Nájom lesných pozemkov: Premlčanie a podmienky

Tento článok sa zameriava na komplexnú problematiku nájmu lesných pozemkov, premlčania a s tým súvisiacich podmienok. Právny inštitút nájmu predstavuje prenechanie veci nájomcovi do dočasného užívania za odplatu, ktorá reprezentuje jeho ekonomický účel. Všeobecná úprava nájmu je obsiahnutá v zákone č. 40/1964 Občiansky zákonník.

Základné aspekty nájmu lesných pozemkov

Nájomná zmluva je nominátnym zmluvným typom, ktorý je upravený v Občianskom zákonníku. Predstavuje dvojstranný konsenzuálny právny úkon, ktorý kreuje právny vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom a vymedzuje ich vzájomné práva a povinnosti. Vzťah medzi zákonom o nájme poľnohospodárskych pozemkov a Občianskym zákonníkom je vo vzťahu lex specialis derogat legi generali. Zákonodarca deklaruje, že každý právny úkon musí spĺňať predpísané náležitosti. Ak právny úkon nespĺňa zákonom predpísané náležitosti, sankciou je jeho neplatnosť. Neplatnosť právnych úkonov je upravená v intenciách Občianskeho zákonníka. V Občianskom zákonníku je uplatnená zásada absolútnej neplatnosti.

Pre každú nájomnú zmluvu je charakteristické užívanie veci a branie úžitkov, dočasnosť, určenie predmetu veci a odplatnosť. Esenciálnymi náležitosťami nájomnej zmluvy sú najmä exaktná špecifikácia predmetu nájomnej zmluvy, dĺžka trvania nájmu a výška nájomného.

Špecifikácia predmetu nájmu a dĺžka trvania

V nájomnej zmluve musí byť presne špecifikovaný predmet nájmu. S touto problematikou je späté rozhodnutie NS SR 4Cdo 240/2009, ktorý potvrdil rozhodnutie odvolacieho krajského súdu z 18. septembra 2008 sp. zn. 13 Co 25/2008 a to, že absolútne neplatným právnym úkonom je aj neurčitý právny úkon. Pri takomto právnom úkone nemožno zistiť, čo je jeho predmetom. V preskúmavaných zmluvách chýba špecifikácia predmetu prenájmu, nehnuteľností, čo spôsobuje ich neurčitosť, a tým ich absolútnu neplatnosť. Zo zmlúv nie je možné zistiť, o prenájom akých nehnuteľností ide, nakoľko špecifikácia nehnuteľností (podľa katastrálneho územia, listov vlastníctva, parcelných čísiel, kultúr a výmery) nie je v nich uvedená a príloha, na ktorú zmluvy odkazujú, nie je ich súčasťou a jej existencia nebola súdu preukázaná.

Z toho dôvodu sú nájomné zmluvy, v ktorých absentuje presné vymedzenie predmetu neplatné. Rovnako neplatné sú aj zmluvy, ktoré obsahujú rozporuplné údaje o dĺžke trvania nájmu. Nájomná zmluva môže byť uzatvorená na určitú aj na neurčitú dobu. Je neprípustné aby jedna nájomná zmluva vo svojom znení obsahovala informáciu o uzatvorení na určitý čas a zároveň na čas neurčitý. Ak je uzatvorená na dobu určitú musí obsahovať presný časový údaj. Nájomná zmluva je neplatná aj v tom prípade, ak obsahuje dve protichodné informácie o dĺžke trvania nájmu. Napríklad, ak sa v nej uvádza ako dĺžku trvania 5 až 10 rokov.

Prečítajte si tiež: Aspekty prenájmu lesných pozemkov

Výška nájomného a forma zmluvy

Nájomná zmluva o nájme poľnohospodárskych pozemkov je neplatná, aj v tom prípade, ak výška nájomného nie je najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu. Toto ustanovenie je kogentné a v prípade konania v rozpore s jeho dikciou je sankciou absolútna neplatnosť, nakoľko takto vyhotovený právny úkon by bol v rozpore so zákonom. Týmto predpisom je vyhláška Ministerstva pôdohospodárstva Slovenskej republiky č. 38/2005 Z. z., o určení hodnoty pozemkov a porastov na nich na účely pozemkových úprav. Podľa predmetnej vyhlášky sa hodnota pozemku určuje na základe bonitovaných pôdnoekologických jednotiek, ktoré tvoria jednu z príloh tejto vyhlášky.

