Nájom pozemku na viac ako 5 rokov a vklad do katastra nehnuteľností

Vlastníctvo pozemkov je komplexná téma, ktorá si vyžaduje dôkladné pochopenie právnych predpisov a postupov. Tento článok sa zaoberá problematikou nájmu pozemkov na dlhšie obdobie ako 5 rokov a s tým súvisiacim vkladom do katastra nehnuteľností, pričom zohľadňuje rôzne aspekty a situácie, ktoré môžu nastať. Cieľom je poskytnúť čitateľovi ucelený pohľad na túto oblasť práva a pomôcť mu zorientovať sa v zložitosti vlastníckych vzťahov k pozemkom.

Nadobúdanie vlastníctva k nehnuteľnostiam

Vlastníctvo k nehnuteľnosti, vrátane pozemkov, je možné nadobudnúť rôznymi spôsobmi. Medzi najčastejšie patria:

• Zmluvný prevod: Ide o nadobudnutie vlastníctva na základe kúpnej, darovacej alebo inej zmluvy. Vlastníctvo sa v tomto prípade nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností, a to právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu.
• Dražba: Vlastníctvo k predmetu dražby sa nadobúda dňom určeným osobitným predpisom, podľa ktorého bola dražba vykonaná.
• Rozhodnutie štátneho orgánu: Vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí.
• Nadobúdanie vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom: Do katastra nehnuteľností sa zapíše záznamom ako vlastník osoba uvedená v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla alebo osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí, pričom uvedený záznam plní len evidenčnú funkciu.

Problémy s vlastníctvom pozemkov

Častým právnym problémom, s ktorým sa stretávajú klienti, je vlastníctvo pozemkov. Dôvody týchto problémov siahajú do minulosti, a to:

• Veľká rozdrobenosť pozemkov na Slovensku.
• Rôzne politické režimy, ktoré odlišne chápali pojem vlastníctva.
• Zmeny, ktoré prebiehali pri prechode z pozemkových kníh na aktuálnu podobu evidencie nehnuteľností prostredníctvom katastra nehnuteľností.

Problematike nepomáha ani skutočnosť, že pod rovnakým parcelným číslom v rovnakom katastrálnom území môže byť evidovaný pozemok registra „C“, aj registra „E“, pričom môže ísť o úplne iné, spolu nesúvisiace pozemky.

Užívanie pozemku a vlastníctvo

Dôležité je si uvedomiť, že samotné užívanie pozemku, či už na poľnohospodárske účely, na bývanie alebo na iný účel, nezakladá vlastníctvo tohto pozemku, a to ani v prípade, ak tento pozemok užívate aj po viacero generácií. Ak nie ste v katastri zapísaný ako vlastník pozemku, prípadne ako spoluvlastník pozemku, užívate cudzí majetok. Vlastníkom môže byť cudzia osoba, ale môže to byť napríklad aj Slovenský pozemkový fond (SPF).

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Čo robiť, ak užívate cudzí pozemok?

Ak je vlastníkom cudzia osoba, môžete ju osloviť a pokúsiť sa dohodnúť na usporiadaní vlastníckych práv. Ak sa na usporiadaní vlastníckych práv nedohodnete, napríklad aktuálny vlastník nebude súhlasiť s tým, že daný pozemok ste vydržali, prípadne nebude ochotný na vás daný pozemok previesť napríklad formou darovacej alebo kúpnej zmluvy, môžete sa teoreticky domáhať určenia vlastníckeho práva k danému pozemku prostredníctvom súdu. Vstup do takéhoto súdneho konania sa však neodporúča, ak nemáte napríklad nejaký doklad o tom, že ste vy alebo vaši predkovia daný pozemok kúpili, dostali darom alebo nadobudli nejakým iným spôsobom.

Dededenie pozemku

Ak je ako vlastník pozemku evidovaný nejaký váš predok, je možné požiadať o dodatočné prededenie novoobjaveného majetku. Návrh na prededenie novoobjaveného majetku sa podáva na súd, ktorý už o dedičskom konaní po zomrelom rozhodoval, prípadne na súd, v ktorom mal zomrelý posledné bydlisko. Súd následne poverí notára, ktorý bude viesť dedičské konanie. Výsledkom takéhoto dedičského konania môže byť uzatvorenie dedičskej dohody s ostatnými dedičmi, že daný pozemok bude patriť vám (či už bezodplatne voči ustupujúcim dedičom alebo za nejakú dohodnutú čiastku). Prípadne, ak sa nedohodnete, nadobudnete daný pozemok do podielového spoluvlastníctva spolu s ostatnými dedičmi.

