Podmienky Nájmu Spoločne Obhospodarovaných Nehnuteľností na Slovensku

Tento článok sa zaoberá problematikou nájmu spoločne obhospodarovaných nehnuteľností na Slovensku, s dôrazom na právne aspekty, podmienky a výzvy s tým spojené. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na túto oblasť, ktorá je dôležitá pre efektívne využívanie poľnohospodárskej pôdy a rozvoj vidieka.

Úvod do Problematiy Spoločne Obhospodarovaných Nehnuteľností

Obhospodarovanie rozdrobeného vlastníctva pozemkov prostredníctvom spoločenstva ako právnickej osoby prináša so sebou komplex zložitých právnych vzťahov. Jedným zo základných problémov hospodárenia na pôde je nesúlad medzi vlastníctvom, nájmom a užívaním. Zjednotenie týchto pojmov je predmetom základných zákonov, týkajúcich sa vlastníctva, nájmu, užívania a podpôr v poľnohospodárstve.

Právny Rámec Nájmu Poľnohospodárskych Pozemkov

O nájme pozemkov platí všeobecná úprava nájomného vzťahu podľa §663 až 684 Občianskeho zákonníka, so zohľadnením špecifík zákona č.504/2003 Z.z., pričom to platí aj pre podnájomné vzťahy k pozemkom, ktoré sú evidované v katastri nehnuteľností. Medzi základné pojmy, ktoré zákon viaže na tieto parcely, patrí zákonný nájom, zmluvný nájom, vlastníctvo alebo nájomný vzťah. Od právnych vzťahov k pozemkom, ktoré sú evidované v katastri nehnuteľností, sa v prípade potreby ďalej vymedzuje poľnohospodársky pozemok v zmysle termínov používaných v Nariadení Európskeho parlamentu a Rady EÚ č.1306/2013, ktorý už nie je evidovaný v systéme katastra nehnuteľností.

V súvislosti s priamymi platbami je poľnohospodársky pozemok súvislá plocha poľnohospodárskej pôdy, ktorú vymedzil v teréne a deklaroval v žiadosti o platbu jeden žiadateľ. Medzi doklady, ktoré potvrdzujú, že žiadateľ má pozemok k dispozícii, patrí list vlastníctva, nájomná zmluva prípadne doklad o skončení nájomného vzťahu, ak nájom existoval a skončil.

Zákon o Pozemkových Spoločenstvách a Predkupné Právo

Zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách, ktorý bol schválený NR SR dňa 26. marca 2013 a nadobudol účinnosť 1. mája 2013, a následne bol zmenený a doplnený zákonom č. 34/2014 Z. z. s účinnosťou od 27. februára 2014 je osobitnou právnou úpravou nakladania so spoločnou nehnuteľnosťou a so spoluvlastníckymi podielmi na nej.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Dnešná podoba zákona o pozemkových spoločenstvách má v otázke úpravy predkupného práva postavenie lex specialis voči všeobecnej úprave predkupného práva v § 140 Občianskeho zákonníka. Na prevod podielu medzi členmi spoločenstva sa nevzťahuje všeobecná úprava o predkupnom práve. Ak podielnik na spoločnej nehnuteľnosti, chce svoj podiel previesť na iného podielnika na tej istej spoločnej nehnuteľnosti (rovnaké parcely a LV), nemusí svoj podiel pred prevodom ponúkať ostatným podielnikom.

V praxi pozemkových spoločenstiev však dochádza k zbytočným ponukovým procesom a to hlavne z dôvodu mylného výkladu pojmov. Rovnako sa úprava podľa zákona o pozemkových spoločenstvách vzťahuje aj na prípad spoločne obhospodarovaných nehnuteľností (zložené spoločenstvo), ak je obhospodarovaným pozemkom jedna a viac spoločných nehnuteľností. V právnom režime spoločne obhospodarovaných nehnuteľností už pojem člen spoločenstva nie je totožný s pojmom podielnik na spoločnej nehnuteľnosti.

Ponuka Podielu na Spoločnej Nehnuteľnosti

Aktuálny zákon o pozemkových spoločenstvách proces ponúkania podielu na spoločnej nehnuteľnosti ostatným podielnikom „preniesol“ zo samotného podielnika na výbor spoločenstva. Po štvorročnej účinnosti aktuálneho zákona o pozemkových spoločenstvách však dochádza k mnohým aplikačným chybám, ktoré môžu mať za následok relatívnu neplatnosť právneho úkonu.

