Nájom pozemkov štátu: Podmienky a usmernenia

Nájom pozemkov vo vlastníctve štátu je komplexná oblasť, ktorá sa riadi viacerými právnymi predpismi a internými usmerneniami. Tento článok poskytuje ucelený prehľad o podmienkach a usmerneniach pre nájom pozemkov štátu, s dôrazom na poľnohospodárske pozemky, ako aj na všeobecné princípy hospodárenia s majetkom štátu. Cieľom je objasniť postupy a pravidlá, ktoré upravujú túto oblasť, a poskytnúť tak prehľad pre potenciálnych nájomcov, vlastníkov susediacich pozemkov, ako aj pre odbornú verejnosť.

Právny rámec nájmu poľnohospodárskych pozemkov

Nájom poľnohospodárskych pozemkov upravuje zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov. Tento zákon definuje pozemok na poľnohospodárske účely ako:

• poľnohospodársku pôdu,
• pozemok evidovaný v katastri nehnuteľností ako zastavaná plocha a nádvorie, slúžiaci na poľnohospodárske účely alebo pozemok zastavaný stavbou slúžiacou na poľnohospodárske účely,
• iný pozemok prenechaný na poľnohospodárske účely.

Zákon upravuje nájomnú zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely a stanovuje, že sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve, ak samotný zákon neustanovuje inak. To isté platí aj pre podnájom pozemku na poľnohospodárske účely.

Obvyklá výška nájomného

Pre určenie výšky nájomného zákon definuje pojem obvyklá výška nájomného. Rozumie sa tým údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie. Údaje sa zisťujú z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného ako priemerná výška nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku. Nájomca má možnosť do 31. augusta podať na okresný úrad písomnú žiadosť o preverenie správnosti stanovenia obvyklej výšky nájomného.

Doba trvania nájmu

Pozemok sa prenajíma nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku najmenej na 5 rokov, ak zákon neustanovuje inak. Ak je zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 15 rokov.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku na určitý čas možno uzavrieť najmenej na:

• 10 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu porastu špargle, alebo porastu drobného ovocia, alebo ak ide o zriadenie riešiteľského pracoviska, ktoré je registrované,
• 20 rokov, ak ide o ovocný sad, vinohrad, chmeľnicu, ich založenie alebo obnovu; podmienkou uzatvorenia nájomnej zmluvy nie je registrácia pozemku vo vinohradníckom registri alebo registri podľa osobitného predpisu,
• 50 rokov, ak ide o repozitórium, ktoré je registrované, alebo ide o jeho zriadenie.

Náležitosti zmluvy o nájme

Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely musí obsahovať jednoznačné vymedzenie pozemku, ktorého užívanie je predmetom nájomnej zmluvy, v rozsahu:

• názov okresu,
• názov katastrálneho územia,
• parcelné číslo pozemku podľa registra „C“ alebo registra „E“ katastra nehnuteľností,
• výmera pozemku alebo časti pozemku, ktorá je predmetom nájmu,
• spoluvlastnícky podiel k pozemku, na ktorý je nájomná zmluva uzatvorená podľa § 14 ods. 1, alebo spôsob jeho jednoznačného vymedzenia, ktorý umožní kedykoľvek počas trvania nájomného vzťahu určiť pozemok, ktorého užívanie je predmetom nájomnej zmluvy, a to aj vtedy, ak ide o časť pozemku.

V zmluve o nájme pozemku na poľnohospodárske účely nemožno dohodnúť predkupné právo k prenajatému pozemku.

Zánik nájomnej zmluvy pri pozemkových úpravách

Dňom nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o schválení vykonania projektu pozemkových úprav alebo neskorším dňom uvedeným v tomto rozhodnutí zanikajú nájomné vzťahy k pôvodným nehnuteľnostiam a registrácia vinohradov podľa osobitného predpisu. Ak nájomca riadne a včas plní svoje záväzky zo zmluvy o nájme pôvodných nehnuteľností, má právo na uzavretie zmluvy o nájme nových pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku za podmienok, ktoré sú dohodnuté pri nájme pôvodných nehnuteľností, a to na výmeru nových pozemkov zodpovedajúcu výmere pôvodných prenajatých nehnuteľností, upravenú podľa § 13 ods. 1.

