvahy doba, ktorá uplynula od ich prvého užívania na základe kolaudácie stavby, resp. kolaudácie vzťahujúcej sa na zmenu účelu ich užívania, resp.

Právo Voľby Prenajímateľa na Zdanenie

Dochádza k obmedzeniu práva voľby prenajímateľa na zdanenie prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je určená na bývanie podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH. Bez ohľadu na postavenie nájomcu (zdaniteľná, resp. nezdaniteľná osoba), je platiteľ dane (prenajímateľ) povinný vždy uplatniť oslobodenie od dane, ak je predmet nájmu určený na bývanie.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Definícia Nehnuteľnosti

Podľa § 119 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v z. n. p. (ďalej len „Občiansky zákonník“) nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Zákon o DPH pojem nehnuteľnosť osobitne nedefinuje. Podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona o DPH sa nehnuteľnosť považuje za tovar. Tovarom sa rozumie hmotný majetok, ktorým sú na účely DPH hnuteľné veci, nehnuteľné veci vrátane pozemkov, ale aj elektrina, plyn voda, teplo a pod.

Dodanie Tovaru

Dodaním tovaru je podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o DPH aj dodanie stavby alebo jej časti na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy, t. j. predmetom plnenia je zhotovenie diela (stavby alebo jej časti). Časťou stavby sú priestory, ktoré sú jej súčasťou, napr.

Členenie Stavieb

Podľa § 43a ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v z. n. p. (ďalej iba „stavebný zákon“) sa stavby členia podľa stavebnotechnického vyhotovenia a účelu na pozemné stavby a inžinierske stavby. Pozemné stavby sa podľa účelu členia na bytové budovy a nebytové budovy.

Bytové Budovy

Podľa § 43b ods. 1 stavebného zákona sú bytové budovy definované ako stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Medzi bytové budovy patria bytové domy, rodinné domy a ostatné budovy na bývanie, napr. detské domovy, domovy dôchodcov a pod.

Nebytové Budovy

Podľa § 43c ods. 1 stavebného zákona sú nebytové budovy definované ako stavby, ktorých menej ako polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Medzi nebytové budovy patria napr. hotely, motely, penzióny a ostatné ubytovacie zariadenia na krátkodobé pobyty, budovy pre administratívu, budovy pre obchod a služby, garáže, kryté parkoviská, priemyselné budovy a sklady, budovy pre školstvo, na vzdelávanie a výskum, poľnohospodárske budovy, nemocnice, zdravotnícke zariadenia, sociálne zariadenia, ostatné nebytové budovy, napr. nápravné zariadenia a kasárne a pod.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

Vyhláška Úradu Geodézie, Kartografie a Katastra SR

Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra SR č. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v z. n. p. (ďalej len „vyhláška č. 461/2009 Z. z.“) vymedzuje rozdelenie stavieb podľa druhu v prílohe č. 7, rozdelenie priestoru podľa druhu v prílohe č. 9, a tiež rozdelenie nebytových priestorov podľa druhu v prílohe č.

Bytový Dom

Bytový dom je podľa § 2 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v z. n. p. (ďalej iba „zákon o vlastníctve bytov“) budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Byt a Nebytový Priestor

Byt je podľa § 2 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Nebytový priestor je podľa § 2 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie.

Apartmán v Bytovom Dome

Apartmánom v bytovom dome je podľa § 38 ods. 9 zákona o DPH na účely uplatnenia § 38 ods. 5 zákona o DPH nebytový priestor určený na trvalé bývanie, ktorý spĺňa stavebno-technické požiadavky na byt.

Nehnuteľná Vec

Na účely uplatnenia § 38 zákona o DPH nehnuteľná vec musí byť stavbou, resp. jej časťou. V čl. 13b vykonávacieho nariadenia Rady č. 1042/2013, ktorým sa mení vykonávacie nariadenie (EÚ) č. 282/2011 sa uvádza definícia nehnuteľného majetku.

