Nájomná zmluva: Komplexný sprievodca pre prenajímateľov a nájomcov

Nájomná zmluva je základný dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Či už ste prenajímateľ, ktorý chce chrániť svoj majetok, alebo nájomca, ktorý hľadá istotu bývania, je dôležité, aby ste rozumeli náležitostiam a špecifikám nájomnej zmluvy. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o nájomných zmluvách na Slovensku, s cieľom poskytnúť vám všetky potrebné informácie.

Úvod

Plánujete prenajímať byt? Alebo si hľadáte nové bývanie v prenájme? Nájomná zmluva je v oboch prípadoch kľúčovým dokumentom. Je prospešná pre obe strany - pre prenajímateľa, ako aj pre nájomcu. Prenajímateľa chráni pred poškodením bytu a vysokými nákladmi na energie, zatiaľ čo nájomcu chráni pred neoprávneným vysťahovaním.

Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka

Slovenský právny poriadok umožňuje uzatvoriť nájomnú zmluvu na byt podľa Občianskeho zákonníka alebo podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Vo všeobecnosti platí, že zmluva podľa Občianskeho zákonníka viac chráni nájomcu.

Výhody a nevýhody pre nájomcu a prenajímateľa

Pre nájomcu je výhodnejšie uzatvoriť zmluvu podľa Občianskeho zákonníka. Nevýhodou pre prenajímateľa je dlhšia výpovedná doba, ktorá je minimálne trojmesačná. Prenajímateľ môže navyše vypovedať zmluvu iba z dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku. Nájomca môže vypovedať zmluvu z akéhokoľvek dôvodu.

Bytová náhrada

Výraznou nevýhodou tejto zmluvy je povinnosť prenajímateľa poskytnúť nájomcovi bytovú náhradu v prípade skončenia nájmu. V určitých prípadoch nájomca nemôže ostať bez možnosti bývania, a to ani v prípade, že je povinný sa z bytu vysťahovať. Bytovú náhradu však prenajímateľ nie je povinný zabezpečiť vždy, ale iba ak sa nájom skončí z určitých zákonom vymedzených dôvodov, ako napríklad keď prenajímateľ potrebuje byt pre seba, alebo v prípade, ak je nájomca v hmotnej núdzi.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Ochrana nájomcu pri výpovedi

Nájomca je chránený aj v prípade výpovede, ak namieta na súde neplatnosť výpovede. V takomto prípade sa má za to, že výpoveď z nájmu bytu nastáva až rozhodnutím súdu o tom, že výpoveď zo strany prenajímateľa bola platná. Nájom sa tak končí až rozhodnutím súdu.

Doba trvania nájomnej zmluvy

Špecifikom nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka je to, že v zmluve musí byť vymedzená doba jej trvania. Môže to byť rok, tri roky, päť rokov, ale aj doba neurčitá. Ak sa nič neuvedie do zmluvy, má sa za to, že zmluva sa uzavrela na dobu neurčitú. Je potrebné dodať, že nájomná zmluva na byt sa po jej skončení automaticky neobnovuje ako iné nájomné zmluvy (napr. nájomná zmluva na auto). Pri iných nájomných zmluvách, ak nájomca pokračuje v užívaní predmetu nájmu aj po skončení zmluvy a prenajímateľ to nenamietne na súde, dochádza k obnoveniu nájomnej zmluvy za tých istých podmienok.

Nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu

Nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je výhodnejšia pre prenajímateľa.

Obmedzené trvanie zmluvy

Pre nájomnú zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je charakteristické obmedzené trvanie zmluvy. Zmluvu možno uzatvoriť maximálne na dobu dvoch rokov. Zmluvu možno následne predlžiť dvakrát opäť o najviac dva roky. Dokopy tak nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu môže trvať šesť rokov.

Príklad na maximálne trvanie nájomnej zmluvy

Ján s Pavlom uzatvorili nájomnú zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Zmluvu uzatvorili na dobu 1 roka. Následne ju predlžili o dva roky. Po uplynutí týchto dvoch rokov ju opätovne predlžili o dva roky. Po skončení tejto doby (teda celkovo po 5 rokov) už nemôžu uzatvoriť zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, pretože už ju dvakrát predlžili, napriek tomu, že ešte neprekročili maximálnu dobu krátkodobého nájmu 6 rokov. Po skončení poslednej nájomnej zmluvy tak môžu uzatvoriť nájomnú zmluvu už len podľa Občianskeho zákonníka.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Výpovedná doba

Odlišnosťou je aj výpovedná doba. Tá je spravidla jeden mesiac. Je to zároveň minimálna výpovedná lehota. To znamená, že zmluvné strany sa môžu dohodnúť na dlhšej výpovednej lehote, napr. dvojmesačnej, nie však na kratšej. Iba v prípade, ak v byte bývajú cudzie osoby, nájomca neplatí nájomné alebo ak byt nie je spôsobilý na užívanie, môže byť výpovedná doba kratšia ako jeden mesiac, nie však kratšia ako 15 dní.

