Povinnosti prenajímateľa ubytovania v Českej republike: Komplexný Prehľad

Prenájom nehnuteľností a poskytovanie ubytovacích služieb v Českej republike predstavuje komplexnú oblasť, ktorá podlieha viacerým zákonom a predpisom. Tento článok poskytuje podrobný prehľad povinností prenajímateľov ubytovania, s cieľom objasniť ich práva a povinnosti v kontexte aktuálnej legislatívy.

Daňové aspekty prenájmu nehnuteľností

S účinnosťou od 1. januára 2019 vstúpili do platnosti zmeny v oblasti prenájmu nehnuteľností, ktoré sa dotýkajú platiteľov dane. Tieto zmeny sa týkajú oslobodenia od DPH, obmedzenia pri odpočítavaní DPH a používania koeficientu pri nehnuteľnostiach. Pre podnikateľské subjekty to znamená hľadanie nových, výhodnejších spôsobov nastavenia podnikateľských aktivít.

Miesto dodania a zdanenia

V zmysle § 16 ods. 1 zákona o DPH je miestom dodania pri prenájme nehnuteľnosti krajina, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Ak sa nehnuteľnosť nachádza v Slovenskej republike a je prenajímaná iným subjektom, miestom zdanenia je Slovensko. Podnájom nehnuteľnosti alebo jej časti sa posudzuje rovnako ako prenájom. Pri prenájme prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne užíval alebo mal z nej úžitok. Pri podnájme dochádza k tomu istému dodaniu s tým rozdielom, že účastníci vzťahu majú odlišné označenie.

Ďalšie povinnosti prenajímateľa a nájomcu

Okrem DPH musia obe strany, prenajímateľ aj nájomca, správne uplatňovať ďalšie hľadiská a pravidlá, ktoré vyplývajú z jednotlivých zákonov. Zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku stanovuje, že stavbu možno používať len na účel určený v kolaudačnom rozhodnutí. Z pohľadu zákona o dani z príjmov u nájomcu vychádzame z § 2 písm. i) zákona o dani z príjmov, ktorý definuje daňový výdavok na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov. U prenajímateľa sa prípad posudzuje podľa § 2 písm. m) ZDP, kedy uznanie daňových výdavkov závisí od toho, či bude nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku prenajímateľa alebo nie.

Sledovanie obratu pre povinnú registráciu DPH

Prenajímateľ je povinný sledovať obrat pre povinnú registráciu podľa zákona o DPH. Ak dosiahne obrat vo výške 49 790 EUR za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, je povinný podať žiadosť o registráciu pre daň z pridanej hodnoty Daňovému úradu. Následne, ako platiteľ DPH, postupuje podľa § 38 ods. zákona o DPH. Môže uplatniť oslobodenie od DPH na výstupe, v tom prípade si nemôže odpočítať DPH zo vstupov, alebo sa rozhodne pre uplatňovanie výstupnej DPH, aby si mohol odpočítať vstupnú DPH. Toto rozhodnutie môže uplatniť iba v prípade nehnuteľností iných ako je byt, rodinný dom a apartmán v bytovom dome.

Prečítajte si tiež: Prenájom a zvieratá: Vaše práva

Ubytovacie služby a DPH

Ubytovacie služby sa, rovnako ako prenájom, vzťahujú na konkrétnu nehnuteľnosť, a teda ich miestom zdanenia je krajina, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Novelizáciou zákona o DPH došlo 1. januára 2019 k rozšíreniu uplatňovania zníženej sadzby DPH.

Posudzovanie ubytovacích služieb

V prípade ubytovacích služieb sa každá služba posudzuje individuálne, či ide o jednu službu alebo kombináciu služieb. Pri kombinácii viacerých služieb je nevyhnutné zobrať do úvahy všetky okolnosti, za akých sa predmetné plnenie poskytuje. Pri ubytovacích službách sa posudzuje súvislosť s poskytovanou službou, napríklad upratovanie a recepčné služby, parkovanie, vstup do bazéna pre ubytovaných hostí či vstup do fitnescentra pre ubytovaných hostí. Ubytovanie s raňajkami, ktoré sú súčasťou ceny za ubytovanie, podlieha zníženej sadzbe dane 10 %.

