Nájom poľnohospodárskej pôdy: Podmienky a zmluva

Nájom poľnohospodárskej pôdy je komplexná problematika, ktorá sa dotýka mnohých vlastníkov pôdy a poľnohospodárskych podnikateľov. Právna úprava tohto nájomného vzťahu je rozsiahla a zahŕňa viacero zákonov a predpisov, ktoré upravujú práva a povinnosti oboch strán. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad o podmienkach nájmu poľnohospodárskej pôdy a nájomnej zmluve, s dôrazom na platnú legislatívu a praktické aspekty.

Nájomná zmluva ako prejav slobodnej vôle

Nájomná zmluva je prejavom slobodnej vôle prenajímateľa prenechať poľnohospodársky pozemok nájomcovi na dočasné užívanie a branie úžitkov za dohodnutú odplatu. Medze a rozsah práv a povinností v súvislosti s nájmom poľnohospodárskych pozemkov alebo poľnohospodárskych podnikov ustanovuje najmä zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník a zákon č. 229/1991 Zb.

Právna ochrana nájomcu a záujmy prenajímateľa

Právna úprava nájmu pozemkov na poľnohospodárske účely je na Slovensku nastavená v prospech nájomcu. Zvýšená miera ochrany nájomcu má svoje opodstatnenie, ktoré vychádza z povahy hospodárenia na pôde. Požiadavka dlhodobej stabilizácie užívacích vzťahov ale nemôže byť dôvodom na neprimerané povyšovanie záujmov nájomcu nad záujmami prenajímateľa. Spoločným záujmom prenajímateľa a nájomcu je prenajať poľnohospodársky pozemok na dostatočne dlhú dobu, aj s možnosťou predĺženia za vopred dojednaných podmienok.

Predmet nájmu: Poľnohospodársky pozemok

Pod prenajímanou vecou sa v ideálnom prípade rozumie poľnohospodársky pozemok, ktorého hranice sú zreteľne označené a sú registrované ako parcely katastra nehnuteľností. K nim sú evidované vlastnícke, užívacie a iné práva. Takéto poľnohospodárske pozemky reálne existujú. Pri väčšine prenajímaných pozemkov je stav iný. Prenajímateľ je spravidla podielovým spoluvlastníkom. Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa môže uzavrieť aj na spoluvlastnícky podiel k pozemku. Teoreticky, ku každému spoluvlastníckemu podielu môže vzniknúť zmluvný vzťah medzi rôznym prenajímateľom a rôznym nájomcom.

Právo užívať poľnohospodársky pozemok

Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme priznáva právo užívať poľnohospodársky pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku tomu nájomcovi, ktorý má uzatvorené zmluvy s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel. Podmienka, ktorá priznáva právo užívať poľnohospodársky pozemok na základe väčšinového spoluvlastníckeho podielu je dostatočne určitá a zrozumiteľná.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme pôdy

Exkluzívne právo nájomcu a účel zákona

V súlade so znením zákona je možné vytvoriť dojem, že právo užívať poľnohospodársky pozemok je „exkluzívnym právom“ nájomcu, ktorý má v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel k pozemku. Potom môže vzniknúť situácia, keď všetci nájomcovia uhrádzajú nájomné „svojim“ prenajímateľom, ale pozemok užíva len jeden z nich. To je zjavne v rozpore s účelom zákona o nájme, ktorý predsa umožnil uzatvárať nájomnú zmluvu na akýkoľvek spoluvlastnícky podiel. Ale ak nájomca nemohol prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely, nie je v príslušnom kalendárnom roku povinný platiť nájomné. Odstraňuje právo priznané nájomcovi, ktorý nemôže užívať prenajatý pozemok rozpor s účelom zákona?

