Nájomná zmluva: Kompletný sprievodca pre prenajímateľov a nájomcov

Nájomná zmluva je základným kameňom vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom. Či už prenajímate byt alebo si ho prenajímate, je dôležité, aby ste rozumeli svojim právam a povinnostiam. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na nájomné zmluvy, ich náležitosti, typy a dôležité aspekty, ktoré by ste mali zvážiť.

Úvod do nájomných zmlúv

Nájomná zmluva je zmluva o prenájme, kde vystupujú dve strany:

  • Prenajímateľ: Fyzická alebo právnická osoba, ktorá prenajíma hnuteľnú alebo nehnuteľnú vec.
  • Nájomca: Fyzická alebo právnická osoba, ktorá žiada o prenájom.

Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za dohodnutú odmenu nájomcovi vec, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral aj úžitky. Nájom vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ ponecháva nájomcovi za nájomné nehnuteľnosť. Nájom sa uzatvára na dobu určitú alebo bez určenia doby užívania, teda na dobu neurčitú.

Hoci zákon výslovne neustanovuje písomnú podobu ako podmienku, je určite výhodnejšie a menej rizikové, ak si vyhotovíte riadne spísanú nájomnú zmluvu. Nájomnú zmluvu upravuje Občiansky zákonník v paragrafoch §663 - §723 a nájomnú zmluvu na automobil Obchodný zákonník v paragrafe §630 a nasledujúcich.

Typy nájomných zmlúv

Krátkodobý nájom bytu

Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Nájomná zmluva na krátkodobý nájom bytu sa riadi zákonom č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Bežný nájom bytu vs. krátkodobý nájom bytu

Bežný nájom bytu, ktorý vznikol na základe nájomnej zmluvy na byt uzatvorenej v zmysle § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka, má zo zákona povahu tzv. „chráneného“ nájmu. V rámci neho je nájomca bytu ako „slabšia“ zmluvná strana vo viacerých smeroch osobitne chránený (zvýhodnený). Medzi najvýznamnejšie zákonné ustanovenia chrániace nájomcu patria napr. ustanovenia o tzv. bytových náhradách (§ 712 a nasl. Občianskeho zákonníka), v zmysle ktorých má nájomca pri výpovedi nájomnej zmluvy po splnení zákonných podmienok právo na poskytnutie bytovej náhrady.

Naopak, nájomná zmluva na krátkodobý nájom bytu uzavretá v zmysle zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu je osobitným (špeciálnym) druhom nájomnej zmluvy na byt, pri ktorej je ochrana nájomcu ako tzv. „slabšej“ strany oproti bežnej nájomnej zmluve na byt podstatne zúžená. Z tohto dôvodu je pre prenajímateľa rozhodne výhodnejšie uzavrieť s nájomcom zmluvu o krátkodobom nájme bytu.

Náležitosti nájomnej zmluvy na byt

Nájomná zmluva na byt by mala obsahovať tieto náležitosti:

  1. Identifikácia zmluvných strán:

    • Meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby.
    • Obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa.
    • Obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať.

    Príklad:

    Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

    • Prenajímateľ: Jozef Novák, bydlisko: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republika, dátum narodenia: 01.01.1990, rodné číslo: 900101/1234, štátna príslušnosť: SR.
    • Nájomca: Peter Novák, bydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republika, dátum narodenia: 01.01.1990, rodné číslo: 900101/1234, štátna príslušnosť: SR.

  2. Označenie predmetu nájmu: Byt treba dostatočne identifikovať, aby ho nebolo možné zameniť s iným. Preto je potrebné uviesť:

    • Katastrálne územie (odporúčame uviesť tiež obec a okres).
    • Číslo bytu.
    • Číslo poschodia.
    • Číslo vchodu.
    • Súpisné číslo bytového domu.
    • Parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený.
    • Počet obytných miestností.
    • Príslušenstvo bytu.
    • Obytná plocha.

    Príklad:

    • Byt č. 13 vo vchode číslo 50, na 5. poschodí bytového domu, pod súpisným č. 4563, postavený na parcele registra KN/C č. 1234, vedený Okresným úradom Púchov, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. 1234. Byt pozostáva zo štyroch obytných miestností a príslušenstva. Príslušenstvom bytu je predsieň, chodba, kuchyňa, obývacia izba, spálňa, 2x detská izba, kúpeľňa, 2x WC, loggia a pivnica č. 13. Celková výmera podlahovej plochy bytu s príslušenstvom je 85 m2.

