Nájomná zmluva a ochrana osobných údajov (GDPR): Vzor a kľúčové aspekty

Nájomná zmluva predstavuje dôležitý právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. V kontexte súčasnej legislatívy, najmä nariadenia GDPR (General Data Protection Regulation), je nevyhnutné, aby nájomné zmluvy zohľadňovali aj ochranu osobných údajov. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný pohľad na nájomnú zmluvu s dôrazom na aspekty GDPR, vrátane vzoru zmluvy a vysvetlenia kľúčových pojmov.

Čo je nájomná zmluva?

Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky. Prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať. Práva a povinnosti subjektov práva stanovujú na území SR právne predpisy. Každodenné problémy nie je možné riešiť výhradne pomocou jedného právneho predpisu. Úlohou právnych subjektov je dodržiavať právne predpisy v súlade s čl. 2 ods. 3 Ústavy SR, teda robiť všetko to, čo zákon nezakazuje a vykonať to, čo zákon ukladá.

Nájomné a podnájomné zmluvy sa delia na základe predmetu a spôsobu užívania predmetu nájmu. Pre každý typ nájomnej zmluvy platí určitý právny predpis, podľa ktorého sa riešia formálne a obsahové náležitosti. Základným právnym predpisom upravujúcim nájomné zmluvy je zákon č. 40/1964 Zb. (Občiansky zákonník). Vo všeobecnosti by mali nájomné zmluvy obsahovať základné náležitosti Občianskeho zákonníka doplnené v špecifických prípadoch o podmienky v súlade s ďalšími právnymi predpismi. V týchto prípadoch má prednosť v aplikácii špecifická právna úprava pred všeobecnou určenou zákonom č. 40/1964 Zb.

Vzor nájomnej zmluvy

Nasledujúci vzor nájomnej zmluvy je upravený podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka a zohľadňuje aj aspekty ochrany osobných údajov v zmysle GDPR.

Nájomná zmluva

uzatvorená podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Prenajímateľ:

• Meno a priezvisko:
• Dátum narodenia:
• Trvale bytom:(ďalej aj ako „prenajímateľ“)

a

Nájomca:

• Meno a priezvisko:
• Dátum narodenia:
• Trvale bytom:(ďalej aj ako „nájomca“)

sa dohodli na uzatvorení zmluvy o nájme bytu za týchto podmienok:

Článok I Predmet nájmu

Prenajímateľ sa zaväzuje prenechať nájomcovi do užívania …..-izbový byt číslo ……, ktorý sa nachádza na …… nadzemnom podlaží v bytovom dome, súp. č. …………, na ul. …………………….. v ………………….. Bytový dom je postavený na pozemku, parc. č.: ………………, druh pozemku - zastavané plochy. Predmetné nehnuteľnosti sú zapísané na LV č. …………, pre obec k. ú. …………, obec ………… - m. č. …………, vedenom na Katastrálnom úrade v …………, Správa katastra …………………….

Článok II Účel nájmu

1. Prenajímateľ prenecháva byt nájomcovi výlučne za účelom bývania.
2. Nájomca sa zaväzuje, že bude prenajatý byt využívať v súlade s dohodnutým účelom bývania. Porušenie tohto ustanovenia sa považuje za podstatné porušenie zmluvy a zakladá právo prenajímateľa odstúpiť od zmluvy.

Článok III Práva a povinnosti prenajímateľa

1. Prenajímateľ sa zaväzuje odovzdať byt nájomcovi do užívania v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. O odovzdaní a prevzatí bytu a o zariadení bytu spíšu zmluvné strany písomný protokol, ktorý bude pripojený k tejto zmluve ako jej príloha č. 1.
2. Prenajímateľ sa zaväzuje, že umožní nájomcovi nerušené užívanie bytu po celú dobu účinnosti tejto zmluvy.
3. Prenajímateľ je oprávnený vstúpiť do bytu za účelom vykonania kontroly, či ho nájomca užíva dohodnutým spôsobom, výlučne však za prítomnosti nájomcu po predchádzajúcom dohovore. Prenajímateľ je oprávnený v prípade hroziacej škody vstúpiť do bytu, ktorý je predmetom nájmu za účelom vykonania opatrení potrebných na jej zamedzenie alebo zmenšenia jej následkov. Pre tento prípad bude mať k dispozícii jednu sadu kľúčov od uvedeného bytu, ktoré budú v obálke zapečatenej nájomcom.
4. Prenajímateľ je povinný v byte vykonať všetky opravy, ktoré nie je podľa tejto zmluvy povinný vykonať nájomca.