Vrátenie prenajatého pozemku a podmienky

Dostatočne určitá a zrozumiteľná je aj podmienka, ktorá priznáva prenajímateľovi právo užívať poľnohospodársky pozemok, ak zmluvný nájom skončil alebo má skončiť. Ak raz nájomná zmluva skončí, nájomca je povinný vrátiť prenajatý poľnohospodársky pozemok prenajímateľovi. Nie je teraz dôležité rozoberať, čo a ako musí prenajímateľ konať a aké podmienky musia byť splnené. V súvislosti s vrátením prenajatého pozemku sa posudzujú podmienky, či je pozemok prenajímateľa prístupný a či je ho možné racionálne užívať. Ak prenajímateľ prenajal pozemok, ktorý je prístupný a možno ho zmysluplne užívať, nájomca má vrátiť prenajímateľovi jeho vlastný pozemok, za predpokladu dodržania zákonných podmienok.

Neprístupnosť pozemku a náhradné pozemky

S neprístupnosťou pozemku alebo ak pozemok nemožno racionálne užívať je spojené právo prenajímateľa na pridelenie iného poľnohospodárskeho pozemku. Na pozemkoch, ku ktorým má nájomca nejaký právny titul a ktoré užíva v ucelenom hospodárskom celku. Vrátenie a prevzatie iného ako vlastného pozemku sa však už netýka len prenajímateľa a nájomcu. Keď to zhrnieme, prevzatie pozemku do nájmu je isté. Zmluvné strany sa dohodli na vzniku nájomného vzťahu. Vrátenie prenajatého pozemku nájomcom už isté nie je. Je možné, ak …. Ak nájomca nemá vo svojom hospodárskom celku k dispozícii vhodnú lokalitu, na ktorej môže umiestniť pozemky vrátené prenajímateľovi, nájomca môže užívať prenajatý pozemok aj na „večné časy“.

Sankcie za nesplnenie povinnosti vrátiť pozemok

V zákone o nájme sa tiež „pozabudlo“ na účinnú a vymožiteľnú sankciu za nesplnenie povinnosti nájomcu vrátiť po skončení nájmu pozemok prenajímateľovi. Napríklad na nápravné postupy a právo prenajímateľa požadovať od nájomcu náhradu za ušlý úžitok a utrpenú škodu.

Úprava rizikových situácií v zmluve

Keďže podľa článku 2 Ústavy SR môže každý konať, čo nie je zákonom zakázané a nikoho nemožno nútiť, aby konal niečo, čo zákon neukladá, zmluvné strany môžu predchádzať vzniku konfliktných situácií. V nájomnej zmluve si môžu upraviť niektoré rizikové situácie, ktoré v zákone „na slovenský spôsob“ chýbajú.

Prečítajte si tiež: Legislatíva nájmu ornej pôdy

Forma nájomnej zmluvy

Forma nájomnej zmluvy pri nájme pozemku na poľnohospodárske účely (§1 až §6 zákona č.504/2003 Z. Nájomná zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve. Doklad o tom, že sa ústna zmluva o nájme bola uzavretá a nájomca vie preukázať právo užívania k pozemku je napríklad zápisnica o obsahu nájomnej zmluvy alebo protokol o odovzdaní a stave predmetu nájmu.

Písomná forma zmluvy pri prevádzkovaní podniku

Forma nájomnej zmluvy pri nájme pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku (§ 7 až § 14 zákona č. 504/2003 Z. Písomná forma zmluvy je povinná. Aj úkony s ňou súvisiace musia mať písomnú formu. Nedodržanie písomnej formy zmluvy má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy, t.j. akoby zmluva nebola vôbec uzatvorená.