Neplatnosť skončenia nájmu a bytová náhrada

Oproti chránenému nájmu (nájmu podľa Občianskeho zákonníka) je opačne upravená neplatnosť skončenia nájmu. Podanie žaloby na súd nemá za následok odklad výpovede nájmu. Taktiež pri zmluve podľa zákona o krátkodobom nájme bytu nevzniká nájomcovi pri skončení nájmu právo na bytovú náhradu.

Čo musí obsahovať nájomná zmluva na byt

Každá zmluva má svoje náležitosti, ktoré musí obsahovať, aby bola platná. Nájomná zmluva na byt musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán - teda kto je prenajímateľ (ten, kto vlastní byt a chce ho prenajať nájomcovi) a kto je nájomca (ten, kto užíva prenajatý byt). Nájomná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán:
  • Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby.
  • Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa.
  • Právnická osoba: obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať.
• Označenie predmetu nájmu - byt treba dostatočne identifikovať tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným - uveďte preto katastrálne územie (odporúčame uviesť tiež obec a okres), číslo bytu, číslo poschodia, číslo vchodu, súpisné číslo bytového domu a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený. Aby sa predišlo akýmkoľvek pochybnostiam o platnosti nájomnej zmluvy, je potrebné špecifikovať predmet nájmu čo najpresnejšie, tak aby bol nezameniteľný a bolo jednoznačné, čo sa prenajíma.
  • Príklad: Predmetom nájmu je byt nachádzajúci sa v Rimavskej Sobote na Ulici Mateja Korvína, súpisné číslo 1589, vchod číslo 3, byt číslo 771, na treťom poschodí, pozostávajúci z dvoch izieb, kuchyne a príslušenstva ako aj spoločné a pivničné priestory a vybavenie a zariadenie bytu, ktorý je vedený Správou katastra Rimavská Sobota, Obec Rimavská Sobota, katastrálne územie Rimavská Sobota na liste vlastníctva č.
• Rozsah užívania - počet izieb, ostatných miestností, veľkosť obytnej plochy.
• Výšku nájomného - nájom je spojený s odplatou - slovenský právny poriadok nepozná bezodplatný nájom. Za nájom teda musí nájomca platiť minimálne 1 cent. Zmluvné strany sa dohodli, že Nájomca je povinný počas trvania platnosti tejto Zmluvy za užívanie Predmetu nájmu platiť Prenajímateľovi mesačné nájomné vo výške 300 eur. Nájomné je splatné vždy do 10. dňa kalendárneho mesiaca, ktorý predchádza mesiacu, za ktorý sa Nájomné platí. Nájomné za obdobie od 22. 11. 2010 do 30. 11. 2010 v sume 25 eur je nájomca povinný zaplatiť spolu s bežným nájomným za mesiac december najneskôr do 10 dní odo dňa podpísania zmluvy spôsobom podľa článku V.
• Výšku úhrad za služby spojené s užívaním bytu, alebo spôsob ich výpočtu - pod úhradami za služby spojené s užívaním bytu je potrebné rozumieť náklady na ohrev vody, plyn, elektrinu, príspevky do fondu opráv a pod. V Nájomnom nie sú zahrnuté úhrady za plnenia spojené a poskytované s užívaním Predmetu nájmu a jeho príslušenstva (ďalej len „Úhrady“), ktoré sa zaväzuje Nájomca uhrádzať v pravidelných intervaloch vždy spoločne s Nájomným. V prípade vyúčtovania a zistenia nedoplatku na Úhradách sa Nájomca zaväzuje tento nedoplatok Prenajímateľovi uhradiť do 30 dní od zaslania písomnej výzvy Nájomcovi.

Pre zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu platí, že musí okrem vyššie uvedených náležitostí obsahovať aj:

• Opis stavu bytu, príslušenstva a vybavenia bytu. O prevzatí a odovzdaní Predmetu nájmu vyhotovia Zmluvné strany preberací protokol, v ktorom sa zaznamená stav Predmetu nájmu a prípadné škody. Každá zo Zmluvných strán dostane jedno vyhotovenie protokolu podpísané oboma Zmluvnými stranami. V prípade, ak Nájomca odmietne byť prítomný pri vyhotovení odovzdávacieho protokolu, Prenajímateľ je oprávnený prizvať tretiu osobu, za prítomnosti ktorej bude spísaný odovzdávací protokol.
• Opis závad bytu, ktoré sú prenajímateľovi známe.
• Doba nájmu - teda či sa nájomná zmluva uzatvára na rok, dva roky a pod. Nájom sa dojednáva na dobu určitú, a to od 1. 10. 2019 do 1. 10. 2020.
• Vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Nájomca vyhlasuje, že si je vedomý skutočnosti, že táto Zmluva sa uzatvára podľa zákona č. 98/2014 Z. z.

