Krátkodobý nájom bytu: Kompletný sprievodca pre prenajímateľov a nájomcov

Prenájom bytu je bežnou praxou, ktorá umožňuje vlastníkom nehnuteľností zhodnocovať svoj majetok a nájomcom získať bývanie bez nutnosti kúpy. Na Slovensku existujú dva základné právne režimy, podľa ktorých je možné uzatvoriť nájomnú zmluvu na byt: Občiansky zákonník a zákon o krátkodobom nájme bytu. Tento článok sa zameriava na krátkodobý nájom bytu, jeho špecifiká, výhody a nevýhody, a poskytuje komplexný prehľad pre prenajímateľov aj nájomcov.

Čo je to krátkodobý nájom bytu?

Krátkodobý nájom bytu je definovaný zákonom č. 98/2014 Z. z. ako nájomný vzťah, ktorý vzniká uzavretím nájomnej zmluvy na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Táto zmluva umožňuje prenajímateľovi prenechať nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania. Dôležité je, že tento typ nájmu sa riadi špecifickými ustanoveniami zákona o krátkodobom nájme bytu, ktoré sa odlišujú od všeobecnej úpravy nájmu v Občianskom zákonníku.

Zákonná úprava krátkodobého nájmu bytu

Právna úprava zmluvy o krátkodobom nájme bytu je obsiahnutá predovšetkým v zákone č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Na ostatné otázky, ktoré predmetným zákonom nie sú upravené, sa vzťahujú príslušné ustanovenia zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve (§ 663 - 719). V tejto súvislosti je však potrebné dodať, že zákon č. 98/2014 Z.z. v ust. § 10 ods. 2 výslovne upravuje, ktoré ustanovenia Občianskeho zákonníka sa na krátkodobý nájom nevzťahujú. Ide o nasledujúce ustanovenia: § 663, § 666 ods. 1, § 671, § 672 ods. 2 druhej vety, § 676, 677, 679, § 680 ods. 1, § 685, 686, § 687 ods. 3, § 696, § 703 ods. 2, § 704 ods. 2, § 705 ods. 2, § 706, § 707 ods. 2, § 709, 710, § 711 ods. 1, 3 až 6, § 712, 712a, 712c až 714 a § 717 až 719 Občianskeho zákonníka.

Výhody krátkodobého nájmu bytu

• Flexibilita: Krátkodobý nájom umožňuje prenajímateľom aj nájomcom flexibilnejšie reagovať na zmeny v ich živote. Prenajímateľ môže byt prenajať na kratšie obdobie, napríklad počas svojej neprítomnosti v meste, a nájomca sa nemusí viazať dlhodobou zmluvou.
• Vyššia právna ochrana prenajímateľa: Zákon o krátkodobom nájme bytu poskytuje prenajímateľom väčšiu právnu ochranu v porovnaní s Občianskym zákonníkom. Umožňuje im napríklad jednoduchšie ukončenie nájmu pri porušení zmluvných podmienok zo strany nájomcu.
• Možnosť jednostrannej úpravy nájomného: Prenajímateľ má možnosť jednostranne upravovať výšku nájomného, ak sú dôvody jeho zvyšovania zapísané v nájomnej zmluve a nájomca s tým súhlasí.
• Kratšie výpovedné lehoty: V prípade porušenia zmluvných podmienok je možné ukončiť nájom s kratšou výpovednou lehotou ako pri nájme podľa Občianskeho zákonníka.
• Žiadna povinnosť poskytnúť bytovú náhradu: Pri ukončení krátkodobého nájmu bytu nevzniká prenajímateľovi povinnosť poskytnúť nájomcovi bytovú náhradu.

Nevýhody krátkodobého nájmu bytu

• Obmedzená doba trvania: Nájomná zmluva môže byť uzatvorená len na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Aj keď je možné ju predĺžiť, celková doba trvania nájmu je obmedzená na maximálne šesť rokov.
• Administratívna záťaž: Prenajímateľ je povinný registrovať vznik nájomného vzťahu na príslušnom daňovom úrade, inak sa nájom bude posudzovať podľa Občianskeho zákonníka.

Nájomná zmluva pri krátkodobom nájme bytu

Povinná písomná forma

Zmluva o krátkodobom nájme bytu sa musí uzatvoriť výhradne písomnou formou. Zmluvné strany sú si navzájom povinné poskytnúť najmenej jedno jej vyhotovenie. Podpisy zmluvných strán na zmluve nemusia byť úradne osvedčené.

