Nájomná zmluva na elektrinu a súvisiace problémy v praxi

Nájomná zmluva je základným dokumentom upravujúcim vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Často však môže obsahovať nejasnosti alebo ustanovenia, ktoré môžu viesť k sporom. Tento článok sa zameriava na najčastejšie problémy spojené s nájomnou zmluvou, najmä v kontexte platieb za energie a možnosti ich riešenia.

Problémy s nedoplatkami a vyúčtovaním

Bežným problémom je situácia, keď prenajímateľ požaduje od nájomcu úhradu nedoplatku z ročného vyúčtovania za energie, pričom výška mesačných záloh nebola v zmluve presne špecifikovaná.

Príklad z praxe

"Náš bývalý prenajímateľ bytu nás žiada o vyplatenie nedoplatku z ročného vyúčtovania, ktoré sme si v nájomnej zmluve zaviazali uhradiť. V zmluve je tiež uvedené, že výška mesačnej zálohy na užívanie bytu bude určená na základe mesačného predpisu správcom bytového domu a bude sa odpočítavať z nášho nájomného. Táto suma však nie je uvedená v zmluve a neboli sme o jej výške informovaní. Máme pocit, že prenajímateľ platil tieto platby v rovnakej výške, akoby byt bol neobývaný, alebo ich navýšil len o minimálnu sumu. Máme podozrenie, že konal s jasným úmyslom, plne vedomým si, že nedoplatok bude vysoký a my ho budeme musieť uhradiť. Žiadny dôkaz o zvýšení alebo nezvýšení týchto platieb nám nechce poskytnúť. Podľa zmluvy sme teraz povinní nedoplatok uhradiť v priebehu niekoľkých dní. Existuje nejaká možnosť, ako sa tento problém dá vyriešiť? Je možné takúto zmluvu právne napadnúť?"

V takýchto prípadoch je dôležité preskúmať znenie zmluvy a zistiť, či neodporuje zákonu. Ak v zmluve chýba uvedenie výšky nákladov na energie, zmluva môže byť považovaná za neplatnú. Prenajímateľ však môže požadovať vydanie bezdôvodného obohatenia.

Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu

Povinnosti prenajímateľa

Prenajímateľ má povinnosť odovzdať byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť nerušený výkon práv spojených s nájmom. Taktiež je povinný vykonávať opravy všetkých vád, ktoré neboli spôsobené priamo nájomcom.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Povinnosti nájomcu

Nájomca je povinný užívať byt šetrne a opatrne, dodržiavať zmluvné podmienky a platiť včas nájomné a úhrady za služby spojené s bývaním. Ďalej je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv a umožniť ich vykonanie.

Zvyšovanie nájomného počas trvania zmluvy

Častou otázkou je, či môže prenajímateľ jednostranne zvýšiť nájomné počas trvania zmluvy na dobu neurčitú.

Príklad z praxe

"Dobrý deň, mám uzavretú nájomnú zmluvu na dobu neurčitú. V dome bývam už 4,5 roka. Nikdy som neomeškala platbu za nájom ani za energie. Nájomné je 600 eur. Majiteľka mi včera oznámila dodatkom, že od 1. 2. zvyšuje nájom na 750 eur z dôvodu prevádzkových nákladov. Podľa môjho názoru nemá žiadne prevádzkové náklady, keďže údržbu záhrady vykonávam sama a na vlastné náklady. Aké mám práva? So zvýšením nesúhlasím a dodatok nemám v úmysle podpísať. Povedala som, že nesúhlasím, lebo ide o 25 percentné zvýšenie. Následne mi povedala, že ak nesúhlasím, mám vrátiť dom vymaľovaný. Zložila som dvojmesačný depozit."

Podľa Občianskeho zákonníka, ak v nájomnej zmluve nie je dohodnutá možnosť jednostranného zvyšovania nájomného (napr. inflačná doložka), prenajímateľ nemôže jednostranne meniť výšku nájomného počas trvania zmluvy na dobu neurčitú. Nájomca nie je povinný podpísať dodatok o zvýšení nájomného a nesúhlas so zvýšením nie je zákonným dôvodom na výpoveď.

Bývanie "na čierno" a zvyšovanie nájomného

Problém môže nastať aj v situácii, keď nájomca býva v byte bez písomnej nájomnej zmluvy.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Príklad z praxe

"Prosím o radu. Moja mamka býva už 13 rokov v podnájme. Posledné 3 roky však nemajú medzi sebou žiadnu zmluvu, býva teda "na čierno" a majiteľovi platila doteraz dohodnutú sumu. Teraz však majiteľ prišiel pred sviatkami a oznámil jej, že za posledných 5 rokov mu náklady na byt stúpli, a že už nechce 200 €, ale 290 €."

Ak nájomca platí dohodnutú sumu a prenajímateľ ju prijíma bez námietok, platí sa za dohodnutých podmienok. Zákon neumožňuje jednostranné spätné navýšenie nájomného. Ak by prenajímateľ chcel zvýšiť nájomné, musí to oznámiť vopred a dohodnúť sa na novej výške, ktorá by platila až do budúcnosti, nie spätne a to všetko písomne.