Spoluvlastníctvo pozemku

Ak ste aspoň čiastočným spoluvlastníkom daného pozemku, váš problém by sa dal riešiť napríklad dohodou o vysporiadaní podielového spoluvlastníctva s ostatnými spoluvlastníkmi. Ak by ste sa nevedeli dohodnúť, znovu by v tejto veci vedel rozhodnúť súd. Možnosti vysporiadania podielového spoluvlastníctva môžu byť rôzne, v zásade by však súd mal prihliadať aj na faktické užívanie danej nehnuteľnosti.

Platnosť kúpnej zmluvy

Pri prevode nehnuteľnosti je dôležité posúdiť, či bola kúpna zmluva uzatvorená platne, či má teda všetky zákonné náležitosti. Ak zmluvu nie je možné považovať za platnú, tak vlastnícke právo na základe takejto zmluvy vzniknúť nemôže. Zmluva, ktorou sa prevádzajú nehnuteľnosti, musí mať písomnú formu (teda nestačí len ústna dohoda). Ak bola kúpna zmluva uzatvorená ústne, tak takáto zmluva bez ďalšieho v podstate nemôže mať žiadne účinky, keďže nie je dodržaná predpísaná písomná forma zmluvy na prevod nehnuteľnosti. V takomto prípade je potrebné trvať na tom, aby sa zmluva uzatvorila písomne aj so všetkými zákonnými náležitosťami, a aby bola takáto zmluva podaná aj na katastri spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúceho. V opačnom prípade sa kupujúci môže domáhať vydania bezdôvodného obohatenia vo výške kúpnej ceny, ktorá bola na základe takejto neplatnej zmluvy vyplatená predávajúcemu.

Ak bola kúpna zmluva uzatvorená ústne už dávnejšie a od tejto doby užívam pozemok ako vlastný bez prerušenia viac ako 10 rokov, je možné sa domáhať napríklad vydržania takéhoto pozemku. Ak bola kúpna zmluva v písomnej forme, avšak kataster vlastnícke právo na základe takejto zmluvy nezapísal, napríklad z dôvodu, že predmetom predaja bol väčší podiel k nehnuteľnosti, než predávajúci vlastní, prípadne z nejakých iných obsahových dôvodov, tak takúto zmluvu taktiež nie je možné považovať za platnú a spôsobilú na zápis vlastníckeho práva, ak nedôjde k odstráneniu vytýkaných nedostatkov (samozrejme ak sú vytýkané nedostatky odstrániteľné). V takomto prípade majú zmluvné strany dve možnosti - opraviť vytýkané nedostatky dodatkom alebo vrátiť si navzájom poskytnuté plnenia (teda najmä vrátenie kúpnej ceny, ktorá už bola uhradená).

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Užívanie nehnuteľnosti bez zmluvy

Samotné užívanie nehnuteľnosti, ani fakt, že skutočný vlastník sa o daný pozemok nezaujíma alebo nestará, v zásade nemá vplyv na nadobudnutie vlastníckeho práva k danej nehnuteľnosti. Ak teda užívam pozemok bez akejkoľvek zmluvy so skutočným vlastníkom, a viem, že pozemok nepatrí mne, nemôžem tento pozemok nadobudnúť do vlastníctva napríklad vydržaním. Ak by som sa chcel stať vlastníkom, musím začať komunikovať s vlastníkom, ktorý je zapísaný na príslušnom liste vlastníctva a skúsiť sa s ním dohodnúť buď na nejakej forme užívania danej nehnuteľnosti (napr. nájomná zmluva) alebo na prevode vlastníckeho práva (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva).