Obsahové náležitosti

Nájomná zmluva pre krátkodobý nájom bytu musí obsahovať nasledovné:

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

• Identifikácia zmluvných strán: Presné údaje o prenajímateľovi a nájomcovi (meno, priezvisko, trvalý pobyt, dátum narodenia, obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo).
• Opis bytu: Podrobný opis stavu bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ako aj opis závad, ktoré sú prenajímateľovi známe.
• Rozsah užívania bytu: Uvedenie, na aký účel sa byt prenajíma (napr. na bývanie).
• Výška nájomného: Suma, ktorú je nájomca povinný platiť prenajímateľovi za užívanie bytu.
• Výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu: Samostatne určená suma za energie, vodu, plyn a iné služby spojené s užívaním bytu.
• Doba nájmu: Presne určené obdobie, na ktoré sa nájomná zmluva uzatvára.
• Vyhlásenie nájomcu: Potvrdenie, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

Ďalšie dojednania v zmluve

Zmluvné strany si môžu v nájomnej zmluve na krátkodobý nájom bytu dohodnúť aj ďalšie podmienky, ako napríklad:

• Peňažná zábezpeka (depozit): Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Zábezpeka slúži na pokrytie prípadných škôd alebo nezaplateného nájomného.
• Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa: Podrobné vymedzenie práv a povinností oboch strán, napríklad právo nájomcu dať byt do podnájmu.
• Spôsoby skončenia nájomného vzťahu: Dohoda o výpovedných dôvodoch a výpovedných lehotách.
• Stav meračov: Zápis stavu meračov energií (voda, plyn, elektrina) pri podpise zmluvy.
• Spôsob doručovania písomností: Dohoda o spôsobe komunikácie a doručovania písomností medzi zmluvnými stranami.

Nájomné a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu

Zmluvné strany si dohodnú výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.

Zvyšovanie nájomného

Pri prenájme podľa Občianskeho zákonníka môže byť výška nájomného upravovaná len podľa osobitných právnych predpisov. V rámci nich sa môže prenajímateľ domáhať sankčného poplatku, ak nájomník nezaplatí nájomné do 5 dní po uplynutí dňa platby za daný mesiac. Nájomník zas môže žiadať zľavu z nájomného, pokiaľ prenajímateľ neodstráni chyby alebo poruchy obmedzujúce plnohodnotné užívanie bytu.

Peňažná zábezpeka (kaucia)

Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi.

Skončenie krátkodobého nájmu bytu

Spôsoby skončenia nájmu

Možnosti ukončenia nájomného vzťahu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu sú 3.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

1. Uplynutie doby určitej: Najprirodzenejšou z nich je ukončenie v deň vypršania doby určitej, ktorá bola dohodnutá pri podpise zmluvy.
2. Písomná dohoda: Zánik nájmu môže nastať aj predčasne, a to písomnou dohodou medzi účastníkmi.
3. Jednostranná písomná výpoveď:

Výpoveď z nájmu

Písomnú výpoveď môžu podať obe zmluvné strany, ak druhá strana porušuje zmluvné podmienky. Výpovedná lehota začína plynúť deň po doručení výpovede. Trvať musí minimálne 1 mesiac. Len pri niektorých závažných prípadoch sa môže skrátiť na 15 dní.

Výpovedné lehoty

Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac.

V prípade, ak sa v dôsledku porušenia registračnej povinnosti prenajímateľa podľa osobitného predpisu5) uplatní režim podľa § 3 ods. (5) Ak prenajímateľ nesplní povinnosť registrácie podľa osobitného predpisu,5) spravuje sa nájom týmto zákonom okrem ustanovení § 7 ods. 1 a 4 a § 9 ods. 1; po márnom uplynutí lehoty na registráciu sa použijú ustanovenia § 711 ods. 1, 3 a 6 Občianskeho zákonníka a tento zákon.

Neplatnosť skončenia nájmu

Neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu má zmluvná strana právo uplatniť na súde v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede z krátkodobého nájmu bytu alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy. V prípade neplatného skončenia nájmu je zmluvná strana, ktorá neplatné skončenie nájmu spôsobila, povinná napraviť tento stav uvedením do predošlého stavu a nahradiť škodu, ktorá druhej strane vznikla. Ak nie je uvedenie do predošlého stavu možné, zmluvnej strane nevznikne nárok na náhradu škody alebo náhrada škody nie je s ohľadom na závažnosť spôsobenej ujmy postačujúca, má zmluvná strana, ktorá na súde neplatné skončenie nájmu úspešne uplatní, právo na primerané finančné zadosťučinenie.

Vypratanie bytu

Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote piatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok podľa § 5 ods. 1 zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok podľa § 5 ods. (1)

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Vypratanie nehnuteľnosti môže byť zabezpečené aj prostredníctvom spísanej notárskej zápisnice povinnej osoby o uznaní záväzku a súhlase s vykonateľnosťou notárskej zápisnice podľa § 45 ods. 2 písm. c) zák. č. 233/1995 Z. z.

