Judikáty Najvyššieho súdu Slovenskej republiky v oblasti nájomných zmlúv

Nájomné zmluvy sú základným pilierom občianskeho práva a ich aplikácia v praxi prináša množstvo právnych otázok. Najvyšší súd Slovenskej republiky (ďalej len „Najvyšší súd“) ako vrcholný orgán súdnej moci, svojimi rozhodnutiami prispieva k jednotnému výkladu a aplikácii právnych predpisov v tejto oblasti. Tento článok sa zameriava na analýzu judikátov Najvyššieho súdu týkajúcich sa nájomných zmlúv, s cieľom poskytnúť komplexný prehľad o aktuálnej judikatúre a jej dopade na prax.

Všeobecné ustanovenia o nájomných zmluvách

Prejavy vôle pri uzatváraní nájomnej zmluvy

Podľa ustálenej judikatúry Najvyššieho súdu, prejav vôle možno urobiť zásadne akýmkoľvek spôsobom, ktorý vôľu konajúceho robí poznateľnou pre iné osoby. Právny úkon možno urobiť aj konkludentne (nevýslovne, faktickým správaním). Nedostatok písomnej formy nájomnej zmluvy nemá za následok jej neplatnosť (§ 686 ods. 1 a § 40 ods. 1 Občianskeho zákonníka); nájomná zmluva môže vzniknúť aj ústne, prípadne i mlčky. Najvyšší súd Slovenskej republiky poukazuje na tú skutočnosť, že hoci nedostatok písomnej formy nájomnej zmluvy nespôsobuje jej neplatnosť, prejavy vôle smerujúce k uzavretiu nájomnej zmluvy museli byť urobené spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosť o tom, čo chceli účastníci konania prejaviť (§ 35 ods. 1 Občianskeho zákonníka).

Zmena vlastníctva prenajatej veci

Dôležitým aspektom nájomných zmlúv je aj zmena vlastníctva prenajatej veci. Podľa § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka, ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej veci môže zmluvu vypovedať aj nadobúdateľ.

Dovolací súd sa s názorom odvolacieho súdu nestotožňuje a uvádza, že v danom v prípade z pohľadu aplikácie § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka je úplne irelevantné, či predmetná zmluva je uzatvorená v zmysle usta … (Právna veta je skrátená).

Podľa § 680 ods. 2 OZ, ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná. Citované ustanovenie upravuje osobitný spôsob právneho nástupníctva (právnej sukcesie), ku ktorému dochádza zo zákona (ex lege), bez ohľadu na to, či došlo k prechodu (napr. dedením) alebo k prevodu vlastníckeho práva. Zmyslom tohto ustanovenia je zaistiť kontinuitu nájomného vzťahu na strane prenajímateľa pre prípad, ak nastane p … (Právna veta je skrátená).

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Nájom bytu

Zánik nájmu obytných miestností

Na zánik nájmu obytných miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie treba primerane použiť všeobecné ustanovenia týkajúce sa zániku nájmu bytu (§ 710 a § 711.). Prenajímateľ - právnická osoba nemôže však uplatniť výpovedný dôvod podľa ustanovenia §711 ods. 1 písm.

Výpovedné dôvody zo strany prenajímateľa

Podľa ustanovenia § 711 ods. 1 písm. d/ Občianskeho zákonníka prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa. Ustanovenie § 711 ods. 1 písm. d/ bolo inkorporované do nášho právneho poriadku novelou Občianskeho zákonníka (zákonom č. 261/2001 Z. z.), ktorá zmenila celkový spôsob zániku nájmu bytu výpoveďou (§ 710 ods. 1 Občian … (Právna veta je skrátená).

Služobný byt a jeho špecifiká

Výpovedný dôvod v zmysle ustanovenia § 711 ods. 1 písm. b/ Občianskeho zákonníka v znení platnom do 1. septembra 2001 je daný aj v prípade, ak v čase výpovede ešte nie je známa konkrétna osoba, ktorá bude namiesto doterajšieho nájomcu vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný.