Znova sa tu vynára otázka vydržania. V prípade dlhodobého užívania by bolo možné namietať vydržanie danej nehnuteľnosti, avšak len v prípade, ak by bolo možné preukázať, že dlhoročný užívateľ nehnuteľnosti bol dobromyseľným oprávneným držiteľom (teda že ako držiteľ má danú nehnuteľnosť vo svojej moci a nakladá s ňou v presvedčení, že nehnuteľnosť vlastní, resp. s prihliadnutím na všetky okolnosti bol presvedčený, že je vlastníkom danej nehnuteľnosti).

Chatka na cudzom pozemku

Tento problém je často dôsledkom dedičstva z doby minulej. Môže sa stať, že prarodič postavil napríklad chatku niekde v záhradkárskej osade na pozemku, ktorý mu nepatril. V tej dobe mohol mať napríklad ústne povolenie majiteľa pozemku avšak vlastnícke právo k pozemku sa nijako neriešilo ani v nasledujúcom období. Chatka je zapísaná na liste vlastníctva a ja som zapísaný ako vlastník. Chatka je postavená na cudzom pozemku, teda na pozemku, ktorý vlastní iná osoba. Chcem si usporiadať vlastnícke práva k pozemku pod chatkou.

Znovu mám možnosť komunikovať a dohodnúť sa s vlastníkom pozemku na odpredaji pozemku pod chatkou. Za týmto účelom by musel byť vyhotovený geometrický plán, ktorý by presne ohraničil pozemok, o ktorý mám záujem. Taktiež by zrejme bolo potrebné vyriešiť aj prístupovú cestu k danej chatke, a to buď zriadením vecného bremena k prístupovej ceste na prechod a prejazd k chatke cez cudzí pozemok alebo napríklad odkúpením časti pozemku, ktorý tvorí prístupovú cestu k chatke. Ak vlastník pozemku pozemok predať nechce, tak mám ešte možnosť obrátiť sa na súd s návrhom na zriadení takzvaného vecného bremena k časti pozemku, na ktorom chatka stojí. Súd by mohol v takomto prípade rozhodnúť o zriadení vecného bremena (vecné bremeno je taktiež možné vydržať), avšak k zriadeniu vecného bremena by došlo taktiež za odplatu, ktorá by bola určená buď dohodou alebo znaleckým posudkom.

Čierna stavba

Chatka zapísaná na liste vlastníctva nie je, nemám k nej ani žiadne doklady a ani na mestskom / obecnom úrade neevidujú žiadnu žiadosť o povolenie stavby, ani žiadne iné listiny, ktoré by sa danej stavby týkali. V takomto prípade by bolo v prvom rade potrebné vyriešiť vlastníctvo chatky a jej zápis na liste vlastníctva. Ak by sa to podarilo, tak je možné ďalej riešiť pozemok pod chatkou. Ak však nemám žiadne doklady k chatke, pôjde zrejme o čiernu stavbu a aj napriek tomu, že som presvedčený, že mi chatka patrí, pozemku pod chatkou sa nemám ako domáhať. V takomto prípade som neoprávneným užívateľom cudzieho pozemku a vlastník pozemku sa môže voči mne domáhať odstránenia čiernej stavby alebo vypratania danej nehnuteľnosti a taktiež vydania bezdôvodného obohatenia za užívanie cudzieho pozemku.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

Predaj pozemkov a opatrnosť

V predchádzajúcom období som nadobudol vlastnícke právo k rôznym pozemkom, napríklad zdedil som podiel asi k 50 pozemkom po mojich rodičoch. Aktuálne tieto pozemky nevyužívam, má ich v prenájme družstvo, ktoré tieto pozemky obhospodaruje. Prišiel mi list od spoločnosti, ktorá v liste uvádza, že vykonáva poľnohospodársku činnosť a chce odo mňa podiely k pozemkom odkúpiť. Suma, ktorú mi ponúkajú, je pre mňa zaujímavá a uvažujem nad predajom pozemkov, ktoré aj tak nevyužívam. Nikdy som však o takejto spoločnosti nepočul, ani neviem o tom, že by vykonávala poľnohospodársku činnosť v mojom okolí.

