Nájom pozemku pod panelákom: Podmienky a možnosti riešenia

Tento článok sa zameriava na problematiku nájmu pozemkov pod panelovými domami, podmienky s tým spojené a rôzne možnosti riešenia pre vlastníkov bytov a pozemkov. Článok je určený pre širokú verejnosť, od bežných vlastníkov bytov až po profesionálov v oblasti realít a práva.

Úvod do problematiky nevysporiadaných pozemkov

Možno aj vy vlastníte byt v paneláku. Roky v ňom bývate, platíte poplatky, staráte sa o interiér a zveľaďujete ho. Nikdy ste neriešili, komu presne patrí pozemok pod panelákom. Situácia sa však môže zmeniť v momente, keď sa začnete zaujímať o túto otázku, napríklad pri predaji bytu alebo vybavovaní hypotéky. Zrazu zistíte, že parcela, na ktorej Váš panelák stojí, má v katastri iného vlastníka a žiadna dohoda o užívaní neexistuje. Čo znamená, že pozemok je nevysporiadaný?

Hoci pojem „nevysporiadaný pozemok“ nenájdeme v zákone, v praxi sa takto označuje situácia, keď stavba nestojí na vlastnom pozemku jej majiteľa. Ak teda panelák stojí na cudzej parcele a vy k nej nemáte žiadne právo užívania (vlastníctvo, vecné bremeno či nájom), vzniká problém, ktorý môže mať právne aj finančné následky.

Prečo je dôležité riešiť nevysporiadaný pozemok?

Existuje niekoľko dôvodov, prečo je dôležité aktívne riešiť situáciu, keď bytový dom stojí na pozemku, ktorý nie je vo vlastníctve vlastníkov bytov:

• Riziko finančných nárokov: Vlastník pozemku od Vás môže požadovať náhradu za užívanie jeho pozemku.
• Obmedzenie pri predaji: Kupujúci si vždy preverí list vlastníctva. Ak zistí, že dom stojí na cudzom pozemku, vo väčšine prípadov od kúpy ustúpi.
• Možnosť odstránenia stavby: Podľa Občianskeho zákonníka môže vlastník pozemku dokonca žiadať, aby ste stavbu odstránili na vlastné náklady.

To, čo ste považovali za formalitu, sa tak môže zmeniť na veľký problém.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Možnosti riešenia nevysporiadaného pozemku pod panelákom

Ak zistíte, že Váš panelák stojí na nevysporiadanom pozemku, existuje niekoľko možností, ako situáciu riešiť:

1. Odkúpenie pozemku: Najistejšia cesta je dohodnúť sa s vlastníkom a pozemok odkúpiť. Kúpna zmluva musí obsahovať všetky zákonné náležitosti a právny vzťah vznikne až po zápise do katastra.
2. Vecné bremeno: Ak predaj nie je možný, riešením je dohoda o zriadení vecného bremena práva stavby. Vďaka nemu bude váš dom na pozemku stáť oprávnene a kupujúci to bude môcť akceptovať. Podľa § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, vám ako vlastníkom bytov vzniká právo zodpovedajúce vecnému bremenu na pozemok, na ktorom je bytový dom postavený. To znamená, že hoci nie ste vlastníkmi pozemku, máte zákonné právo ho užívať a vlastníci pozemkov to musia strpieť.
3. Nájomná zmluva: Najmenej stabilné riešenie. Nájom poskytuje iba dočasné právo užívania a nikdy nie natrvalo.

Ako postupovať krok za krokom pri riešení nevysporiadaného pozemku

1. Overte si stav v katastri: Zistite, či je pozemok zapísaný na Vaše meno alebo na cudzie.
2. Kontaktujte vlastníka pozemku: Snažte sa dohodnúť na odkúpení alebo inom riešení.
3. Spíšte zmluvu: Kúpnu, o vecnom bremene alebo nájomnú.
4. Podajte návrh na vklad do katastra: Len tak sa dohoda stane účinnou.
5. Obráťte sa na odborníka: Profesionálny realitný maklér Vám môže ušetriť čas aj problémy.

Špecifiká pozemkov pod panelákmi

Situácia s pozemkami pod panelákmi má svoje špecifiká vyplývajúce z historického vývoja a legislatívy:

• Superficies solo non cedit: Podľa slovenského právneho poriadku môže byť vlastník domu odlišný od vlastníka pozemku (superficies solo non cedit). To znamená, že vlastníctvo domu nezahŕňa automaticky vlastníctvo pozemku, na ktorom sa dom nachádza.
• Právo zodpovedajúce vecnému bremenu: Aj keď nie ste vlastníkom pozemku pod bytovým domom, zo zákona máte tak k pozemku pod bytovým právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré Vám umožňuje užívať aj tieto pozemky, čomu zodpovedá povinnosť vlastníkovi týchto pozemkov takéto ich užívanie jednotlivými vlastníkmi bytov v bytovom dome strpieť. Toto zákonné vecné bremeno je ustanovené v § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v účinnom znení.
• Prevod majetku obce: Prevod majetku mesta sa v prípade pozemku pod bytovým domom riadi Zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Mesto (a ani iný spoluvlastník) tak nemôže podiely na pozemku oddeliť od bytu a predať ich niekomu cudziemu (§ 23, ods. 1). Tak isto na podiely na pozemku pod bytovým domom a na pozemky prislúchajúce k bytovému domu nie je možné uplatniť predkupné právo, nakoľko § 23 ods. 8 ZoVBaNP to vylučuje.