Odvodené právo bývania manželky nájomcu, ktorý prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný a trvalé opustil spoločnú domácnosť, sa nemohlo zmeniť na nájom v zmysle ustanovenia § 871 ods. 4 Občianskeho zákonníka ani potom, keď byt pre nečinnosť prenajímateľa - vypovedať nájom podľa § 711 ods. 1 písm. b/ Občianskeho zákonníka*) - stratil povahu služobného bytu a stal sa bytom obecným. Ak nájomca a jeho manželka v čase uplynutia trojmesačnej lehoty od ukončenia služobného pomeru nájomcu trvalé spolu nežili, nie je splnená zákonná podmienka vzniku spoločného nájmu vyplývajú … (Právna veta je skrátená).

Spoločný nájom bytu manželmi

Právo spoločného nájmu bytu manželmi zaniká aj v prípade, ak sa jeden z manželov stane výlučným vlastníkom bytu počas trvania manželstva.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Nájom nebytových priestorov

Otázka platnosti nájomnej zmluvy

Otázku platnosti nájomnej zmluvy môže súd v konaní o vypratanie nebytových priestorov riešiť ako otázku predbežnú; nedostatok samostatného návrhu na určenie neplatnosti nájomnej zmluvy nie je dôvodom prípustnosti dovolania podľa § 237 písm.

Osobitné druhy nájmu

Nájom hrobového miesta

Na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia krajského súdu považoval odvolací súd za dôležité poznamenať, že hoci žalobca odvádzal svoju legitimáciu na podanie žaloby od skutočnosti, že po úmrtí jeho matky sa stal jej právnym nástupcom a tým pádom aj zmluvnou stranou zmluvy o nájme pohrebného miesta, nájom hrobového miesta smrťou pôvodného nájomcu (matky žalobcu) zanikla. V súvislosti s uvedeným je nutné poukázať na § 24 ods. 3 zákona č. 470/2005 Z. z., ktorý ustanovuje: „Pri úmrtí nájomcu prednostné právo na uzavretie nájomnej zmluvy majú dedičia; ak je dedičov viac, ten z dedičov, ktor … (Právna veta je skrátená).

Leasing ako forma nájmu

Majetkové práva úpadcu v leasingovom vzťahu

I. Právo úpadcu užívať predmet leasingu predstavuje majetkové právo, hodnotu ktorého je možné aj vyčísliť. II. Pojem „majetok úpadcu“ je potrebné vykladať extenzívne, pretože zahŕňa nielen hmotné veci, ale aj práva a iné majetkové hodnoty. III. Vec, ktorú užíval úpadca ako leasingový nájomca, nepatrí do konkurznej podstaty, pretože je majetkom prenajímateľa. Pre úspešnosť odporovacej žaloby musí správca preukázať, že prevodom práva vec užívať a práva odkúpiť ju, došlo k ukráteniu pohľadávok veriteľov dlžníka, ktorí majú voči dlžníkovi pohľadávky v čase účinnosti napadnutého právneho úkon … (Právna veta je skrátená).

Náklady spojené s odobratím predmetu leasingu

Žalobca ako leasingový nájomca (správne má byť uvedené prenajímateľ - poznámka dovolacieho súdu) nemá záujem na vlastníctve predmetu leasingu a rovnako nedisponuje vlastnými skladovými priestormi na uskladnenie odobratých predmetov leasingu. V zmysle § 384 ods. 2 Obch. zák. povinná strana má povinnosť nahradiť náklady, ktoré vznikli druhej strane pri plnení povinností podľa odseku 1. Náklady na uskladnenie, ktoré musel žalobca vynaložiť v súvislosti s odobratím predmetu leasingu, predstavujú oprávnené náklady, ktoré svojím účelom a zmyslom zodpovedajú nákladom, ktorými žalobca predchádzal vzni … (Právna veta je skrátená).

Ďalšie právne vety a rozhodnutia

Bezdôvodné obohatenie

Dovolací súd v tejto súvislosti uvádza, že bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov (§ 451 ods. 2 Obč. zák.). Ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal (§ 457 Obč. zák.).

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Právo na odpoveď

Právo na odpoveď je právo, ktoré má zaručiť „rovnosť zbraní“ pri informovaní verejnosti. Na tento aspekt práva na odpoveď kládol dovolací súd pri rozhodovaní dôraz. Vychádzal z toho, že ak je na strane bežnej periodickej tlače treba rešpektovať určité špecifiká [predovšetkým to, že je (na rozdiel napríklad od odborných publikácií) určená pre informovanie najširšej verejnosti, a tiež to, že v konkrétnych prípadoch, najmä s ohľadom na rozsah príspevkov a čitateľský záujem) môže pristúpiť k určitým zjednodušeniam], je pre vyvážený vzťah obdobne potrebné - na druhej strane - pri stupovať aj k dotk … (Právna veta je skrátená).

