Nájomná zmluva medzi podnikateľmi: Zhodnotenie nehnuteľnosti a podmienky

Tento článok sa zameriava na problematiku nájomných zmlúv medzi podnikateľmi, s dôrazom na zhodnotenie nehnuteľnosti a s tým súvisiace podmienky. Rozoberieme právny rámec, daňové aspekty a praktické rady pre prenajímateľov aj nájomcov.

Právny rámec nájomných zmlúv

Podľa § 119 ods. 1 Občianskeho zákonníka veci delíme na hnuteľné a nehnuteľné. Nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom (§ 119 ods. 2). Pre účely zákona o dani z príjmov je pojem nehnuteľnosť nepriamo vymedzený v § 3 ods. 2 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.

Nájomná zmluva je upravená v § 663 až § 720 zákona č. 40/1964 Zb. (Občiansky zákonník). Nájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon, ktorým je zákon č. 116/1990 Zb.

Dôležité je zdôrazniť, že aj keď nájomný vzťah vznikne medzi podnikateľmi a týka sa ich podnikateľskej činnosti, neriadi sa Obchodným zákonníkom, ale Občianskym zákonníkom (ide o tzv. absolútny obchod). Ustanovenia § 663 - § 684 Občianskeho zákonníka všeobecne upravujú všetky druhy nájmu.

Podľa § 261 ods. 6 Obchodného zákonníka zmluvy medzi osobami uvedenými v ods. 1 a 2, ktoré nie sú upravené v hlave II tejto časti zákona (obchodné záväzkové vzťahy) a sú upravené ako zmluvný typ v Občianskom zákonníku, sa spravujú iba ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností

Posudzovanie zdaniteľnosti príjmu z prenájmu alebo z predaja nehnuteľností sa líši podľa toho, či ho dosiahla fyzická osoba alebo právnická osoba.

Príjmy fyzických osôb

Príjmy fyzických osôb z prenájmu a z predaja nehnuteľností nie sú uvedené v § 3 ods. 2 ZDP, sú teda predmetom dane. Zdaniteľnosť príjmov fyzických osôb z prenájmu nehnuteľností závisí od zatriedenia príjmu. Pri posudzovaní príjmov fyzických osôb z predaja nehnuteľného, ale aj hnuteľného majetku sa v drvivej väčšine prípadov vychádza z tzv. časových testov. Na posúdenie príjmov právnických osôb sa žiadne časové testy nepoužívajú.

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria najmä do § 6 ods. 3 alebo do § 6 ods. 1 písm. b) ZDP. Zdaňovanie príjmov z prenájmu sa od 1. 1. 2011, po nadobudnutí účinnosti zákona č. 548/2010 Z. z., pomerne výrazne zmenilo. Od dane už nie je oslobodená suma do výšky 5-násobku platného životného minima, ale pevne stanovená suma do výšky 500 € ročne z úhrnu (piatich druhov) príjmov uvedených v § 9 ods. 1 písm. g) a i) ZDP [predtým písmená h) a j)]: ide o príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP z prenájmu, podľa § 8 ods. 1 písm. a) z príležitostných činností vrátane príjmov z príležitostnej poľnohospodárskej výroby, lesného a vodného hospodárstva (ak nejde o podnikanie) a z príležitostného prenájmu hnuteľných vecí, podľa § 8 ods. 1 písm. d) z prevodu opcií, podľa § 8 ods. 1 písm. e) z prevodu cenných papierov a podľa § 8 ods. 1 písm. f) z prevodu obchodného podielu na spoločnosti s ručením obmedzeným, komanditnej spoločnosti alebo z prevodu členských práv družstva. Nezdaniteľné časti základu dane sa od 1. 1. 2011 uplatňujú len pri tzv. aktívnych príjmoch.

Zdanenie príjmu z prenájmu nehnuteľností sa odvíja - ako už bolo uvedené - od jeho zatriedenia. Vo väčšine prípadov ich zatrieďujeme do § 6 ods. 3 ZDP, pričom doba prenajímania nie je dôležitá. Ak na prenajímanie nehnuteľnosti daňovník má živnostenské oprávnenie, v tom prípade sa dosiahnuté príjmy považujú za príjmy zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP. Podľa § 4 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní v znení neskorších predpisov prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom.