Prenájom cez platformy zdieľanej ekonomiky (Airbnb)

Poskytovanie krátkodobého ubytovania prostredníctvom platformy zdieľanej ekonomicky Airbnb je v súčasnosti veľmi populárne. Ak ide o pravidelnú sústavnú činnosť, ide v zmysle Obchodného zákonníka jednoznačne o podnikanie. Poskytovateľ by teda mal byť registrovaným podnikateľom.

Klasifikácia ubytovania

V rámci Štatistickej klasifikácie ekonomických činností SK NACE Rev. 2 spadá takéto ubytovanie buď pod “55.10 Hotelové a podobné ubytovanie”, pod “55.20 Turistické a iné krátkodobé ubytovanie” alebo “55.90 Ostatné ubytovanie” („prechodné poskytovanie prechodného alebo dlhodobého ubytovania v jednotlivých alebo zdieľaných izbách“).

Problémy s DPH

Celé to však komplikuje pravidlo uvedené v § 38 ods. 4 zákona o DPH - ostatné ubytovanie v triede 59.0 je ubytovacou službou iba v prípade, ak je poskytnuté na menej ako 3 mesiace. Niektorí Airbnb ubytovatelia v praxi poskytujú v rámci jedného bytu aj ubytovanie na pár nocí, rovnako aj dlhodobé ubytovanie na niekoľko mesiacov najmä pre študentov. Podľa tohto by si mali jednotlivé izby a prijaté sumy sledovať a rozdeľovať na časť služieb, ktorá je prenájmom bez DPH a bez možnosti odpočítať vstupnú DPH, a časť, ktorá ubytovacími službami s uplatnením DPH a súvisiacim odpočítaním DPH.

Prečítajte si tiež: Problémy s vrátením DPH pre nájomcov

Zdaňovanie príjmov

Na účely dane z príjmov sa ponúka možnosť zdaniť príjmy poskytovateľa-fyzickej osoby ako prenájom nehnuteľností s poskytnutím iba základných služieb spojených s prenájmom v zmysle § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Druhou možnosťou, ak poskytovateľ poskytuje aj iné než základné služby spojené s prenájmom, je zdaňovať príjmy ako živnostník na základe živnostenského oprávnenia. V praxi však nie je jasné, čo sú vlastne “základné a iné než základné“ služby spojené s prenájmom. Krátkodobé ubytovanie v rozsahu pár nocí spadá pod živnostenské podnikanie.

Medzinárodné daňové vzťahy

V prípade zdanenia príjmov v rámci medzinárodných daňových vzťahov je potrebné uviesť, že zámerom každého štátu je maximalizovať daňový výnos plynúci do jeho štátneho rozpočtu z príjmov daňovníkov podliehajúcich v ňom zdaneniu. Vzniku takýchto negácií zabraňuje uzatváranie medzinárodných zmlúv, a to predovšetkým zmlúv o zamedzení dvojitého zdanenia. Takto uzatvárané medzinárodné zmluvy majú zároveň nadradené postavenie (vyššiu právnu silu) nad vnútroštátne predpisy.

Daňová rezidencia

Význam určenia daňovej rezidencie nespočíva len v určení štátu, ktorý má nárok na neobmedzené zdanenie celosvetových príjmov osoby, preukázanie štátu rezidencie osoby je nevyhnutnou podmienkou aj pre uplatnenie príslušnej zmluvy o ZDZ a čerpanie výhod a úľav z nej vyplývajúcich. Okrem uvedených skutočností je určenie rezidencie osoby dôležitou podmienkou pri eliminácii dvojitého zdanenia použitím metód na zamedzenie dvojitého zdanenia. V Slovenskej republike sa rozsah daňových povinností osôb na tomto území, t. j. rezidencia, určuje podľa ustanovení zákona o dani z príjmov.