Takáto spoločnosť si získala moje meno a adresu zrejme z verejne dostupných registrov, ktoré sú uvedené v závere tohto článku. Spoločnosť sa na mňa zamerala možno z dôvodu, že vlastním nejaký pozemok, ktorého hodnota môže aj niekoľkonásobne prevýšiť celkovú sumu, ktorú mi ponúkla spoločnosť za všetky nehnuteľnosti v mojom vlastníctve. Môže ísť napríklad o pozemok, ktorý je určený na výstavbu a je v tesnej blízkosti nejakého developerského projektu.

Pred podpisom akejkoľvek kúpnej zmluvy, aj napriek tomu, že ponúkaná suma sa mi môže zdať lákavá, by som sa mal oboznámiť s tým, o čo vlastne má tá spoločnosť záujem. Nápomocný mi môže byť aj obecný úrad a jeho zamestnanci, ktorí mi môžu zistiť takzvanú úradnú cenu daných pozemkov, prípadne zistiť, aká by mohla byť trhová cena daných pozemkov v danej obci. Takzvaná úradná cena býva častokrát nižšia ako bežná trhová hodnota pozemkov.

Ak som si overil pozemky v mojom vlastníctve, viem kde sa aký pozemok nachádza a aké sú možnosti jeho využitia, a aj napriek tomu chcem dané pozemky predať, ideálne by bolo, aby som sa skontaktoval najskôr s tým, čo má dané pozemky v prenájme alebo ich obhospodaruje. Takáto osoba - či už to je samostatne hospodáriaci roľník alebo poľnohospodárske družstvo, by zrejme prejavila záujem takéto podiely na pozemkoch odkúpiť minimálne za rovnakú sumu, ako mi ponúka úplne neznáma spoločnosť.

Pri spoločnostiach, ktoré zasielajú listy s návrhom na odkúpenie ich podielov k pozemkom, treba byť obzvlášť opatrný a pred podpisom akejkoľvek zmluvy si treba najskôr naozaj overiť o aké pozemky ide a či ponúkaná cena je primeraná. Častokrát sa na nás obrátia klienti, ktorí pozemky predajú a následne zistia, že by za predaj mohli získať viac peňazí. Po podpise kúpnej zmluvy, vyplatení dohodnutej kúpnej ceny a po prepísaní vlastníckych práv k predaným pozemkom je bohužiaľ už neskoro niečo riešiť. Prísť sa poradiť je vždy lepšie pred podpisom akejkoľvek zmluvy. Po podpise to už môže byť neskoro.

Overenie vlastníctva

Ak vlastním nejakú nehnuteľnosť, musí o tom existovať zápis na príslušnom katastri. To, či som vlastníkom konkrétneho pozemku si viem teda overiť návštevou katastrálneho odboru na príslušnom Okresnom úrade. Tu mi vedia za poplatok vystaviť listy vlastníctva, na ktorých som uvedený ako vlastník. Taktiež mi vedia poskytnúť informáciu, kto je vlastníkom konkrétneho pozemku, ak napríklad viem tento pozemok nejakým spôsobom identifikovať. Všetky tieto údaje si viem získať aj cez internet napríklad na stránke Katastra si viem vyhľadať listy vlastníctva podľa údajov napríklad o vlastníkovi, o konkrétnom pozemku, byte, dome. Katastrálne mapy, ako aj príslušné informácie o vlastníkoch si viem zase vyhľadať na stránke mapka.gku.sk. Ak nie som si istý, či konkrétny pozemok vlastním, taktiež si to viem overiť cez vyššie uvedené stránky. Ak si to overiť neviem, prípadne zistím, že pozemok je podľa aktuálneho listu vlastníctva zapísaný na nejakú inú osobu, môžem sa ísť poradiť napríklad aj do Centra právnej pomoci.

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností

Návrh na vklad do katastra je jedným z bežných úkonov, ktoré treba urobiť pri kúpe nehnuteľnosti. Či už ste nehnuteľnosť kúpili, niekto vám ju daroval, alebo len potrebujete zmeniť vlastnícke právo k nehnuteľnosti, ste pravdepodobne viazaní zmluvou. Na katastrálny odbor okresného úradu treba predložiť návrh vkladu do katastra nehnuteľností.