Obsah nájomnej zmluvy

Zmluva o nájme musí obsahovať určenie zmluvných strán. Obidve zmluvné strany musia byť pri uzatváraní kúpnej zmluvy spôsobilé na právne úkony. Zmluvnými stranami sú prenajímateľ a nájomca. Prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného pozemku alebo vlastníckeho podielu k pozemku a je oprávnený s ním disponovať. Nájomca je osoba, ktorá si berie od prenajímateľa pozemok alebo spoluvlastnícky podiel v pozemku za účelom jej užívania a je oprávnený brať z nej aj úžitky. Predmetom nájmu sú poľnohospodárske nehnuteľnosti, spravidla pozemky. Poľnohospodársky pozemok je pozemok, ktorý slúži poľnohospodárskej výrobe bez ohľadu na to, v akom druhu pozemku a s akým spôsobom využívania je v katastri nehnuteľností vedený. Môže nastať situácia, že poľnohospodárskej výrobe slúži len časť prenajímaného pozemku.

Nedostatočná informovanosť prenajímateľa a opatrenia

Nedostatočná informovanosť prenajímateľa o stave pozemku a obhospodarovanej výmere prenajímaných pozemkov. Vyžaduje sa grafická identifikácia prenajatých pozemkov s poľnohospodárskymi pozemkami, vyhotovenie prílohy k nájomnej zmluve približne v štruktúre Vyhlášky ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. Tabuľka 6 odporúčaný obsah prílohy k nájomnej zmluve v štruktúre podobnej prílohe č. 1 Vyhlášky ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. Každý vlastník alebo užívateľ poľnohospodárskej pôdy povinný vykonávať agrotechnické opatrenia zamerané na ochranu a zachovanie kvalitatívnych vlastností a funkcií poľnohospodárskej pôdy a na ochranu pred jej poškodením a degradáciou. Zmluva o nájme je doklad o tom, že zmluvný vzťah skončil, má skončiť alebo došlo k dohode o skončení nájomného vzťahu vzájomnou dohodou zmluvných strán. Prenajímateľ po skončení zmluvného nájmu a vrátení pozemkov, ktoré sú prístupné a možno ich racionálne užívať vstúpi do užívania.

Náhradné podnájomné pozemky

Ak sú prenajaté pozemky neprístupné alebo ich nemožno racionálne užívať, náhradné podnájomné pozemky by mali byť prednostne vyčlenené na pozemkoch nájomcu prenajatých od Slovenského pozemkového fondu. Obrázok 1 Grafické zobrazenie uceleného hospodárskeho celku nájomcu s vyznačením rozsahu vlastných pozemkov, pozemkov prenajatých na základe zákonného a zmluvného nájmu a pozemkov užívaných bez nájomnej zmluvy. Splnenie povinnosti nájomcu vrátiť po skončení nájmu prenajímateľovi pozemky však nie je ani nemožné.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Výška nájomného a záloha

Ten istý zákon stanovuje, že výška nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy vychádza zo zistenia obvyklej výšky nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy. Ak nájom skončil, pozemky prenajímateľa sú neprístupné alebo ich nemožno racionálne obhospodarovať, nájomca nemá prenajaté žiadne pozemky, ktoré by boli vhodné ako náhradné podnájomné pozemky má prenajímateľ nárok na zálohu v nezmenenej výške nájmu. Záloha sa platí napríklad mesiac dopredu alebo pozadu, k 1. dňu nasledujúceho mesiaca.

Účinnosť zmluvy a doba nájmu

V zásade všetky zmluvy o nájme medzi známym vlastníkom a nájomcom nadobúdajú účinnosť už od okamihu ich uzavretia, sú účinné už podpisom zmluvy. Doba, na ktorú sa nájomcovi prenajíma pozemok na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku je najmenej päť rokov. Ak ide o zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku dohodnutú na neurčitý čas, výpovedná lehota je päť rokov. Nájomné práva teda trvajú alebo majú trvať najmenej päť rokov.

Viacerí nájomcovia a verejný záujem

Vlastník, resp. viacerí nájomcovia preukazujú zákonný alebo zmluvný vzťah k tým istým pozemkom, resp. s tvrdením, že zabezpečiť užívanie poľnohospodárskych pozemkov zvýhodnením nájomcu je verejným záujmom a je s ním možné len súhlasiť. Opatrenia na zmiernenie nejednoznačnosti práv a povinností zmluvných strán a aplikácia postupov vrátenia a prevzatia pozemkov po skončení nájmu do nájomných zmlúv umožňuje prenajímateľov a nájomcovi tento verejný záujem naplniť.

