Nájom ornej pôdy: Všetko, čo potrebujete vedieť o zmluvách a legislatíve

Nájom ornej pôdy je významnou súčasťou poľnohospodárskeho sektora na Slovensku. Právne aspekty upravujúce túto oblasť prešli v posledných rokoch viacerými zmenami, najmä novelou zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, ktorá nadobudla účinnosť 1. mája 2018. Cieľom týchto zmien bolo obmedziť špekulácie, regulovať nájomné a celkovo zlepšiť nájomné vzťahy. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o nájomných zmluvách na ornej pôde, ich náležitostiach, právach a povinnostiach zmluvných strán a ďalších dôležitých aspektoch.

Definícia poľnohospodárskeho pozemku

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov priniesla presnejšiu definíciu pojmu poľnohospodársky pozemok. Od 1. mája 2018 sa zaň považuje:

• Poľnohospodárska pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnica, vinica, ovocný sad, záhrada alebo trvalý trávnatý porast.
• Pozemok evidovaný ako zastavaná plocha a nádvorie, ktorý však v skutočnosti slúži na poľnohospodárske účely.
• Iný pozemok, ktorý je ponechaný na poľnohospodárske účely.

Cieľom bližšej špecifikácie bolo zabrániť špekuláciám a zneužívaniu poľnohospodárskej pôdy na nepoľnohospodárske účely.

Písomná nájomná zmluva ako nevyhnutnosť

Do účinnosti novely zákona nebola písomná forma nájomnej zmluvy na poľnohospodársku pôdu povinná. Novela to zmenila a zaviedla, že každý nájomný vzťah musí byť deklarovaný písomnou zmluvou. Bez písomnej zmluvy nájom nevzniká. Každá nájomná zmluva na pôdu musí byť písomná a obsahovať musí predpísané náležitosti, upozorňuje advokát Róbert Bános.

Povinné náležitosti nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva musí obsahovať nasledovné:

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

• Určenie zmluvných strán: Presné identifikovanie prenajímateľa a nájomcu.
  • Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia.
  • Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo.
  • Právnická osoba: obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo a meno a priezvisko osoby oprávnenej za ňu konať.
• Určenie predmetu nájmu: Presné vymedzenie poľnohospodárskeho pozemku, ktorý je predmetom nájmu.
• Určenie výšky nájomného: Jasne stanovená suma nájomného.
• Určenie doby nájmu: Stanovenie, či sa zmluva uzatvára na dobu určitú alebo neurčitú, a v prípade doby určitej aj presné vymedzenie obdobia nájmu.

Doba trvania nájmu

Novela zákona sa dotkla aj maximálnej dĺžky nájmu. Od 1. mája 2018 sa pozemok na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na 5 rokov a najviac na 15 rokov. Maximálna prípustná doba nájmu poľnohospodárskeho pozemku tak bola skrátená z 25 rokov na 15 rokov. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak je zmluva uzavretá na určitý čas, čas nájmu môže byť najviac 15 rokov.

Zrušenie automatického predĺženia nájomnej zmluvy

Ďalšou významnou zmenou je zrušenie automatického predĺženia nájomnej zmluvy. Do 30. apríla 2018 platilo, že ak sa skončila doba nájmu dohodnutá v zmluve, dochádzalo k automatickému predĺženiu. Prenajímateľ a nájomca nemuseli uzatvoriť novú zmluvu a nájomca mohol pokračovať v užívaní pozemku.

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov takéto automatické predĺženie zrušila, a to aj pre zmluvy uzavreté pred účinnosťou novely (do 30. apríla 2018). Dôvodom bola snaha uľahčiť menším poľnohospodárom a bežným občanom prístup k vlastnej pôde a vyriešiť problémy pri poskytovaní priamych platieb zo štátneho rozpočtu.

V dôsledku zrušenia automatického predĺženia musia prenajímateľ a nájomca uzatvoriť novú písomnú zmluvu vždy, keď uplynie doba nájmu. Ak tak neurobia, nájomca je povinný vydať prenajímateľovi pozemok najneskôr do 30 dní od zberu úrody alebo do konca kalendárneho roka, ak nebola založená úroda.

Príklad: Ján ako prenajímateľ a Tomáš ako nájomca uzavreli zmluvu 1. januára 2005 na dobu 10 rokov (do 31. decembra 2015). Tomáš pokračoval v užívaní pozemkov. Došlo tak k automatickému predĺženiu zmluvy. Novela však automatické predĺženie zrušila, a teda Tomáš od 1. mája 2018 užíva pozemky neoprávnene. Tomáš je povinný buď uzatvoriť novú zmluvu s Jánom, alebo vrátiť pozemky do 30 dní od zberu úrody alebo do konca kalendárneho roka, ak nebola založená úroda.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Prednostné právo na uzatvorenie novej zmluvy

Novela zákona ponecháva zodpovedným nájomcom prednostné právo na uzatvorenie novej zmluvy za obvyklé nájomné. Podmienkou je, aby si nájomca riadne a včas plnil svoje povinnosti zo zmluvy.

Prednostné právo sa neuplatní, ak má byť novým nájomcom blízka osoba prenajímateľovi, ak došlo k zmene vlastníka pozemku alebo ak prenajímateľ sám podniká v oblasti poľnohospodárstva.

