Nájom obchodného priestoru a DPH: Podmienky a aspekty

Tento článok sa zameriava na problematiku nájmu obchodných priestorov v kontexte dane z pridanej hodnoty (DPH) na Slovensku. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad podmienok, oslobodení a povinností, ktoré s týmto typom nájmu súvisia.

DPH a nájom nehnuteľností: Základné princípy

Z hľadiska DPH sa nájom nehnuteľnosti považuje za poskytnutie služby, konkrétne podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona č. 222/2004 Z. z. o DPH. Miestom dodania tejto služby je na základe § 16 ods. 1 zákona o DPH Slovenská republika, bez ohľadu na účel, na ktorý sa nehnuteľnosť prenajíma.

Oslobodenie od DPH pri nájme nehnuteľností

Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti môže byť podľa § 38 zákona o DPH oslobodený od dane. Toto oslobodenie sa však nevzťahuje na všetky prípady.

Kedy je nájom oslobodený od dane?

• Nájom bytu, rodinného domu alebo apartmánu v bytovom dome občanovi: Tento typ nájmu je vždy oslobodený od DPH.
• Nájom nehnuteľnosti zdaniteľnej osobe (platiteľovi DPH alebo podnikateľovi - neplatiteľovi): V tomto prípade sa prenajímateľ môže rozhodnúť, či nájom oslobodí od dane alebo ho bude zdaňovať.

Kedy sa oslobodenie od dane neuplatňuje?

• Ubytovacie služby: Poskytovanie ubytovania v penzióne alebo hoteli.
• Nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel: Samostatný nájom parkovacích miest.
• Nájom trvalo inštalovaných zariadení a strojov: Nájom technológií, ktoré sú pevne spojené s nehnuteľnosťou.
• Nájom bezpečnostných schránok: Prenájom priestorov na uloženie cenností.

Rozhodnutie prenajímateľa o zdaňovaní nájmu

Podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH sa platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe (inému platiteľovi alebo podnikateľovi - neplatiteľovi), môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Toto rozhodnutie môže byť výhodné, ak prenajímateľovi vznikli náklady s DPH, ktorú si predtým odpočítal, a nechce ju upravovať.

Príklad:

Slovenský platiteľ prenajíma budovu slovenskému platiteľovi. Nájom sa rozhodol zdaňovať. Nájomca má možnosť časť priestorov poskytnúť do podnájmu inej osobe. Ak nájomca uskutočňuje činnosť oslobodenú od dane, DPH viažucu sa k nájomnému si nemôže odpočítať. Pri fakturácii podnájmu môže využiť možnosť oslobodenia od dane.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Prenos daňovej povinnosti

V niektorých prípadoch sa uplatňuje prenos daňovej povinnosti na príjemcu služby. Ide o situácie, kedy zahraničný podnikateľ prenajíma nehnuteľnosť slovenskému platiteľovi DPH.

Príklad:

Rakúsky podnikateľ, ktorý nemá v SR sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v SR, vlastní v SR nehnuteľnosť. Túto nehnuteľnosť prenajíma slovenskému platiteľovi dane. Miestom dodania služby je SR, pričom nájom je oslobodený od dane. V tomto prípade sa uplatní ustanovenie § 69 ods. 2 zákona o DPH o prenose daňovej povinnosti na príjemcu služby, preto rakúsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH v SR.

Nájom a parkovacie miesta

Ak platiteľ dane prenajíma budovu a súčasne aj parkovacie miesta, je dôležité rozlišovať, či ide o samostatný nájom parkovacích miest alebo o doplnkovú službu k nájmu budovy.

Príklad:

Ak vlastník budovy prenajíma kancelárie a súčasne aj parkovacie miesta, ktoré boli zriadené dodatočne na pozemku spojenom s prenájmom nehnuteľnosti, uplatní sa § 38 ods. 3 zákona o DPH a nájom sa posudzuje ako celok. Ak by však išlo o samostatný nájom parkovacích miest, tento by bol vždy zdaňovaný.

Refakturácia energií

Ak prenajímateľ refakturuje energie nájomcovi, táto refakturácia podlieha DPH. Daňová povinnosť vzniká dňom vyhotovenia faktúry.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Dodanie stavby alebo jej časti

Dodanie stavby alebo jej časti vrátane stavebného pozemku je oslobodené od dane po uplynutí 5 rokov od prvej kolaudácie. Platiteľ sa však môže rozhodnúť toto plnenie zdaniť, s výnimkou stavby určenej na bývanie, bytu alebo apartmánu v bytovom dome.

