Hlasovanie vlastníkov bytov v bytovom dome: Kompletný sprievodca

Správa bytového domu si vyžaduje efektívnu komunikáciu a rozhodovanie. Dôležitou súčasťou tohto procesu je hlasovanie vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na problematiku hlasovania, vrátane potrebných počtov hlasov pre rôzne rozhodnutia, právnych aspektov a praktických príkladov.

Úvod do problematiky hlasovania v bytových domoch

Rozhodovanie o záležitostiach bytového domu je kľúčové pre jeho správne fungovanie a spokojnosť všetkých vlastníkov. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravuje pravidlá, ktoré sa týkajú správy bytových domov a s tým spojené hlasovanie vlastníkov. Vlastníci bytov a nebytových priestorov majú právo rozhodovať o dôležitých otázkach týkajúcich sa ich spoločného majetku.

Potrebný počet hlasov pre rôzne rozhodnutia

Zákon o vlastníctve bytov rozlišuje rôzne kvóra, teda počty hlasov potrebné na prijatie rozhodnutia. Rozlišujeme:

• Jednoduchú väčšinu: Na schválenie rozhodnutia postačí súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov tých vlastníkov, ktorí sa hlasovania zúčastnili. Touto formou sa rozhoduje o väčšine otázok, o ktorých je potrebné v bytovom dome rozhodovať. Pre zjednodušenie platí, že jednoduchou väčšinou sa rozhoduje o všetkých otázkach, o ktorých sa nerozhoduje inou väčšinou. Na to, aby organizátor hlasovania dal o otázke hlasovať sa nevyžaduje ani prítomnosť nadpolovičnej väčšiny vlastníkov, a ani opakované zvolanie schôdze ani vyčkanie akejkoľvek doby od začatia schôdze.
• Absolútnu väčšinu (nadpolovičnú väčšinu všetkých vlastníkov): Vyžaduje sa pri dôležitých úkonoch týkajúcich sa formy správy, existencie spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ustanovenia predsedu spoločenstva, prijatia stanov spoločenstva, odmeny pre predsedu spoločenstva, členov rady alebo zástupcu vlastníkov, zmluvy o výkone správy, platieb za správu, preddavkov do fondu a použitie prostriedkov z fondu, zásad hospodárenia s prostriedkami z fondu a zásad určenia výšky mesačných úhrad. Touto formou sa hlasuje tiež v prípadoch, ak sa žiada využívanie spoločných častí domu, nájom spoločných priestorov, alebo ak sa má realizovať taká stavebná úprava, ktorou môže dôjsť k zásahu do práv ostatných vlastníkov v dome. Výslovne sa táto forma hlasovania vyžaduje, ak sa hlasuje o zavedení bezpečnostného kamerového systému, pri podaní návrhu na exekúciu alebo návrhu na dražbu bytu, a pri schvaľovaní domového poriadku.
• Dvojtretinovú väčšinu hlasov všetkých vlastníkov: Vyžaduje sa na schválenie bodov hlasovania, ktoré sú upravené v ustanovení § 14b odsek 2 zákona. Pre hlasovanie o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe platí takisto dvojtretinové kvórum, avšak s tým rozdielom, že sa zároveň žiada súhlas práve všetkých tých vlastníkov, ktorí majú so vstavbou alebo nadstavbou priamo susediť.

Príklady rozhodnutí a potrebný počet hlasov

• Umiestnenie klimatizačnej jednotky: Ak ide o umiestnenie klimatizačnej jednotky na fasádu bytového domu, vyžaduje sa súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov v dome, pretože ide o úpravu bytu, ktorá mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu (§ 14b ods. 1 písm. m) zákona č. 182/1993 Z. z.).
• Upratovanie spoločných priestorov: Vlastníci rozhodujú o výške platieb za upratovanie a o výbere firmy na upratovanie. Ak prebiehajú písomné hlasovania o upratovaní, kde vlastníci rozhodujú o výške platieb za upratovanie, resp. si schvaľujú firmu na upratovanie, aké je tu potom kvórum, keď si v podstate len odsúhlasujú výšku platby?
• Zateplenie bytového domu: Hlasovanie týkajúce sa zateplenia celého domu alebo aspoň najstudenejšej štítovej steny.
• Zásady určenia výšky mesačných úhrad za plnenia: Rozhodovanie o zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia (§ 14b, písm. j zákona o vlastníctve bytov).