  3. Rozsah užívania: Na základe zmluvy o nájme bytu sa môže prenajímať len jedna izba v byte alebo sa môže prenajímať každá izba inému nájomcovi.

    • Príklad: Účelom nájmu bude bývanie nájomcu, teda zabezpečovanie bytových potrieb nájomcu, bez možnosti ďalšieho prenechania predmetu nájmu do podnájmu tretej osobe bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa.

  4. Výška nájomného a úhrad za služby spojené s užívaním bytu, alebo spôsob ich výpočtu: Nie je potrebné uviesť konkrétnu výšku nájomného a úhrad spojených s užívaním bytu, avšak spôsob ich výpočtu musí byť uvedený jasne a zrozumiteľne tak, aby bolo možné určiť ich konkrétnu výšku.

    • Príklad: Nájomca je povinný platiť prenajímateľovi za nájom predmetu nájmu nájomné vo výške 400,- Eur mesačne. Spolu s nájomným sa nájomca zaväzuje preddavkovo platiť prenajímateľovi úhrady za služby spojené s užívaním predmetu nájmu (teda najmä poplatky za spotrebu plynu, vody a stočné, poplatky za spotrebu elektrickej energie, poplatky za odvoz komunálneho odpadu, poplatky za káblovú TV a internet) vo výške 200,- EUR.

  5. Opis príslušenstva a stavu bytu: Prenajímateľ by mal uviesť, či byt, jeho príslušenstvo a vybavenie majú v čase uzavretia nájomnej zmluvy vady, ktoré sú prenajímateľovi známe.

    Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

    • Príklad: Súčasťou bytu je ústredné vykurovanie teplovodné s rozvodom, radiátory s termoventilmi a digitálnym meračom spotreby tepla, s meraním a reguláciou, automatickým aj manuálnym nastavením, elektroinštalácia svetelná, rozvod vody z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja s vlastným meraním spotreby teplej a studenej vody v bytovom jadre, inštalácia plynu, kanalizácia, elektrický rozvádzač s automatickým istením, rozvod káblovej TV, domáci telefón s vrátnikom, telefón. Nútené odsávanie z kúpeľne, WC a kuchyne je samostatnou vzduchotechnikou.

  6. Stav meračov energií (plyn, voda, elektrika, …): Nie je nevyhnutné, aby bol stav meračov uvedený v nájomnej zmluve, pokiaľ sa pri odovzdaní bytu nájomcovi bude podpisovať preberací protokol, v ktorom budú tieto údaje uvedené.

  7. Doba nájmu: Nájom sa uzatvára na dobu určitú alebo neurčitú.

    • Príklad: Prenajímateľ a nájomca sa dohodli na nájme na dobu určitú, a to do 02.01.2016.

  8. Záverečné ustanovenia: Vo veciach neupravených zmluvou sa zmluvný vzťah spravuje zákonom o krátkodobom nájme a príslušnými ustanoveniami všeobecne záväzných právnych predpisov. Zmluva je vyhotovená v dvoch (2) rovnopisoch, jeden (1) rovnopis obdrží prenajímateľ, jeden (1) rovnopis obdrží nájomca. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu zmluvnými stranami.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Práva a povinnosti prenajímateľa

  • Práva:
    • Požadovať od nájomcu riadne platenie nájomného a úhrad za služby.
    • Vstupovať do bytu za účelom kontroly stavu prenajatej veci, ako aj toho, či nájomník užíva vec riadne (po predchádzajúcom ohlásení).
    • Požadovať od nájomcu náhradu škody, ktorá vznikla na byte v dôsledku jeho konania alebo konania osôb, ktorým umožnil prístup do bytu.
  • Povinnosti:
    • Odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie.
    • Udržiavať byt v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie.
    • Zabezpečiť nájomcovi nerušené užívanie bytu.
    • Odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu.