Článok IV Práva a povinnosti nájomcu

1. Nájomca je povinný počínať si počas celej doby nájmu tak, aby nedochádzalo ku škodám na predmete nájmu. V prípade zavineného porušenia tejto povinnosti zodpovedá nájomca za vzniknutú škodu.
2. Nájomca sa zaväzuje, že bez súhlasu prenajímateľa nevykoná v byte žiadne stavebné zmeny bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa.
3. V prípade skončenia doby nájmu je nájomca povinný vrátiť byt v stave, v akom bol prevzatý, s prihliadnutím na obvyklé opotrebovanie bytu a zariadenia v byte podľa protokolu spísaného pri preberaní bytu.
4. Zmeny v byte, ktoré nájomca vykonal so súhlasom prenajímateľa, nie je povinný po skončení doby nájmu uviesť do pôvodného stavu. Nájomca nemá nárok na náhradu nákladov spojených s takýmito zmenami.
5. Nájomca nie je oprávnený dať predmet nájmu do podnájmu tretej osobe bez prechádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa.
6. Nájomca sa zaväzuje udržiavať poriadok v byte a v bytovom dome a správať sa v súlade s dobrými mravmi a zásadami slušného susedského spolunažívania.
7. Nájomca sa zaväzuje vykonávať na svoje náklady drobné opravy v byte a na jeho zariadení súvisiace s ich užívaním a s bežnou údržbou. Drobnými opravami sa pre účely tejto zmluvy považujú opravy, ktorých náklady v jednotlivom prípade neprevyšujú sumu 33,- €. Nájomca nemá voči prenajímateľovi nárok na náhradu takto vynaložených nákladov.
8. Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi nutnosť vykonania opráv, ktoré má uskutočniť prenajímateľ. Prenajímateľ sa zaväzuje do 15 dní začať s uskutočňovaním potrebnej opravy. Ak tieto opravy napriek oznámeniu nájomcu prenajímateľ neobstará v primeranej lehote, je oprávnený vykonať ich nájomca. Prenajímateľ je povinný nájomcovi uhradiť takto vynaložené náklady.

Článok V Doba nájmu

1. Zmluvné strany sa dohodli, že nájom bytu sa uzatvára na dobu určitú, a to na dobu …………………………….

Článok VI Odovzdanie bytu

1. Prenajímateľ sa zaväzuje, že byt odovzdá do užívania nájomcovi najneskôr do ………… dní od podpisu tejto zmluvy.

2. Zmluvné strany sa dohodli, že o odovzdaní bytu spíšu protokol o odovzdaní a prevzatí, v ktorom uvedú najmä:

   Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

   a) stav, v akom sa byt nachádza v čase jeho odovzdania,

   b) zariadenie bytu a stav v akom sa nachádza,

   c) stavy meračov energií,

   d) iné skutočnosti, ktorých vyznačenie požaduje niektorá so zmluvných strán.

3. Prenajímateľ sa zaväzuje najneskôr v deň odovzdania bytu odovzdať nájomcovi jednu sadu kľúčov od bytu a od pivničnej kobky.

   Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Článok VII Nájomné

1. Nájomné za užívanie bytu je zmluvnými stranami dohodnuté vo výške ………. € mesačne.
2. V nájomnom nie sú zahrnuté poplatky za odber studenej a teplej vody a poplatky za spotrebu elektrickej energie a poplatky za spotrebu plynu. Tieto poplatky hradí nájomca zálohovo spolu s bežným nájomným a to výške …………… € mesačne. Po skončení nájmu budú zaznamenané stavy meračov energií a vyúčtovanie bude vykonané po doručení vyúčtovania od správcu / spoločenstva vlastníkov bytov bytového domu.
3. Zmluvné strany sa dohodli, že nájomca bude hradiť nájomné bezhotovostne, prevodom na účet prenajímateľa, č. účtu: ………………………………. Nájomné je splatné mesačne vopred, najneskôr k 15. dňu príslušného mesiaca.
4. Nájomné za prvý mesiac nájmu uhradil nájomca v hotovosti do rúk prenajímateľa pri podpise tejto zmluvy, čo prenajímateľ potvrdzuje svojím podpisom.
5. Zmluvné strany sa dohodli, že nájomca zloží do rúk prenajímateľa depozit vo výške 2-mesačného nájomného, a to na základe príjmového dokladu. Depozit bude odovzdaný nájomcovi po skončení nájmu. Prenajímateľ má právo vykonať v prípade nedoplatkov zo strany nájomcu jednostranné započítanie pohľadávok.