Dôležité zmeny od 1.1.2019

Novela zákona o DPH s účinnosťou od 1. 1. 2019 priniesla zmeny v uplatňovaní DPH pri dodaní stavby alebo jej časti.

• Plynutie 5-ročnej lehoty: Ak od kolaudácie prebehli významné stavebné úpravy, môže sa lehota pre oslobodenie od dane predĺžiť.
• Stavebný pozemok: Platiteľ musí uplatniť rovnaký daňový režim na stavbu/jej časť a aj na pozemok, na ktorom stavba/jej časť stojí.

Príklady:

• Platiteľ vlastní rekreačnú chatu, ktorej prvá kolaudácia bola pred viac ako 5 rokmi. Predaj chaty je oslobodený od dane, ale platiteľ sa môže rozhodnúť ho zdaniť.
• Platiteľ vykonal v bytovom dome nadstavbu a vybudoval nové bytové jednotky. Predaj týchto bytov musí platiteľ oslobodiť od dane, ak už uplynulo 5 rokov od kolaudácie.
• Platiteľ predáva polyfunkčný dom s bytmi a nebytovými priestormi. Môže sa rozhodnúť zdaniť predaj časti nehnuteľnosti vzťahujúcej sa na nebytové priestory.

Registračná povinnosť pri prenájme nehnuteľností

Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území SR, má povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme.

Príklady:

• Vlastník trojizbového bytu, ktorý prenajíma jednu izbu študentom, má povinnosť registrácie.
• Manželia, ktorí vlastnia byt v bezpodielovom spoluvlastníctve a prenajímajú ho, majú povinnosť registrácie.

Skladovacie služby a DPH

Skladovacie služby sa posudzujú odlišne od nájmu nehnuteľnosti. Pri skladovacích službách nedochádza len k pasívnemu prenechaniu nehnuteľnosti na užívanie, ale aj k aktívnej činnosti (vykládka, prekládka, výdaj tovaru). Preto sa miesto dodania služby skladovania určuje podľa § 15 zákona o DPH.

Príklady:

• Ak je služba poskytnutá slovenskému podnikateľovi, miesto dodania sa nachádza v SR a služba bude fakturovaná so slovenskou DPH 20 %.
• Ak je služba poskytnutá českému platiteľovi DPH, miesto dodania sa nachádza v ČR a faktúra bude vyhotovená bez DPH.

Oslobodenie od dane pri iných činnostiach

Zákon o DPH upravuje aj oslobodenie od dane pri iných činnostiach, ako sú napríklad:

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

• Poštové služby
• Výchovné a vzdelávacie služby
• Služby súvisiace so športom
• Zhromažďovanie finančných prostriedkov
• Kultúrne služby
• Zdravotná starostlivosť

Nájom nebytových priestorov: Špecifiká a náležitosti zmluvy

Nájom nebytových priestorov sa vyznačuje mnohými špecifikami, preto je dôležité venovať pozornosť nájomnej zmluve.

Nájomná zmluva vs. súhlas vlastníka nehnuteľnosti

• Súhlas vlastníka nehnuteľnosti: Potrebný pri zápise sídla spoločnosti do obchodného registra.
• Nájomná zmluva: Potrebná pri užívaní priestorov na podnikateľskú činnosť.

Podstatné náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov

• Predmet nájmu
• Účel nájmu
• Výška nájomného
• Splatnosť nájomného
• Spôsob platenia nájomného
• Čas nájmu

Neplatnosť zmluvy

Ak niektorá z týchto náležitostí v zmluve chýba, prípadne je vymedzená príliš neurčito, zmluva o nájme nebytových priestorov bude považovaná za neplatnú.

Výpoveď zmluvy o nájme nebytových priestorov

Zmluva o nájme nebytových priestorov môže byť uzatvorená na dobu určitú aj neurčitú. Zmluvu na dobu neurčitú možno vypovedať kedykoľvek bez uvedenia dôvodu, zmluvu na dobu určitú len z dôvodov stanovených zákonom.

tags: #najom #obchodneho #priestoru #do #dph #podmienky