Na zreteli je potrebné mať tiež to, že podľa § 6 ods. 5 ZDP sa za príjem z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2) považuje o. i. aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom, napr. predaj. Podľa § 2 písm. m) ZDP obchodným majetkom sa rozumie súhrn majetkových hodnôt, ktoré sú vo vlastníctve fyzickej osoby s príjmami podľa § 6 a ktoré sú využívané na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, pričom táto fyzická osoba o nich účtuje alebo ich eviduje podľa § 6 ods. 11, resp. 14 ZDP.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Zdaňovanie príjmov podľa § 6 ods. 1 ZDP

Ak ide o príjmy podľa § 6 ods. 1 (resp. ak napr. daňovník má na prenájom živnostenské oprávnenie, dosiahnuté príjmy sa zdaňujú tak ako všetky ostatné príjmy zo živnosti [§ 6 ods. 1 písm. b) ZDP].

1. Ide o príjmy v plnom rozsahu zdaniteľné - sú predmetom dane a nevzťahuje sa na ne žiadne oslobodenie od dane.
2. Ak si daňovník neuplatňuje výdavky skutočne vynaložené (na základe účtovníctva alebo daňovej evidencie podľa § 6 ods. 14 ZDP), môže si uplatniť výdavky vo výške 40 % z úhrnu príjmov uvedených v § 6 ods. 1 a 2 + zaplatené povinné poistné na zdravotné a sociálne poistenie. Od 1. 1. 2005 sa možnosť odpočítať namiesto preukázateľných daňových výdavkov výdavky paušálne podľa § 6 ods. 10 ZDP týka nielen tých, ktorí po celé zdaňovacie obdobie nie sú platiteľmi DPH, ale aj tých, ktorí len časť zdaňovacieho obdobia nie sú platiteľmi DPH (časť roka sú a časť roka nie sú platiteľmi). V rámci § 6 ods. 1 a 2 je možné použiť len jeden spôsob uplatňovania výdavkov, nemožno ich kombinovať.
3. Čiastkový základ dane zistený z príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2 je možné v súlade s § 11 ods. 1 ZDP znížiť o nezdaniteľné časti základu dane na daňovníka a na manželku (manžela) daňovníka.

Príklad zdaňovania príjmov podľa § 6 ods. 1 ZDP

Pani Záhradníková je notárkou, dosahuje príjmy podľa § 6 ods. 1 písm. c) ZDP. Okrem toho jej plynú príjmy z prenajímania nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia v súlade so živnostenským zákonom [§ 6 ods. 1 písm. b) ZDP]. Pri zdaňovaní týchto príjmov je potrebné v prvom rade prihliadnuť na dikciu § 9 ods. 1 písm. g) a i) ZDP a posúdiť, či príjmy (ich časť) nie sú od dane oslobodené.

Príjmy manželov z prenájmu nehnuteľnosti v BSM

V zmysle § 4 ods. 8 ZDP sa príjmy podľa § 6 ods. 3 (z prenájmu nehnuteľností), § 7 (z kapitálového majetku) a § 8 (ostatné príjmy) plynúce manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak. Buď sa teda manželia dohodnú, že sa takýto príjem nerozdelí, prípadne rozdelí v nerovnakom pomere, alebo na každého pripadne jedna polovica.

Výpočet základu dane a daňová strata

Pri výpočte (čiastkového) základu dane sa použijú ustanovenia § 17 až § 29 ZDP. Podľa § 4 ods. 2 ZDP pri príjmoch z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti a z prenájmu (§ 6) sa prihliada aj na stratu, ak je vykázaná na základe riadne vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), prípadne daňovej evidencie podľa § 6 ods. 14, resp. evidencie podľa § 6 ods. 11 ZDP (evidencia skutočných výdavkov pri príjmoch z prenájmu). V zmysle § 2 písm. k) ZDP daňovou stratou sa rozumie rozdiel, o ktorý daňové výdavky prevyšujú zdaniteľné príjmy; za daňový výdavok sa podľa § 2 písm. i) považuje výdavok (náklad) na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov preukázateľne vynaložený daňovníkom, zaúčtovaný v účtovníctve alebo zaevidovaný v evidencii daňovníka podľa § 6 ods. 14, resp. § 6 ods. 11. O túto stratu sa znižuje úhrn čiastkových základov dane z § 6 až § 8 ZDP.