Článok VIII Skončenie nájmu

1. Nájomný pomer zaniká uplynutím doby, na ktorý bol dohodnutý.
2. Pred uplynutím dohodnutej doby nájmu možno nájomný vzťah ukončiť vzájomnou písomnou dohodou alebo odstúpením od zmluvy jednou zo zmluvných strán pre podstatné porušenie zmluvy.
3. Prenajímateľ je oprávnený zmluvu vypovedať z dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku.

Článok IX Záverečné ustanovenia

1. Zmena tejto zmluvy je možná len formou písomných dodatkov k nej. Dodatky sa podľa poradia číslujú a označia dátumom.
2. Práva a povinnosti zmluvných strán, ktoré nie sú upravené touto zmluvou, sa spravujú ustanoveniami zák. č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka.
3. Táto zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Táto zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, jeden pre nájomcu a jeden pre prenajímateľa.
4. Zmluvné strany sa dohodli, že všetky spory, ktoré vzniknú z tejto zmluvy budú riešené v rozhodcovskom konaní (písomne a zrýchlenou formou) rozhodcom: ………………………….., advokát (číslo licencie SAK ……………….), so sídlom: ……………………………………… (………………………..) ustanoveným podľa § 8 ods. 1 zákona č. 244/2002 Z.z. o rozhodcovskom konaní. Rozhodcovské konanie bude vedené v súlade s právnymi predpismi platnými na území SR a pravidiel zverejnených v Obchodnom vestníku č. ………………… pod ………………………….. Účastníci sa podrobia rozhodcovskému konaniu a rozhodnutiu. Rozhodca je povinný rozhodovať nestranne a nezaujato a zachovávať mlčanlivosť.
5. Zmluvné strany vyhlasujú, že si túto zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak toho, že obsah tejto zmluvy zodpovedá ich skutočnej a slobodnej vôli, ju podpísali.

V ……………………. dňa …………………………………………………………….

prenajímateľ…………………………….. nájomca

GDPR a nájomné zmluvy: Ochrana osobných údajov

V kontexte nájomných zmlúv je dôležité venovať pozornosť ochrane osobných údajov, ktoré sú spracúvané v súvislosti s nájomným vzťahom. Ide najmä o:

• Identifikačné údaje nájomcu (meno, priezvisko, dátum narodenia, adresa trvalého bydliska).
• Kontaktné údaje (telefónne číslo, e-mailová adresa).
• Bankové údaje (číslo účtu pre platby nájomného).

Prenajímateľ je v zmysle GDPR prevádzkovateľom osobných údajov a je povinný zabezpečiť ich ochranu. To zahŕňa:

• Získanie súhlasu: Ak prenajímateľ spracúva osobné údaje na iné účely ako je nevyhnutné pre plnenie zmluvy (napr. marketing), musí získať súhlas nájomcu.
• Informovanie: Prenajímateľ je povinný informovať nájomcu o spracúvaní jeho osobných údajov (účel, rozsah, doba uchovávania, práva nájomcu).
• Bezpečnosť: Prenajímateľ musí prijať primerané technické a organizačné opatrenia na ochranu osobných údajov pred neoprávneným prístupom, zmenou, stratou alebo zničením.
• Minimalizácia: Prenajímateľ by mal spracúvať len tie osobné údaje, ktoré sú nevyhnutné na dosiahnutie účelu spracúvania.
• Uchovávanie: Osobné údaje by sa mali uchovávať len po dobu, ktorá je nevyhnutná na dosiahnutie účelu spracúvania, alebo po dobu stanovenú zákonom.

