Nájom poľnohospodárskej pôdy: Podmienky a cena

Prenájom poľnohospodárskej pôdy je komplexná téma, ktorá zahŕňa právne, ekonomické a praktické aspekty. Tento článok poskytuje podrobný prehľad o podmienkach a cenách prenájmu poľnohospodárskej pôdy na Slovensku.

Úvod do prenájmu poľnohospodárskej pôdy

Prenájom pozemkov je dôležitou témou pre všetkých, ktorí sa zaoberajú poľnohospodárstvom alebo podnikaním na vidieku. Vlastníci poľnohospodárskych parciel majú zároveň povinnosť o svoju pôdu riadne sa starať. Nechať ju bez údržby a nevyužívanú by znamenalo jej postupné zarastanie a znehodnocovanie, čo je nielen v rozpore so zákonom, ale aj z dlhodobého hľadiska neekonomické.

Právny rámec prenájmu poľnohospodárskej pôdy

Nájom poľnohospodárskej pôdy sa riadi zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, ako aj nariadením vlády SR č. 238/2010 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom (SPF).

Základné princípy nájmu poľnohospodárskej pôdy

• Písomná forma zmluvy: Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely musí mať písomnú formu.
• Rovnosť zmluvných strán: Nájomná zmluva nesmie zvýhodňovať ani vlastníka pozemku, ani nájomcu.
• Definícia poľnohospodárskeho pozemku: Pozemok, ktorý možno prenajímať ako poľnohospodársky, je taký pozemok, ktorý je poľnohospodárskou pôdou. To znamená, musí byť evidovaný v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.
• Doba nájmu: Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku je uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 15 rokov.
• Výpovedná lehota: Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely dohodnutú na neurčitý čas možno vypovedať k 1. novembru. Výpovedná lehota je jeden rok, ak sa nedohodne inak.

Prenájom pôdy od Slovenského pozemkového fondu (SPF)

SPF prenajíma nehnuteľnosti na poľnohospodárske účely podľa zákona č. 504/2003 Z.z. a nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z.z., a na iné ako poľnohospodárske účely podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka. Slovenský pozemkový fond v súčasnosti prenajíma viac ako 453 000 hektárov poľnohospodárskej pôdy. To z neho robí najväčšieho prenajímateľa pôdy na Slovensku. Je to totiž približne štvrtina z celého trhu. Ak si chcete prenajať pôdu od štátu, musíte počítať aj s nájomným, ktorého výška sa vypočítava z bonity pôdy v jednotlivých oblastiach Slovenska.

Postup pri prenájme pozemkov nezistených vlastníkov

Pri pozemkoch, ktoré nie sú v správe SPF a nie je možné dohľadať dedičov, je potrebné požiadať o zapísanie správy k pozemkom. Pokiaľ chce obec pri týchto pozemkoch požiadať o zápis správy na kataster v prospech SPF, potrebné je zaslať písomnú žiadosť na SPF. K žiadosti je potrebné priložiť:

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

• potvrdenie o pobyte z Ministerstva vnútra SR, Sekcie verejnej správy, odbor registrov, matrík a hlásenia pobytu, oddelenie správy registrov, Nám. Ľ. Štúra 1, 974 04 Banská Bystrica, a
• potvrdenie príslušnej obce, že neeviduje žiadny pobyt pre osobu daného neznámeho vlastníka.

Žiadosť a doklady je možné zaslať na centrálnu podateľňu SPF alebo elektronicky cez slovensko.sk. Adresa centrálnej podateľne SPF je: Slovenský pozemkový fond, Búdková 36, 817 15 Bratislava. Keď bude zapísaná správa na LV je možne uvedený pozemok prenajať obci alebo inému záujemcovi. Prenajímatelia sú následne povinní za tieto pozemky platiť dane a riadne ich udržiavať na účel, na aký boli prenajaté.