Práva a povinnosti nájomcu

  • Práva:
    • Užívať byt riadne a nerušene.
    • Požadovať od prenajímateľa odstránenie závad brániacich riadnemu užívaniu bytu.
    • Vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu bytu.
  • Povinnosti:
    • Platiť riadne a včas nájomné a úhrady za služby.
    • Užívať byt riadne, šetrne a v súlade s účelom užívania.
    • Oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať.
    • Zniesť obmedzenia v užívaní prenajatej veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv a údržby veci.
    • Odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil.
    • Po skončení nájmu vrátiť prenajímateľovi byt v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie.

Skončenie nájmu

Nájomná zmluva zaniká:

  • Písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom.
  • Výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa.
  • Odstúpením od zmluvy.
  • Zničením predmetu nájmu.
  • Uplynutím doby, na ktorú bola zmluva uzatvorená (pri nájme na dobu určitú).

Obe zmluvné strany môžu zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodov (ak to zmluva umožňuje). Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je (ak nie je v zmluve dohodnuté inak) 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená.

Pri skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu na mieste, kde ho prevzal a v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia.

Vzor nájomnej zmluvy na krátkodobý nájom bytu

Nájomná zmluva na krátkodobý nájom bytu

Zmluvné strany:

1/ Meno a priezvisko: Jozef Novák, rod. Novák

Bydlisko: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republika

Dátum narodenia: 01.01.1990

Rodné číslo: 900101/1234

Štátna príslušnosť: SR

(ďalej len „prenajímateľ“)

a

2/ Meno a priezvisko: Peter Novák, rod. Novák

Bydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republika

Dátum narodenia: 01.01.1990

Rodné číslo: 900101/1234

Štátna príslušnosť: SR

(ďalej len „nájomca“)

(prenajímateľ a nájomca spolu aj ako „zmluvné strany“ a každý samostatne aj ako „zmluvná strana“)

sa dohodli na uzatvorení tejto

Nájomnej zmluvy## na krátkodobý nájom bytu

(ďalej len „zmluva“) v zmysle ust. § 3 a nasl. zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu v platnom znení, za nasledovných podmienok:

Článok I.## Predmet zmluvy

Prenajímateľ je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti zapísanú v katastri nehnuteľností Slovenskej republiky, vedenom Okresným úradom Púchov, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. 1234, a to byt č. 13 vo vchode číslo 50, na 5. poschodí bytového domu, pod súpisným č. 4563, postavený na parcele registra KN/C č. Touto zmluvou sa prenajímateľ zaväzuje prenechať predmet nájmu nájomcovi, aby ho dočasne užíval a nájomca sa zaväzuje prenajímateľovi zaplatiť odplatu, teda nájomné, ktoré je bližšie špecifikovaná v čl. III. tejto zmluvy.

Článok II.## Opis bytu

Byt pozostáva zo štyroch obytných miestností a príslušenstva. Príslušenstvom bytu je predsieň, chodba, kuchyňa, obývacia izba, spálňa, 2x detská izba, kúpeľňa, 2x WC, loggia a pivnica č. 13. Celková výmera podlahovej plochy bytu s príslušenstvom je 85 m2. Súčasťou bytu je ústredné vykurovanie teplovodné s rozvodom, radiátory s termoventilmi a digitálnym meračom spotreby tepla, s meraním a reguláciou, automatickým aj manuálnym nastavením, elektroinštalácia svetelná, rozvod vody z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja s vlastným meraním spotreby teplej a studenej vody v bytovom jadre, inštalácia plynu, kanalizácia, elektrický rozvádzač s automatickým istením, rozvod káblovej TV, domáci telefón s vrátnikom, telefón. Nútené odsávanie z kúpeľne, WC a kuchyne je samostatnou vzduchotechnikou.

Článok III.## Účel nájmu

Účelom nájmu bude bývanie nájomcu, teda zabezpečovanie bytových potrieb nájomcu, bez možnosti ďalšieho prenechania predmetu nájmu do podnájmu tretej osobe bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa.