Práva nájomcu pri neprimeranom správaní prenajímateľa

Nájomca má právo na nerušené užívanie bytu a prenajímateľ by nemal zasahovať do jeho súkromia.

Príklad z praxe

"Včera sa udial incident s majiteľom domu, ktorý si prenajímam. Bývam tu dva a pol mesiaca s malým synom. Ide o samotu, tzv. laz. Majiteľ vlastní dva domy - jeden mám v prenájme ja, druhý občas využíva on s rodinou. Nedávno bol u mňa na návšteve kamarát. Je slušný a bezproblémový, s majiteľom si len krátko vymenili pozdrav. O chvíľu mi majiteľ zavolal, že mám vyjsť na dvor. Prišlo mi to zvláštne, lebo zvyčajne, keď niečo chce, zaklope. Rozhovor začal tým, že ma ide vyhrešiť. Veľmi nepríjemným tónom mi vytkol, že na jeho pozemku je cudzí človek, a tvrdil, že podľa zmluvy môžem bývať len ja. Keď som mu vysvetlila, že ide o moju návštevu, že takéto správanie nie je akceptovateľné a návšteva sa správa slušne, začal sa mi vyhrážať privolaním polície. Ďalej sa vyhrážal opätovným zapnutím kamier, ktoré by snímali dvor, okná a vchod do domu, hoci po mojom príchode ich na moju žiadosť vypol. Tiež tvrdil, že príde na druhý deň skontrolovať, či návšteva odišla. Vyžadoval, aby som mu vopred oznamovala všetky svoje návštevy a tvrdil, že to všetci predošlí nájomníci robili, s čím nesúhlasím a príde mi to nereálne. Majiteľ sa počas konfrontácie obával o svoje veci uskladnené v stodole a opýtal sa, či by som platila škodu v prípade, že sa niečo stratí. Celá situácia na mňa pôsobila veľmi nepríjemne a stresujúco, začala som uvažovať o odsťahovaní, ak sa majiteľovo správanie nezmení. Do ďalšieho sťahovania sa mi však nechce, a preto by som sa chcela zastať svojich práv."

Nájomca nie je povinný oznamovať prenajímateľovi svoje návštevy, pokiaľ to nevyplýva zo zmluvy. Takéto správanie prenajímateľa je značným porušením súkromia nájomcu. Vyhrážanie sa políciou nemá reálny právny základ.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Dane a povinnosti prenajímateľa

Príjem z prenájmu je zdaniteľným príjmom a prenajímateľ je povinný ho priznať a zdaniť. Ak tak neurobí, dopúšťa sa porušenia daňových predpisov. Toto však nemá za následok, že by nájomca mal právo žiadať vrátenie nájomného, ktoré riadne zaplatil na základe platnej nájomnej zmluvy.

Situácie, keď prenajímateľ nemôže konať

V prípade, že prenajímateľ je vo väzení a jeho manželka nie je spolumajiteľkou bytu, nemá automaticky právo zasahovať do nájomného vzťahu, určovať výšku nájomného alebo vymáhať platby, pokiaľ na to nemá písomné splnomocnenie od vlastníka bytu.

Ukončenie nájmu a náhradné bývanie

Ak nájomca poruší pravidlá dohodnuté v nájomnej zmluve a prenajímateľ z tohto dôvodu nájom ukončí, prenajímateľ nie je povinný zabezpečiť náhradné bývanie pre nájomcu. Ak však prenajímateľ chce byt využívať pre vlastnú potrebu alebo potrebu blízkej osoby, nájomcovi patrí právo na náhradné bývanie, ak ide o byt v bytovom dome a nájomca je fyzická osoba.

Typy nájomných zmlúv

Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka

Táto zmluva viac chráni nájomcu. Nevýhodou pre prenajímateľa je dlhšia výpovedná doba a obmedzené dôvody na výpoveď. Prenajímateľ je povinný poskytnúť nájomcovi bytovú náhradu v prípade skončenia nájmu z určitých dôvodov.

Nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu

Táto zmluva je výhodnejšia pre prenajímateľa. Charakteristické je obmedzené trvanie zmluvy (maximálne na dva roky s možnosťou predĺženia dvakrát o dva roky). Výpovedná doba je spravidla jeden mesiac a nájomcovi nevzniká právo na bytovú náhradu pri skončení nájmu.

Náležitosti nájomnej zmluvy

Každá nájomná zmluva musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán (prenajímateľ a nájomca)
• Označenie predmetu nájmu (identifikácia bytu)
• Rozsah užívania (počet izieb, veľkosť obytnej plochy)
• Výšku nájomného
• Výšku úhrad za služby spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu

Zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu musí navyše obsahovať:

• Opis stavu bytu, príslušenstva a vybavenia bytu
• Opis závad bytu, ktoré sú prenajímateľovi známe
• Dobu nájmu
• Vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočností, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu

Dodatočné ustanovenia v nájomnej zmluve

Do nájomnej zmluvy je vhodné zahrnúť aj ďalšie ustanovenia, ako napríklad:

• Stav meračov energií
• Depozit (kaucia)
• Povinnosti zmluvných strán
• Zabezpečenie nárokov (napr. zmluvná pokuta)
• Platobné podmienky
• Skončenie nájmu

tags: #najomna #zmluva #na #elektriku #vzor