Budova

Pojem budova je definovaný v čl. 12 ods. 2 smernice Rady 2006/112/ES o spoločnom systéme dane z pridanej hodnoty ako akákoľvek stavba pevne spojená so zemou. Pojmy „budova“ a „stavba“ v súvislosti s čl. 13b vykonávacieho nariadenia Rady č. 1042/2013 sú vymedzené vo Vysvetlivkách k pravidlám EÚ v oblasti DPH týkajúcich sa miesta poskytovaných služieb v súvislosti s nehnuteľným majetkom.

Dodanie Nehnuteľnosti

Z hľadiska uplatnenia správneho režimu DPH pri dodaní (predaji) nehnuteľnosti (zdanenie, resp. oslobodenie od dane) je potrebné správne určiť, či ide o dodanie novej stavby, resp. stavbu, resp. Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v § 38 ods. 1, 2 a 7 zákona o DPH.

Časová Podmienka Oslobodenia od Dane

Pre uplatnenie oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 a 7 zákona o DPH pri dodaní stavby alebo jej časti (vrátane jednotlivých bytov, apartmánov a nebytových priestorov) je podstatné splnenie časovej podmienky 5 rokov odo dňa prvej kolaudácie, resp. kolaudácie po zmene účelu užívania stavby, resp.

Služba vs. Tovar

Služba je nehmotný produkt; je to činnosť, výkon alebo úžitok, ktorý jedna strana (dodávateľ) poskytuje druhej strane (zákazníkovi). Na rozdiel od toho, tovar je hmotný a dá sa skladovať.

Účtovné Hľadisko

• Náklad: Prijatá služba (napr. telefón, nájom, účtovníctvo, reklama) je pre firmu náklad (účet 518 - Ostatné služby).
• Výnos: Poskytnutá služba je pre firmu výnos (tržba, účet 602 - Tržby za služby).

DPH

Dodanie služby je predmetom DPH. Pri poskytovaní služieb do iných krajín EÚ (B2B) je dôležité správne určiť miesto dodania.

Fakturácia Služieb Súvisiacich s Nájmom

Pri fakturácii služieb súvisiacich s nájmom nehnuteľnosti je potrebné rozlišovať medzi dodávkou tovaru a dodávkou služby z pohľadu zákona o dani z pridanej hodnoty. Z pohľadu ZDPH je nájom nehnuteľnosti dodávkou služby a dodávka energií dodávkou tovaru.

Fakturácia Energií

V prípade, ak prenajímateľ refakturuje energie nájomcovi, ide o dodanie tovaru z pohľadu DPH. Daňová povinnosť vzniká dňom vyhotovenia faktúry. Je potrebné rozlišovať, či prenajímateľ žiada od nájomcu paušálnu platbu za energie, alebo platbu za presne dodané množstvo energií.

Oslobodenie od Dane

Oslobodenie od dane predstavuje daňový režim, pri ktorom sa na dodaný tovar alebo službu s miestom dodania v tuzemsku neuplatňuje daň. Existujú dva typy oslobodenia od dane:

1. Oslobodenie od dane bez nároku na odpočítanie dane: Tieto sú obsiahnuté v § 28 až § 42 zákona o DPH.
2. Oslobodenie od dane s nárokom na odpočítanie dane: Ide o prípady, keď platiteľ dane má právo na odpočítanie dane z tovarov a služieb prijatých za účelom poskytnutia týchto služieb.

