DPH pri prenájme nehnuteľností: Komplexný prehľad

Prenájom nehnuteľností je komplexná oblasť, ktorá podlieha zákonom o dani z pridanej hodnoty (DPH). Správne uplatňovanie DPH pri prenájme nehnuteľností je kľúčové pre prenajímateľov aj nájomcov, aby sa vyhli prípadným problémom s daňovými úradmi. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o DPH pri prenájme nehnuteľností, vrátane aktuálnych pravidiel, výnimiek a praktických príkladov.

Legislatívny rámec

Základným právnym predpisom, ktorý upravuje DPH pri prenájme nehnuteľností, je zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o DPH“). V súlade s § 9 ods. 1 písm. a) zákona o DPH je nájom nehnuteľnosti považovaný za poskytnutie služby.

Miesto dodania služby pri nájme nehnuteľnosti sa určuje podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH, ktorým je miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Nie je podstatné, na aký účel sa nehnuteľnosť prenajíma, napríklad ak sa bude nehnuteľnosť prenajímať na reklamné účely, nemá to vplyv na určenie toho, že prenájom nehnuteľnosti sa považuje za službu spojenú s nehnuteľnosťou.

Oslobodenie od DPH pri nájme nehnuteľností

Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti podľa § 38 zákona o DPH môže byť oslobodený od dane. Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je od dane oslobodený nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou:

• ubytovacích služieb,
• nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
• nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,
• nájmu bezpečnostných schránok.

V prípade, ak platiteľ dane napr. prenajíma nebytový priestor, tak tento prenájom je oslobodený od dane.

Prečítajte si tiež: Daň z pridanej hodnoty a nehnuteľnosti

Rozhodnutie o zdanení nájmu

Podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH sa platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, t. j. inému platiteľovi, alebo podnikateľovi - neplatiteľovi, môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane (môže to byť výhodnejšie vzhľadom na to, aby predtým odpočítanú DPH nemusel upravovať).

Pri uplatnení voľby zdanenia nájmu nehnuteľnosti alebo jej časti sú rozhodujúcimi skutočnosťami postavenie nájomcu a účel užívania nehnuteľnosti. Platiteľ dane (prenajímateľ) môže rozhodnutie o zdanení uplatniť len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou podľa § 3 ods. 1 zákona o DPH a súčasne ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie. Ak nájomcom je iná ako zdaniteľná osoba (občan, právnická osoba, ktorá nie je zdaniteľnou osobou), nemôže platiteľ (prenajímateľ) uplatniť rozhodnutie o zdanení prenájmu nehnuteľnosti alebo jej časti. Rovnako toto rozhodnutie nemôže platiteľ uplatniť v prípade, ak prenajímaná nehnuteľnosť alebo jej časť je určená na bývanie, čo je uvedené ako účel užívania nehnuteľnosti v kolaudačnom rozhodnutí tzn. bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí.

Zmeny v zdaňovaní nehnuteľností od roku 2019

Od roku 2019 sa významným spôsobom mení zdaňovanie v prípade dodania a nájmu nehnuteľností, ktoré upravuje § 38 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej iba „zákon o DPH“), a to najmä s cieľom zabrániť zneužívaniu uplatňovania odpočtov dane pri dodaní a nájme nehnuteľností určených na bývanie.

Zmeny sa týkajú jednak obmedzenia možnosti zdanenia nehnuteľnosti určenej na bývanie a rovnako aj práva voľby prenajímateľa na zdanenie prenájmu, ak predmetom nájmu je byt, rodinný dom alebo apartmán v bytovom dome. Súčasne sa stanovujú nové kritériá na oslobodenie od dane pri dodaní stavby, resp. jej časti, ktoré berú do úvahy aj kolaudáciu po zohľadnení vplyvu prestavby, resp.

S účinnosťou od 1. 1. 2019 došlo v súvislosti s dodaním a nájmom nehnuteľností podľa § 38 zákona o DPH k viacerým zásadným zmenám na základe zákona č. 369/2018 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. Ak nie sú splnené podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, zdaneniu podlieha nielen dodanie novej stavby, ak neuplynie 5 rokov od jej prvej kolaudácie alebo prvého užívania, ale aj dodanie staršej stavby, pri ktorej došlo k zmene účelu používania stavby po vykonaní stavebných prác za podmienky, že náklady na stavebné práce predstavovali najmenej 40 % hodnoty stavby pred začatím stavebných prác a tiež dodanie zrekonštruovanej stavby, pri ktorej došlo k podstatnej zmene podmienok jej doterajšieho užívania po vykonaní stavebných prác za podmienky, že stavebné práce predstavovali najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím prác. Osobitne sú upravené podmienky oslobodenia od dane pri dodaní jednotlivého bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru v§ 38 ods. 7 zákona o DPH. Priposúdení splnenia časovej podmienky oslobodenia od dane sa rovnako ako pri dodaní stavby berie do úvahy doba, ktorá uplynula od ich prvého užívania na základe kolaudácie stavby,resp. kolaudácie vzťahujúcej sa na zmenu účelu ich užívania, resp.