Ide o povinné náležitosti zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Ak uzatvárate zmluvu podľa Občianskeho zákonníka, tieto náležitosti nie sú podstatné a teda nemusia byť výslovne uvedené v zmluve. Avšak samozrejme, lepšie spravíte, ak aj zmluva podľa Občianskeho zákonníka bude obsahovať opis bytu a dobu nájmu. Okrem týchto náležitosti, do nájomnej zmluvy môžete zahrnúť aj ďalšie ustanovenia, ktoré vám môžu pomôcť v prípade sporu s druhou stranou. Do nájomnej zmluvy môžete uviesť napríklad aj:

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

• Stav meračov energií - na začiatku a konci nájmu je vhodné zmerať merače energií - predídete tak možným problém pri prípadných nedoplatkoch na energiách.
• Depozit - ide o tzv. kauciu - teda peniaze, ktoré nájomca musí zaplatiť na začiatku nájmu prenajímateľovi popri nájomnom. Tento depozit slúži na krytie škôd, ktoré spôsobí nájomca. Teda aby v prípade škody napr. na nábytku nemusel prenajímateľ vyžadovať od nájomcu peniaze na náhradu škody, ale mohol použiť tento depozit na opravu vzniknutej škody. Nájomca je povinný do 14 dní odo dňa uzavretia zmluvy zložiť na účet nájomcu uvedený v článku I. bod 1. tejto zmluvy depozit vo výške 500 eur. Prenajímateľ sa zaväzuje vrátiť depozit v plnej výške alebo jeho nepoužitú časť do najbližšieho 15. júna nasledujúceho po skončení nájmu na účet nájomcu uvedený v článku I. bod 2. tejto zmluvy. Nájomca nemá právo požadovať vrátenie depozitu počas trvania nájmu. Prenajímateľ je oprávnený použiť depozit b) na zaplatenie dlžného nájomného vrátane úrokov z omeškania a zmluvných pokút alebo úhrad spojených s užívaním bytu resp. nedoplatku za ročné vyúčtovanie nákladov súvisiacich s užívaním bytu za čas trvania nájmu, ak nedôjde k dobrovoľnej úhrade zo strany nájomcu.
• Povinnosti zmluvných strán - teda čo sa nesmie, napr. zákaz pre nájomcu uzatvoriť podnájomnú zmluvu - aby sa do bytu nenasťahovali osoby, ktoré nie sú známe prenajímateľovi. Ďalej napr. zákaz fajčiť, povinnosť nájomcu oboznámiť prenajímateľa s došlou poštou a oznamami vo vchode bytovky. Ďalej odporúčam zákaz prerobiť byt, resp. ho stavebne upraviť. V neposlednom rade je vhodné do zmluvy zakomponovať právo prenajímateľa na kontrolu bytu - presne vymedziť kedy a za akých podmienok môže kontrolovať byt. Zmluvné strany sa dohodli, že za účelom vykonania uvedeného oprávnenia Prenajímateľ oznámi Nájomcovi najneskôr tri dni pred výkonom kontroly dátum a čas výkonu kontroly, či Nájomca užíva vec riadnym spôsobom.
• Zabezpečenie nárokov - do zmluvy môžete dohodnúť aj napr. zmluvnú pokutu, ak nájomca stavebne upraví byt, prípadne tam ubytuje niekoho ďalšieho.
• Platobné podmienky - teda kedy a ako má nájomca platiť nájomné a úhrady za služby spojené s užívaním bytu - či v hotovosti alebo na bankový účet prenajímateľa. Nájomné je splatné vždy do konca každého kalendárneho mesiaca vopred. Nájomné platí nájomca prenajímateľovi na jeho bankový účet uvedený v záhlaví tejto zmluvy.
• Skončenie nájmu - za akých okolností je prenajímateľ alebo nájomca zmluvu vypovedať alebo odstúpiť od nej - tieto dôvody nájdete v zákone. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne vypovedať nájom bytu z dôvodov uvedených v § 711 Občianskeho zákonníka ako aj z dôvodu porušenia ďalších povinností uvedených v článku VI. bod 1 tejto zmluvy. Výpovedná doba je trojmesačná a začína plynúť od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Za doručenie výpovede sa považuje aj vrátenie nedoručenej zásielky nájomcovi na adresu prenajímaného bytu. Výpoveď je v takomto prípade doručená dňom uloženia zásielky na pošte aj keď sa nájomca o výpovedi nedozvie.