Príklad: Ján a Tomáš uzavreli zmluvu s dobou nájmu do 30. apríla 2018. Tomáš riadne užíval pozemky a plnil si svoje povinnosti. Patrí mu prednostné právo na uzatvorenie zmluvy. Aj naďalej má záujem užívať pozemky a opätovne uzatvoriť zmluvu. Ján však dostal lepšiu ponuku od Petra, ktorý má taktiež záujem užívať tieto pozemky. Ján je povinný uzatvoriť zmluvu s Tomášom a nie s Petrom. V prípade, že Ján uzatvorí zmluvu aj napriek tomu s Petrom, Tomáš sa môže domáhať súdnou cestou zrušenia zmluvy s Petrom a uzatvorenia zmluvy s ním.

Príklad: Ján a Tomáš uzavreli zmluvu s dobou nájmu do 30. apríla 2018. Tomáš si však neplnil riadne svoje povinnosti, často meškal s platením nájomného. Napriek tomu má záujem uzatvoriť novú zmluvu. Aj v tomto prípade má Ján lepšiu ponuku od Petra. Keďže si Tomáš neplnil riadne svoje povinnosti, nemá prednostné právo a Ján môže uzatvoriť novú zmluvu aj s Petrom.

Príklad: Ján a Tomáš uzavreli zmluvu s dobou nájmu do 30. apríla 2018. Tomáš riadne užíval pozemky a plnil si svoje povinnosti. Aj naďalej má záujem užívať pozemky a opätovne uzatvoriť zmluvu. Ján však predal pozemky Petrovi. V katastri nehnuteľnosti je už ako vlastník pozemkov uvedený Peter. Keďže došlo k zmene vlastníka predmetných pozemkov, Tomáš, aj keď si riadne splnil svoje povinnosti, nemá prednostné právo na uzatvorenie zmluvy. Peter môže pozemky využívať sám, prípadne môže uzatvoriť zmluvu s niekým iným. Môže uzatvoriť zmluvu aj s Tomášom.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

Výška nájomného

Novela zákona upravila aj spôsob určenia výšky nájomného za užívanie pozemkov evidovaných v katastri ako zastavané plochy a nádvoria na poľnohospodárske účely. Tento spôsob sa uplatní, ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na výške nájomného. Zákon v takomto prípade určuje minimálnu výšku nájomného, ktorá je dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Cieľom je zabrániť sporom, keď prenajímatelia žiadali vysoké nájomné s odôvodnením, že ide o stavebné pozemky, aj keď sa mali využívať na poľnohospodárske účely.

Ukončenie nájmu

V prípade uzatvorenia nájmu na dobu neurčitú je možné zmluvu vypovedať s lehotou 5 rokov. To znamená, že ak dôjde k písomnej výpovedi v roku 2018, nájom zanikne až v roku 2023. Výpoveď musí byť písomná. Výpoveď z nájmu a výpovedné lehoty publikujeme v Hospodárskych novinách túto stredu (5. uzatvorená v zmysle zák. č. 504/2003 Z.z.

Nájomná zmluva zaniká:

• písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa,
• odstúpením od zmluvy,
• zničením predmetu nájmu.

Obe strany môžu zmluvu vypovedať aj bez udania dôvodu. Výpovedná lehota je 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená druhej strane.

Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od zmluvy druhej strane.

Pri skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu na mieste, kde ho prevzal a v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia.

Ak došlo k poškodeniu, zničeniu alebo nadmernému opotrebeniu predmetu nájmu, nájomca je povinný nahradiť prenajímateľovi škodu, ktorá na veci vznikla. Nájomca zodpovedá aj za škody spôsobené osobami, ktorým nájomca umožnil užívanie prenajatej veci, alebo ktorým umožnil k predmetu nájmu prístup.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Prenajímateľ sa zaväzuje počas platnosti zmluvy udržiavať predmet nájmu na svoje náklady v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov.

Prenajímateľ je oprávnený požadovať od nájomcu prístup k veci za účelom kontroly stavu prenajatej veci ako aj toho, či nájomník užíva vec riadne. Prenajímateľ sa s nájomcom dohodli na výkone kontroly. Prenajímateľ je povinný oznámiť nájomcovi termín vykonania kontroly v dostatočnom predstihu, okrem prípadu, ak je vykonanie kontroly potrebné na zabránenie vzniku škôd alebo na ich obmedzenie. Pri kontrole musí byť prítomný nájomca, ibaže sa jeho prítomnosť nedá objektívne zabezpečiť a kontrolou sa sleduje zabránenie vzniku škody alebo jej obmedzenie. Nájomca nesmie byť kontrolami zbytočne obťažovaný.

Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s účelom užívania. Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať bez zbytočného odkladu po tom, ako potrebu opráv zistí, alebo ako ju mohol zistiť pri starostlivom užívaní veci. Ak tak neurobí, zodpovedá prenajímateľovi za škodu, ktorú spôsobil. Nájomca je povinný znášať obmedzenia v užívaní prenajatej veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv a údržby veci.

Nájomník je oprávnený vykonávať zmeny na veci len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu bezodkladne po tom, ako ho o to prenajímateľ požiada, najneskôr však ku dňu skončenia nájmu. Nájomca je povinný vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu predmetu nájmu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov.

Povinné vedenie evidencie

Agropodnik, družstvo alebo roľník, ktorý si pozemky od vlastníka prenajal, je povinný viesť ich evidenciu, ako aj evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom a to podľa katastrálnych území k 31. decembru a údaje poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku.

tags: #najom #ornej #pody #zmluva #vzor