Prehlásenie prevádzkovateľa o spracúvaní osobných údajov

V súlade s nariadením EP a Rady EÚ č. 2016/679 (GDPR) a zákonom SR č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov, prenajímateľ (ďalej len "prevádzkovateľ") týmto prehlasuje, že:

• Spracúva osobné údaje nájomcu (ďalej len "dotknutá osoba") v rozsahu nevyhnutnom na plnenie nájomnej zmluvy.
• Účelom spracúvania osobných údajov je evidencia nájomníkov, fakturácia nájomného a zabezpečenie riadneho priebehu nájomného vzťahu.
• Právnym základom spracúvania osobných údajov je plnenie zmluvy podľa čl. 6 ods. 1 písm. b) GDPR a plnenie zákonných povinností podľa čl. 6 ods. 1 písm. c) GDPR (napr. vedenie účtovníctva).
• Osobné údaje budú uchovávané po dobu trvania nájomnej zmluvy a po dobu stanovenú príslušnými právnymi predpismi (napr. zákon o účtovníctve, zákon o dani z príjmov).
• Dotknutá osoba má právo na prístup k svojim osobným údajom, právo na ich opravu, právo na výmaz (za podmienok stanovených GDPR), právo na obmedzenie spracúvania, právo na prenosnosť údajov a právo podať sťažnosť Úradu na ochranu osobných údajov SR.

Zodpovednosť prenajímateľa a nájomcu

Z predložených informácií vyplýva, že povinnosti sú priamo určené právnymi predpismi a odklon od nich nastáva väčšinou len dojednaním nájomných zmlúv, ktoré týmto právnym predpisom nemôžu odporovať, ale povinnosti v týchto nájomných zmluvách môžu byť vyšpecifikované. Jednou z možných aplikácií je prenos zodpovednosti na prenajímateľa, pravdaže, pri splnení podmienok, že s tým prenajímateľ súhlasí, tento prechod bude zmluvne ošetrený a bude odplatný. To platí aj obrátene s tým, že nájomné sa adekvátne zníži. V praxi sa stáva aj to, že síce nájomná zmluva má základné náležitosti, ale predmet nájmu je menej vyšpecifikovaný v určení povinností. Tým sa môže stať, že jedna strana sa cíti tou druhou poškodená a naopak.

Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu v kontexte právnych predpisov

Základné podmienky určujúce rozsah povinností prenajímateľa a nájomcu určujú právne predpisy a môžu ich vyšpecifikovať v nájomnej zmluve. Z predložených právnych predpisov najkonkrétnejšie upravuje špecifiká nájmu § 664 zákona č. 40/1964 Zb., a to na účel určenia rozsahu povinností. V § 664 zákon č. 40/1964 Zb. definuje, že „prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať“.

Z toho vyplýva, že prenajímateľ môže dať do nájmu len stavbu v zodpovedajúcom stave v súlade s užívaním stavby, v stave obvyklom v rámci užívania alebo sa s nájomcom dohodne na spôsobe užívania. Na účely užívania stavby musí byť daný priestor skolaudovaný v súlade so stavebným povolením podľa § 85 zákona č. 50/1976 Zb. Skolaudovanie stavby sa riadi zákonom č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, ktorý v § 76 až § 85 určuje podmienky, za ktorých sa môže skolaudovať stavba. V § 82 ods. 1 je určené kolaudačné rozhodnutie, ktoré „… povoľuje užívanie stavby na určený účel, a ak je to potrebné, určia sa podmienky užívania stavby“.

