Legislatíva nájmu poľnohospodárskej pôdy pred rokom 2000

Nájom poľnohospodárskej pôdy je komplexná problematika, ktorá bola pred rokom 2000 upravená viacerými právnymi predpismi. Tieto predpisy reagovali na špecifické podmienky vtedajšieho poľnohospodárstva a usilovali sa o vyvážené postavenie prenajímateľov a nájomcov. Cieľom tohto článku je poskytnúť prehľad o legislatíve, ktorá upravovala nájom poľnohospodárskej pôdy pred rokom 2000, s dôrazom na kľúčové aspekty ako sú zmluvné podmienky, nájomné a ochrana nájomcov.

Právny rámec nájmu poľnohospodárskej pôdy

Pred rokom 2000 sa nájom poľnohospodárskej pôdy riadil najmä týmito právnymi predpismi:

• Občiansky zákonník (§ 663 až 684), ktorý obsahoval všeobecnú úpravu nájomnej zmluvy. Táto úprava bola v značnej miere prevzatá z Občianskeho zákonníka z roku 1950.
• Zákon č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku (§ 22 ods. 2 až 6, 8 a 9).
• Nariadenie vlády č. 208/1994 Z. z. o nájme poľnohospodárskych a lesných nehnuteľností a o nájme poľnohospodárskeho podniku v znení nariadenia vlády č. 262/2001 Z. z. Toto nariadenie bolo vydané na základe § 22 ods. 9 zákona č. 229/1991 Zb. a § 879a Občianskeho zákonníka.

Tieto predpisy upravovali rôzne aspekty nájmu poľnohospodárskej pôdy, ako napríklad:

• Vznik a zánik nájomného vzťahu: Podmienky, za ktorých vzniká a zaniká nájomný vzťah, vrátane výpovedných dôvodov a lehôt.
• Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu: Práva a povinnosti oboch strán, vrátane povinnosti prenajímateľa prenechať pozemok v stave spôsobilom na užívanie a povinnosti nájomcu užívať pozemok v súlade s dohodnutým účelom.
• Nájomné: Spôsob určenia výšky nájomného, jeho splatnosť a možnosti jeho úpravy.
• Ochrana nájomcu: Opatrenia na ochranu nájomcu, napríklad v prípade mimoriadnych udalostí, ktoré mu znemožňujú užívať pozemok.

Kľúčové aspekty legislatívy pred rokom 2000

Zmluvné podmienky

Nájomná zmluva o poľnohospodárskej pôde musela obsahovať určité náležitosti, aby bola platná. Medzi tieto náležitosti patrilo:

• Identifikácia zmluvných strán: Jasné označenie prenajímateľa a nájomcu, vrátane ich mena, priezviska, adresy a rodného čísla (ak išlo o fyzické osoby) alebo názvu a sídla (ak išlo o právnické osoby).
• Predmet nájmu: Presná identifikácia pozemku, ktorý je predmetom nájmu, vrátane katastrálneho územia, parcelného čísla, druhu pozemku a jeho výmery.
• Účel nájmu: Dohoda o tom, na aký účel sa bude prenajatý pozemok využívať (napr. pestovanie plodín, chov zvierat).
• Výška nájomného a spôsob jeho platenia: Dohoda o výške nájomného, termínoch jeho splatnosti a spôsobe platenia (napr. v peniazoch, v naturáliách).
• Doba trvania nájmu: Dohoda o tom, na akú dobu sa nájomná zmluva uzatvára (napr. na určitý čas, na neurčitý čas).

Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa uzatvárala písomnou formou.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Nájomné

Výška nájomného sa určovala dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom. Pri určovaní výšky nájomného sa zohľadňovali rôzne faktory, ako napríklad:

• Bonita pôdy: Kvalita pôdy a jej úrodnosť.
• Poloha pozemku: Prístupnosť pozemku a jeho vzdialenosť od sídla nájomcu.
• Obvyklá výška nájomného v danom katastrálnom území: Údaje o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktoré každoročne zverejňoval príslušný okresný úrad.

V prípade, že nájomca nemohol prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely alebo nemohol dosiahnuť žiadny výnos v príslušnom kalendárnom roku z dôvodu mimoriadnych okolností, nebol povinný platiť nájomné alebo mal právo na primeranú zľavu z nájomného.

Ochrana nájomcu

Legislatíva pred rokom 2000 obsahovala určité opatrenia na ochranu nájomcu, najmä v prípade, ak nájomca investoval do zveľadenia prenajatého pozemku. Medzi tieto opatrenia patrilo:

• Právo na náhradu za zhodnotenie pozemku: Ak nájomca zhodnotil prenajatý pozemok investíciami, mal právo na náhradu za toto zhodnotenie pri skončení nájomného vzťahu.
• Prednostné právo na nájom: Ak prenajímateľ plánoval prenajať pozemok po skončení nájomného vzťahu inej osobe, mal doterajší nájomca prednostné právo na nájom za rovnakých podmienok.
• Ochrana pred výpoveďou: Nájomnú zmluvu uzatvorenú na určitý čas nebolo možné vypovedať pred uplynutím dohodnutej doby, pokiaľ neboli splnené zákonom stanovené podmienky.