Daňovú stratu alebo jej časť, ktorú nemožno uplatniť pri zdanení príjmov v zdaňovacom období (za zdaňovacie obdobie), v ktorom vznikla, možno odpočítavať od úhrnu čiastkových základov dane (ďalej aj „ČZD“) z § 6 až 8 počas najviac siedmich bezprostredne po sebe nasledujúcich zdaňovacích období podľa § 30 ZDP, a to počnúc zdaňovacím obdobím bezprostredne nasledujúcim po zdaňovacom období, za ktoré bola strata vykázaná.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Platby za energie a služby

Ak daňovník ako prenajímateľ sumy za spotrebovanú energiu (elektrickú energiu, plyn, teplo a úžitkovú vodu) sám uhrádza dodávateľovi energií a nájomca ich platí prenajímateľovi popri nájomnom, príjmom prenajímateľa je celá prijatá suma (nájomné i platba za energie) vyinkasovaná od nájomcu. Ak zmluvy s dodávateľmi energií má uzatvorené prenajímateľ a za energie platí sám nájomca, tieto platby nájomcu sa považujú popri nájomnom za zdaniteľný príjem (nepeňažný príjem) prenajímateľa. Podobne sa za príjem považujú aj ďalšie úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu (napr. používanie výťahu, osvetlenie spoločných priestorov a pod).

Nezdaniteľné časti základu dane

Ako už bolo uvedené, v súlade s § 11 ods. 1 ZDP o nezdaniteľné časti základu dane na daňovníka a na manželku (manžela) daňovníka je možné znížiť len základ dane (čiastkový základ dane) zistený z príjmov podľa § 5 alebo § 6 ods. 1 a 2 alebo súčet čiastkových základov dane z týchto príjmov. Ak ide o poberateľov dôchodkov uvedených v § 11 ods. 6 ZDP, (prípadný) rozdiel medzi sumou 3 559,30 € a celoročným úhrnom dôchodku si nemôžu uplatniť v prípade, ak nemajú aktívne príjmy, ale dosahujú napr. len príjmy z prenájmu.

Povinnosť podať daňové priznanie

Daňové priznanie je povinný podať ten, koho na to správca dane (t. j. daňový úrad) vyzve. V zmysle § 32 ZDP daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby za rok bude povinný podať najmä daňovník, ktorý za toto zdaňovacie obdobie dosiahne zdaniteľné príjmy zahrnované do základu dane, a to presahujúce 50 % nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka (teda v roku sumu), pričom do úhrnu príjmov sa nepremietajú príjmy zdanené zrážkou podľa § 43, ak vybratím dane zrážkou je splnená daňová povinnosť (§ 43 ods. 6) alebo ak sa daňovník nerozhodol uplatniť postup podľa § 43 ods. 7; prihliada sa na výšku hrubých príjmov, nie zisku.

Ak zdaniteľný príjem daňovníka nepresiahne polovicu nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka (v roku sumu), pričom nebude mať iné zdaniteľné príjmy, v súlade s § 32 ZDP mu nevznikne povinnosť podať daňové priznanie. Pokiaľ ho však správca dane vyzve na podanie daňového priznania, podať ho musí: v takomto prípade - aj keď si nemôže uplatniť nezdaniteľné časti základu dane - vzhľadom na dikciu § 46 ZDP daň platiť nebude. Daň sa v súlade s § 46 ZDP neplatí a nevyrubí, ak v zdaňovacom období nepresiahne 16,60 € alebo ak celkové zdaniteľné príjmy fyzickej osoby nepresiahnu 50 % nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka, t. j. sumu.