Prečítajte si tiež: Nájomné za pozemky pod cestnou komunikáciou

Platiteľ dane pri dodaní stavby alebo jej časti, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 1 alebo 7 zákona o DPH, nemôže podľa § 38 ods. Dochádza k obmedzeniu práva voľby prenajímateľa na zdanenie prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je určená na bývanie podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH. Bez ohľadu na postavenie nájomcu (zdaniteľná, resp. nezdaniteľná osoba), je platiteľ dane (prenajímateľ) povinný vždy uplatniť oslobodenie od dane, ak je predmet nájmu určený na bývanie, t. j. byt, rodinný dom alebo apartmán v bytovom dome.

Definícia nehnuteľnosti

Podľa § 119 zákona č. 40/1964 Zb Občiansky zákonník v z. n. p. (ďalej len „Občiansky zákonník“) nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Zákon o DPH pojem nehnuteľnosť osobitne nedefinuje. Podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona o DPH sa nehnuteľnosť považuje za tovar. Tovarom sa rozumie hmotný majetok, ktorým sú na účely DPH hnuteľné veci, nehnuteľné veci vrátane pozemkov, ale aj elektrina, plyn voda, teplo a pod. Dodaním tovaru je podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o DPH aj dodanie stavby alebo jej časti na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy, t. j. predmetom plnenia je zhotovenie diela (stavby alebo jej časti). Časťou stavby sú priestory, ktoré sú jej súčasťou, napr.

Podľa § 43a ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v z. n. p. (ďalej iba „stavebný zákon“) sa stavby členia podľa stavebnotechnického vyhotovenia a účelu na pozemné stavby a inžinierske stavby. Pozemné stavby sa podľa účelu členia na bytové budovy a nebytové budovy. Podľa § 43b ods. 1 stavebného zákona sú bytové budovy definované ako stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Medzi bytové budovy patria bytové domy, rodinné domy a ostatné budovy na bývanie, napr. detské domovy, domovy dôchodcov a pod. Podľa § 43c ods. Poznámka: Medzi nebytové budovy podľa § 43c ods. 1 stavebného zákona patria napr. hotely, motely, penzióny a ostatné ubytovacie zariadenia na krátkodobé pobyty, budovy pre administratívu, budovy pre obchod a služby, garáže, kryté parkoviská, priemyselné budovy a sklady, budovy pre školstvo, na vzdelávanie a výskum, poľnohospodárske budovy, nemocnice, zdravotnícke zariadenia, sociálne zariadenia, ostatné nebytové budovy, napr. nápravné zariadenia a kasárne a pod. Podľa § 43c ods.

Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra SR č. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v z. n. p. (ďalej len „vyhláška č. 461/2009 Z. z.“) vymedzuje rozdelenie stavieb podľa druhu v prílohe č. 7(napr. priemyselná budova, poľnohospodárska budova, bytový dom, rodinný dom, administratívna budova, polyfunkčný dom, inžinierska stavba atď.), rozdelenie priestoru podľa druhu v prílohe č. 9 (byt, nebytový priestor, rozostavaný byt, rozostavaný nebytový priestor), a tiež rozdelenie nebytových priestorov podľa druhu v prílohe č. Jednotlivými druhmi nebytových priestorov podľa prílohy č. 10 vyhlášky č. 461/2009 Z. z. Poznámka: Bytový dom je podľa § 2 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v z. n. p. (ďalej iba „zákon o vlastníctve bytov“) budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Byt je podľa § 2 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Nebytový priestor je podľa § 2 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu (vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali) ani spoločné časti domu (časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť ako napr. strechy, chodby, obvodové múry, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia) ani spoločné zariadenia domu (zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu ako napr.

Apartmánom v bytovom dome je podľa § 38 ods. 9 zákona o DPH na účely uplatnenia § 38 ods. Na účely uplatnenia § 38 zákona o DPH nehnuteľná vec musí byť stavbou, resp. jej časťou. V čl. 13b vykonávacieho nariadenia Rady č. 1042/2013, ktorým sa mení vykonávacie nariadenie (EÚ) č. Poznámka: Pojem budova je definovaný v čl. 12 ods. 2 smernice Rady 2006/112/ES o spoločnom systéme dane z pridanej hodnoty ako akákoľvek stavba pevne spojená so zemou. Pojmy „budova“ a „stavba“ v súvislosti s čl. 13b vykonávacieho nariadenia Rady č. 1042/2013 sú vymedzené vo Vysvetlivkách k pravidlám EÚ v oblasti DPH týkajúcich sa miesta poskytovaných služieb v súvislosti s nehnuteľným majetkom. Budovu možno vymedziť ako (umelo vytvorenú) stavbu so strechou a múrmi. Stavba má širší význam, ktorý zahŕňa aj iné (umelo vytvorené) stavby, ktoré nie sú obvykle klasifikované ako budova. Medzi stavby okrem budov patria aj stavebno-inžinierske diela, ako sú cesty, mosty, letiská, prístavy, hrádze, plynovody, vodovodné a kanalizačné systémy a pod.

