Nájomná zmluva a preplatky na energiách: Ako správne nastaviť vzor pre rok

Investičná kúpa bytu za účelom prenajímania je v súčasnosti veľmi populárna. Prenajímanie nehnuteľnosti je však podnikanie ako každé iné, a preto si vyžaduje znalosti, skúsenosti a čas. Jedným z kľúčových aspektov úspešného a bezproblémového prenájmu je správne nastavenie nájomnej zmluvy, najmä v otázkach týkajúcich sa úhrad za energie a s nimi spojených preplatkov. Tento článok sa zameriava na túto problematiku a ponúka praktické rady pre prenajímateľov a nájomcov.

Legislatívny rámec krátkodobého nájmu bytu

Od roku 2014 vstúpil do platnosti Zákon o krátkodobom nájme bytu č. 98/2014 Z. z., ktorý významne upravuje a zlepšuje legislatívnu situáciu v Slovenskej republike pri krátkodobom prenajímaní bytov. Podstatné náležitosti zmluvy o krátkodobom nájme bytu sú uvedené v § 3 Zákona. Patrí medzi ne aj určenie alebo spôsob určenia výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Podľa § 4 Zákona si majú zmluvné strany v rámci nájomnej zmluvy okrem iného dohodnúť aj všetky otázky týkajúce sa výšky platieb, rozsahu a spôsobu výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, čo v praxi predstavuje zálohy za energie. Zákonodarca ponecháva na zmluvných stranách, akým spôsobom si tieto podmienky dohodnú.

Tri základné modely úhrady energií v nájomnej zmluve

V praxi sa pri prenajímaní bytov používajú tri základné modely úhrady energií:

  1. "Teplé nájomné": Všetky náklady na energie sú zahrnuté v nájomnom. Tento model sa najčastejšie využíva pri prenájme kancelárií v komerčných budovách, kde nie je možné robiť presné odpočty spotreby.

    Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

    • Výhody: Nájomca presne vie, koľko bude platiť. Prenajímateľ nemusí robiť vyúčtovania.
    • Nevýhody: Jedna alebo druhá strana môže na tom, vzhľadom na skutočnú spotrebu, ekonomicky prerobiť.

  2. Priama platba energií nájomcom: Nájomca uhrádza prenajímateľovi len čisté nájomné a všetky energie si platí sám (vo vlastnom mene a na vlastný účet). Po uzatvorení nájomnej zmluvy sa všetky energie prehlásia na nájomcu.

    • Výhody: Nájomca má plnú kontrolu nad svojou spotrebou energií. Prenajímateľ nemá žiadne starosti s vyúčtovaním.
    • Nevýhody: Nájomca musí vybaviť prehlásenie energií na svoje meno.

  3. Zálohové platby energií s ročným vyúčtovaním: Mesačné nájomné a energie sú rozdelené v nájomnej zmluve na dve položky. Nájomca platí prenajímateľovi zálohy na energie spoločne s nájomným. Prenajímateľ následne 1x ročne vyúčtováva skutočné náklady na energie nájomcovi.

    • Výhody: Prenajímateľ má kontrolu nad platbami za energie. Nájomca platí mesačne predvídateľnú sumu.
    • Nevýhody: Prenajímateľ musí robiť ročné vyúčtovanie energií.

Tento článok sa zameriava najmä na situáciu pri prenájme bytov v bytových domoch, kde sa najčastejšie využíva tretí model - zálohové platby energií s ročným vyúčtovaním. Prvý spôsob je najjednoduchší, ale pre prenajímateľa najrizikovejší.

Protokolárne zapisovanie stavov meračov energií

Nevyhnutnou podmienkou pre správne vyúčtovanie energií je, aby prenajímateľ spoločne s nájomcom vždy na začiatku nájmu, k 31.12. kalendárneho roka a pri skončení nájmu protokolárne zapísali stavy na meračoch energií. Tento protokol slúži ako podklad pre vyúčtovanie a predchádza sporom.