Právne aspekty hlasovania

Zhromaždenie vlastníkov

Zhromaždenie vlastníkov je najvyšším orgánom spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Zvoláva ho správca alebo rada. Na zhromaždení sa prerokúvajú a hlasujú o dôležitých otázkach týkajúcich sa správy domu.

Písomné hlasovanie

Písomné hlasovanie je alternatívou k hlasovaniu na zhromaždení. Používa sa v prípadoch, keď nie je možné zvolať zhromaždenie alebo keď je potrebné získať stanovisko vlastníkov k nejakej otázke rýchlo a efektívne.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Splnomocnenie

Vlastník bytu sa môže nechať zastupovať na zhromaždení alebo pri písomnom hlasovaní splnomocnenou osobou. Splnomocnenie musí byť písomné a musí obsahovať presné vymedzenie právomocí splnomocnenca.

Príklad: Plné moci na individuálne hlasovanie s príkazom na konkrétny termín schôdze je potrebné vypracovať, overiť a predložiť nanovo. Ak rada zvoláva zhromaždenia, musia sa hlasy prijímať elektronicky alebo je to na ich rozhodnutí? Vyhlásia schôdzu, vlastníkov neinformujú, že je takáto možnosť el.

Overovatelia podpisov

Pri písomnom hlasovaní je dôležité zabezpečiť overenie podpisov vlastníkov. Overovatelia podpisov musia byť zvolení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov.

Neplatné hlasovanie

Hlasovanie môže byť neplatné, ak neboli dodržané zákonné podmienky, napríklad ak nebol zvolaný dostatočný počet vlastníkov alebo ak neboli správne overené podpisy.

Príklad: Jeden zo zástupcov vlastníkov bol zvolený na schôdzi, na ktorej za zúčastnilo z 32 vlastníkov len 18 vlastníkov. Pri otázke o voľbe zástupcu vlastníkov hlasovalo 17 vlastníkov a jeden sa zdržal. Ide však o to, že vlastníci, ktorí bývajú vo vchode vedľa svojho „domovníka“, mali svojho zástupcu a preto boli zo schôdze poslaní preč, že volenie zástupcu druhého vchodu sa ich netýka, ale hlasy boli započítané boli napriek tomu, že odišli. Takéto hlasovanie nie je možné považovať za platné.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Špecifické situácie a ich riešenia

Inštalácia klimatizačnej jednotky na spoločnom balkóne

Sused sa dopytuje, či si môže umiestniť klimatizačnú jednotku na spoločnom balkóne na schodisku, s ktorým jeho byt susedí. Jedná sa o balkón prístupný zo spoločného domového schodiska, t. j. neprináleží k žiadnemu konkrétnemu bytu.

Pri inštalácii takéhoto zariadenia je nevyhnutná aplikácia § 14b ods. 1 písm. m) BytZ, podľa ktorého "vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak”, ide totiž o zásah do spoločných častí, ak sa zariadenie inštaluje na stenu. Súhlas správcu alebo predsedu je možný jedine vtedy, ak by sa tak “inak” dohodlo v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve. Každý balkón je spoločnou časťou a nie je vo vlastníctve osoby, ktorá vlastní aj byt alebo nebytový priestor, preto je potrebné postupovať podľa § 14b BytZ. Vo všeobecnosti ale platí, že osadenie klímy na balkóne bez zásahu do spoločných častí a vyriešenie odvodu kondenzátu bez viditeľnej stopy alebo obťažovania ostatných vlastníkov je možné aj bez súhlasu vlastníkov.

