Podmienky prenájmu lesných pozemkov na Slovensku

Tento článok sa zaoberá problematikou prenájmu lesných pozemkov na Slovensku, so zameraním na práva a povinnosti prenajímateľov a nájomcov, ako aj na aktuálnu legislatívu upravujúcu túto oblasť.

Všeobecná úprava nájmu

Všeobecná úprava nájmu je obsiahnutá v ustanoveniach Občianskeho zákonníka. Nájomná zmluva predstavuje vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom a vymedzuje ich vzájomné práva a povinnosti.

Legislatíva upravujúca prenájom poľnohospodárskych a lesných pozemkov

Právny rámec pre prenájom poľnohospodárskych a lesných pozemkov je upravený zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Tento zákon upravuje podmienky nájmu, práva a povinnosti zmluvných strán, ako aj spôsoby ukončenia nájomného vzťahu.

Prenájom lesných pozemkov vo vlastníctve štátu

Ak je predmetom nájmu lesný pozemok vo vlastníctve štátu, okrem lesných pozemkov nadobudnutých do vlastníctva štátu podľa osobitného predpisu, na uzavretie zmluvy o nájme sa vyžaduje súhlas ministerstva podľa osobitného predpisu. Ak nie je dohodnuté inak, lesný pozemok sa nájomcovi prenecháva najmenej na desať rokov. Ak je zmluva o nájme lesného pozemku uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 30 rokov. Nájomca lesného pozemku prenechaného na hospodárenie v lesoch je oprávnený využívať ho a brať z neho úžitky v súlade s osobitnými predpismi a s lesným hospodárskym plánom a inými opatreniami podľa týchto osobitných predpisov. Pri dohodnutí nájomného sa prihliada na vek lesných porastov a plnenie úloh ustanovených osobitnými predpismi. Evidencia lesných pozemkov v užívaní nájomcu sa spravuje osobitnými predpismi.

Podmienky prenájmu poľnohospodárskej pôdy

Pozemok na účely tohto zákona je taký pozemok, ktorý je poľnohospodárskou pôdou alebo časť tohto pozemku, pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. Ak nie je dohodnuté inak, nájomné z pozemkov prenajatých na poľnohospodárske účely sa platí ročne pozadu k 1. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. V súčasnosti platia ust. vyhl. č. 38/2005 Z.z. Nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Spôsob a čas podnájmu je nájomca povinný prenajímateľovi oznámiť do 30 dní. Ak bol pozemok daný do podnájmu na dlhší čas ako jeden rok, má prenajímateľ právo na nájomné priamo voči podnájomcovi. Na vznik zmluvy o nájme pozemku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, je najmenej dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely do 24.

Prečítajte si tiež: Aspekty prenájmu lesných pozemkov

Ukončenie nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva zaniká uplynutím doby, dohodou, výpoveďou alebo odstúpením, ak to zmluva alebo zákon pripúšťa. Ak prenajímateľ alebo nájomca rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomne nevyzve druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku po skončení nájmu, zmluva sa obnovuje na určitý čas podľa § 8; to neplatí, ak sú predmetom zmluvy o nájme pozemku pozemky, s ktorými Slov. Ak ide o zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku dohodnutú na neurčitý čas, možno ju vypovedať len písomne; výpovedná lehota sa nesmie skončiť pred uplynutím času nájmu podľa § 8, ak sa nedohodne inak/t.j. Ak doterajší nájomca užíva pozemky, kde sa zmluvný nájom skončil alebo sa má skončiť a doterajší prenajímateľ vyzval nájomcu na vrátenie a prevzatie pozemkov, ktoré nie sú prístupné alebo ich nemožno racionálne užívať, je doterajší nájomca povinný s vlastníkom (ďalej len „doterajší prenajímateľ") uzatvoriť na základe jeho písomnej žiadosti podnájomnú zmluvu k pozemkom, ktoré má prenajaté podľa tohto zákona, a to v primeranej výmere a bonite. Ak sa nájomca s doterajším prenajímateľom nedohodnú inak, teda Vy ako agrofima, potom vstupujete ako doterajší prenajímateľ do užívania pozemkov po zbere úrody založenej na nich nájomcom. V prípade vrátenia pozemkov V8m do užívania boli by ste povinná uhradiť nájomcovi ním zaplatenú daň z pozemkov, ak bola táto vopred zaplatená aj za obdobie, v ktorom už bola účinná podnájomná zmluva, a to do 30 dní od preukázateľne doloženej výzvy na zaplatenie.

Zmena účelu pozemku a ukončenie nájmu

Samotná zmena evidencie parciel (z E na C) a ich rozdelenie geometrickým plánom nie je automaticky dôvodom na zánik nájomného vzťahu. Rozhodujúce je, či došlo k zmene účelu využitia pozemku a či je táto zmena v súlade s nájomnou zmluvou. Ak je v nájomnej zmluve výslovne uvedené, že pozemok sa prenajíma na poľnohospodárske účely, a v dôsledku zmeny územného plánu a rozdelenia parciel už nie je možné alebo povolené pozemok naďalej využívať na poľnohospodárstvo (napr. obec vydá stavebné povolenie alebo začne stavebné konanie), môže to byť dôvodom na výpoveď zmluvy podľa § 679 Občianskeho zákonníka, ak zanikol dôvod, pre ktorý bola zmluva uzatvorená. Samotná zmena v katastri však nestačí - rozhodujúce je reálne znemožnenie poľnohospodárskeho využívania. Ak by ste jednostranne ukončili nájom bez zákonného alebo zmluvného dôvodu, nájomca by sa mohol domáhať ochrany svojho práva na užívanie pozemku až do roku 2031 a prípadne aj náhrady škody.

Postup pri nezaplatení nájomného

V prípade nezaplateného nájomného na základe zmluvy o nájme poľnohospodárskej pôdy má prenajímateľ právo vymáhať nezaplatené sumy. Odporúča sa zaslať nájomcovi výzvu na úhradu doteraz nezaplateného nájomného z pozemkov v zmysle platnej nájomnej zmluvy. Ak to neprinesie výsledok, zvážila by som podanie žaloby na súd. V žalobe by ste mali uviesť nároky na nevyplatené nájomné, ako aj uplatnenie prípadných úrokov z omeškania od dátumu splatnosti.

Nájomné a jeho výška

Na vznik zmluvy o nájme pozemku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, je najmenej dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Obvyklá výška nájomného bola určená na základe ustanovení § 1 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. postupom podľa § 5 vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o spôsobe a rozsahu vedenia a poskytovania evidencií a stanovenia obvyklej výšky nájomného v znení vyhlášky č. 113/2019 Z.

Slovenský pozemkový fond (SPF) a prenájom pozemkov

Slovenský pozemkový fond prenajíma nehnuteľnosti na poľnohospodárske účely podľa zákona č. 504/2003 Z.z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, a nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z.z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom v znení neskorších predpisov, a na iné ako poľnohospodárske účely podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu lesných pozemkov

Predkupné právo nájomcu

V prípade, že vlastník poľnohospodárskej pôdy zamýšľa túto pôdu predať, je bežné, že nájomca má predkupné právo. To znamená, že vlastník je povinný ponúknuť pôdu najprv nájomcovi za rovnakú cenu, za akú ju ponúka tretej osobe. Ak nájomca túto ponuku neakceptuje v stanovenej lehote, vlastník môže pôdu predať tretej osobe.

Prečítajte si tiež: Podmienky nájmu lesných pozemkov

tags: #najom #lesnych #pozemkov #podmienky