Čo zahrnúť do vyúčtovania energií a čo nie?

V rámci modelu zálohových platieb s ročným vyúčtovaním je často nejasné, ktoré položky súvisiace s užívaním bytu je prenajímateľ oprávnený nájomcovi do vyúčtovania zahrnúť a ktoré nie.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Položky, ktoré by mali byť nákladom nájomcu:

  • Náklady na spotrebovaný plyn (varenie, kúrenie, ohrev teplej úžitkovej vody - TÚV) a elektrickú energiu pri užívaní bytu.
  • Poplatky za internet, pevnú linku a káblovú televíziu, ak má prenajímateľ uzatvorenú zmluvu s poskytovateľom a chce tieto poplatky preúčtovávať nájomcovi. V takom prípade je nevyhnutné, aby táto skutočnosť, ako aj orientačná výška poplatkov, bola zo strany nájomcu odsúhlasená a uvedená v nájomnej zmluve.
  • Náklady súvisiace s užívaním bytu, ktoré sú zahrnuté v zálohovom predpise od správcu:
    • Náklady na ústredné kúrenie a ohrev TÚV.
    • Vodné a stočné - vrátane dažďovej vody.
    • Výťah.
    • Osvetlenie spoločných priestorov v dome.
    • Upratovanie spoločných priestorov.
    • Údržba okolia bytového domu.

Položky, ktoré by nemali byť nákladom nájomcu:

  • Náklady, ktoré súvisia výlučne s vlastníctvom bytu:
    • Poplatok za výkon správy.
    • Poistenie bytového domu.
    • Fond opráv.

Nakoľko súčet týchto troch položiek nie je bezvýznamná suma peňazí, odporúča sa vlastníkom bytov, ktorí doteraz tieto položky preúčtovávali nájomcom, aby ich zo záloh vypustili a radšej o túto sumu zvýšili samotné nájomné. Nájomcovi je totiž v zásade jedno, či platí prenajímateľovi 300 € nájomné plus 150 € zálohy na energie (vrátane nesprávne zahrnutého fondu opráv), alebo 350 € nájomné (v ktorom má prenajímateľ zahrnuté aj výdavky na fond opráv) plus 100 € zálohy na energie. V oboch prípadoch je to pre nájomcu 450 € mesačne. Tento prístup je transparentnejší a predchádza nedorozumeniam.

Vzor nájomnej zmluvy a preplatky na energiách

Vzor nájomnej zmluvy by mal jasne definovať spôsob určenia výšky úhrad za energie a spôsob vyúčtovania preplatkov alebo nedoplatkov. Je dôležité, aby zmluva obsahovala:

  • Presnú špecifikáciu energií a služieb, ktoré sú zahrnuté v zálohových platbách.
  • Výšku zálohových platieb za jednotlivé energie a služby.
  • Spôsob a termín ročného vyúčtovania.
  • Postup pri vrátení preplatkov alebo úhrade nedoplatkov.
  • Podmienky prístupu k meračom energií pre účely odpočtu stavov.
  • Zodpovednosť za zmenu dodávateľa energií (ak je to relevantné).

Príklad formulácie v nájomnej zmluve:

"Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi mesačné zálohové platby za energie a služby spojené s užívaním bytu vo výške [suma] EUR. Zálohové platby zahŕňajú: elektrickú energiu, plyn (kúrenie, ohrev TÚV, varenie), vodné a stočné, poplatky za odvoz odpadu, náklady na ústredné kúrenie a ohrev TÚV, výťah, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov. Ročné vyúčtovanie skutočných nákladov na energie a služby bude prenajímateľ vykonávať do [dátum] nasledujúceho kalendárneho roka. Prípadné preplatky budú vrátené nájomcovi do [dátum], nedoplatky je nájomca povinný uhradiť do [dátum]."

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

tags: #nájomná #zmluva #nezahrnuté #preplatky #na #energiách

Ďalšie články