Vlastníctvo pivníc

Častokrát sa stáva, že vlastníci považujú pivnice za svoje súkromné vlastníctvo a terminológia v zmluvách o prevode vlastníckych práv (v tých prvotných) je rôzna. Napríklad v jednom bytovom dome zmluva uvádza, že „Predmetom prevodu vlastníctva podľa tejto zmluvy je aj pivnica č. XY (pivnica je označená číslom bytu). V dome sa nachádza 48 rovnakých bytov (3-izbových), na liste vlastníctva nie sú uvedené plochy bytov ako spoluvlastnícky podiel, ale iba 1/48.

Pivnica, nech sa na to pozrieme z akéhokoľvek pohľadu, bude vždy nehnuteľnosťou, či už ako príslušenstvo bytu alebo samostatný nebytový priestor. V zmysle ust. § 133 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník: ,,Ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov, ak osobitný zákon neustanovuje inak.“ Na nadobudnutie vlastníckeho práva prevodom (kde patrí aj uvádzaná kúpna zmluva) je preto nevyhnutne potrebný vklad takejto zmluvy do katastra. Na katastri (prípadne už v štátnom archíve) musí byť o uvedenom uložená príslušná dokumentácia. Pokiaľ vlastníctvo k pivnici nie je evidované v katastri.

Poplatok za poštovné

Na základe mandátnej zmluvy „spravujeme“ spoločenstvo vlastníkov bytov. Vlastníčke bolo doručené ročné vyúčtovanie, ktoré obsahuje položku poštovného vo výške 1,50 € za doručenie predchádzajúceho ročného vyúčtovania (predseda osobne v roku 2019 nedoručoval, bola pandémia). Vlastníčka ho žiada prepracovať, pretože odmieta zaplatiť položku poštovného.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

V čl. IV bod 4.1.2 ods. Predloženie ročného vyúčtovania je automatickou súčasťou výkonu správy a spôsob jeho predloženia musí byť predmetom úpravy zmluvy. Vy to máte v mandátnej zmluve v poriadku a vlastníčka nemôže požadovať doručovanie osobným spôsobom predsedom. Pokojne jej to môžete doručovať spôsobom dohodnutým v zmluve. Problém môže nastať v platení výdavkov poštovného. Keďže je predloženie vyúčtovania automatickou súčasťou činnosti správcu, poplatok za poštovné je možné hradiť vlastníkom len ak to ma správca samostatne dohodnuté v cenníku, ktorý je súčasťou zmluvy alebo priamo v zmluve. Je teda rozdiel medzi uvedením spôsobu predloženia vyúčtovania a úpravou hradenia tohto poplatku vlastníkom namiesto správcu.

Osobný bankrot vlastníka bytu

To záleží od toho, či ste v deň vyhlásenia osobného bankrotu evidovali nedoplatok na vlastníka alebo nie. A ak áno, tak v akej výške. Nakoľko dlhy ku dňu vyhlásenia bankrotu zanikajú, má to dopad aj na výšku možného nedoplatku alebo preplatku. To však neznamená, že vzniknutý dlh ku dňu vyhlásenia bankrotu nemôžete vymáhať v osobnom bankrote podľa zákona č. 7/2005 Z. z. a preto ak evidujete nedoplatok nad 2000 eur, tak je efektívnym spôsobom vymoženie nedoplatku postup podľa § 167k ods. 3 zákona č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácii, v zmysle ktorého „Ak prednostný zabezpečený veriteľ alebo neskorší zabezpečený veriteľ, ktorého uspokojenie možno predpokladať zo zaťaženého majetku, pristúpi k výkonu zabezpečovacieho práva, zaťažený majetok prestane podliehať konkurzu.

Zľava za služby spojené s bývaním

Môžem správcu bytového domu požiadať o zľavu za služby spojené s bývaním, napr. z upratovania spoločných priestorov v dome, užívania výťahu, odvádzania odpadových vôd verejnými kanalizáciami, osvetlenia spoločných priestorov v dome, odvozu smetí a pod.? Ako vlastník sa nemôžete zbaviť povinnosti vykonávať úhrady do fondu prevádzky údržby a opráv, ani sa zbaviť povinnosti pravidelne hradiť zálohové platby za služby. V zmysle § 10 ods. 7 zákona č. 182/1993 Z. z.