Forma nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva nemusí byť stále písomná. Samozrejme, ale za účelom minimalizácie súdnych sporov odporúčam písomnú formu nájomnej zmluvy. Pokiaľ ide o zmluvu podľa Občianskeho zákonníka, ak neuzatvoríte písomnú nájomnú zmluvu, musíte vyhotoviť aspoň zápisnicu o obsahu nájomnej zmluvy. Uzavrieť nájomnú zmluvu len na základe ústnej dohody tak nie je platné. Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu musí mať zmluva písomnú formu. Nestačí teda zápisnica o obsahu nájmu ako je tomu pri zmluve podľa Občianskeho zákonníka. Dokonca zmluvné strany sú povinné si poskytnúť navzájom aspoň jedno vyhotovenie nájomnej zmluvy.

Príklad

Ján prenajíma byt. S Pavlom sa dohodol na prenájme bytu. Avšak aby nemusel platiť daň z príjmu, neuzavreli nájomnú zmluvu a taktiež ani nespísali zápisnicu o obsahu nájomnej zmluvy. K uzavretiu nájomnej zmluvy teda nedošlo. Pavol užíva byť neoprávnene - bez nájomnej zmluvy. Ján ho môže kedykoľvek vysťahovať.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Je dôležité, aby nájomná zmluva jasne definovala práva a povinnosti oboch zmluvných strán. Medzi základné povinnosti nájomcu patrí platenie nájomného a úhrad za služby spojené s užívaním bytu, udržiavanie bytu v dobrom stave a oznamovanie prenajímateľovi o potrebe opráv. Prenajímateľ má povinnosť udržiavať byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu.

Príklady povinností nájomcu

• Okrem nájomného bude riadne a včas platiť úhrady súvisiace s užívaním bytu Mestskej bytovej správe, SSE, SPP, RTVS a i. podľa mesačného predpisu určeného Mestskou bytovou správou, s. r. o.
• Drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a obvyklé udržiavacie práce v byte si zabezpečí sám a na vlastné náklady.
• Vady a poškodenia, ktoré nájomca spôsobí sám alebo tí, ktorí s ním bývajú, odstráni bez zbytočného odkladu a navráti do pôvodného stavu na vlastné náklady.
• Nebude vykonávať podstatné zmeny a stavebné úpravy bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady.
• Umožní vstup prenajímateľovi do bytu za účelom prekontrolovania technického stavu bytu a dodržiavania zmluvných podmienok. V opačnom prípade má prenajímateľ právo okamžite vypovedať nájom bytu a požadovať vypratanie bytu.
• Uhradí nedoplatok ročného vyúčtovania nákladov súvisiacich s užívaním bytu, a to do 10 dní odo dňa jeho obdržania.

Práva prenajímateľa

• Prenajímateľ je oprávnený požadovať prístup k Predmetu nájmu za účelom kontroly, či Nájomca užíva Predmet nájmu riadnym spôsobom.

Skončenie nájmu

Nájomná zmluva zaniká rôznymi spôsobmi, ako napríklad:

• Písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom.
• Výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa.
• Odstúpením od zmluvy.
• Zničením predmetu nájmu.

Pri skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu na mieste, kde ho prevzal a v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia.

Povinnosti nájomcu pri skončení nájmu

V prípade skončenia nájmu je nájomca povinný odovzdať prenajímateľovi do 3 dní odo dňa zániku nájmu kľúče od bytu, vchodu do bytového domu, pivničných priestorov a schránky a odovzdať mu byt v stave spôsobilom na riadne užívanie, inak vzniká prenajímateľovi nárok na náhradu vzniknutých škôd, ktoré môže prenajímateľ uhradiť zo zloženého depozitu podľa článku VII.

Záložné právo prenajímateľa

Na zabezpečenie Nájomného má Prenajímateľ nehnuteľnosti záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú v Predmete nájmu a patria Nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti.

Vzor nájomnej zmluvy

Prinášame vám vzor nájomnej zmluvy na byt. (Poznámka: Vzhľadom na rozsah článku tu nie je uvedený kompletný vzor, ale v texte sú uvedené všetky potrebné náležitosti, ktoré by mal vzor obsahovať.)

Nájomná zmluva na nebytový priestor

Predmetom prenájmu môže byť tiež nebytový priestor ako napr. kancelária. Všetko o nájme nebytového priestoru spolu so vzorom nájomnej zmluvy nájdete v článku Nájomná zmluva na nebytový priestor - vzor a náležitosti.

Nájomná zmluva z pohľadu DPH

Ako správne posúdiť plnenia v nájomnej zmluve z hľadiska dane z pridanej hodnoty nájdete v článku Nájomná zmluva z pohľadu DPH.

tags: #najomna #zmluva #na #schranku #vzor