Právna úprava nebráni tomu, aby podielnik svoj podiel ponúkol individuálne, to znamená oslovil každého člena/podielnika s ponukou prevodu podielu samostatne (ponuka musí byť obligatórne písomná a musí mať všetky náležitosti podľa § 605 Občianskeho zákonníka). Ak ide o spoločne obhospodarované nehnuteľnosti (spoločné nehnuteľnosti, podielové spoluvlastníctvo, výlučné vlastníctvo), podiel na spoločnej nehnuteľnosti/ach sa ponúkne iba podielnikom, nie všetkým členom spoločenstva. V prípade ak člen spoločenstva chce previesť celý svoj podiel v rámci spoločenstva (t. j. aj na iných ako spoločných nehnuteľnostiach), prostredníctvom výboru sa v zmysle znenia zákona, ponúka len podiel na spoločnej nehnuteľnosti/ach.

Problémy v Praxi a Riešenia

Problémom v praxi sú spoločenstvá, ktoré by mali byť v režime spoločne obhospodarovaných nehnuteľností, reálne však fungujú na princípe spoločnej nehnuteľnosti (umelo si ju vytvoria v zmluve o pozemkovom spoločenstve). Oslovenie podielnika v takto vytvorenom spoločenstve, má v rámci uskutočnenia ponuky predkupného práva, ak je nesprávne vykonané (najčastejšie ide o oslovenie všetkých členov spoločenstva a možný prevod na člena - nepodielníka) za následok relatívnu neplatnosť právneho úkonu. Extrémnym prípadom je svojvoľné vyjadrenie výboru spoločenstva, bez toho aby podiel skutočne ponúkli ostatným podielnikom.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Výbor spoločenstva nemusí zvolávať zhromaždenie spoločenstva (ak je bodom programu iba ponuka na prevod podielu). Môže si zvoliť aj inú formu napr. zvolať zhromaždenie per rollam alebo prostredníctvom tzv. obežníka.

Nájom Pozemkov od Slovenského Pozemkového Fondu

Pozemok na poľnohospodárske účely prenajíma fond osobám, ktorých predmetom činnosti je poľnohospodárska výroba alebo ktorých činnosť súvisí s poľnohospodárskou činnosťou. Pozemok funkčne spätý s nehnuteľnosťou určenou na poľnohospodárske účely prenajme fond prednostne vlastníkovi takejto nehnuteľnosti; nehnuteľnosťou na účely tohto nariadenia vlády sa rozumie funkčná budova alebo stavba slúžiaca poľnohospodárskej výrobe alebo lesnej výrobe alebo stavba, ktorá je na základe podnikateľského zámeru určená na poľnohospodársku výrobu.

Ak počas nájmu pozemku dôjde k predaju podniku, k predaju väčšinového podielu, k predaju väčšiny majetkových podielov alebo väčšiny akcií doterajšieho nájomcu alebo k zlúčeniu alebo splynutiu podniku, fond môže do šiestich mesiacov od tejto skutočnosti odstúpiť od zmluvy, ak si nadobúdateľ neplní zmluvné záväzky vo vzťahu k fondu alebo nehospodári so starostlivosťou riadneho hospodára.

Usporiadanie Užívacích Vzťahov k Pozemkom

V prípade, že sa užívatelia nevedia dohodnúť, treba využívať nástroje, ktoré poskytuje hlavne zákon č.504/2003 Z.z. Ustanovenie §12a zákona č.504/2003 Z.z. upravuje postup medzi nájomcom, resp. obhospodarovateľom a vlastníkom pozemkov na vrátenie a prevzatie pozemkov, ktoré nie sú prístupné alebo ich nemožno racionálne užívať v prípade, že doterajší prenajímateľ chce pozemky užívať alebo prenajať inému užívateľovi.

Konanie sa začína dňom doručenia oznámenia doterajšieho prenajímateľa nájomcovi pozemkov podľa §12a, ods.1 alebo nájomcu prenajímateľovi podľa §12a, ods.20 a žiadosť sa súčasne doručí aj na správny orgán. Cieľom tohto postupu je vytvorenie takých dohôd medzi užívateľmi, aby nedochádzalo ku kolíziám v prípade žiadostí o priame platby (križovanie), aby nároky a nájomní zmluvy jednotlivých užívateľov boli nekonfliktné, aby sa vylúčila existencia duplicitných nájomných zmlúv a aby účastníci konania mohli osloviť vlastníkov bez nájomných zmlúv na uzavretie nájomných zmlúv.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

Ekosystémové Služby a Ich Podpora

V súvislosti s klimatickými zmenami bude dôležitý právny vzťah k pozemkom, na ktorých sa budú realizovať tzv. ekosystémové služby. Ekosystémové služby predstavujú prínosy a úžitky, ktoré poskytujú ekosystémy, napr. voda, potraviny, drevo, tvorba pôdy, čistenie ovzdušia a vody, ochrana pred povodňami a suchom, opeľovanie plodín a ďalšie. Na základe §12a je možné pre tieto služby vytvoriť priestor vo forme pozemkov, ku ktorým bude mať právny vzťah napríklad nájomca.

tags: #najom #spolocne #obhospodarovanej #nehnutelnosti #podmienky