Registračná povinnosť prenajímateľa

Predpokladom prenajímania podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je splnenie registračnej povinnosti vo vzťahu k orgánom finančnej správy. Ak prenajímateľ túto povinnosť nesplní, bude sa nájomná zmluva posudzovať podľa Občianskeho zákonníka.

Prenajímateľ je povinný zaregistrovať vznik nájomného vzťahu na príslušnom daňovom úrade v lehote do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom došlo ku vzniku nájomného vzťahu (ust. § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov). V prípade, ak si túto povinnosť prenajímateľ nesplní, bude sa skončenie nájomného vzťahu riadiť ustanoveniami Občianskeho zákonníka (§711 ods. 1, 3 a 6) a nie ustanoveniami zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Prenajímateľ tak stratí výhody, ktoré mu zákon o krátkodobom nájme bytu poskytuje.

Prenajímanie bytu a daňové povinnosti

Keďže je príjem z prenajímania nehnuteľnosti zdaniteľným príjmom, musia prenajímatelia tento zisk uviesť v daňovom priznaní. Prenajímať môžu buď ako fyzické osoby - nepodnikatelia alebo ako živnostníci. Po prihlásení sa na portál finančnej správy je postup nasledovný: Elektronické služby > eFormuláre > Elektronické formuláre > Register > Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien, žiadosť o zrušenie registrácie na daň z príjmov, daň z pridanej hodnoty a daň z poistenia.

Ak prenajímate nehnuteľnosť(okrem pozemku) a neregistrovali ste sa na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej činnosti alebo inej samostatne zárobkovej činnosti (napr. Povinnosť registrácie sa opiera o zákon § 49a ods. 2 zákon o dani z príjmov a v prípade, že sa rozhodnete riskovať a registráciu nevykonáte, hrozí vám pokuta vo výške od 60 a až do výšky 20 tisíc eur.

Tipy a odporúčania pre prenajímateľov

• Kvalitný výber nájomníka: Aby ste mali istotu, že váš nájomník bude platiť nájom na čas a nezničí váš byt, musíte si pri jeho výbere dať záležať. Existujú bezproblémoví nájomcovia, len treba mať trpezlivosť pri ich hľadaní. Pri stretnutí by prenajímateľ mal mať o budúcom nájomcovi niekoľko informácií.
• Poistenie nehnuteľnosti: Jedno z prvých, čo by mal prenajímateľ pred poskytnutím nájmu urobiť, je poistenie prenajímanej nehnuteľnosti a zodpovednosti za vzniknuté škody. Prenájom bytu rozširuje počet rizík spojených s užívaním bytu nájomníkom. Poistenie zodpovednosti je veľmi dôležitým typom poistenia. Je predovšetkým v záujme vás ako majiteľa nehnuteľnosti, aby ste mali dostatočnú, a teda čo najširšiu poistnú ochranu. Odporúča sa, aby prenajímateľ priamo v zmluve o prenájme medzi povinnosťami nájomcu uviedol aj jeho povinnosť uzatvoriť poistenie zodpovednosti.
• Stav bytu: Ak chcete prenajať nezariadený byt, musíte rátať s tým, neprilákate veľa nájomníkov. ak bude prenajímať zariadený byt, sú nájomníci vo výhode a nemal by byť problém niekoho nájsť. Za nezariadený byt nemožno požadovať tak vysokú sumu, ako za byt s nábytkom a doplnkami. O nezariadené byty majú záujem nájomníci, ktorí chcú ostať v podnájme dlhodobo. Za zariadený byt môžete pýtať vyššie nájomné. Podľa toho, ako ho zariadite, môžete nadceniť prenájom a vybrať si solventnejších nájomníkov.
• Dôkladná zmluva: Neodporúčame podpisovať zmluvu pod časovým tlakom a uistite sa, že zmluva obsahuje všetky dôležité body a chráni vaše záujmy.
• Overenie nájomníka: Pred podpisom zmluvy si overte nájomníka z verejne dostupných zdrojov (registre, sociálne siete).

Tipy a odporúčania pre nájomcov

• Dôkladne si prečítajte zmluvu: Pred podpisom zmluvy si ju dôkladne prečítajte a uistite sa, že rozumiete všetkým podmienkam. Ak máte nejasnosti, neváhajte sa opýtať prenajímateľa alebo právnika.
• Skontrolujte stav bytu: Pri preberaní bytu si dôkladne skontrolujte jeho stav a všetky nedostatky zaznamenajte do protokolu.
• Uistite sa, že máte poistenie zodpovednosti: V prípade, že spôsobíte škodu v byte, poistenie zodpovednosti vám pomôže pokryť náklady na opravu.
• Pýtajte sa: Ak máte akékoľvek otázky, neváhajte sa opýtať prenajímateľa. Je lepšie vyjasniť si všetko vopred, ako mať neskôr problémy.

tags: #najomna #zmluva #bytu #kratkodobe #prenajimanie