Elektronická komunikácia s nájomníkmi

Máme v správe nájomné byty, ktoré sú vo vlastníctve mesta. Mesto byt prideľuje nájomníkovi, ale už nájomnú zmluvu s nájomníkmi uzatvára naša spoločnosť na základe zmluvy s mestom, všetku korešpondenciu s nájomníkmi zabezpečujeme my. Keby sme chceli zaviesť elektronickú komunikáciu aj s nimi a zasielať ročné vyúčtovanie, nové nájomné zmluvy, mesačné zálohové predpisy, ….

V tomto prípade je jednoznačne potrebné komunikovať len s vlastníkom, teda s mestom. Je možné aby na tieto účely splnomocnil tretiu osobu, ale neodporúčam tak spraviť na nájomcu, nakoľko je predpoklad, že sa tieto osoby v pozícií nájomcov menia a mohlo by dôjsť k nejakej chybe, hoci len z nedbanlivosti, napr. by sa pri zmene nájomcu zabudla vyriešiť otázka el. doručovania. Ak si to ale dokážete ustrážiť a máte tento vzťah vymedzený aj v zmluve s mestom, tak je možné komunikovať s nájomcami aj elektronicky.

Upratovanie spoločnými silami vs. externá firma

Prvá vec, o ktorej by sme sa chceli poradiť, sa týka upratovania spoločných priestorov v bytovom dome, a to konkrétne tých prípadov, kedy upratovanie zabezpečuje fyzická osoba, napr. niektorá z vlastníčok na dohodu. Boli sme informovaní, že tento spôsob je veľmi nevhodný, pretože správca v plnom rozsahu zodpovedá za BOZP a keby teda pri upratovaní došlo k úrazu, mohli by sme z toho mať veľké problémy. Bolo nám odporučené všetky domy, v ktorých majú takto upratovanie zabezpečené, prehovoriť na upratovanie externou firmou.

Upratovanie je otázkou, ktorú by určite mali riešiť vlastníci a je na nich, či si zvolia externú firmu alebo to bude vykonávať niekto z vlastníkov za odmenu. V oboch prípadoch však nemôžete zodpovední za otázky BOZP, lebo ak by túto činnosť vykonával niekto z vlastníkov, tak by aj pri vypísaní dohody o pracovanej činnosti alebo pracovnej zmluvy išlo o nezmysel, nakoľko ani správca bytového domu, ani skupina ostatných vlastníkov by v tomto prípade nemohla byť v pozícií zamestnávateľa. Práva a povinnosti si tak treba vymedziť na schôdzi a zároveň aj určiť odmenu, ktorú následne po daňovej, sociálnej a zdravotnej stránke rieši už samotný prijímateľ tejto odmeny. Preto nepovažujeme za správne, aby správca takéto osoby registroval v Soc. poisťovni a zdravotnej poisťovni. Netvrdím, že iný postup je ľahký, ale ísť cestou pracovných zmlúv, prípadne dohôd, je určite nesprávne. Jednak preto, lebo aj keby ste takéto zmluvy uzatvárali za skupinu ostatných vlastníkov (v ich mene), tak by nemohli vystupovať ako zamestnávatelia. A tak vo vzťahu k vám nemôže byť reči o BOZP.

Nevysporiadané pozemky a parkovanie

Máme v správe bytový dom, ku ktorému ,,patrí´´ veľký dvor a za dvorom sú garáže vo vlastníctve rôznych súkromných osôb. Tento dvor ako aj prístupová cesta k nemu sú zarastené, nikto sa o to nestará, pretože sa jedná o nevysporiadané pozemky, vlastníci však majú veľký problém s tým, že im tam parkujú všelijaké autá. V zápisnici zo schôdze nás ako správcu požiadali, aby sme preverili kto je vlastníkom tohto pozemku a vybavili odkúpenie tohto pozemku vlastníkmi, aby si to mohli upraviť, investovať do toho a v prvom rade aby im tam neparkovali pred garážami na dvore cudzie autá.