Požiadavky na žiadateľov o prenájom od SPF

SPF k posúdeniu splnenia podmienok na prenájom budúceho nájomcu podľa ustanovení § 2 nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z. požaduje od žiadateľov o prenájom pred uzatvorením nájomnej zmluvy okrem iných dokladov aj:

• zoznam pozemkov, ktoré žiadateľ vlastní v katastrálnom území v ktorom žiadateľ žiada o prenájom pozemkov,
• zoznam pozemkov, ktoré má žiadateľ prenajaté od známych vlastníkov v ktorom žiadateľ žiada o prenájom pozemkov, a ktoré tvoria ucelený hospodársky celok s pozemkami SPF, s uvedením k. ú., parcelného čísla. registra C/E, čísla LV, vlastníka, prenajatej výmery parciel vlastníka, s uvedením celkovej prenajatej výmery za k.

Typy nájomných zmlúv podľa nájomcu

Podľa ustanovenia § 2 ods. 4 nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z., ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - právnickou osobou alebo súkromne hospodáriacim roľníkom (fyzická osoba -podnikateľ) , uzatvára sa podľa druhej časti zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - fyzickou osobou nepodnikateľom na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť, uzatvára sa podľa prvej časti zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov.

Obvyklá výška nájomného

Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol definovaný a do právneho poriadku zavedený s účinnosťou od 01.05.2018 ako údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 ako priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.

Podľa platnej právnej úpravy § 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z., „Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru a údaje a informácie z tejto evidencie poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku.” Okresný úrad pri stanovení obvyklej výšky nájomného prioritne vychádza z údajov poskytnutých nájomcami za predchádzajúci kalendárny rok a katastrálne územie. Obvyklá výška nájomného bola určená na základe ustanovení § 1 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. postupom podľa § 5 vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o spôsobe a rozsahu vedenia a poskytovania evidencií a stanovenia obvyklej výšky nájomného v znení vyhlášky č. 113/2019 Z. z.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Užívanie pozemkov

Užívanie pozemkov rieši ustanovenie § 14 ods. 1 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon č. 504/2003 Z. z.“): „Právo užívať pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku má ten nájomca, ktorý má uzatvorené zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel.

Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu

Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu je žiadateľ o prenájom podľa ustanovení § 2a) alebo 2b) nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom.

Kto môže podať žiadosť podľa § 2a nariadenia vlády?

Žiadosť o prenájom podľa uvedeného nariadenia ustanovení § 2a podáva žiadateľ:

• mladý poľnohospodár,
• poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorému bolo Pôdohospodárskou platobnou agentúrou (ďalej iba „PPA“) vydané právoplatné rozhodnutie o schválení žiadosti o nenávratný finančný príspevok podľa podopatrenia : 6.1 - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti mladých poľnohospodárov alebo 6.3. - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti na rozvoj malých poľnohospodárskych podnikov.

Žiadateľ k svojej žiadosti podľa platnej legislatívy musí priložiť (aby bol považovaný za žiadateľa podľa tohto ustanovenia):

• právoplatné rozhodnutie PPA podľa podopatrenia 6.1. alebo 6.3.,
• uviesť v žiadosti číslo listu vlastníctva pozemkov vo svojom vlastníctve alebo
• doložiť kópiu nájomnej zmluvy, ktorou si prenajíma pozemky od známych vlastníkov - v tom katastrálnom území, kde si žiadateľ žiada pozemky o prenájom.

Kto môže podať žiadosť podľa § 2b nariadenia vlády?

Žiadosť o prenájom podľa uvedeného nariadenia ustanovení § 2b podáva žiadateľ:

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

• poľnohospodár, ktorý aspoň na polovici obhospodarovanej výmery vykonáva špeciálnu rastlinnú výrobu, alebo
• poľnohospodár, ktorý vyrába finálny produkt.

Žiadateľ podľa svojej činnosti musí k žiadosti priložiť (aby bol považovaný za žiadateľa podľa tohto ustanovenia):

• výpis z vinohradníckeho registra alebo výpis z registra ovocných sadov a chmeľníc,
• rozhodnutie PPA o poskytnutí priamych podpôr podľa osobitných predpisov alebo čestné vyhlásenie, že pestuje špeciálne plodiny na výmere max. 0.3 ha,
• rozhodnutie o registrácii prevádzkarne, rozhodnutie o registrácii prvovýrobcu alebo maloobchodnej prevádzkarne alebo rozhodnutie o schválení prevádzkarne pre produkty živočíšneho pôvodu.