Úprava zmluvného nájmu a evidencia užívateľských vzťahov

Štátne orgány môžu konať iba na základe ústavy, v jej medziach a v rozsahu a spôsobom, ktorý ustanoví zákon. Ak okresné úrady nedokážu, nevedia alebo nezabezpečia vedenie hodnovernej evidencie užívateľských vzťahov, podnájomných vzťahov na základe podnájomných zmlúv, rozhodnutí o vzniku podnájomného vzťahu a evidenciu ostatných užívacích vzťahov, prenajímateľ a nájomca si môžu sami upraviť zmluvný nájom tak, aby predchádzali narušeniu ich vzájomných budúcich vzťahov.

Príklady z praxe a riešenia

Neuzavretá nájomná zmluva a právo na obhospodarovanie

Od roku 2012 vlastním spoluvlastnícky podiel na pozemkoch, ktoré využíva určitá Agrospoločnosť. V roku 2016 mi táto spoločnosť zaslala šek za nájom za roky 2014 až 2016 a návrh nájomnej zmluvy. Spoločnosť začala využívať tieto pozemky na základe inventarizácie pozemkov. Má daná spoločnosť právo obhospodarovať tieto pozemky podľa určitého zákona a zasielať mi nájom, ktorý si sama vypočítala, aj napriek tomu, že som nájomnú zmluvu nepodpísal? Je tento nájom v sume 1-2 eurá ročne? Je možné nejakým spôsobom požiadať túto spoločnosť, aby vyčlenila náhradný pozemok v rozmeroch zodpovedajúcich môjmu spoluvlastníckemu podielu. Je možné žiadať vyššie nájomné? Ako postupovať, ak si neprajem, aby spoločnosť naďalej vykonávala poľnohospodársku činnosť na týchto pozemkoch, pokiaľ nedosiahneme vzájomne výhodnú dohodu?

Základná právna úprava predmetnej problematiky je upravená v ust. zákona Obč. 1./ Všeobecná úprava nájmu je obsiahnutá v ust. Obč. zákonníka. 2./ Nájomná zmluva predstavuje vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom a vymedzuje ich vzájomné práva a povinnosti. Pozemok na účely tohto zákona je taký pozemok, ktorý je poľnohospodárskou pôdou alebo časť tohto pozemku, pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. Ak nie je dohodnuté inak, nájomné z pozemkov prenajatých na poľnohospodárske účely sa platí ročne pozadu k 1. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. V súčasnosti platia ust. vyhl. č. 38/2005 Z.z. Nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Spôsob a čas podnájmu je nájomca povinný prenajímateľovi oznámiť do 30 dní. Ak bol pozemok daný do podnájmu na dlhší čas ako jeden rok, má prenajímateľ právo na nájomné priamo voči podnájomcovi. Uvádzame tiež novelu cit. Na vznik zmluvy o nájme pozemku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, je najmenej dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely do 24.