Príklady na výpočet dane a daňového priznania

Príklad 1:

Predpokladajme, že 30-ročná živnostníčka pani Murárová dosiahne v roku príjmy zo živnosti vo výške 10 800 € a po odpočítaní výdavkov jej čiastkový základ dane z § 6 ods. 1 za rok bude predstavovať len 2 250 €. Z prenájmu garáže (nesúvisí s podnikaním) dosiahne príjem podľa § 6 ods. 3 vo výške 2 900 €. Od dane bude oslobodených 500 € a zdaneniu bude podliehať 2 400 €. Daňovníčka si uplatní paušálne výdavky vo výške 40 % z príjmu, t. j. 40 % z 2 400 €, teda 960 € a jej čiastkový základ dane z § 6 ods. 3 bude predstavovať 1 440 €. Daňovníčka si nebude môcť uplatniť NČZDD v plnej výške, ale len vo výške 2 250 €; inými slovami o NČZDD môže znížiť len čiastkový základ dane z § 6 ods. 1 (po nulu).

Príklad 2:

Predpokladajme, že starobný dôchodok pána Klampiara v roku bude predstavovať 3 200 € a že v roku dosiahne hrubý príjem z prenájmu bytu vo výške 4 000 €. Od dane bude oslobodených 500 € a zdaneniu bude podliehať 3 500 €. Uplatňuje si výdavky preukázateľne vynaložené. Keďže len časť dosiahnutého príjmu (87,50 %) podrobíme zdaneniu, aj z celkovo preukázateľne vynaložených výdavkov vo výške napr. 2 000 € uplatníme len časť, a to 1 750 € (v rovnakom pomere - 87,50 % z 2 000 €). Základ dane bude činiť 1 750 € (3 500 - 1 750 €). Keďže daňovník nedosiahol žiadne aktívne príjmy, nemôže si uplatniť príslušný rozdiel medzi sumou a úhrnom dôchodku, t. j..

Príklad 3:

Predpokladajme, že pán Klampiar z predchádzajúceho príkladu je ženatý. Spolu s manželkou prenajíma byt, ktorý je v BSM. Ostatné informácie z predchádzajúceho príkladu platia v nezmenenej podobe. Jeho starobný dôchodok v roku by teda mal predstavovať 3 200 €, starobný dôchodok manželky 4 100 €. Ak sa rozdelí na 50 % a 50 %, na každého pripadne príjem 2 000 €. Keďže zdaniteľný príjem každého z nich nepresiahne , nevznikne ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie. Presne to by mala uvedené vo svojom daňovom priznaní aj jeho manželka (tá by si nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka nemohla uplatniť ani pri aktívnych príjmoch vzhľadom na výšku dôchodku). Daň tiež platiť nebude.

Príklad 4:

Predpokladajme, že manželia Stolárovci dosiahnu v roku z prenájmu nehnuteľnosti (v BSM) hrubý príjem vo výške 6 000 €. Príjem si rozdelia napr. v pomere 2 200 € na manželku a zvyšných 3 800 € na manžela. Manželka: Od sumy 2 200 odpočíta oslobodenú sumu 500 €, takže zdaniteľný hrubý príjem predstavuje 1 700 € (menej než). Bude musieť podať daňové priznanie, keďže jeho zdaniteľný príjem presahuje. Odpočíta si napr. paušálne výdavky, a to vo výške 1 320 € (40 % z 3 300). Základ dane predstavuje 1 980 €.

Registračná a oznamovacia povinnosť

Je ešte potrebné daňovníkom pripomenúť registračnú a oznamovaciu povinnosť podľa § 31 zákona č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov a o zmenách v sústave územných finančných orgánov v znení neskorších predpisov (ďalej aj „ZSD“). Fyzická osoba, ktorá nie je registrovaná podľa odseku 1 ako podnikateľ, je povinná do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky prenajala byt, resp. nebytový priestor alebo nehnuteľnosť okrem pozemku, požiadať miestne príslušný daňový úrad (podľa trvalého pobytu) o registráciu.