Konflikt dvojitej rezidencie

Keďže každý štát má v rámci vlastných vnútroštátnych daňových predpisov upravený samostatný postup pri určovaní rezidencie osôb, je v praxi možné, že osoba je považovaná podľa vnútroštátnych daňových predpisov za daňovníka s neobmedzenou daňovou povinnosťou (rezidenta) v dvoch alebo viacerých štátoch, či už z dôvodu nahláseného trvalého pobytu alebo z dôvodu dočasnej fyzickej prítomnosti na území príslušného štátu. Ak je osoba podľa vnútroštátnych daňových predpisov považovaná za rezidenta v dvoch alebo viacerých štátoch, dochádza k tzv. „konfliktu dvojitej rezidencie“. V tomto okamihu vstupujú do riešenia otázky daňovej rezidencie, resp. nerezidencie práve zmluvy o ZDZ, ktoré obsahujú článok, vo väčšine prípadov článok 4, zaoberajúci sa podmienkami stanovenia rezidencie.

Rozhraničovacie kritériá

Pri riešení konfliktu dvojitej rezidencie fyzickej osoby sa rozhraničovacie kritériá pre určenie rezidencie aplikujú postupne v tom poradí, v ktorom sú uvedené v príslušnej zmluve o ZDZ, až dovtedy, pokiaľ nie je stanovený len jeden štát rezidencie osoby. Napr. Pri rozhraničovaní rezidencie fyzickej osoby nie je nevyhnutné vyčerpať všetky kritériá uvedené v príslušnej zmluve o ZDZ.

Prečítajte si tiež: Kto je zodpovedný za zimnú údržbu?

Nehnuteľný majetok a DPH

Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ZDPH) v ustanovení § 16 ods. 1 stanovuje, že miestom dodania služby vzťahujúcej sa na nehnuteľnosť vrátane služieb znalcov, architektov, stavebného dozoru a ubytovacích služieb je miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Definícia nehnuteľného majetku

V súvislosti s definíciou pojmu „nehnuteľný majetok“ je potrebné zdôrazniť, že jedným z podstatných znakov nehnuteľného majetku je, že sa viaže k určitej časti zemského povrchu. Je potrebné skúmať, či je vzťah medzi predmetnou poskytovanou službou a nehnuteľným majetkom dostačujúci.

Stavebné práce

Stavebné práce sú odborné činnosti, ktorými sa uskutočňuje stavba zo stavebných výrobkov. Miestom dodania stavebných prác je podľa § 16 ods. 1 ZDPH miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Od dodania stavebných prác vzťahujúcich sa k nehnuteľnosti je potrebné odlíšiť dodanie stavby alebo jej časti na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy.

Nájom nehnuteľnosti

Pri nájme prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral úžitky (§ 663 a nasl. Občianskeho zákonníka). Pri nájme nehnuteľnosti je miestom jeho dodania podľa § 16 ods. 1 ZDPH miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Samotný nájom nehnuteľnosti je upravený v § 38 ZDPH. Oslobodený od dane je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou nájmu v ubytovacích zariadeniach (ubytovacie služby), nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel, nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov a nájmu bezpečnostných schránok. Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe (inému platiteľovi alebo podnikateľovi - neplatiteľovi), sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Z hľadiska uplatňovania dane sa rovnako ako prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti posudzuje aj podnájom nehnuteľnosti alebo jej časti.

Služby nehmotného charakteru a DPH

Pre správne zdanenie služby daňou z pridanej hodnoty je nevyhnutné určiť, kde sa nachádza miesto dodania posudzovanej služby. Medzi služby, pre ktoré platia špecifické zásady, patria i služby tzv. „nehmotného charakteru“.

Vymedzenie služieb nehmotného charakteru

Služby nehmotného charakteru sú taxatívne vymenované v ustanovení § 15 ods. 8 zákona č. 222/2004 Z. z. o DPH v znení neskorších predpisov. Pre uvedené nehmotné služby platí, že ak sú zo SR dodané podnikateľovi do iného členského štátu, miestom ich dodania je podľa § 15 ods. 7 zákona o DPH členský štát, v ktorom má príjemca služby sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň, pre spotrebu a využitie ktorej sa služby dodávajú.