Katastrálny úrad má zo zákona právo rozhodnúť o návrhu vkladu do 30 dní. V prípade, že disponujete zmluvou vo forme notárskej zápisnice, prípadne autorizovanú advokátom, skracuje sa lehota na rozhodnutie na 20 dní. Katastrálny odbor umožňuje ľuďom, ktorí potrebujú vybaviť prepis urgentne, urýchlené konanie.

Návrh do katastra nehnuteľnosti je potrebné vytvoriť vo viacerých vyhotoveniach. Jeden je pre kataster, ostatné vám v podateľni správy katastra opečiatkujú, vyznačia dátum a hodinu doručenia návrhu na vklad, počet predložených príloh a číslo konania.

Prílohami k návrhu sú:

• Zmluva, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra (prikladajú sa dve vyhotovenia).
• Verejná listina alebo iná listina, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ak nie je vpísané na liste vlastníctva.
• Identifikácia parciel, v prípade, že vlastnícke právo k nehnuteľnosti nie je vpísane na liste vlastníctva.

Kompletný návrh na vklad odovzdajte na katastrálnom odbore okresného úradu v obvode, v ktorom sa nachádza nehnuteľnosť, o ktorú máte záujem. V prípade, že návrh na vklad neobsahuje predpísané náležitosti, kataster konanie preruší a vyzve účastníka k odstráneniu nedostatkov.

Konanie môže kataster prerušiť v prípade, že sa začalo konanie o predbežnej otázke, nebol zaplatený správny poplatok, účastník konania bol vyzvaný k predloženiu verejnej alebo inej listiny, potvrdzujúcej právo k nehnuteľnosti, prípadne aby odstránil nedostatky v návrhu či jeho prílohách. Vklad môže kataster zastaviť, ak návrh nepodal účastník konania, účastník konania odstúpil ešte pred vydaním rozhodnutia o návrhu na vklad od zmluvy i v prípade, že vo veci už bol zamietnutý návrh na vklad kvôli právnym nedostatkom v zmluve.

Jednou z príloh návrhu je zmluva, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, ktorej podpisy musia byť úradné overené. Týka sa to podpisu prevodcu (predávajúceho, darcu), podpisu spoluvlastníkov (zmluva o zrušení a vyrovnaní podielového spoluvlastníctva), podpisu povinného z predkupného práva, podpisu povinného v prípade vzniku vecného bremena i podpisu oprávneného v prípade zániku vecného bremena.

Ak okresný úrad v katastrálnom konaní zistí splnenie všetkých podmienok pre vklad, tak vklad povolí. Proti tomuto rozhodnutiu sa nemožno odvolať, nemôžete podať ani návrh na obnovu konania a ani ho preskúmať mimo odvolacieho konania. Stav vkladového konania môžete sledovať online na stránke katasterportal.sk. Rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu okresný úrad zašle účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia.

Predaj pozemku nadobudnutého dedičstvom

Ak ste zdedili pozemok po nebohej starej mame a dedičstvo bolo zapísané na základe osvedčenia, pri prevode nehnuteľností zákon vyžaduje uzavretie zmluvy v písomnej forme. Kúpna zmluva musí obsahovať všetky náležitosti, a to najmä označenie zmluvných strán, špecifikáciu prevádzanej nehnuteľnosti a kúpnej ceny, prípadne aj spôsobu jej zaplatenia. Podpis predávajúceho na zmluve, teda Vás, musí byť úradne osvedčený. Účinnosť nadobúda zmluva až vkladom do katastra nehnuteľností. Preto je nevyhnutné vypracovať aj návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra, ktorého prílohou je práve kúpna zmluva. Ďalšou podmienkou je zaplatenie správneho poplatku. Môžete taktiež využiť služby advokátskej kancelárie, ktorá vypracuje všetky potrebné listiny potrebné pre predaj nehnuteľnosti, vrátane zastúpenia v katastrálnom konaní.

Daň z predaja

Ak chcete predať ornú pôdu, hodnotu zistíte najpresnejšie cez znalecký posudok - znalca nájdete v zozname na stránke Ministerstva spravodlivosti SR. Orientačne si môžete porovnať ceny podobných parciel na weboch ako reality.sk alebo nehnutelnosti.sk. Cena závisí najmä od lokality. Poplatky sú napríklad za vypracovanie zmluvy advokátovi, návrh na vklad do katastra, pričom je rozdiel, či ho podáte elektronicky alebo písomne. Daň z príjmu neplatíte, ak ste pôdu vlastnili viac ako 5 rokov, inak je príjem zdaniteľný.