Aby žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu mohol mať v katastrálnom území kde žiada o prenájom pozemkov od SPF prednostné právo, musí v požadovanom katastrálnom území mať vlastné pozemky alebo mať prenajaté pozemky od známych vlastníkov.

Ukončenie nájmu

V zmysle § 20 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z.z., „oprávnenia fondu k pozemkom uvedeným v § 16 ods. 1 písm. b) a c) ustanovené v § 17 a 18 zanikajú doručením výpisu z katastra nehnuteľností, ktorým vlastník preukáže vlastníctvo k týmto pozemkom.“ Jedným z oprávnení fondu nakladať s pozemkami nezisteného vlastníka je aj oprávnenie pozemky prenajímať. Príjem z takéhoto prenájmu patrí v zmysle § 18 ods. 5 cit.

Cena prenájmu poľnohospodárskej pôdy

Výška nájomného je stanovená podľa obvyklej výšky nájomného pre jednotlivé katastrálne územia. Na vznik zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného je najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991, ak slúži na poľnohospodárske účely.

Faktory ovplyvňujúce cenu prenájmu

• Kvalita pôdy: Ceny nájmov sa líšia podľa oblasti, no najmä aj podľa kvality pôdy. Pohybujú sa na úrovni okolo 90 až 100 eur na hektár v najprodukčnejších lokalitách a v hodnote nad 10 eur na hektár v menej produkčných oblastiach.
• Lokalita: Všeobecne najdrahšia pôda na prenájom sa nachádza na juhu Slovenska a čím stúpate vyššie, tým je cena nižšia. Príklad: na južnom Slovensku si možno prenajať poľnohospodársku pôdu zhruba za 60 eur za hektár ročne, smerom na sever ceny klesajú, pohybujú sa okolo 20 eur za hektár.
• Inflácia: Minimálna výška ročných sadzieb nájomného sa upravuje o medziročnú priemernú infláciu vyhlásenú Štatistickým úradom.
• Dohoda: Zákon neurčuje hornú hranicu nájomného, tá teda závisí od dohody prenajímateľa a nájomcu.

Aktuálne trendy v cenách prenájmu

Od januára 2014 platia poľnohospodári Slovenskému pozemkovému fondu nájomné 2,2 percenta z hodnoty pôdy, čo v praxi prinieslo približné zvýšenie nájomného z jedného hektára poľnohospodárskej pôdy z 20 na 29 eur.

Dôležité aspekty nájomnej zmluvy

• Účel nájmu: V zmluve je potrebné jasne uviesť, na aký účel bude Vaša pôda využívaná /chov, pestovanie, sklad, skládka, t.j.
• Doba trvania: Rovnako uzavrite svoj vzťah na čo najdlhšie.

Riešenie problémov v nájomných vzťahoch

Neplatenie nájomného

V prípade nezaplateného nájomného na základe zmluvy o nájme poľnohospodárskej pôdy máte právo vymáhať nezaplatené sumy. Odporúčam zaslať nájomcovi výzvu na úhradu doteraz nezaplateného nájomného z pozemkov v zmysle platnej nájomnej zmluvy.

Výpoveď nájomnej zmluvy

Výpoveď nájomnej zmluvy je možná, ale za určitých okolností. Zmluva na neurčitú dobu môže byť vypovedaná, ak sa dodrží príslušná výpovedná lehota.

Zmena účelu pozemku

Ak sa časť prenajatého pozemku stala stavebnou parcelou, môže to byť dôvod na výpoveď nájomnej zmluvy. Je potrebné doručiť písomné odstúpenie (resp. výpoveď) do 31.08. kalendárneho roka. Následne nájom končí k 01.09. nasledujúceho roka, prípadne po zbere úrody, ak by to bolo neskôr.

tags: #najom #polnohospodarskej #pody #podmienky #a #cena