Evidencia pozemkov

Nájomca bol povinný viesť evidenciu pozemkov, ktoré mal prenajaté. Táto evidencia mala obsahovať údaje o:

• Katastrálnom území.
• Parcelnom čísle pozemku.
• Druhu pozemku.
• Výmere pozemku.
• Mene a priezvisku (názve) prenajímateľa.

Zmeny v legislatíve po roku 2000

Po roku 2000 došlo k viacerým zmenám v legislatíve upravujúcej nájom poľnohospodárskej pôdy. Medzi najvýznamnejšie zmeny patrí prijatie zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskej pôdy, ktorý priniesol komplexnejšiu úpravu nájomných vzťahov a zohľadnil nové podmienky v poľnohospodárstve. Tento zákon bol neskôr novelizovaný viacerými predpismi, ktoré reagovali na meniace sa potreby praxe.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Uvažovalo sa o novelizácii zákona a zmeny mali umožniť predať pôdu bez obmedzení len osobám, ktoré podnikajú v poľnohospodárskej výrobe najmenej 3 roky pred podpisom zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskej pôdy. Pozemok musí byť evidovaný obcou, poľnohospodárom aj spoluvlastníkmi a jeho výmera neprevyšuje 3 hektáre. Poľnohospodárskou pôdou sa rozumie pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, ovocné sady, vinice, záhrady, trvalé trávne porasty a takisto aj pozemok, na ktorom sa nachádza stavba určená na poľnohospodárske účely (do 24.

Pri predaji poľnohospodárskej pôdy je potrebné myslieť na zákaz drobenia pozemkov, platný od 1. 9. 2022, podľa ktorého platí, že minimálna výmera poľnohospodárskeho pozemku v extravilánie je 3000 m2, pri lesnom pozemku v extraviláne je to 5000 m2. Pri predaji poľnohospodárskej pôdy sa postupuje podobne ako pri predaji iných pozemkov. To znamená, že je potrebné písomne uzavrieť kúpnu zmluvu, notársky overiť podpis predávajúceho a v kúpno-predajnej zmluve riadne označiť účastníkov zmluvy menom, priezviskom (aj rodným), dátumom narodenia, rodným číslom aj miestom trvalého pobytu. Pri riadnej špecifikácii predmetu predaja - poľnohospodárskej pôdy - je potrebné označiť nehnuteľnosť podľa katastrálneho územia, pôdneho registra (C alebo E), identifikovať druh pozemku a jeho parcelné číslo a výmeru. Od štátu je možné kúpiť pozemok na výstavbu aj ťažbu, pričom sa pri kúpe riadi zákonom o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde aj pozemkových spoločenstvách. Je tu potrebné právoplatné rozhodnutie orgánu štátnej správy. Od štátu možno kúpiť pozemky aj za účelom usporiadania vlastníctva k pozemkom a utvárania vhodných pozemkoprávnych pomerov na hospodárenie na pôde.

Aktuálne otázky v oblasti nájmu poľnohospodárskej pôdy

Súčasné zmeny v spoločnosti a potvrdenie našich znalostí a tušení o hospodárení na pôde vyžadujú aktívnu účasť na týchto procesoch. Veľmi vypuklou otázkou sa stáva otázka prístupu k pôde, systém priamych dotácií na hospodárenie na pôde, otázka potravinovej bezpečnosti a ďalšie otázky súvisiace s pozemkovým vlastníctvom a nájmom poľnohospodárskej pôdy a poľnohospodárskych podnikov.Komora pozemkových úprav by mala podstatne rýchlejšie a pragmatickejšie reagovať na potreby vlastníkov pôdy, samostatne hospodáriacich roľníkov, rodinných fariem alebo malých poľnohospodárskych podnikov.

Mnohí z nich majú svoje pozemky roztrúsené po celom katastri, nemôžu ich užívať, lebo nájomné zmluvy obsahovali aj podmienku, že po predaji prejdú na nového vlastníka, majú síce dostatočné výmery, ale ich spoluvlastníci alebo nájomcovia im bránia a preto by takéto možnosti privítali.

Z vyššie uvedeného sa dá vydedukovať, že pozemkové úpravy požadujú nové formy, ktoré poskytnú všetky výhody štandardných pozemkových úprav, vrátane vysporiadania malých podielov, umožnia ukončenie existujúcich nájomných vzťahov pre nových užívateľov, ktorí sú členmi spoločne obhospodarovaných nehnuteľností a spoločností s majetkovou účasťou vlastníkov pozemkov. Už dávnejšie som navrhoval, aby sa vytvorili „zjednodušené pozemkové úpravy“, v ktorých by sa parcely právneho stavu vyhlásili sa nové parcely projektu, teda zjednotenie parciel operátu C a E, s malými úpravami, zrušením malých parciel alebo pozemkové úpravy, kde by sa pre niektoré projekčné bloky alebo ich časti vytváralo podielové vlastníctvo podľa výmer vlastníkov v danom bloku. Druhá cesta k pozemkovým úpravám vedie cez dôsledné využitie zákona č.504/2003 Z.z. o nájme poľnohospodárskej pôdy a zákona č.162/1995 Z.z. o katastri.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