Spoluvlastnícky podiel na ornej pôde

Pri predaji spoluvlastníckeho podielu na ornej pôde je dôležité do kúpnej zmluvy správne uviesť veľkosť podielu, ktorý predávate. V zmluve by ste mali uviesť, že predávate spoluvlastnícky podiel 1/2 z celkovej výmery pozemku, čo je 751 m². Neuvádzajte zvýraznenú plochu v m², ale podiel, ktorý predstavuje Váš právny nárok na tomto pozemku. Pri samotnom vklade do katastra je rovnako rozhodujúce presne uviesť, že predmetom kúpnej zmluvy je spoluvlastnícky podiel 1/2. Kataster funguje na báze právnych podielov, nie konkrétnej oddelenej časti v m². V zmluve je tiež dôležité uviesť, že k predaju podielu dochádza za súhlasu všetkých zákonom stanovených predkupných práv spoluvlastníkov.

Predaj pozemku s nájomnou zmluvou

Pri predaji pozemku, na ktorý máte nájomnú zmluvu na poľnohospodárske účely, budete musieť dodržať určité kroky vzhľadom na existujúce právne vzťahy. Nájomná zmluva na poľnohospodárske využitie nezaniká samým predajom pozemku, ale nového vlastníka pozemku zaväzuje, aby sa stal novým prenajímateľom. Najprv by ste mali informovať nájomcu o zamýšľanom predaji. Skutočnosť, že pozemok je predmetom nájomného vzťahu, bude pre nového vlastníka dôležitá informácia. Ak má nájomca zmluvné predkupné právo, musíte mu umožniť ho uplatniť. Toto predkupné právo by malo obsahovať všetky podmienky, za akých má byť kúpa pozemku uzavretá. Po predaji sa nový vlastník stáva prenajímateľom. Nájomná zmluva pokračuje za rovnakých podmienok. Pokiaľ chcete nájomnú zmluvu vypovedať pred predajom, je potrebné dodržať podmienky zmluvy alebo zákona o výpovedných dôvodoch a lehotách.

Pomoc susedovi so stavebným povolením

Ak sused potrebuje určitú časť Vášho pozemku pre účely vydania stavebného povolenia, stavebník musí preukázať, že je vlastníkom pozemku alebo že má k pozemku iné právo, ktoré ho oprávňuje zriadiť na ňom požadovanú stavbu. Iným právom sa rozumie napríklad uzavretie nájomnej zmluvy, zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, zmluvy o budúcej zmluve o zriadení vecného bremena alebo zmluve o zriadení vecného bremena. Pre dočasné užívanie pozemku treťou osobou je jednou z možností uzavrieť zmluvu o nájme, ktorá by detailne stanovila dobu nájmu a podmienky užívania pozemku susedom. Ďalšou alternatívou je zriadenie vecného bremena. Toto vecné bremeno by bolo časovo ohraničené napríklad na dobu jedného roka a v zmluve by malo byť jasne uvedené, že po splnení určitých podmienok, napríklad získaní stavebného povolenia, bude vecné bremeno zrušené.

Predaj zdedeného pozemku s trávnatými porastmi

Keďže ide o podielové spoluvlastníctvo, ostatní spoluvlastníci majú predkupné právo na váš podiel, s výnimkou prevodu na blízku osobu. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov. Podľa zákona musí byť právny prevod nehnuteľnosti uskutočnený písomnou formou a mal by byť evidovaný v katastri nehnuteľností. Ak parcela nie je vymeraná a vytýčená, odporúča sa pred predaja kontaktovať geodeta na vypracovanie geometrického plánu, ktorý bude základom pre rozdelenie parcely a následné právne prevody. Pokiaľ ide o pomoc advokátskej kancelárie pri predaji spoluvlastníckeho podielu, môže byť táto služby veľmi užitočná. Advokátska kancelária Vám pomôže s prípravou kúpnej zmluvy, zabezpečením písomných súhlasov ostatných spoluvlastníkov, a podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.