Predpokladám, že podstatou otázky je, že garáže v individuálnych vlastníctvach stoja na pozemku, ktorý patrí ako celok viacerým vlastníkom (a možno aj neznámym) alebo je rozkúskovaný na viac parciel, ktoré patria rôznym osobám (a možno aj neznámym). V takomto prípade nemôže byť takýto pozemok považovaný za priľahlý a preto by otázka mohla byť pre vás irelevantná. Ak im však chcete pomôcť, tak určite navrhujem osloviť jednotlivých vlastníkov osloviť so žiadosťou o odkúpenie. Pátrať po dedičoch nie je až také komplikované, riešime túto otázku bežne pri výkone dražieb v prípade dlhotrvajúcich dedičských konaní. Prípadne je možné otázku vyriešiť aj vecným bremenom, čo by ale muselo byť vyriešené inak ako spôsobom uvedeným v § 23 ods. 2.

Platnosť plných mocí na ďalšiu schôdzu

Druhá otázka sa týka plných mocí, ktoré boli predložené na schôdzi dňa XY, či tieto plné moci môžeme brať ako platné aj na ďalšiu schôdzu, ktorá by vlastne mala byť pokračovaním schôdze zo dňa XY, alebo je potrebné, aby vlastníci mali na túto schôdzu nové plné moci s dátumom druhej schôdze overené notárom (na splnomocneniach je uvedené : „vlastník ( meno) splnomocňuje vlastníka (meno) , aby za byt č.: ulica č.: , ktorý je v mojom vlastníctve, ma zastupoval na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu ulica č. 123 v Bratislave, ktorá sa uskutoční dňa XY o 17.00 hod., aby v mojom mene hlasoval podľa vlastného uváženia vo všetkých formách hlasovania (na schôdzi ako aj písomnom hlasovaní)).

O neprerokovaných bodoch je treba pripraviť novú schôdzu alebo vyhlásiť písomné hlasovanie. Bol by v tom totiž ten problém, že by sa nezhodoval termín uskutočnenia schôdze podľa pôvodného oznámenia. Plné moci na individuálne hlasovanie s príkazom na konkrétny termín schôdze je potrebné vypracovať, overiť a predložiť nanovo.

Voľba zástupcu vlastníkov

Jeden zo zástupcov vlastníkov bol zvolený na schôdzi, na ktorej za zúčastnilo z 32 vlastníkov len 18 vlastníkov. Pri otázke o voľbe zástupcu vlastníkov hlasovalo 17 vlastníkov a jeden sa zdržal. Ide však o to, že vlastníci, ktorí bývajú vo vchode vedľa svojho „domovníka“, mali svojho zástupcu a preto boli zo schôdze poslaní preč, že volenie zástupcu druhého vchodu sa ich netýka, ale hlasy boli započítané boli napriek tomu, že odišli.

Takéto hlasovanie nie je možné považovať za platné. Tieto postupy sú protizákonné a predsedajúci schôdze v tomto momente zlyhal. Zástupca vlastníkov alebo zástupcovia vlastníkov sa volia zo skupiny všetkých vlastníkov zo všetkých vchodov.

Nástupca zosnulého zástupcu vlastníkov

V bytovom dome, ktorý má dva vchody a aj dvoch zástupcov vlastníkov zomrel jeden zástupca a ide o to, že manželka zosnulého by sa chcela navrhnúť ako zástupca vlastníkov.

O každom zástupcovi je potrebné rozhodnúť vlastníkmi, automaticky sa nikto nestáva nástupcom zosnulého zástupcu. Ak chce byť určitá osoba zástupcom vlastníkov, stačí túto informáciu poskytnúť správcovi a mal by ju zaradiť do programu najbližšieho hlasovania. Do momentu zvolenia tejto osoby za vlastníka bude vykonávať funkciu zástupcu “z druhého vchodu” a to pre celý bytový dom, pokiaľ nemajú tieto práva a povinnosti upravené osobitne, hoci aj to je diskutabilné.

