Zmluva o podnájme: Všetko, čo potrebujete vedieť

Zmluva o podnájme predstavuje špecifický typ nájomnej zmluvy, ktorá vzniká medzi nájomcom (osobou, ktorá má vec v nájme od prenajímateľa) a podnájomníkom (osobou, ktorá má vec v podnájme od nájomcu). Podnájom nie je právne definovaný, ale možno ho chápať ako prenechanie prenajatej veci a nájomných práv nájomcu ďalšej osobe, podnájomníkovi. Ide o ďalší nájom, odvodený od užívacích práv nájomcu.

Vznik podnájmu

Podnájom môže vzniknúť iba na základe zmluvy o podnájme, ktorú uzatvára nájomca bytu a podnájomník. Nemôže vzniknúť zmluvou medzi vlastníkom bytu alebo domu a nájomcom. V takomto prípade ide vždy o nájomnú zmluvu, nie o zmluvu o podnájme. Zmluva o podnájme sa môže týkať celého bytu nájomcu alebo len jeho časti.

Použitie zmluvy o podnájme

Nájomca zvyčajne uzatvára zmluvu o podnájme, ak už nechce alebo nemôže užívať predmet nájmu, ale nie je možné ukončiť nájomnú zmluvu zo zmluvného alebo zákonného dôvodu. Tento typ zmluvy sa často používa pri podnájme bytov, keď nájomca dočasne odcestuje, napríklad za sezónnou prácou. Ak nájomca prenechá byt dočasne podnájomníkovi, prenesie naň náklady spojené s nájmom.

Náležitosti zmluvy o podnájme

Zákon nepredpisuje výslovne náležitosti zmluvy o podnájme. Keďže sa považuje za odvodenú nájomnú zmluvu, možno analogicky vychádzať z ustanovení upravujúcich náležitosti nájomnej zmluvy.

Podstatné náležitosti

Zmluva o podnájme hnuteľných alebo nehnuteľných vecí musí obsahovať náležitosti, ktoré sú nevyhnutné pre jej platnosť:

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

1. Vymedzenie zmluvných strán: Identifikácia nájomcu a podnájomníka.
2. Predmet podnájmu: Špecifikácia veci, ktorá je predmetom podnájmu (napr. adresa bytu, súpis hnuteľných vecí).
3. Odplata: Výška, splatnosť a spôsob platenia podnájomného. Pri byte je potrebné uviesť oddelene sumu za užívanie bytu a sumu za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob jej výpočtu.
4. Doba trvania: Uvedenie, či sa zmluva uzatvára na dobu určitú alebo neurčitú.

Ostatné náležitosti

V zmluve o podnájme je žiaduce dohodnúť si práva a povinnosti zmluvných strán. Odporúča sa tiež spísať spôsoby, akými môže zmluva o podnájme skončiť. Vhodné je uviesť, že trvanie zmluvy o podnájme je priamo závislé od trvania nájomnej zmluvy. V prípade zmluvy o podnájme bytu alebo časti bytu je nevyhnutné tiež uviesť možnosť výpovede zo strany prenajímateľa.

Forma zmluvy o podnájme

Zmluvu o podnájme nie je nevyhnutné spracovať v písomnej forme. Aj napriek tomu sa takáto forma odporúča, pretože bez pochybností preukazuje všetko, čo si zmluvné strany dohodli.