Vo veci terajšej zmluvy resp. jej návrhu platí, že ak prenajímateľ alebo nájomca rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomne nevyzve druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku po skončení nájmu, zmluva sa obnovuje na určitý čas podľa § 8; to neplatí, ak sú predmetom zmluvy o nájme pozemku pozemky, s ktorými Slov. Ak ide o zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku dohodnutú na neurčitý čas, možno ju vypovedať len písomne; výpovedná lehota sa nesmie skončiť pred uplynutím času nájmu podľa § 8, ak sa nedohodne inak/t.j. Ak doterajší nájomca užíva pozemky, kde sa zmluvný nájom skončil alebo sa má skončiť a doterajší prenajímateľ vyzval nájomcu na vrátenie a prevzatie pozemkov, ktoré nie sú prístupné alebo ich nemožno racionálne užívať, je doterajší nájomca povinný s vlastníkom (ďalej len „doterajší prenajímateľ") uzatvoriť na základe jeho písomnej žiadosti podnájomnú zmluvu k pozemkom, ktoré má prenajaté podľa tohto zákona, a to v primeranej výmere a bonite. Ak sa nájomca s doterajším prenajímateľom nedohodnú inak, teda Vy ako agrofima, potom vstupujete ako doterajší prenajímateľ do užívania pozemkov po zbere úrody založenej na nich nájomcom. V prípade vrátenia pozemkov V8m do užívania boli by ste povinná uhradiť nájomcovi ním zaplatenú daň z pozemkov, ak bola táto vopred zaplatená aj za obdobie, v ktorom už bola účinná podnájomná zmluva, a to do 30 dní od preukázateľne doloženej výzvy na zaplatenie.

1. Agrofirma síce Vašu pôdu užíva, ale platí aj daň z nehnuteľnosti. Jej výšku upravuje obec vo svojom všeobecne záväznom nariadení.
2. Prenájom poľnohos. pôdy sa nedá brať ako prenájom bytu. Agrofirma pôdu obhospodaruje a zlepšuje jej kvalitu, ak by na nej nik nehospodáril, tak by sa zhoršila jej kvalita, zarástla by a bola by ťažko použiteľná, v zahraničí sa platí bežne pokuta za neužívanie pozemku, t. j. ak pozemok zarastie.
3. V zmluve je potrebné jasne uviesť, na aký účel bude Vaša pôda využívaná /chov, pestovanie, sklad, skládka, t.j.
4. 5. Rovnako uzavrite svoj vzťah na čo najdlhšie.
5. V otázke sa zmieňujete o tom, že pozemok je v spoluvlastníctve, Vy ste podiel získali v r. 2012, teda v podstate pred 5 rokmi, preto ho riešte spoločne všetci spoluvlastníci od nadobudnutia vlastníctva /zrejme nadobudnutý bol dedením/. Otázka zákazu užívania pôdy je podľa nášho názoru nateraz nie možná, nakoľko ju užívajú už 5 rokov, a aj Vašou povinnosťou ako vlastníka pozemku je o tento pozemok sa starať. Zistite súčasne na základe akého vzťahu, napr.
6. Nenašli ste odpoveď na svoju otázku?

Zmena tvaru pozemkov a platnosť nájomných zmlúv

Dohodou šiestich vlastníkov parciel registra E KN došlo geometrickým plánom k zmene tvaru pozemkov, tzv. „rezaniu“ na parcely C s rozmermi vhodnými pre stavebné parcely. Vlastníci majú uzatvorené nájomné zmluvy na užívanie poľnohospodárskej pôdy na určitý čas, a to do roku 2031. Plánujeme na týchto parcelách výstavbu rodinných domov. Parcely sú v územnom pláne obce určené na výstavbu rodinných domov. Nové parcely vznikli spojením pôvodných šiestich „rezaniek“. Môže samotná zmena parciel geometrickým plánom a ich účelová príprava na výstavbu rodinných domov znamenať dôvod na predčasné ukončenie nájomných zmlúv?

Samotná zmena parciel geometrickým plánom a ich účelová príprava na výstavbu rodinných domov nemusí automaticky znamenať dôvod na predčasné ukončenie nájomných zmlúv. Závisí to od presného znenia nájomných zmlúv a dohodnutých podmienok medzi vlastníkmi a nájomcami. Spravidla platí, že ak nájomná zmluva bola uzatvorená na určitý čas a neobsahuje ustanovenia o možnosti predčasného ukončenia v prípade zmeny účelu pozemku či jeho rozdelenia, nájom ostáva platný až do skončenia doby nájmu alebo dohody oboch strán o jeho predčasnom ukončení.