Prenos daňovej povinnosti

V prípade, že pri uvedených nehmotných službách dodaných zahraničnými dodávateľmi (z členských štátov EÚ alebo z tretích štátov) slovenským odberateľom sa miesto dodania nachádza v SR, dochádza k prenosu daňovej povinnosti na odberateľa - zdaniteľnú osobu, vyplýva to z ustanovenia § 69 ods. 3 zákona o DPH.

Pobyt cudzincov a doklad o ubytovaní

K žiadosti o prechodný pobyt je povinný príslušník tretej krajiny (ďalej len „cudzinec“) doložiť okrem iných dokumentov uvedených v § 32 zákona č. 404/2011 Z. z. o pobyte cudzincov aj doklad preukazujúci zabezpečenie ubytovania.

Požiadavky na doklad o ubytovaní

V prípade podávania žiadosti o prechodný pobyt platí, že doklad o zabezpečení ubytovania musí preukazovať, že štátny príslušník tretej krajiny má zabezpečené ubytovanie na najmenej šesť mesiacov prechodného pobytu. To však neznamená, že stačí k žiadosti o prechodný pobyt doložiť napríklad nájomnú zmluvu na 6 mesiacov. K tejto lehote je totiž potrebné pripočítať dobu, po ktorú sa bude o žiadosti rozhodovať. Pokiaľ sa žiada o prechodný pobyt na účel zlúčenia rodiny, je potrebné doložiť doklad o spoločnom ubytovaní.

Minimálne požiadavky na ubytovanie

Pokiaľ ide o výmeru, zákon o pobyte cudzincov vyžaduje, aby zabezpečené ubytovanie spĺňalo minimálne požiadavky podľa osobitného predpisu, ktorým je § 8 ods. 1 vyhlášky Ministerstva zdravotníctva Slovenskej republiky č. 259/2008 Z. z. o podrobnostiach o požiadavkách na vnútorné prostredie budov a o minimálnych požiadavkách na byty nižšieho štandardu a na ubytovacie zariadenia. Toto ustanovenie vyžaduje, aby obytná plocha bytu nižšieho štandardu mala najmenej 12 m2 na užívateľa a 6 m2 na každú ďalšiu osobu, ktorá s ním žije v domácnosti.

Prenájom bytu ako podnikanie

Článok sa zaoberá hľadaním hraníc medzi nájmom bytu ako pasívnou správou vlastného majetku a nájmom bytu vykonávaným ako zárobková činnosť, ktorá môže nadobudnúť charakter podnikania. V kontexte slovenského právneho poriadku článok analyzuje podmienky, za ktorých sa nájom bytu považuje za podnikanie podľa Obchodného zákonníka, živnostenského zákona a judikatúry.

Definícia podnikania

Všeobecná definícia podnikania podľa § 2 ods. Obchodného zákonníka hovorí o "sústavnej činnosti vykonávanej samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku alebo na účel dosiahnutia merateľného pozitívneho sociálneho vplyvu, ak ide o hospodársku činnosť registrovaného sociálneho podniku podľa osobitného predpisu". Na to, aby prenájom bytu mohol byť považovaný za podnikanie, musí spĺňať všetky definičné znaky podnikania: 1) sústavnosť, 2) samostatnosť, 3) vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť, 4) za účelom zisku, tzv. materiálne znaky podnikania, ktoré odlišujú podnikanie od iných činností, ako napríklad od vlastného investovania, pracovnoprávnych činností alebo aj od správy vlastného majetku.

Živnostenské oprávnenie

Dôležitým kritériom na rozlíšenie, či ide pri prenájme bytu o podnikanie podľa živnostenského zákona, je skutočnosť, či sa s prenájmom poskytujú len základné služby spojené s prenájmom nehnuteľnosti, alebo aj iné než základné služby. Živnostenský zákon výslovne neustanovuje, ktoré služby možno považovať za základné.

tags: #povinnosti #prenajímateľa #ubytovania #v #českej #republike