Prenájom a vrátenie zálohy: Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa

Tento článok sa zaoberá problematikou nájmu nehnuteľností, so zameraním na práva a povinnosti oboch strán - nájomcu a prenajímateľa. Dôraz je kladený na vrátenie zálohy (depozitu) po skončení nájmu, ako aj na ďalšie aspekty nájomného vzťahu, ktoré môžu viesť k sporom.

Nájomná zmluva: Základný dokument

Základná právna úprava nájomnej zmluvy je obsiahnutá v ustanoveniach § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka a s účinnosťou od 1. mája 2014 aj v zákone č. 98/2014 Z. z. V zmysle § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka je nájom bytu chránený, a ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone. Za zákonom stanovených podmienok má nájomca nárok na bytovú náhradu.

Nájomná zmluva musí obsahovať:

  • Označenie predmetu a rozsahu užívania.
  • Výšku nájomného.
  • Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.
  • Opis príslušenstva a stavu bytu.

Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica. Z nájomnej zmluvy vyplývajú práva a povinnosti pre účastníkov zmluvy v zmysle Občianskeho zákonníka a dojednaní uvedenými v samotnej zmluve o nájme. Prenajímateľ podľa cit.

Dôležitá je aj skutočnosť, či vzťah medzi nájomcom a osobou, ktorá mu byt prenajíma, je vzťahom podnájomným, alebo sú obe strany nájomcami bytu. Pri obidvoch typoch zmlúv, predmet nájmu alebo jeho časť je nájomca oprávnený prenechať do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa a najdlhšie na dobu nájmu (OZ), resp. nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak.

Prečítajte si tiež: Prenájom a zvieratá: Vaše práva

Peňažná zábezpeka (depozit)

V súčasnosti v obidvoch typoch zmlúv sa dojednáva peňažná zábezpeka (depozit), ktorú ZoKNB vyslovene upravuje v ust. Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Občiansky zákonník špeciálne pri nájomnej zmluve nehovorí o peňažnej zábezpeke, ale je to právny inštitút, ktorý nie je v rozpore s ust.

Vrátenie zálohy po skončení nájmu

Podľa § 6b zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu a § 686a a nasl. Občianskeho zákonníka, ak nájomca splnil všetky povinnosti z nájomnej zmluvy (vrátane včasného vypratania a odovzdania bytu/domčeka v stave zodpovedajúcom bežnému opotrebeniu), prenajímateľ je povinný zábezpeku vrátiť.

Prenajímateľ si môže zábezpeku zadržať len v rozsahu, v akom má voči nájomcovi oprávnené pohľadávky (napr. za nevyrovnané škody, nedoplatky na nájomnom alebo službách). Ak nájomca odovzdal byt skôr a nájomné bolo uhradené, prenajímateľ nemá právo si zábezpeku ponechať len preto, že nájomca odišiel predčasne, pokiaľ neporušil inú povinnosť.

Bezdôvodné obohatenie

Ak neexistuje žiadna zmluva o nájme, a napriek tomu bola zaplatená nejaká suma, môže ísť o bezdôvodné obohatenie v zmysle § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka. Kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať. Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

Investície a úpravy v nehnuteľnosti

Investície do nehnuteľnosti (ako prerábka kuchyne, nové spotrebiče, vstavané skrine) sú špecifická otázka - ak ich nájomca robil so súhlasom prenajímateľa, môže žiadať náhradu, ak nie, spravidla sa považujú za zhodnotenie v prospech prenajímateľa bez nároku na vrátenie investície, pokiaľ zmluva neurčuje inak.

Prečítajte si tiež: Problémy s vrátením DPH pre nájomcov

Postup pri nevrátení zálohy

  1. Výzva na vrátenie zálohy: Nájomca by mal prenajímateľa písomne vyzvať na vrátenie zálohy a určiť mu lehotu na jej vrátenie podľa nájomnej zmluvy. K výzve je vhodné priložiť fotodokumentáciu stavu bytu pri odovzdaní.
  2. Návrh na vydanie platobného rozkazu: Ak prenajímateľ nebude reagovať alebo odmietne vrátiť zábezpeku bez dôvodu, môže nájomca podať návrh na vydanie platobného rozkazu na príslušný okresný súd. Ide o rýchlejšiu a lacnejšiu formu vymáhania pohľadávky, najmä pri nižších sumách.
  3. Súdne pojednávanie: Ak sa prenajímateľ odvolá proti platobnému rozkazu, nasleduje klasické súdne pojednávanie, ktoré je zdĺhavejšie a nákladnejšie.

Doklady a dôkazy

Pri spore o vrátenie zálohy je dôležité mať k dispozícii nasledovné doklady:

  • Nájomná zmluva.
  • Doklad o zaplatení zálohy.
  • Doklady o úhrade nájomného.
  • Fotodokumentácia stavu bytu pri odovzdaní.
  • Komunikácia s prenajímateľom.

Práva a povinnosti v súvislosti s poškodením bytu

Ak počas nájmu dôjde k poškodeniu bytu, je dôležité rozlišovať, či ide o bežné opotrebenie alebo o škodu spôsobenú nájomcom. Nájomca je povinný byt odovzdať v stave s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Ak nájomca spôsobil škodu, je povinný ju nahradiť.

Vymáhanie nájomného a iných pohľadávok

Ak prenajímateľ eviduje voči nájomcovi pohľadávky (napr. neuhradené nájomné, škody), môže ich vymáhať súdnou cestou. V takom prípade je dôležité mať k dispozícii relevantné doklady (nájomná zmluva, doklady o úhrade nájomného, fotodokumentácia, znalecký posudok).

Živnostenské právo a súvisiace predpisy

Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov upravuje zdaňovanie príjmov fyzických a právnických osôb. Súčasťou princípu rovnej dane bolo aj posilnenie spravodlivosti zdanenia príjmov tým, že sa zúžil okruh výnimiek a oslobodení od dane. Na posilnenie zásady daňovej spravodlivosti prispelo aj obmedzenie uplatňovania zrážkovej dane, ktorou je zároveň splnená daňová povinnosť, a to najmä uplatnením systému zápočtov zrazenej dane vrátane možnosti uplatnenia nároku na vrátenie a zrušenia zrážkovej dane na niektoré príjmy (dlhopisy vrátane štátnych dlhopisov a štátnych pokladničných poukážok v ustanovených prípadoch).

Zároveň princíp rovnej dane sa prejavil aj v systéme zdanenia, a to tak, že sa zisky zdaňujú iba raz. zrušili niektoré nezdaniteľné časti základu dane pri vyčíslení základu dane fyzickej osoby; v roku 2004 sa ponechali v zákone len dve nezdaniteľné časti základu dane, a to na daňovníka a na manželku (manžela) v sume zodpovedajúcej 19,2-násobku životného minima, platnej k 1. januáru zdaňovacieho obdobia. Nezdaniteľnú časť základu dane na vyživované dieťa nahradil inštitút daňového bonusu, ktorého podstatou nie je zníženie základu dane, ale je zníženie dane o ustanovenú sumu na každé vyživované dieťa, resp. ide o vyplatenie tejto sumy zamestnávateľom alebo daňovým úradom. znížili výnimky, ktoré tvoria rozdiel medzi účtovným hospodárskym výsledkom a základom dane tak, že podnikateľské výdavky sú uznané za daňové výdavky bez limitov, resp. určených ďalších podmienok tak, ako je o nich účtované v nákladoch.

Prečítajte si tiež: Kto je zodpovedný za zimnú údržbu?

tags: #najomca #po #upravach #ziada #vratenie #sumy

Ďalšie články