Vo Vašom prípade ide o situáciu, keď sa pôvodné parcely registra „E“ KN, ktoré boli prenajaté na poľnohospodárske účely, geometrickým plánom rozdelili a preklasifikovali na parcely registra „C“ KN s rozmermi stavebných parciel, pričom podľa územného plánu sú určené na výstavbu rodinných domov. Otázka znie, či táto zmena môže byť dôvodom na predčasné ukončenie nájomných zmlúv na poľnohospodársku pôdu, ktoré sú uzatvorené do roku 2031.

Podľa § 680 a nasl. Občianskeho zákonníka, nájomná zmluva zaniká uplynutím doby, dohodou, výpoveďou alebo odstúpením, ak to zmluva alebo zákon pripúšťa. Samotná zmena evidencie parciel (z E na C) a ich rozdelenie geometrickým plánom nie je automaticky dôvodom na zánik nájomného vzťahu. Rozhodujúce je, či došlo k zmene účelu využitia pozemku a či je táto zmena v súlade s nájomnou zmluvou.

Ak je v nájomnej zmluve výslovne uvedené, že pozemok sa prenajíma na poľnohospodárske účely, a v dôsledku zmeny územného plánu a rozdelenia parciel už nie je možné alebo povolené pozemok naďalej využívať na poľnohospodárstvo (napr. obec vydá stavebné povolenie alebo začne stavebné konanie), môže to byť dôvodom na výpoveď zmluvy podľa § 679 Občianskeho zákonníka, ak zanikol dôvod, pre ktorý bola zmluva uzatvorená. Samotná zmena v katastri však nestačí - rozhodujúce je reálne znemožnenie poľnohospodárskeho využívania.

Ak by ste jednostranne ukončili nájom bez zákonného alebo zmluvného dôvodu, nájomca by sa mohol domáhať ochrany svojho práva na užívanie pozemku až do roku 2031 a prípadne aj náhrady škody.

Najskôr odporúčam komunikovať s nájomcami a pokúsiť sa o dohodu. Ak to nie je možné, posúďte, či už nastali okolnosti, ktoré znemožňujú poľnohospodárske využitie (napr. začatie stavebného konania).

Výpoveď nájomnej zmluvy a stavebná parcela

Chcela by som sa informovať ohľadom výpovede nájomnej zmluvy na poľnohospodársky pozemok. Výpoveď chceme podať z dôvodu, že časť prenajatého pozemku sa stala stavebnou parcelou. V minulosti išlo o jednu celú parcelu, ktorá je aktuálne rozdelená na tri časti. Nájomná zmluva je uzatvorená na obdobie 15 rokov, platná od roku 2012, a jej skončenie je plánované na rok 2027. V zmluve sa nachádza bod, ktorý stanovuje, že v prípade odstúpenia od zmluvy zo strany prenajímateľa musí byť odstúpenie doručené v písomnej forme najneskôr do 31.8. kalendárneho roka a výpovedná lehota začína plynúť od 1.9. Je možné sa odvolať na tento bod zmluvy pri skončení nájmu?

Vo Vašom prípade ide o otázku predčasného ukončenia nájomnej zmluvy na poľnohospodársky pozemok z dôvodu zmeny účelu využitia časti pozemku na stavebný pozemok. Kľúčové je, že v nájomnej zmluve máte výslovne dohodnutú možnosť skončenia nájmu v prípade, ak dôjde k prechodu alebo prevodu prenajatých pozemkov na účely výstavby podľa príslušných predpisov.

Podľa Vašej zmluvy je teda možné nájom ukončiť pred uplynutím doby nájmu, ak nastane táto situácia. Rozparcelovanie pôvodnej parcely a zaradenie časti pozemku do územného plánu mesta na výstavbu rodinných domov, spolu s vydaním územnoplánovacej informácie (UPI), sú silné argumenty, že došlo k zmene účelu využitia pozemku na stavebný. Ak je v zmluve podmienka „prechodu alebo prevodu na účely výstavby“, odporúčam doložiť k výpovedi aj relevantné dokumenty (UP, UPI, rozhodnutie mesta), ktoré túto zmenu preukazujú.