Registrácia je od 1. 1. upravená po novom: v zákone č. 563/2009 Z. z. o správe daní (daňový poriadok) je v § 67 upravený postup pri registrácii a v doplnenom § 49a ZDP registračná a oznamovacia povinnosť. Daňovým poriadkom sa zrušuje ZSD. Tento nový daňový poriadok bol novelizovaný o. i. aj zákonom č. 331/2011 Z. z. Čl. II tohto zákona tvorí novela ZDP. Okrem iného bol za § 49 ZDP vložený § 49a Registračná povinnosť a oznamovacia povinnosť. Oproti § 31 ZSD v podstate nedochádza ku zmene.

Vzhľadom na zmenu v § 10b zákona č. 580/2004 Z. z. o zdravotnom poistení a o zmene a doplnení zákona č. 95/2002 Z. z. o poisťovníctve a o zmene a doplnení niektorých zákonov poslednou novelou, zákonom č. 133/2011 Z. z. s účinnosťou od 1. mája 2011, sa už dosahovanie týchto príjmov nepovažuje za zárobkovú činnosť, teda z týchto príjmov sa už poistné neplatí. Fyzická osoba, ktorá sa do 30. apríla 2011 považovala za samostatne zárobkovo činnú osobu podľa doterajšieho predpisu a od 1. mája 2011 sa nepovažuje za samostatne zárobkovo činnú osobu podľa tohto zákona, je (bola) povinná splniť oznamovaciu povinnosť podľa § 23 ods. 1 písm. b) do 31. mája 2011. Podľa § 37 ods. 6 citovaného zákona na účely ročného zúčtovania poistného za rok 2011 sa zárobková činnosť podľa § 10b ods. 1 písm. b) podľa doterajšieho predpisu považuje za zárobkovú činnosť podľa § 10b ods. 1 písm. b) tohto zákona. Zdravotná poisťovňa je povinná vykonať ročné zúčtovanie poistného za rok 2011 u fyzických osôb, ktoré platili z príjmu z prenájmu preddavky podľa …

Zhodnotenie nehnuteľnosti počas nájmu

Zmeny predmetu nájmu je možné robiť len so súhlasom prenajímateľa, preto je potrebné tieto zmeny zapracovať priamo do nájomnej zmluvy.

Zmluvné strany sa neraz dohodnú, že nájomca prevezme nebytový priestor nedokončený a na svoje náklady ho opraví, resp. dá do stavu, ktorý umožní jeho komerčné využívanie prenajímateľom. V prvom rade je potrebné si ujasniť, či uzavrieť zmluvu na dobu neurčitú alebo určitú. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov v ustanovení § 9 pripúšťa taxatívne vymedzené podmienky, kedy možno vypovedať nájom dohodnutý na určitý čas. Zákon umožňuje vypovedať nájomnú zmluvu uzavretú na určitý čas nielen prenajímateľovi, ale aj nájomcovi.

Ďalšou podstatnou skutočnosťou je nevzdať sa práva na náhradu vložených investícií priamo v zmluve o nájme nebytového priestoru. Už Najvyšší súd Českej republiky (rozsudok Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 28 Cdo 1222/2007) riešil otázku, či je takéto vzdanie sa práva vopred platné alebo nie a dospel k záveru, že aj napriek ust. § 574 ods. 1 Občianskeho zákonníka, je takéto vzdanie sa práva platné.

Nie je však spravodlivé požadovať od nájomcu, aby zhodnotenú budovu, resp. nebytový priestor odovzdal po skončení nájmu prenajímateľovi bez akejkoľvek náhrady. Najmä v prípadoch, ak ním urobené zásahy do stavby boli so súhlasom prenajímateľa - čo odporúčam zakotviť priamo do zmluvy, prípadne do písomného dodatku k nájomnej zmluve - a takéto odstraňovanie by mohlo narušiť statiku budovy.

V prípade sporu je potrebné sa obrátiť na súd, ktorý v súdnom konaní vyhotoví znalecký posudok, na podklade ktorého sa vyčísli zhodnotenie nehnuteľnosti.

Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri prenájme a predaji nehnuteľností

Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1 zákona o DPH. Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa odseku 1 alebo odseku 7, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane; to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie a aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie (§ 38 ods. 8 zákona o DPH).

Dodanie pozemku je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 2 zákona o DPH. Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. 2 zákona o DPH). Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. 2 zákona o DPH). Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby, sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.

Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).

Príklady zdaňovania DPH pri predaji a prenájme nehnuteľností

Príklad 1:

Spoločnosť s r.o. neplatiteľ dane dostane do daru byt, ktorý je zaradený do majetku spoločnosti. V nasledujúcom období sa stane spoločnosť platiteľom dane a chce byt predať. Ak nie sú splnené podmienky pre oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, predaj bytu bude podliehať DPH.

Príklad 2:

Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015. Táto budova bola skolaudovaná v roku 2011. Pri nadobudnutí priemyselnej budovy si uplatnil odpočítanie dane. V auguste 2020 chce platiteľ dane predať túto budovu inému platiteľovi dane. V uvedenom prípade ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, to znamená, že tento predaj je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane a dodávateľ - platiteľ dane nie je povinný k cene uplatniť daň. Zákon v súvislosti s prevodom nehnuteľnosti, ktorá spĺňa podmienku pre oslobodenie od dane, umožňuje dodávateľovi - platiteľovi dane, aby sa rozhodol previesť nehnuteľnosť s uplatnením dane na výstupe (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). V prípade, ak sa tak rozhodne, uplatní sa prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH na odberateľa, nakoľko má odberateľ tiež postavenie platiteľa dane, t. j. dodanie predmetnej nehnuteľnosti je povinný zdaniť odberateľ.

Príklad 3:

Platiteľ dane predáva v tuzemsku inému platiteľovi dane nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná jeden mesiac pred jej dodaním. Podlieha tento predaj nehnuteľnosti DPH? Môže sa platiteľ dane rozhodnúť a pri predaji uplatniť prenos daňovej povinnosti na kupujúceho podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH? V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie, neuplynulo 5 rokov, preto tento predaj nie je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Dodávateľ k cene dodanej nehnuteľnosti uplatní DPH bez ohľadu na to, aké postavenie má kupujúci (platiteľ dane, zdaniteľná osoba, občan).

Príklad 4:

Platiteľ dane predáva nehnuteľnosť (administratívnu budovu), ktorú nadobudol v roku 2015, pričom si uplatnil odpočítanie dane. Ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie, uplynulo viac ako 5 rokov. Túto nehnuteľnosť predáva neplatiteľovi dane. V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie, uplynulo 5 rokov, preto je tento predaj podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Nakoľko však došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti, platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH (obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov).

Príklad 5:

Platiteľ mal prenajatú časť nehnuteľnosti od iného platiteľa DPH, ktorú využíval výlučne na činnosti s plným nárokom na odpočet DPH. Túto časť nehnuteľnosti so súhlasom prenajímateľa počas doby nájmu technicky zhodnotil (vykonali rekonštrukciu) a technické zhodnotenie odpisoval. Z rekonštrukcie boli uplatnené odpočty DPH na vstupe. Pri ukončení nájmu sa platiteľ s prenajímateľom dohodol na odkúpení zostatkovej ceny technického zhodnotenia. Ako má platiteľ postupovať v zmysle zákona o DPH? Môže uplatniť "prenos daňovej povinnosti na kupujúceho" v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH? Ak v danom prípade platiteľ dane dodá technické zhodnotenie za protihodnotu, takéto dodanie podlieha dani a osobou povinnou platiť daň je predávajúci v zmysle § 69 ods. 1 zákona o DPH. V prípade dodania technického zhodnotenia nehnuteľnosti nejde o dodanie stavby alebo časti stavby, a preto sa na dodanie technického zhodnotenia neuplatní daňový režim v zmysle § 38 a prenos daňovej povinnosti na kupujúceho v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH.

tags: #nájomná #zmluva #medzi #podnikateľmi #zhodnotenie #nehnuteľnosti