Prečítajte si tiež: Spoločne obhospodarované nehnuteľnosti – nájom

Dodanie nehnuteľnosti a DPH

Z hľadiska uplatnenia správneho režimu DPH pri dodaní (predaji) nehnuteľnosti (zdanenie, resp. stavbu, resp. Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v § 38 ods. 1, 2 a 7 zákona o DPH. Pre uplatnenie oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 a 7 zákona o DPH pri dodaní stavby alebo jej časti (vrátane jednotlivých bytov, apartmánov a nebytových priestorov) je podstatné splnenie časovej podmienky 5 rokov odo dňa prvej kolaudácie, resp. kolaudácie po zmene účelu užívania stavby, resp. Poznámka: Pre uplatnenie daňového režimu (zdanenie, resp. oslobodenie od dane) pri dodaní stavby, resp. jej časti vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí sa skúma tzv.

Špecifické situácie a príklady

Prenájom rodinného domu občanovi

Nájom rodinného domu voči občanovi na základe § 38 ods. 3 a ods. 5 zákona o DPH je oslobodený od dane, t. j. platiteľ dane nemá dôvod k cene nájomného uplatňovať DPH.

Prenájom nebytových priestorov platiteľovi DPH

Ak platiteľ dane prenajíma nebytový priestor inému platiteľovi dane, môže sa rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. V takom prípade je povinný k cene nájomného uplatňovať DPH.

Prenájom nehnuteľnosti zahraničnej osobe

Prenájom nehnuteľnosti zahraničnej osobe, ktorá nemá v tuzemsku sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v tuzemsku, je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 písm. a) zákona o DPH a španielsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH podľa § 5 zákona o DPH.

Refakturácia energií pri nájme

Ak je samotný nájom fakturovaný s oslobodením od DPH, je potrebné určiť, či aj dodávky energií a ostatných služieb podliehajú rovnakému daňovému režimu a budú teda tiež oslobodené od DPH. Prípadne ak nájom oslobodený od DPH nebude, resp. Na zodpovedanie týchto a ďalších otázok je nevyhnutné v prvom rade posúdiť, či ide o jedno zložené plnenie alebo o samostatné a nezávislé plnenia.

Registrácia pre DPH pri prenájme nehnuteľností

Občan prenajíma nehnuteľný majetok nachádzajúci sa na území Slovenska, napr. dom, byt, garáž, pozemok, poľnohospodársku pôdu, prípadne iné nehnuteľnosti, a to na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku bez ohľadu na skutočnosť, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe. V takomto prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu a v prípade, že sú naplnené podmienky pre povinnú registráciu pre daň z pridanej hodnoty, vzniká občanovi povinnosť registrácie pre DPH a následne ďalšie povinnosti vyplývajúce z registrácie (napr. podávanie daňových priznaní, vedenie evidencie a pod.).

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu (napr. z dôvodu presiahnutia obratu 62 500 eur).

Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur (§ 4 ods. 2 písm. Občan (zdaniteľná osoba) v žiadosti o registráciu pre daň uvedie skutočnosť, že presiahol obrat 50 000 eur, na základe ktorej je povinný túto žiadosť podať, a tiež uvedie deň, keď táto skutočnosť nastala.

Znížená sadzba DPH na ubytovacie služby

Znížená sadzba DPH vo výške 10 % zo základu dane sa s účinnosťou od 1. 1. 2019 uplatňuje na ubytovacie služby. Na účely DPH sa za ubytovacie zariadenie považuje: hotel, motel, botel, penzión, turistická ubytovňa alebo iná ubytovňa pri poskytnutí krátkodobého ubytovania, ktorým sa rozumie ubytovanie na obdobie kratšie ako tri mesiace, chata, kemping a ubytovanie v súkromí.

Ak sú raňajky zahrnuté v cene ubytovania a ubytovacie zariadenie neponúka možnosť objednať si ubytovanie bez raňajok, uplatní sa znížená sadzba dane z pridanej hodnoty na ubytovacie služby vrátane poskytnutých raňajok.

Zložité plnenia pri nájme

V praxi je bežné, že spolu so službou nájmu sú dodávané aj ďalšie služby, ako napr. upratovanie, služby recepcie či vrátnika, odvoz smetí, zimná údržba. Aj pri týchto službách je potrebné posúdiť, či ide o vedľajšie plnenia popri službe nájmu (t. j. o zložené plnenie) alebo sú to samostatné plnenia, oddeliteľné od služby nájmu. V tomto prípade bude rozhodujúcim kritériom to, či má nájomca možnosť vybrať si poskytovateľov týchto služieb alebo je povinný odoberať tieto služby od prenajímateľa.

tags: #najom #nehnutelnosti #DPH #sadzba