Čo sa týka výpovednej lehoty, podľa zmluvy je potrebné doručiť písomné odstúpenie (resp. výpoveď) do 31.08. kalendárneho roka. Následne nájom končí k 01.09. nasledujúceho roka, prípadne po zbere úrody, ak by to bolo neskôr. Znamená to, že ak výpoveď doručíte napríklad v júli 2025, nájom skončí najskôr 01.09.2026, resp. po zbere úrody v roku 2026. Táto výpovedná lehota je v poľnohospodárskych nájmoch bežná, aby nájomca nebol poškodený v prebiehajúcej sezóne. Písomná dohoda o skončení ná´jmu môže byť aj iná ak sa na tom s nájomcom písomne dohodente.

Odporúčam pripraviť písomnú výpoveď s odvolaním sa na konkrétny bod zmluvy a priložiť dôkazy o zmene účelu pozemku. Výpoveď doručte nájomcovi preukázateľne (ideálne doporučene s doručenkou). Ak by nájomca nesúhlasil s dôvodom výpovede, môže sa obrátiť na súd, preto je dôležité mať všetky podklady v poriadku.

Nevyplatené nájomné a vymáhanie dlhu

Mám riadne uzatvorenú zmluvu o prenájme poľnohospodárskej pôdy s miestnym RD od roku 2023, no zatiaľ som nedostala ani raz dohodnutý nájom. Dlhujú mi za roky 2023 a 2024. Dohodli sme sa, že platba prebehne do konca roka (31.12.). Poslala som im aj výzvu na zaplatenie dlžného nájomného, ale vôbec nekomunikujú. Aké mám možnosti a ako si môžem vymôcť zaplatenie nájomného?

Pri riešení tejto situácie je vhodné postupovať systematicky. Najprv by som odporučil poslať písomnú upomienku prostredníctvom doporučeného listu s doručenkou, kde znova uvediete sumu dlžného nájomného a termín splatnosti, ktorý ste mali dohodnutý v zmluve. Uvádzate, že ste už poslali výzvu, ale doporučený list poskytuje dôkaz o doručení výzvy.

Ak to neprinesie výsledok, zvážila by som podanie žaloby na súd. V žalobe by ste mali uviesť nároky na nevyplatené nájomné, ako aj uplatnenie prípadných úrokov z omeškania od dátumu splatnosti.

Nájomná zmluva na dobu neurčitú a dedičstvo

Zdedila som po mame nehnuteľnosti (pôdu), na ktorú má uzatvorenú od roku 2021 nájomnú zmluvu s poľnohospodárskym družstvom na dobu neurčitú. Mama zomrela v auguste tohto roku, v zmluvných podmienkach je dohodnutý spôsob platby do 30.6. prevodom na účet. Vo výpisoch z účtu za tento aj minulý rok som zistila, že žiadne takéto platby od družstva neboli pripísané. Dedičské konanie prebehlo v októbri. Aké mám možnosti?

V prípade nezaplateného nájomného na základe zmluvy o nájme poľnohospodárskej pôdy máte právo vymáhať nezaplatené sumy. Ako dedička po zomrelej prenajímateľke Vám zákon umožňuje pokračovať v jej právnom postavení, čím na Vás prechádzajú aj práva a povinnosti z nájomnej zmluvy. Odporúčam zaslať nájomcovi výzvu na úhradu doteraz nezaplateného nájomného z pozemkov v zmysle platnej nájomnej zmluvy.

Čo sa týka výpovede nájomnej zmluvy, tá je možná, ale za určitých okolností. Zmluva na neurčitú dobu môže byť vypovedaná, ak sa dodrží príslušná výpovedná lehota.

#

tags: #najom #pody #podmienky #a #zmluva