Práva a povinnosti vlastníkov bytov a vlastníkov pozemkov

Je dôležité si uvedomiť, že vlastníci bytov a vlastníci pozemkov majú voči sebe určité práva a povinnosti:

• Práva vlastníkov bytov: Vlastníci bytov majú právo užívať pozemok pod bytovým domom na základe vecného bremena, aj keď nie sú jeho vlastníkmi. Majú právo požiadať o odkúpenie podielu na pozemku od obce za zákonom stanovenú cenu.
• Povinnosti vlastníkov bytov: Vlastníci bytov sú povinní strpieť užívanie pozemku vlastníkmi bytov na základe vecného bremena.
• Práva vlastníkov pozemkov: Vlastníci pozemkov majú právo na náhradu za užívanie pozemku, ak sa s vlastníkmi bytov nedohodnú na inom riešení.
• Povinnosti vlastníkov pozemkov: Vlastníci pozemkov sú povinní strpieť užívanie pozemku vlastníkmi bytov na základe vecného bremena. Nemôžu podiely na pozemku oddeliť od bytu a predať ich niekomu cudziemu.

Riešenie situácie s neznámymi vlastníkmi pozemkov

Oveľa komplikovanejšie je riešenie vlastníctva tzv. neznámych vlastníkov. Neznámi vlastníci sú z hľadiska katastrálneho vlastníkmi, ktorí boli zapísaní ako vlastníci na pozemku, resp. i celý pozemok v rámci procesu ROEP - register obnovenej evidencie pozemkov. Jednoduchšie vysvetlené to znamená, že danú parcelu/podiel dotyčný nadobudol ešte za svojho života s tým, že sa vo verejnej listine (v pozemkovej knihe) nezapisoval ako vlastník. Takýto útlm evidencie vlastníckych vzťahov nastal hlavne v rokoch 1951-1989, kde sa obmedzili zápisy vlastníckych práva do verejných listín, potláčalo sa súkromné vlastníctvo a pozornosť sa venovala užívania tzv. socialistickými organizáciami“ (JRD, štátne majetky) . Viedla sa len evidencia užívateľov pôdy. Užívacie právo bolo nadriadené nad vlastnícke právo. Zmena nastala až po novembri 1989, keď sa opäť obnovila otázka súkromného vlastníctva. A až v rámci realizácie obnovenej evidencie pozemkov, ktorá sa realizovala a stále postupne realizuje po celom území Slovenska už niekoľko desiatok rokov, sa títo nadobúdatelia pozemkov zapísali do listu vlastníctva. Avšak z veľkej časti už ako nebohí.

V dnešných legislatívnych podmienkach (až na osobité výnimky) nejde inak riešiť týchto tvz. neznámych vlastníkov ako identifikovaním tejto osoby podľa archívnych dokumentov, na základe ktorých sa stali vlastníkmi/spoluvlastníkmi pozemku a hľadať ich žijúcich zákonných dedičov. To môžu byť nielen deti, ale vnuci, dnes už dokonca pravnuci. V prípade ich identifikácie následne iniciovať obnovu dedičského konania po tomto nebohom vlastníkovi, kde jeho parcelu/vlastnícky podiel na parcele zdedia dediči. A tí sú v ďalšom u komunikačnými partnermi na kúpu pozemku/podielov na pozemku.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Nájomné za pozemok pod garážou

Problém môže nastať aj v prípade garáží postavených na pozemkoch, ktoré nevlastní majiteľ garáže. Ak máte platne uzatvorenú nájomnú zmluvu (je platná, neuplynul čas), potom platí táto nájomná zmluva. ŽSR nadobudnutím vlastníctva k nehnuteľnosti vstúpilo do práv pôvodného vlastníka. Ak by ste však už nemali platnú zmluvu alebo ju vypovedali, potom Vám ŽSR môže ponúknuť novú nájomnú zmluvu. Ak ju neuzatvoríte, potom nemôžete byť zaviazaný povinnosťou platiť toto nájomné, ktoré Vám ponúkajú. Ak nesúhlasíte s výškou nájomného, môžete sa pokúsiť dohodnúť na nižšej sume.

Čo robiť, ak majiteľ chaty stojí na vašom pozemku?

Ak vlastníte pozemok, na ktorom stojí chata, ktorej majiteľom je niekto iný, máte právo žiadať nájomné. Riešenie však existuje. Ide o to, že keďže chata je na pozemku, ktorého vlastníkom ste Vy, na strane vlastníka chaty vzniká bezdôvodoné obohatenie, lebo stavba je postavená na Vašom pozemku. To, že chatu jej vlastník neužíva, nie je podstatné. Vy teda v súlade s ust. § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka máte právo na vydanie bezdôvodného obohatenia, ktorého výška spočíva v podstate vo výške nájmu za obdobný pozemok v konkrétnej lokalite. Môžete vlastníkovi chata navrhnúť aj predaj pozemku pod chatou, prípadne aj priľahlý pozemok, všetko na základe dohody.

Prípad, keď mesto užíva pozemok bez nájomnej zmluvy

Ak zdedíte pozemok, na ktorom stojí budova mesta, môžete požiadať o nájomné za uplynulé obdobie. Ak vlastník stavby užíval pozemok pod stavbou bez akejkoľvek zmluvy aj v minulosti, kým bol vlastníkom nehnuteľnosti jej právny predchodca, môžete požadovať od tejto osoby spätne dva roky tzv. bezdôvodné obohatenie na užívanie nehnuteľnosti. Tým, že vlastník stavby bez právneho titulu užíval pozemok, na úkor vlastníka pozemku sa bezdôvodne obohatil. Bezdôvodné obohatenie sa premlčuje v dvojročnej subjektívnej lehote, preto môžete od neho požadovať vydanie bezdôvodného obohatenia za uplynulé dva roky.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

tags: #najom #pozemku #pod #panelakom #podmienky