V § 82 ods. 4 je stanovená povinnosť stavebného úradu, ktorý v rámci podmienok užívania stavby určí podľa druhu a účelu stavby aj „…ďalšie povinnosti na zabezpečenie verejných záujmov, na ochranu práv a oprávnených záujmov účastníkov, na zabezpečenie záujmov starostlivosti o životné prostredie, bezpečnosť a ochranu zdravia ľudí, požiarnu bezpečnosť a zabezpečenie prístupu osobám s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie“. V konečnom dôsledku stavebný úrad rozhoduje o spôsobe užívania stavby a aj jeho možnej zmeny v súlade s § 85 zákona č. 50/1976 Zb. „zmeny účelu užívania stavby, ktoré spočívajú v zmene spôsobu užívania stavby, jej prevádzkového zariadenia, v zmene spôsobu a v podstatnom rozšírení výroby alebo činností, ktoré by mohli ohroziť život a zdravie ľudí alebo životné prostredie, vyžadujú rozhodnutie stavebného úradu o zmene v užívaní stavby…“

Z vyššie uvedeného jednoznačne vzniká povinnosť na strane prenajímateľa (vlastníka) stavby, a to prenajímať stavbu len výhradne na účel, na ktorý bola stavba skolaudovaná. V inom prípade sa spôsob nájmu dohodne v zmluve špecifickejšie, než všeobecné právne predpisy stanovujú v súlade s § 664 zákona č. 40/1964 Zb. V praxi sa môže dohodnúť aj to, že síce objekt nespĺňa skoro žiadne podmienky na bezpečnosť, ale veľakrát za symbolický poplatok sa prenajme. Stavba, ktorá nie je skolaudovaná, sa nemôže z dikcie zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka a zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku užívať.

Špecifické povinnosti vyplývajúce z ďalších zákonov

• Zákon č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi: Vlastník (správca) nehnuteľností, ktorý prenajíma nehnuteľnosť, je povinný zabezpečiť úlohy ochrany pred požiarmi podľa ustanovení tohto zákona, ak sa v nájomnej zmluve nedohodne s nájomcom o zabezpečení týchto úloh inak.
• Zákon č. 124/2006 Z. z. o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci: Povinnosti a opatrenia zákona sa v nevyhnutnej miere budú aplikovať aj na fyzickú osobu, ktorá sa nachádza s vedomím zamestnávateľa na jeho pracovisku alebo v jeho priestore.
• Zákon č. 42/1994 Z. z. o civilnej ochrane obyvateľstva: Vlastník alebo nájomca má povinnosť zachovávať účel a funkčnosť zariadenia civilnej ochrany, ktoré sú súčasťou kolaudačného rozhodnutia.
• Zákon č. 79/2015 Z. z. o odpadoch: Stanovuje zodpovednosť držiteľa odpadu, ktorým je pôvodca odpadu alebo osoba, ktorá má odpad v držbe.
• Zákon č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov: Na účel zákona prevádzkovateľ spracováva informácie od dotknutej osoby, čo môže byť nájomca a aj prenajímateľ. Každý z nich si to má zabezpečiť vo svojej vlastnej réžii.

Používanie internetových vzorov zmlúv

Na internete môžete nájsť veľké množstvo zmlúv, ktoré sa Vám na prvý pohľad môžu zdať ako rýchle a lacné riešenie. Avšak, je potrebné si uvedomiť riziká spojené s ich používaním:

• Chýbajúce podstatné náležitosti zmluvy: Internetové vzory nie sú spravidla spisované právnikmi, preto v týchto zmluvách chýbajú podstatné náležitosti, ktoré definuje príslušný zákon. Absencia týchto náležitostí má za následok neplatnosť zmluvy.
• Neaktuálnosť zmluvných ustanovení: Zmluvy z internetu nebývajú pravidelne aktualizované, preto sa Vám môže stať, že takáto zmluva nebude obsahovať všetky náležitosti, ktoré vyžaduje zákon.
• Nevymožiteľnosť zmluvných ustanovení: Internetové vzory často obsahujú vágne, neurčité a nejasné ustanovenia.
• Všeobecnosť zmluvy: Zmluvy stiahnuté z internetu sú krátke a obsahuje len všeobecné ustanovenia. Takéto zmluvy nezohľadňujú špecifiká Vašej konkrétnej situácie a neobsahujú ustanovenia ošetrujúce riziká, ktoré by mohli nastať v budúcnosti.

Pre viaceré zmluvné typy zákon stanovuje podstatné náležitosti, ktoré zmluva musí obsahovať, inak je neplatná. Okrem povinných náležitostí uvedených v príslušných zákonoch by kúpna zmluva mala obsahovať aj ustanovenia na ochranu tej ktorej zmluvnej strany.

tags: #nájomná #zmluva #GDPR #vzor