Rovnako absolútne neplatným kontraktom je aj právny úkon, ktorý je urobený v písomnej podobe, ale v tejto forme nie je menený alebo zrušený. Kontrakty, predmetom ktorých je nehnuteľnosť musia byť uzatvorené v písomnej forme. Vyhotovenie právneho úkonu v písomnej forme plní informačnú funkciu vo vzťahu k tretím osobám a zároveň dôkaznú funkciu, pri preukazovaní obsahu vôle. Podľa dikcie § 40 ods. 2 Občianskeho zákonníka „Písomne uzatvorená dohoda sa môže meniť alebo zrušiť iba písomne.“

Zmeny v zmluve a následky neplatnosti

V praxi nie je ojedinelým javom, že zmluvné strany uskutočňujú akékoľvek zmeny, ktoré sa týkajú predmetu nájmu alebo nájomného, nie prostredníctvom písomných dodatkov, ale priamo v zmluve. Nehodiaci sa údaj preškrtnú a prekvalifikujú ho na iný údaj. Domnievajú sa, že takáto zmena vôle je postačujúca a vyhovujúca. Ďalšou možnosťou je pripísanie ďalšieho ustanovenia, ktoré obsahuje práva, prípadne povinnosti niektorej zmluvnej strany. Je potrebné diferencovať medzi tým, či ide o formu predpísanú zákonom, alebo je dohodnutá účastníkmi. Ak je právny úkon zachytený prostredníctvom elektronických prostriedkov a upravovaný písomne vlastnou rukou je neplatný, nakoľko je narušená jeho celistvosť a vykazuje známky viditeľnej manipulácie. Takéto konanie je prípustné ani v prípade zmeny údajov na oboch rovnopisoch.

Predmetné skutočnosti zakladajú možnosť podania žaloby na určenie neplatnosti takejto zmluvy a vydanie bezdôvodného obohatenia, nakoľko v súlade s ustanovením § 451 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.“ V prípade absolútnej neplatnosti zmluvy právny úkon nemá od začiatku žiadne právne následky a hľadí sa naň akoby neexistoval. V intenciách Občianskeho zákonníka je bezdôvodné obohatenie definované v § 451 ods. 2 ako „majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.“ V tomto prípade bude bezdôvodné obohatenie existovať na oboch stranách. Prenajímateľ sa obohatil výšku nájomného a nájomca o užívanie pôdy a branie úžitkov.

Vrátenie plnenia pri neplatnosti zmluvy

Podľa § 457 Občianskeho zákonníka „ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal.“ Podľa § 458 ods. l, 2 Občianskeho zákonníka, musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo bezdôvodným obohatením. Ak to nie je dobre možné, najmä preto, že obohatenie spočívalo vo výkonoch, musí sa poskytnúť peňažná náhrada. Ide o synalagmatickú povinnosť to znamená, ak zo zmluvy dostali obe zmluvné strany , sú povinné vrátiť všetko obidve.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Problémy s dotáciami a prednostné právo nájmu

Pri nájomnej zmluve o nájme poľnohospodárskych pozemkov sa však naskytá problém vo vzťahu k PPA - Poľnohospodárskej platobnej agentúre, ktorá poľnohospodárom poskytuje dotácie.

Zákonodarca prijatím zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov konkrétne v § 13 ods. 2 zákona garantoval nájomcovi právo, že po skončení nájomnej zmluvy a v prípade jeho záujmu bude mať nájomca možnosť ako prvý uzavrieť s prenajímateľom novú nájomnú zmluvu na pozemky, ktoré doteraz užíval na základe nájomnej zmluvy za predpokladu, že prenajímateľ ich bude chcieť ďalej prenajímať. V tejto súvislosti treba podotknúť, že za záväzok zo zmluvy netreba považovať len včasné a riadne uhrádzanie nájomného, na výške ktorého sa zmluvné strany t.j. nájomca a prenajímateľ dohodli, ale aj iné povinnosti vyplývajúce priamo z konkrétneho nájomného vzťahu, ako je napr. povinnosť zabezpečiť kontrolu kvality pôdy zameranej na obsah tzv.

V praxi sa však najčastejšie možno stretnúť s porušovaním povinnosti včasne a riadne uhrádzať nájomné. Za včasné uhrádzanie nájomného treba považovať vyplatenie nájomného k rukám, na bankový účet, alebo poštovým poukazom prenajímateľovi v lehote stanovenej v konkrétnom právnom vzťahu. Za riadne uhrádzanie nájomného treba považovať vyplatenie nájomného vo výške stanovenej v konkrétnom právnom vzťahu. V prípade, že počas nájomného vzťahu sa nájomca dopustil čo i len raz konania vo forme omeškania platby nájomného, alebo zaplatil nižšie nájomné a v lehote ho nedoplatil, automaticky v zmysle zákona jeho prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy zaniká, a to aj napriek tomu, že zo strany prenajímateľa mu nebola daná výzva, resp. upozornenie na meškanie s vyplateným nájomného, resp. na jeho výšku.

Podmienky pre zánik prednostného práva nájmu

Nájomca nemá prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy, ak prenajímateľ chce prenajať pozemky blízkej osobe a to bez ohľadu na účel využitia pozemkov - blízkou osobou sa rozumie podľa § 116 zákona č. 40/1964 Zb. právnickej osobe, ktorej je prenajímateľ členom, alebo spoločníkom, a to bez ohľadu napr. aj mieru jeho účasti v právnickej osobe. Tiež je potrebné konštatovať v tejto súvislosti že právnickou osobou sa nerozumie len obchodná spoločnosť alebo družstvo v zmysle zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov ale aj napr. občianske združenie podľa zákona č. 83/1990 Zb. o združovaní občanov v znení neskorších predpisov, cirkevné a náboženské združenia podľa zákona č. 308/1991 Zb. o slobode náboženskej viery a o postavení cirkví a náboženských spoločností, či nadácie a fondy podľa zákona č. 34/2002 Z.z..