Výnimky z prednostného práva na uzatvorenie nájomnej zmluvy

Právo na uzavretie zmluvy o nájme pozemkov nevzniká k pozemkom, o nájom ktorých prejaví záujem, okrem doterajšieho nájomcu, aj mladý poľnohospodár alebo poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorý sa na pozemkoch zmluvne zaviaže vykonávať špeciálnu rastlinnú výrobu alebo živočíšnu výrobu v rozsahu podľa osobitného predpisu, a preukáže, že už má vo vlastníctve alebo nájme od iných vlastníkov poľnohospodárske pozemky.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Hospodárenie s majetkom obce a vyššieho územného celku

Zásady hospodárenia s majetkom obce určuje obecné zastupiteľstvo. Zásady hospodárenia s majetkom vyššieho územného celku určuje zastupiteľstvo vyššieho územného celku.

Správa majetku obce a vyššieho územného celku

Správcom majetku obce je rozpočtová organizácia alebo príspevková organizácia zriadená obcou. Správca majetku obce nie je samostatným subjektom vlastníckeho práva, nemôže preto nadobudnúť majetok do svojho vlastníctva. Z majetkovoprávneho pohľadu je správca len právnická osoba, ktorá spravuje majetok obce. Vlastníctvom obce je aj majetok, ktorý rozpočtová organizácia alebo príspevková organizácia obce nadobudla vlastnou činnosťou.

Správcom majetku vyššieho územného celku je rozpočtová organizácia alebo príspevková organizácia zriadená vyšším územným celkom. Správca majetku vyššieho územného celku nie je samostatným subjektom vlastníckeho práva, nemôže preto nadobudnúť majetok do svojho vlastníctva. Z majetkovoprávneho pohľadu je správca len právnická osoba, ktorá spravuje majetok vyššieho územného celku. Vlastníctvom vyššieho územného celku je aj majetok, ktorý rozpočtová organizácia alebo príspevková organizácia vyššieho územného celku nadobudla vlastnou činnosťou.

Nakladanie s majetkom obce a vyššieho územného celku

Obec je povinná primerane použiť pravidlá predaja majetku obce vytvorením súťažného prostredia aj pri prenechávaní majetku obce do nájmu. Zároveň existujú aj výnimky z týchto trhových zásad. Jednou z týchto výnimiek je aj možnosť počas najviac desiatich dní v kalendárnom mesiaci prenechať majetok obce do nájmu konkrétnemu nájomcovi aj bez vytvorenia súťažných podmienok. Ide o riešenie výnimočnej situácie krátkodobého nájmu majetku obce.

Vyšší územný celok je povinný primerane použiť pravidlá predaja majetku vyššieho územného celku vytvorením súťažného prostredia aj pri prenechávaní majetku vyššieho územného celku do nájmu. Zároveň existujú aj výnimky z týchto trhových zásad. Jednou z týchto výnimiek je aj možnosť počas najviac desiatich dní v kalendárnom mesiaci prenechať majetok vyššieho územného celku do nájmu konkrétnemu nájomcovi aj bez vytvorenia súťažných podmienok. Ide o riešenie výnimočnej situácie krátkodobého nájmu majetku vyššieho územného celku.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

Daňové aspekty nájmu nehnuteľností

Daň z nehnuteľností je daňovým výdavkom u nájomcu len v prípade, že nájomca je súčasne aj daňovníkom v zmysle zákona o miestnych daniach. Podľa § 19 ods. 3 písm. j) ZDP je daňovým výdavkom daň z nehnuteľností.