Vyúčtovania pre vlastníčku zastupovanú bratom

Vlastníčka bytu bola dlhodobo v USA. Zastupoval ju jej brat, ktorý sa preukázal splnomocnením. Všetky vyúčtovania prevzal buď osobne alebo mu boli zaslané na adresu ktorú uviedol. Preplatky boli zaslané na účet, ktorý uviedla vlastníčka bytu. Vlastníčka bytu si žiada kópie vyúčtovania od roku 2011 do 2018 za roky 2019 a 2020 si prevzala. Na upozornenie predsedu SVB, že vyúčtovania prevzal jej brat nereaguje. SVB sa nebráni jej ukázať vyúčtovania s tým, že si môže urobiť kópie.

Splnomocnenie na účely hlasovania, pripadne generálna plná moc na všetky právne úkony musí obsahovať úradne osvedčený podpis. Máte ale povinnosť jej doklady sprístupniť, prípadne za určitý poplatok jej kópie napr.

Policajt ako predseda spoločenstva

V spoločenstve, ktorému robíme účtovníctvo predáva predseda byt. Do úvahy pripadá iný vlastník ako kandidát, avšak je policajt. Je to prekážka - pre neho - že nemôže byť štatutárom? Niečo spomínal, že sa informoval v práci a povedali mu, že nemôže vystupovať v právnickej osobe, ale myslíme si, že to najskôr bude platiť pre prípad, žeby chcel mať sro-čku. Poprípade ak by mala byť problém odmena, zatiaľ by ju nemal mať?

Predsedom spoločenstva môže byť aj príslušník policajného zboru, ak je vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome. Zákon č. 182/1993 Z. z.

Zateplenie bytovky a nesúhlas jedného vlastníka

Päť rodín odsúhlasilo zateplenie bytovky a tým pádom by sa musela brat pôžička no jedna rodina na to nemá a s pôžičkou nesúhlasí nakoľko bude za dva roky na dôchodku a tým pádom z dôchodku by splácanie nevychádzalo. Aký je potom postup?

V zmysle § 14a ods. 7 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“.

Overovatelia podpisov a písomné hlasovanie

Na schôdzi vlastníkov boli za overovateľov vyhláseného písomného hlasovania zvolení: overovateľ1, overovateľ2 a overovateľ3, pričom overovateľ1 a overovateľ2 boli zároveň aj zástupcami vlastníkov, ktorí v priebehu r. odstúpili z funkcie zástupcov vlastníkov, ale zároveň zostali overovateľmi podpisov v písomnom hlasovaní. V septembri bola jedna z otázok v písomnom hlasovaní: “Vlastníci bytov a NP volia v zmysle § 14a) ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov za overovateľov podpisov pre vyhlásené písomné hlasovania od termínu konania tejto schôdze nasledovných vlastníkov bytov a NP: overovateľ3, overovateľ4 a overovateľ5”, pričom overovateľ3 je ten istý, ktorý bol zvolený na schôdzi a overovateľ4 a overovateľ5 sú zároveň aj novými zástupcami vlastníkov. Otázka bola jednomyseľne odsúhlasená, zápisnica z písomného hlasovania schválená a nenapadnutá. V blízkej dobe by sa malo konať ďalšie písomné hlasovanie a na otázku adresovanú správcovi, kto teda bude vlastne overovateľom podpisov, správca odpovedal: „Potvrdzujeme správnosť hlasovania o odsúhlasení overovateľa v písomnom hlasovaní, nakoľko písomné hlasovanie je rovnocenné s hlasovaním na schôdzi vlastníkov. V zákone nie je uvedené, že overovatelia sú volení “iba” na schôdzi vlastníkov. Overovateľ bol zvolený podľa §14b ods. 4.“

Myslím, že je to v poriadku.

Nesplnenie povinnosti správcu vypracovať plán opráv

Správca nášho bytového domu si nesplnil povinnosť k 30.11. vypracovať plán opráv na nasledujúci rok. Túto zákonnú povinnosť si však nesplnil ani v roku 2020 a 2021, ani dodatočne neskor v priebehu roka. Môžme si vyžiadať spätne vrátenie poplatkov za správu bytového domu, alebo nárok na neplatenie poplatkov za správu vzniká od 1.12.?

