Dodatok k Nájomnej Zmluve: Všetko, čo potrebujete vedieť

Nájomná zmluva je základným dokumentom upravujúcim vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Počas trvania nájmu však môžu nastať situácie, ktoré si vyžadujú zmenu pôvodných podmienok. V takýchto prípadoch sa používa dodatok k nájomnej zmluve. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na dodatky k nájomným zmluvám, vrátane ich účelu, obsahu a dôležitých aspektov, na ktoré je potrebné dbať.

Čo je dodatok k nájomnej zmluve?

Dodatok k nájomnej zmluve je písomný dokument, ktorý mení, dopĺňa alebo upresňuje existujúcu nájomnú zmluvu. Používa sa vtedy, keď zmluvné strany potrebujú zmeniť niektoré podmienky nájmu bez toho, aby museli uzatvárať úplne novú zmluvu. V zmysle zmluvnej voľnosti účastníkov zmluvy si môžu zmluvné strany upraviť vzťahy vyplývajúce zo zmluvy ľubovoľným spôsobom.

Kedy je potrebný dodatok k nájomnej zmluve?

Dodatok k nájomnej zmluve je potrebný v rôznych situáciách, napríklad:

• Zmena výšky nájomného: Ak sa prenajímateľ a nájomca dohodnú na zmene výšky nájomného, je potrebné túto zmenu zaznamenať v dodatku.
• Predĺženie doby nájmu: Ak sa nájomná zmluva uzatvára na dobu určitú a zmluvné strany sa dohodnú na jej predĺžení, je potrebné uzatvoriť dodatok, ktorý predĺži trvanie nájmu.
• Zmena predmetu nájmu: Ak sa predmet nájmu zmení (napr. prenajímateľ prenajme nájomcovi ďalšiu miestnosť), je potrebné túto zmenu zaznamenať v dodatku.
• Zmena zmluvných strán: Ak dôjde k zmene prenajímateľa alebo nájomcu (napr. predajom nehnuteľnosti), je potrebné uzatvoriť dodatok, ktorý zmenu zmluvných strán zaznamená.
• Úprava práv a povinností: Ak sa zmluvné strany dohodnú na zmene alebo doplnení práv a povinností (napr. úprava podmienok pre chov domácich zvierat), je potrebné túto zmenu zaznamenať v dodatku.

Obsah dodatku k nájomnej zmluve

Dodatok k nájomnej zmluve by mal obsahovať nasledujúce náležitosti:

• Označenie zmluvných strán: Rovnako ako v pôvodnej zmluve, aj v dodatku je potrebné presne označiť prenajímateľa a nájomcu. Nájomná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán:
  • Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby.
  • Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa.
  • Právnická osoba: obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať.
• Odkaz na pôvodnú zmluvu: Dodatok by mal obsahovať odkaz na pôvodnú nájomnú zmluvu, ku ktorej sa viaže (napr. dátum uzavretia a číslo zmluvy).
• Špecifikácia zmeny: V dodatku je potrebné jasne a zrozumiteľne špecifikovať, ktoré ustanovenia pôvodnej zmluvy sa menia, dopĺňajú alebo upresňujú. Predmet dodatku je kľúčovou časťou celého dodatku. Odporúčame výslovne uvádzať, ktoré konkrétne ustanovenie (napr. článok, bod) pôvodnej zmluvy sa mení alebo dopĺňa.
• Dátum a miesto uzavretia dodatku: Dodatok by mal obsahovať dátum a miesto jeho uzavretia.
• Podpisy zmluvných strán: Dodatok musí byť podpísaný oboma zmluvnými stranami (prenajímateľom a nájomcom). Pokiaľ právne normy výslovne nevyžadujú overenie podpisu ani na pôvodnej zmluve, podpis na dodatku nemusí byť overený. Z dôvodu opatrnosti alebo v prípade, že si neviete totožnosť podpisujúcej osoby overiť, môžete zvážiť overenie podpisu notárom.

Dôležité aspekty pri uzatváraní dodatku

• Písomná forma: Ak bola pôvodná nájomná zmluva uzatvorená v písomnej forme, aj dodatok k nej musí byť písomný. Zákon výslovne právnu formu dodatku nestanovuje, avšak platí, že pokiaľ zmluva musí byť písomná, aj dodatok k zmluve musí byť písomný.
• Zrozumiteľnosť: Dodatok by mal byť formulovaný jasne a zrozumiteľne, aby nedošlo k nejasnostiam alebo sporom.
• Súhlas oboch strán: Na zmenu nájomnej zmluvy je potrebný súhlas oboch zmluvných strán.
• Číslovanie dodatkov: Dodatky by sa mali číslovať v poradí, v akom boli uzatvorené (dodatok č. 1, dodatok č. 2 atď.).
• Registračná povinnosť: V prípade krátkodobého nájmu bytu je prenajímateľ povinný zaregistrovať vznik nájomného vzťahu na príslušnom daňovom úrade v lehote do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom došlo ku vzniku nájomného vzťahu (ust. § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov).

Práva a povinnosti zmluvných strán

Nájomná zmluva definuje práva a povinnosti oboch strán. Počas trvania zmluvy sa prenajímateľ zaväzuje udržiavať predmet nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi nerušený výkon práv spojených s užívaním. Ak prenajímateľ nesplní povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu, má nájomca právo po upozornení prenajímateľa závady odstrániť a požadovať náhradu nákladov. Prenajímateľ má právo kontrolovať stav prenajatej veci, ale je povinný oznámiť termín kontroly vopred, okrem prípadov, kedy je kontrola potrebná na zabránenie vzniku škôd.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Nájomca má právo užívať predmet nájmu riadne a šetrne. Je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv a znášať obmedzenia v užívaní veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv a údržby. Nájomník je oprávnený vykonávať zmeny na veci len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa.

Skončenie nájmu

Nájomná zmluva zaniká rôznymi spôsobmi, vrátane písomnej dohody, výpovede, odstúpenia od zmluvy alebo zničením predmetu nájmu. Obe strany môžu zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodov. Výpovedná lehota je obvykle 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede druhej strane. Pri skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť predmet nájmu v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie.

Krátkodobý nájom bytu

Zmluva o krátkodobom nájme bytu musí byť uzavretá na dobu určitú. Dobu nájmu možno určiť napr. tak, že nájomná zmluva je uzavretá na dobu 2 rokov odo dňa jej uzavretia alebo že je zmluva uzavretá na obdobie od 01.01.2022 do 31.12.2024.

V prípade krátkodobého nájmu bytu sa zmluvné strany môžu dohodnúť na zložení a použití peňažnej zábezpeky (tzv. depozitu). Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu depozit môže byť maximálne vo výške 3-násobku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Zákon zároveň upravuje, že depozit možno použiť na pokrytie nezaplateného nájomného alebo úhrad spojených s užívaním bytu, zaplatenie škody spôsobenej na byte alebo jeho zariadení, uhradenie iných pohľadávok súvisiacich s užívaním bytu.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

tags: #najomna #zmluva #dodatok #vzor