Spolu s využitím informácií o platení miestnych daní by sa identifikovali vlastníci, za ktorých užívatelia platia miestne dane za poľnohospodárske pozemky len preto, aby neboli vlastníci informovaní o svojom majetku, pričom platia aj za pozemky, ktoré sa na poľnohospodársku výrobu nepoužívajú. Obce v tom majú jasno - za všetku pôdu v katastri sú dane zaplatené. Ak by obce k tomu, aby prijali miestne dane od užívateľov kontrolovali aj informácie o nájomných zmluvách, alebo ich považovať ako dobrovoľnú starostlivosť o tieto plochy. Spoločne obhospodarované nehnuteľnosti sú typ pozemkového spoločenstva, ktoré možno založiť vlastníkmi lesných a poľnohospodárskych nehnuteľností za účelom ich spoločného racionálneho obhospodarovania, pričom každý zostáva vlastníkom svojich nehnuteľností. Druhou formou je vytvorenie spoločenstva s majetkovou účasťou (pozemky) s rovnakým cieľom. Obe tieto právne formy hospodárenia by mali zakladať právo na výpoveď nájomnej zmluvy s výpovednou lehotou 1 rok. Tieto spoločnosti by ľahšie riešili využitie §12a zákona č.504/2003 Z.z. nakoľko ich vnútorné rozdelenie by si riešili vo svojej réžii.

Zápis nájomných zmlúv do katastra nehnuteľností

Zápis písomne uzavretých nájomných zmlúv je nevyhnutná podmienka. Požadovať aby boli notársky overené by bolo v tomto čase neriešiteľné a nerealizovateľné, ale je to ideálny stav, ktorý by sme mali dosiahnuť.

V zmluvách o nájme by mal byť okrem základných informácií uvedené, kto platí vklad do katastra, najvhodnejšie je aby to robil nájomca, lebo to môže robiť hromadne a teda lacnejšie. V zmluvách by mala byť jednoznačne uvedená výmera pozemkov, ktorá je v danom okamihu identifikovaná na plochy LPIS, prípadne podmienky, za ktorých si prenajíma aj ostatné plochy a podobne.

Druhý zákon je zákon č.162/1995 z. z. o katastri, ktorý hneď v §1 uvádza:§1 Všeobecné ustanovenie(1) Kataster nehnuteľností (ďalej len „kataster“) je geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Súčasťou katastra sú údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam, a to o vlastníckom práve, záložnom práve, vecnom bremene, o predkupnom práve, ak má mať účinky vecného práva, ako aj o právach vyplývajúcich zo správy majetku štátu, zo správy majetku obcí, zo správy majetku vyšších územných celkov, o nájomných právach k pozemkom, ak nájomné práva trvajú alebo majú trvať najmenej päť rokov (ďalej len „právo k nehnuteľnosti“)….§34 Záznam (1) Práva k nehnuteľnostiam uvedené v § 1 ods. 1, ktoré vznikli, zmenili sa alebo zanikli zo zákona, rozhodnutím štátneho orgánu, … prírastkom a spracovaním, práva k nehnuteľnostiam osvedčené notárom, ako aj práva k nehnuteľnostiam vyplývajúce z nájomných zmlúv, zo zmlúv o prevode správy majetku štátu alebo z iných skutočností svedčiacich o zverení správy majetku obce alebo správy majetku vyššieho územného celku sa do katastra zapisujú záznamom, a to na základe verejných listín a iných listín.

Nástroj by bolo možné použiť na identifikáciu subjektov, ktoré nemajú uzavreté nájomné zmluvy, ale požiadali o priame platby - a neplnenie týchto povinností by ich priamo diskvalifikovalo.§74 Priestupky(1) Priestupku proti poriadku na úseku katastra sa dopustí ten, ktoa) neohlási zmeny údajov katastra týkajúce sa nehnuteľnosti, ktorej je vlastníkom alebo držiteľom, alebo nájomcom, v lehote ustanovenej týmto zákonom,b) nepredloží na výzvu okresného úradu v určenej lehote podklady na zápis údajov o nehnuteľnosti, ktorej je vlastníkom alebo nájomcom,…f) úmyselne ohlási okresnému úradu nepravdivé údaje týkajúce sa nehnuteľnosti, ktorej je vlastníkom alebo držiteľom, alebo nájomcom,…(2) Za priestupok môže okresný úrad uložiť pokutu doa) 1 000 Sk za konanie uvedené v odseku 1 písm. a) až d),b) 3 000 Sk za konanie uvedené v odseku 1 písm. e),c) 5 000 Sk za konanie uvedené v odseku 1 písm.

Výsledkom požiadavky na zápis nájomných do údajov katastra nehnuteľností bude možná verejná a aj automatická kontrola žiadostí o priame platby.

tags: #najom #polnohospodarskej #pody #legislativa #pred #rokom