Prednostné právo nájmu zaniká aj vtedy, ak tieto pozemky nie sú určené po skončení na iné ako poľnohospodárske účely podľa osobitného predpisu, ktorým je zákon č. 220/2004 Z.z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy a o zmene zákona č. 245/2003 Z.z.. Tiež ak tieto pozemky nebude užívať prenajímateľ sám, pričom zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov v tejto súvislosti stanovuje podmienku aby bol prenajímateľ napr. tzv. SHR - samostatne hospodáriacim roľníkom podľa zákona č. 105/1990 Zb.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Dĺžka nájomnej zmluvy a jej ukončenie

Zákon č. 504/2003 Z. z. na dobu určitú - tú možno ukončiť na základe písomnej výzvy prenajímateľa na vrátanie pozemkov, ktoré sú predmetom nájomnej zmluvy nájomcovi, pričom písomná výzva ako právny úkon musí byť dostatočne zrozumiteľná a musí byť doručená najneskôr rok pred uplynutím doby nájmu, ak sa uvedený právny úkon nevykoná zmluva sa obnovuje na určitý čas podľa § 8 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov; to však neplatí, ak sú predmetom zmluvy o nájme pozemku pozemky, s ktorými Slovenský pozemkový fond nakladá podľa osobitného predpisu - § 16 zákona č. 180/1995 Z.z. Na dobu neurčitú - tú možno ukončiť na základe písomnej výpovede; výpovedná lehota sa nesmie skončiť pred uplynutím doby nájmu podľa § 8 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov t.j. min.

Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších v § 13 ods. Z výkladu daného ustanovenia zákona je možné vyvodiť, že nárok na prednostné uzatvorenie nájomnej zmluvy sa uplatňuje tak v režime zmluvy na dobu neurčitú ako aj na dobu určitú. Právny problém však vzhľadom na vyššie uvedené vzniká aj vo vzťahu k režimu zmluvy na dobu neurčitú, ktorá musí v zmysle zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov trvať minimálne 5 rokov a jej platnosť zaniká písomnou výpoveďou nájomcu s ročnou výpovednou lehotou a doručenou nájomcovi k 1. novembru ak sa zmluvné strany nedohodli inak.

Cena nájmu a ochrana vlastníckeho práva

Problematickým ustanovením pri uplatňovaní prednostného práva nájmu v § 13 ods. 2 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov je cena nájmu. Prenajímateľ ako vlastník pozemku v prípade, že má záujem o prenajatie pôdy pôvodnému nájomcovi v zmysle tohto ustanovenia je v pozícii, že nemôže očakávať zo strany pôvodného nájomcu navýšenie nájomného nakoľko v prípade, že nájomca obhospodaruje celé katastrálne územie cena obvyklého nájomného sa bude odvíjať od priemernej ceny nájmu v danom katastrálnom území, čo v podstate bude určovať pôvodný nájomca a čo pre prenajímateľa resp.

Uvedený § 13 ods. 2 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov spôsobuje v praxi výkladové nezrovnalosti a právny názor, že pôvodný nájomca bude mať vždy právo prednostného práva nájmu za obvyklú cenu nájmu považujem za nesprávny, nekomformný a v rozpore s demokratickými zásadami právneho a demokratického štátu, nakoľko v prípade jeho akceptácie by došlo k tak závažným zásahom do absolútneho práva každého - vlastníckeho práva, ktorému poskytuje ochranu jednak Ústava SR v článku 20 a jednak Európsky dohovor o ľudských právach a základných slobodách (ďalej len EDLP) v dodatkovom protokole č.

V takom prípade mám za to, že ak prenajímateľ splní zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších požadované podmienky na ukončenie nájomnej zmluvy - a to či už v lehote požiada nájomcu o vrátenie pozemkov alebo doručí výpoveď nájomcovi riadne a včas a uplynie výpovedná lehota, má prenajímateľ právo prenajať svoje pozemky tretej osobe za podstatne výhodnejších podmienok ako mu ponúka pôvodný nájomca, ktorému síce patrí prednostné právo na uzavretie nájomnej zmluvy, ale len v takom prípade, že naplní podmienky upravené v § 13 ods. 2 zákona č. 504/2003 Z. z.

Premlčanie a vyrovnanie dedičských podielov

Právo na vyrovnanie dedičských podielov podľa § 13 zákona č. 293/ 1992 Zb. sa premlčí v trojročnej premlčacej dobe (§ 101 Obč. Zákonníka). Právo na vyrovnanie dedičských podielov muselo byť oprávnenou osobou uplatnené u povinnej osoby v prekluzívnej lehote najneskôr 30. júna 1993.

tags: #nájom #lesných #pozemkov #premlčanie #podmienky