Zmluva o budúcej zmluve

Pokiaľ ide o samotnú zmluvu o budúcej zmluve dovolací súd uvádza nasledovné. Zmluva o budúcej zmluve je samostatný typ zmluvy, ktorá môže byť uzavretá iba vo väzbe na inú (budúcu) zmluvu. Podstatnými náležitosťami zmluvy o budúcej zmluve sú písomná forma zmluvy, dohoda o podstatných náležitostiach budúcej zmluvy a dohoda o určení doby, v ktorej sa zmluvné strany zaväzujú budúcu zmluvu uzavrieť. Požiadavka, aby zmluvné strany už pri uzavretí zmluvy o budúcej zmluve dohodli podstatné náležitosti budúcej zmluvy, nachádza svoj odraz v absolútnej neplatnosti zmluvy o budúcej zmluve. Bližšie označen … (Právna veta je skrátená).

Organizačné zmeny a skončenie pracovného pomeru

Dovolací súd poukazuje na skutočnosť, že súd neskúma platnosť rozhodnutia zamestnávateľa o organizačnej zmene, (rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 3Cdo/33/2008 z 1. mája 2009), pretože takéto rozhodnutie nie je právnym úkonom v zmysle § 34 Občianskeho zákonníka, ale iba skutočnosťou (faktickým úkonom), ktorá je hmotnoprávnym predpokladom pre samotný právny úkon (skončenie pracovného pomeru). Pokiaľ ale vzniknú pochybnosti, či zamestnávateľ skutočne rozhodol o organizačnej zmene, musí sa súd okolnosťou, či rozhodnutie bolo skutočne prijaté zaoberať, čo v preskúmavanej v … (Právna veta je skrátená).

Administratívne konanie o vklade práv

Odvolací súd súčasne dáva do pozornosti, že administratívne konanie o vklad práv viažucich sa k nehnuteľnosti nie je možné posudzovať v zmysle kritérií civilného konania o určenie platnosti právneho úkonu, predmetom ktorého je nehnuteľnosť, pretože správa katastra koná a rozhoduje podľa čl. 2 ods. 2 Ústavy SR len v rámci kompetencií zákonom jej zverenej a preto platnosť zriadenia práva viažuceho sa k nehnuteľnosti na základe právneho úkonu posudzuje podľa právnej úpravy katastrálneho zákona v spojení s tou právnou úpravou Občianskeho zákonníka, ktorá sa na právny úkon vzťahuje, pričom ni … (Právna veta je skrátená).

Pojem bytu a stavebnoprávne predpisy

Pri posúdení otázky, či miestnosť alebo súbor miestností je bytom (vychádzajúc z ustanovenia § 118 ods. 1, 2 a § 685 a nasl. OZ) je treba vychádzať zo stavebnoprávnych predpisov. Vymedzenie pojmu bytu teda predpokladá právoplatné rozhodnutie stavebného úradu o tom, že miestnosť alebo súbor miestností sú trvalo určené na bývanie ako samostatné bytové jednotky. Rozhodujúcim pre otázku, či v konkrétnom prípade ide o byt je kolaudačný stav a nie stav faktický, t.j. spôsob užívania miestností alebo súboru miestností. Ak sa v kolaudačnom rozhodnutí povoľuje užívanie stavby k určenému účelu, potom a … (Právna veta je skrátená).

Správa majetku vo vlastníctve štátu

V tomto smere dovolací súd poukazuje na LV č. XXX pre k.ú. N. (tak ako je aj vyššie uvedené ) a stotožňuje sa s tým, že odvolací súd v predmetnej veci správne aplikoval na predmetné stavby (keď vlastníctvo Slovenskej republiky sporné nebolo) režim ust. 50a ods. 1 zákona č. 326/2005 Z.z. o lesoch, keďže išlo v spore o vypratanie stavby označenej podľa uvedeného LV č. XXX ako horáreň, hospodárska budova (druh stavby podľa listu vlastníctva je v oboch prípadoch budova lesného hospodárstva), a teda že išlo o správu ostatného majetku vo vlastníctve štátu, tak ako správne zaradil odvolací súd tieto … (Právna veta je skrátená).

tags: #nájomná #zmluva #judikáty #Najvyšší #súd #Slovenskej