Článok IV.## Nájomné

Zmluvné strany sa dohodli, že nájomca je povinný platiť prenajímateľovi za nájom predmetu nájmu nájomné vo výške 400,- Eur (slovom: štyristo Eur) mesačne. Spolu s nájomným sa nájomca zaväzuje preddavkovo platiť prenajímateľovi úhrady za služby spojené s užívaním predmetu nájmu (teda najmä poplatky za spotrebu plynu, vody a stočné, poplatky za spotrebu elektrickej energie, poplatky za odvoz komunálneho odpadu, poplatky za káblovú TV a internet) (ďalej len „energie“) vo výške 200,- EUR (slovom: dvesto Eur). Vyrovnanie nedoplatkov a preplatkov za skutočne spotrebované služby podľa tohto bodu tejto zmluvy spojené s užívaním predmetu nájmu vykonajú zmluvné strany na základe vyúčtovania od dodávateľov vyššie uvedených služieb. V prípade, ak výška uhradených preddavkov prekračuje výšku skutočných prevádzkových nákladov predmetu nájmu, rozdiel uhradí prenajímateľ na bankový účet nájomcu, číslo účtu: 98765431/0900, a to do desiatich (10) dní po doručení vyúčtovania skutočných nákladov prenajímateľom nájomcovi. V prípade, ak výška uhradených preddavkov je nižšia ako skutočné prevádzkové náklady predmetu nájmu, nájomca je povinný nedoplatok uhradiť do desiatich (10) dní po doručení vyúčtovania skutočných nákladov prenajímateľom nájomcovi. Prílohou každého vyúčtovania skutočných nákladov sú kópie vyúčtovacích faktúr dodávateľov služieb a na požiadanie je prenajímateľ povinný predložiť nájomcovi originály týchto vyúčtovacích faktúr. Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi nájomné za daný mesiac vždy do pätnásteho (15) dňa príslušného mesiaca, za ktorý sa nájomné uhrádza, pričom nájomné sa uhrádza formou bezhotovostného bankového prevodu na číslo účtu prenajímateľa 12345678/0900, vedený v ČSOB, a.s. Nájomné sa považuje za uhradené v deň, keď je v plnom rozsahu pripísané na bankový účet prenajímateľa.

Článok V.## Doba nájmu

Nájom vzniká dňom platnosti a účinnosti tejto zmluvy. Prenajímateľ a nájomca sa dohodli na nájme na dobu určitú, a to do 02.01.2016.

Článok VI.## Vyhlásenie zmluvných strán

Prenajímateľ prenecháva nájomcovi predmet nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. Nájomca vyhlasuje, že mu je stav predmetu nájmu v čase jeho prenechania na užívanie dobre známy, nakoľko sa s ním pred podpisom tejto zmluvy osobne oboznámil. Prenajímateľ vyhlasuje, že si nie je vedomý žiadnych vád predmetu nájmu, na ktoré by mal nájomcu pred uzatvorením tejto zmluvy upozorniť, s výnimkou vád popísaných v preberacom protokole . Nájomca vyhlasuje, že si je vedomý skutočnosti, že sa táto zmluva uzatvára v zmysle zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej aj len „zákon o krátkodobom nájme“).

Článok VII.## Záverečné ustanovenia

Vo veciach neupravených zmluvou sa zmluvný vzťah spravu­je zákonom o krátkodobom nájme a príslušnými ustanove­niami všeobecne záväzných právnych predpisov. Zmluva je vyhotove­ná v dvoch (2) rovnopisoch, jeden (1) rovnopis obdrží prenajímateľ, jeden (1) rovnopis obdrží nájomca. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu zmluv­ný­mi stranami.

Dôležité rady a odporúčania

  • Prečítajte si zmluvu pozorne: Pred podpisom si pozorne prečítajte celú zmluvu a uistite sa, že rozumiete všetkým jej podmienkam.
  • Nebojte sa vyjednávať: Ak s niektorými podmienkami nesúhlasíte, nebojte sa ich vyjednávať s druhou stranou.
  • Overte si prenajímateľa: Ak si prenajímate byt, overte si, či prenajímateľ je skutočným vlastníkom nehnuteľnosti.
  • Spíšte preberací protokol: Pri preberaní bytu spíšte preberací protokol, v ktorom zaznamenáte stav bytu, stav meračov energií a prípadné vady.
  • Uchovávajte si doklady: Uchovávajte si všetky doklady týkajúce sa nájmu, ako napríklad nájomnú zmluvu, potvrdenia o platbách a preberací protokol.
  • Poraďte sa s právnikom: Ak máte akékoľvek nejasnosti, poraďte sa s právnikom.

tags: #najomna #zmluva #vzor

Ďalšie články