Praktické rady pred uzatvorením zmluvy

1. Zmluva o podnájme nemôže trvať dlhšie ako nájomná zmluva: Vzťah založený zmluvou o podnájme je vzťahom vedľajším (akcesorickým) k hlavnému nájomnému vzťahu. Zmluva o podnájme sleduje režim nájomnej zmluvy čo do obsahu a trvania. To znamená, že podnájomník nemôže disponovať väčším rozsahom práv a povinností ako samotný nájomca. Zároveň existencia zmluvy o podnájme je závislá od trvania nájomnej zmluvy. Zmluva o podnájme môže teda zaniknúť skôr alebo súčasne s nájomnou zmluvou. Ak by sa v zmluve o podnájme dohodla dlhšia doba trvania ako je dohodnutá v hlavnej nájomnej zmluve, takéto dojednanie by bolo neplatné.
2. Zmluvu o podnájme možno uzatvoriť iba vtedy, ak sú na to splnené podmienky: Podmienkou existencie zmluvy o podnájme je, aby nájomca mal uzavretú nájomnú zmluvu s prenajímateľom a mal oprávnenie dať vec do podnájmu podnájomníkovi. Vo všeobecnosti platí, že zmluvu o podnájme možno uzavrieť vždy, pokiaľ nájomná zmluva podnájom výslovne nezakazuje. Ak by nájomná zmluva zakazovala podnájom veci a nájomca by predsa vec ďalej prenajal, t.j. dal do podnájmu, prenajímateľ má právo odstúpiť od nájomnej zmluvy. V takom prípade by skončila aj nájomná zmluva aj zmluva o podnájme, keďže jej existencia je závislá od trvania nájomnej zmluvy.
3. Podnájom bytov a nebytových priestorov: Pri týchto nehnuteľných veciach platí, že podnájom zákon neumožňuje automaticky, ale až po tom, ako prenajímateľ dá na podnájom súhlas. Pri podnájme bytu alebo časti bytu musí byť súhlas písomný. Najbežnejším spôsobom ako súhlas udeliť je, zahrnúť ho priamo v nájomnej zmluve či zmluve o krátkodobom nájme bytu. Prenajímateľ však môže poskytnúť súhlas aj dodatočne jednostranným právnym úkonom adresovaným nájomcovi. Aj napriek tomu, že pri podnájme nebytových priestorov sa nevyžaduje písomná forma súhlasu, odporúča sa vždy takúto formu zachovať. Umožňuje totiž bez problémov preukázať, či súhlas bol alebo nebol udelený a poskytuje všetkým zmluvným stranám právnu istotu.
4. Podnájomník by si mal pred uzatvorením zmluvy vyžiadať dôkaz o oprávnení k podnájmu: Odporúča sa, aby si podnájomník, pred uzavretím zmluvy o podnájme bytu alebo nebytového priestoru, vyžiadal od nájomcu dôkaz o tom, že nájomca je oprávnený k podnájmu. Za dôkaz môže slúžiť spomínaný písomný súhlas prenajímateľa, prípadne nahliadnutie do nájomnej zmluvy. Uvedené zabezpečuje podnájomníkovi akúsi poistku a poskytuje mu istotu v tom, že zmluva o podnájme nebude z dôvodu nedostatku súhlasu skončená. Ak by prenajímateľ súhlas neudelil a aj napriek tomu by nájomca s podnájomníkom uzavreli zmluvu o podnájme, má prenajímateľ zákonom danú možnosť vypovedať nájom bytu, a to podľa Občianskeho zákonníka alebo vypovedať nájom nebytového priestoru, a to podľa osobitného zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Ak prenajímateľ a nájomca uzavreli zmluvu podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, v takej zmluve je potrebné výslovne dojednať výpoveď pre prípad, ak by nájomca prenechal byt do užívania tretej osobe. V zmysle uvedeného je zrejmé, že ak prenajímateľ neudelil súhlas, má možnosť ukončiť nájomný vzťah a tým aj zmluvu o podnájme.
5. Zákon pri podnájme bytu chráni nájomcu pred svojvoľným odopieraním súhlasu zo strany prenajímateľa: Občiansky zákonník pri podnájme bytu chráni nájomcu pred tým, aby prenajímateľ svojvoľne neodopieral súhlas a znemožnil tak nájomcovi dať byt alebo časť bytu do podnájmu. Týka sa to najmä prípadov dlhodobého pobytu nájomcu v zahraničí, dlhodobej hospitalizácie a pod. Ochrana nájomcu spočíva v tom, že je oprávnený podať návrh na súd o nahradenie prejavu vôle prenajímateľa, ak nájomca nemôže zo závažných dôvodov po dlhšiu dobu byt užívať a ak prenajímateľ nesúhlasí bez závažných dôvodov s tým, aby prenajatý byt alebo jeho časť nájomca prenechal inému do podnájmu.
6. Podnájomník v prípade podnájmu bytu nemá nárok na náhradné ubytovanie: V súvislosti so skončením zmluvy o podnájme upozorňujeme, že podnájomník nemá od nájomcu či prenajímateľa právo na náhradné ubytovanie.

Trvalý pobyt v podnájme

Zriadenie trvalého pobytu v podnájme je komplikovanejšie, pretože podnájomca má priamy vzťah s nájomcom, nie s vlastníkom nehnuteľnosti. Úrady často vyžadujú súhlas vlastníka, bez ktorého nie je možné zapísať trvalý pobyt, aj keď máte platnú podnájomnú zmluvu. Je dôležité vopred si overiť, či vám nájomca môže sprostredkovať súhlas majiteľa bytu. Bez nájomnej (alebo podnájomnej) zmluvy nie je prakticky možné trvalý pobyt zriadiť. Úrad vyžaduje doklad o tom, že máte oprávnenie užívať danú nehnuteľnosť - buď nájomnú zmluvu, alebo výslovný súhlas vlastníka.

Prenájom bytu a daňové povinnosti

Ak sa rozhodnete prenajímať nehnuteľnosť, máte dve možnosti: využiť služby realitnej kancelárie alebo prenajímať sami. Prenajímať môže fyzická aj právnická osoba bytové i nebytové priestory. Ak je ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Do daňových výdavkov môžete zahrnúť skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu.

Nájomná zmluva

Nájomná zmluva je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa Občianskeho zákonníka musí obsahovať:

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

• označenie zmluvných strán;
• predmet nájmu a rozsah jeho používania;
• výšku nájomného;
• výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

tags: #najomna #zmluva #podnajomnik #vzor