Prenájom nehnuteľnosti upravuje ZDPH v § 38. Keďže prenajímateľ je zdaniteľnou osobou (platiteľ DPH), je preňho, z dôvodu odpočítania DPH na vstupe, vhodnejšie uplatňovať nájom s DPH. Podmienkou však je, aby bol nájomca zdaniteľnou osobou.

Slovenský pozemkový fond

Slovenský pozemkový fond (ďalej len "fond") je štátna organizácia, ktorá spravuje pozemky vo vlastníctve štátu. Fond môže prenajať fyzickej osobe - nepodnikateľovi na účely vlastnej drobnej pestovateľskej činnosti alebo chovateľskej činnosti pozemok s výmerou najviac 5 ha, ak ide o trvalý trávnatý porast, a 2 ha, ak ide o ornú pôdu, chmeľnice, vinice, záhrady, ovocné sady alebo vodné plochy, najviac však so spoločnou výmerou 5 ha.

Ak ide o prenajaté pozemky, ktoré spravuje fond alebo s ktorými fond nakladá podľa osobitného predpisu, fond zverejní na svojom webovom sídle najskôr rok a najneskôr dva mesiace pred uplynutím času, na ktorý je nájom dohodnutý, dátum, do ktorého je možné prejaviť záujem o uzatvorenie nájomnej zmluvy k pozemkom, ktorých užívanie je predmetom nájmu, a identifikačné údaje pozemku, ktorého užívanie je predmetom nájmu, v rozsahu názov okresu, názov katastrálneho územia, parcelné číslo pozemku podľa registra „C“ katastra nehnuteľností a výmera pozemku alebo časti pozemku, ktorej užívanie je predmetom nájmu; obdobne postupuje fond po doručení výpovede alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy, právoplatného rozhodnutia súdu, na základe ktorého sa nájomný vzťah končí alebo ktorým sa vyhlasuje za neplatný, alebo uzatvorení dohody o skončení nájomnej zmluvy a pri neprenajatom pozemku. Na záujem prejavený po dátume, do ktorého je možné prejaviť záujem o uzatvorenie nájomnej zmluvy, fond neprihliada; to neplatí, ak do tohto dátumu nebol prejavený žiadny záujem.

Fond prenajíma pozemky spravidla ako súbor tvorený pozemkami v správe a nakladaní fondu a pozemkami so spoluvlastníckymi podielmi v správe a nakladaní fondu (ďalej len „obvod nájomnej zmluvy“) tak, aby bolo zabezpečené ich racionálne užívanie jedným nájomcom; tým nie je dotknuté právo pozemkového spoločenstva uzatvárať nájomné zmluvy a obdobné zmluvy v mene vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti alebo spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti podľa osobitného predpisu.

Fond uzatvorí nájomnú zmluvu prednostne so záujemcom, ktorý preukáže, že v čase vzniku nájomného vzťahu má v obvode nájomnej zmluvy právny vzťah zakladajúci oprávnenie užívať pozemky, ktoré s pozemkami v správe alebo nakladaní fondu predstavujú nadpolovičnú výmeru, a ak je možné pozemok prenajať podľa osobitného predpisu upravujúceho právne postavenie fondu. Ak je viac záujemcov, prednosť má vždy ten, ktorý má podľa prvej vety zabezpečené oprávnenie užívať pozemky s najvyššou výmerou. Fond rozdelí obvod nájomnej zmluvy, ak je viac záujemcov a je to možné a účelné z hľadiska účelu nájmu, ochrany poľnohospodárskej pôdy a racionálneho užívania jedným nájomcom alebo viacerými nájomcami alebo ak to vyplýva z odseku 5. Fond rozdelí obvod nájomnej zmluvy, ak o nájom prejaví záujem aj mladý poľnohospodár alebo poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorý sa na pozemkoch zmluvne zaviaže vykonávať špeciálnu rastlinnú výrobu alebo živočíšnu výrobu v rozsahu podľa osobitného predpisu.

tags: #najom #pozemkov #statu #podmienky #a #usmernenia