Nárok na platbu za správu správcovi zaniká v prípade nepredloženia plánu opráv na nasledujúci rok do 30.11. , a teda vo Vašom prípade od 1.12. správca nemá nárok na platbu za správu.

Nevykurovaný byt suseda a plesne

Prosím vás o radu, ako donútiť/prehovoriť suseda v byte podomnou v ktorom nikto nebýva a v zime byt vôbec nevykuruje/netemperuje. Hrozí pri nevykurovaní aj možnosť degradácie/poškodenia stavby bytového domu, teda spoločných častí domu? Na akú teplotu by sa malo vykurovať/temperovať? Je na to nejaká norma alebo zákon/vyhláška?

Platné právne predpisy nehovoria nikde o tom aká musí byť teplota, resp. neprikazujú, že takáto musí byť teplota v byte, avšak vyhláška č. 152/2005 Z. Žiaľ, asi neviete vlastníka prinútiť nijako, len ho požiadať aspoň o temperovanie, samozrejme nemusí to urobiť.

Príjem z prenajímania nebytových priestorov

Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov má príjem z prenajímania nebytových priestorov, z ktorého sa platí ročne daň zrážkou. Dá sa tato daň využiť ako pri podnikateľoch, že si ju dajú tzv. do nákladov a v našom prípade by sa využila na opravy, spoločnú elektrinu, údržbu bytového domu a pozemku bytového domu? Za akých podmienok musí spoločenstvo podať daňové priznanie?

Predpokladám, že v spoločenstve ide o nebytový priestor podľa § 2 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. „Nebytovým priestorom sa na účely tohto zákona rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu5) ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu. Odvedená zrážková daň sa neodpočítava, ako u podnikateľských subjektov. Stále sa spoločenstvo ako právny subjekt musí riadiť tým, čo má vymedzené zákonom § 7b ods.

Hlasovanie spoluvlastníkov bytu

Prosím informáciu ako ma byť uvedené na hárku písomného hlasovania pri 4 spoluvlastníkov bytu otázka a kto sa ma od nich podpisať ? Kedze viem, že sa musia medzi sebou dohodnuť a majú len jeden hlas za byt pripada mi nelogicke, aby na hlasovacom listku boli uvedení všetci spoluvlastnici bytu a pri kazdom mene otazka a odpoved ANO resp, NIE.

Žiaľ toto je nežiadúci stav pri hlasovaní podielových spoluvlastníkov, ale je to tak.

Neposkytnutie zmluvy o výkone správy správcom

Obraciam sa na Vás so žiadosť o pomoc ako postupovať v našom prípade. Kúpili sme apartmán v apartmánovom dome, prevod na Katastri nastal v mesiaci august 2022. Písomne som sa ohlásila Správcovi domu so žiadosťou o Zaslanie zmluvy o výkone správy s predpisom mesačných výdavkov. Následne som ho o to požiadala aj pri osobnom stretnutí. Minulý týždeň som mu písala znova, nereaguje. Ako máme prosím postupovať? Vlastníkmi sme od augusta 2022, nemáme Zmluvu, žiadnu platbu sme zatiaľ neodoslali. Zdá sa, že tento správca je nefunkčný. Ja ako vlastník apartmánu s tým neviem pravdepodobne nič spraviť, keďže s ním nemám zmluvný vzťah. Čo majú prosím robiť ostatní vlastníci, ktorí Zmluvu o výkone majú a mesačné platby spojené so správou domu platia?

Ak ste vlastníkom apartmánu, kde je riadne uzatvorená zmluva so správcom domu, tak aj Vy s ním už máte zmluvný vzťah. Nadobudnutím vlastníctva k apartmánu ste automaticky pristúpili k zmluve o výkone správy. Môže ísť o nefunkčného správcu. Ak správca úplne ignoruje svoje zákonné povinnosti, úplne prvým ktorom je podanie podnetu na Slovenskú obchodnú inšpekciu. Samozrejme, oni tiež nebudú konať zo dňa na deň.

#

tags: #najom #upratovacej #firmy #v #bytovom #dome