Prepis záhrady na inú osobu

Pokiaľ ide o prevod pozemku, nakoľko je to nehnuteľnosť, bude potrebné vyhotoviť písomnú zmluvu a návrh na vklad vlastníckeho práva, keďže vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností. Zmluvu je potrebné vyhotoviť v štyroch origináloch, dve sú určené pre každú zo strán (jedna pre predávajúceho a jedna pre kupujúceho) a dve na účely katastrálneho konania pre príslušný Okresný úrad, katastrálny odbor. Tieto sú prílohou návrhu na vklad. Zmluvu spolu s návrhom Vám vie vypracovať ktorýkoľvek advokát alebo notár. Podpisy prevodcov (predávajúcich) je nevyhnutné na zmluve úradne overiť. Katastrálne konanie je spoplatnené sumou 66,- EUR (v prípade elektronického podania návrhu na vklad, sumou 33,- EUR).

Predaj rodinného domu s pozemkom

Z internetu sa určite dá stiahnuť vzor kúpnej zmluvy, dajte si však pozor pri jej vypĺňaní, nakoľko táto musí mať presné náležitosti a správne opísanú stavbu aj pozemok. Súčasne platí, že nakoľko sa jedná o predaj nehnuteľnosti, vlastnícke právo k nej sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností. Preto je nevyhnutné vypracovať aj návrh na vklad, na základe ktorého príslušný Okresný úrad, katastrálny odbor vklad vlastníckeho práva svojím rozhodnutím povolí. Kataster je napokon ten, kto bude preskúmavať kúpnu zmluvu. Ak v nej nájde nejasnosti, konanie o povolenia vkladu preruší a zmluvu vám vráti na opravu. Ak ju neopravíte, konanie zastaví a vklad de facto nepovolí. Preto si na jej vypracovaní dajte skutočne záležať. Vie vám s tým pomôcť buď advokát alebo notár. Navyše za vklad sa platí súdny poplatok.

Predaj pozemku s nájomnou zmluvou

Pokiaľ chcete, aby bolo všetko v poriadku po právnej stránke, nechajte si zmluvu vypracovať advokátom.

Daňové a odvodové povinnosti pri predaji a prenájme nehnuteľností

Príjem z predaja nehnuteľnosti je v súlade so ZDP oslobodený od dane v prípade, ak uplynulo najmenej 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku. Pri predaji nehnuteľnosti je potrebné zvážiť, či sa daňovník stal vlastníkom predávanej nehnuteľnosti do 31.12.2010 alebo až po tomto dátume. V prípade, že túto nehnuteľnosť nadobudol do konca roka 2010, môže ešte stále pri jej predaji uplatniť oslobodenie aj v prípade, že mal v danej nehnuteľnosti trvalý pobyt počas najmenej 2 rokov bezprostredne predchádzajúcich predaju tejto nehnuteľnosti. Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený taktiež v prípade, ak sa jedná o predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov, a to v prípade, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa. Aj v tomto prípade je potrebné, aby táto nehnuteľnosť nebola zahrnutá v obchodnom majetku najmenej 5 rokov predchádzajúcich predaju. Vo všeobecnosti sa dňom nadobudnutia nehnuteľnosti rozumie deň vkladu do katastra nehnuteľností.

Darovanie domu od rodičov

Dňom nadobudnutia darovanej nehnuteľnosti sa v danom prípade rozumie deň vkladu do katastra nehnuteľností. Z dôvodu nadobudnutia nehnuteľnosti po 31.12.2010 nie je možné použiť prechodné ustanovenie § 52j ods. 2 ZDP, t.j. Rovnako nie je splnená podmienka na uplatnenie oslobodenia od dane, a to podmienka uplynutia piatich rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti. Vyššie uvedené znamená, že predmetný príjem bude zdaniteľným príjmom.

Dedenie bytu

Vychádzajúc z predpokladu, že v prípade 3/4 domu ešte neuplynula doba 5 rokov od jeho nadobudnutia poručiteľom práve príjem z predaja predmetného bytu vo výške 3/4 bude predmetom zdanenia.

#

tags: #najom #pozemku #na #viac #ako #5