Druhy Služieb Oslobodených od Dane

• Poštové služby (§ 28 zákona o DPH)
• Zdravotná starostlivosť (§ 29 zákona o DPH)
• Služby sociálnej pomoci (§ 30 zákona o DPH)
• Výchovné a vzdelávacie služby (§ 31 zákona o DPH)
• Služby dodávané členom (§ 32 zákona o DPH)
• Služby súvisiace so športom alebo telesnou výchovou (§ 33 zákona o DPH)
• Zhromažďovanie finančných prostriedkov (§ 35 zákona o DPH)
• Služby verejno-právnej televízie a verejnoprávneho rozhlasu (§ 36 zákona o DPH)
• Poisťovacie služby (§ 37 zákona o DPH)
• Dodanie nehnuteľnosti (§ 38 zákona o DPH)
• Nájom nehnuteľnosti (§ 38 zákona o DPH)
• Finančné činnosti (§ 39 zákona o DPH)
• Prevádzkovanie lotérií a iných podobných hier (§ 41 zákona o DPH)
• Dodanie tovaru, ktorý sa používal výlučne na činnosti oslobodené od dane (§ 42 zákona o DPH)

Vznik Daňovej Povinnosti pri Dodaní Tovaru a Služieb

Všeobecne platí, že daňová povinnosť pri dodaní tovaru vzniká dňom dodania tovaru (§ 19 ods. 1 zákona o DPH). Dodaním tovaru je prevod práva nakladať s hmotným majetkom ako vlastník, to znamená, že rozhodujúce je získanie ekonomického vlastníctva k veci.

Osobitná Úprava

Výnimkou z vyššie uvedeného pravidla sú prípady, keď sa platiteľ dane dobrovoľne rozhodne pre uplatňovanie dane na základe prijatia platby za dodanie tovaru alebo služby - nazývané ako osobitná úprava podľa § 68d zákona o DPH. Daňová povinnosť v týchto prípadoch vzniká až v momente, keď platiteľ dane prijme platbu od svojho odberateľa za tovar alebo službu, ktoré sú alebo majú byť dodané.

Dodanie Hnuteľnej Veci

Za deň dodania hnuteľnej veci (napríklad stroja, výrobku, elektriny,…) sa považuje deň, keď kupujúci nadobudne právo nakladať s tovarom ako vlastník.

Prevod alebo Prechod Nehnuteľnosti

Za deň dodania pri prevode alebo prechode nehnuteľnosti vrátane pozemkov sa považuje deň odovzdania nehnuteľnosti do užívania, ak predávajúci odovzdá nehnuteľnosť kupujúcemu skôr ako v deň zápisu do katastra nehnuteľností (§ 19 ods. 1 zákona o DPH).

Opakované a Čiastkové Dodávky

Za čiastkové dodanie tovaru sa považuje také dodanie, ktoré predstavuje časť celkového plnenia, na ktoré je uzavretá zmluva. Ak je dohodnutá platba za čiastkovo alebo opakovane dodávaný tovar za obdobie kratšie ako 12 kalendárnych mesiacov, deň dodania sa určí podľa § 19 ods. 3 prvá veta zákona o DPH.

Platba Prijatá Pred Dodaním Tovaru

Daňová povinnosť vzniká z prijatej platby dňom prijatia platby, ak je platba prijatá pred dodaním tovaru.

Dodanie Tovaru na Základe Komisionárskej Zmluvy

Pri dodaní tovaru na základe komisionárskej zmluvy alebo inej obdobnej zmluvy, komitentovi vzniká daňová povinnosť v ten istý deň, keď vzniká daňová povinnosť komisionárovi.

Dodanie Tovaru do Iného Členského Štátu

Pri dodaní tovaru z tuzemska do iného členského štátu, ak ide o dodanie tovaru, ktoré je oslobodené od dane podľa § 43 zákona o DPH, vzniká nadobúdateľovi (odberateľovi) v inom členskom štáte daňová povinnosť. Deň vzniku daňovej povinnosti (podľa § 19 ods. 8 zákona o DPH) je 15. deň kalendárneho mesiaca nasledujúceho po kalendárnom mesiaci, kedy bol tovar dodaný. Ak je však faktúra vyhotovená pred týmto dňom, tak daňová povinnosť vzniká dňom vyhotovenia faktúry.

tags: #nájom #je #služba #alebo #tovar #definícia