Nájomná zmluva poľnohospodárskej pôdy: Prehľad a aktuálne aspekty

Hospodárstvo Slovenskej republiky sa zakladá na princípoch sociálne a ekologicky orientovanej trhovej ekonomiky. Rozvoj poľnohospodárstva patrí medzi významné úlohy programového vyhlásenia vlády. Poľnohospodárstvo podstatnou mierou prispieva k udržaniu funkčnej sídelnej štruktúry vidieka, vidieckej infraštruktúry a osídlenia.

Nájomný vzťah, ktorého predmetom je nájom pozemku na poľnohospodárske účely, má špecifický charakter. Na to je okrem iného potrebná životaschopná podnikateľská sféra fungujúca v podmienkach stability a v hospodárskom prostredí umožňujúcom obnovu investovaného kapitálu. Tomu napomáha aj právna úprava nájmu poľnohospodárskych pozemkov na vykonávanie poľnohospodárskej výroby (poľnohospodárskeho nájmu).

I. Právny rámec nájmu poľnohospodárskej pôdy

Nájom poľnohospodárskych pozemkov upravujú viaceré právne predpisy.

1. Základné právne predpisy

Nájom poľnohospodárskych pozemkov upravujú viaceré právne predpisy, medzi ktoré patria:

• Občiansky zákonník (zákona č. 40/1964 Zb.) - upravuje všeobecné ustanovenia o nájomných zmluvách.
• Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len "zákon o NPP") - špeciálna úprava pre nájom poľnohospodárskej pôdy.
• Zákon č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku.
• Zákon č. 64/1997 Z. z. o užívaní pozemkov v zriadených záhradkových osadách a vyporiadaní vlastníctva k nim.
• Nariadenie vlády SR č. 208/1994 Z. z. o podrobnostiach prenajímania poľnohospodárskych a lesných nehnuteľností a o nájme poľnohospodárskeho podniku.
• Zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom.
• Zákon č. 181/1995 Z. z. o pozemkových spoločenstvách.
• Zákon č. 332/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách.

Ak zákon o NPP obsahuje odlišnú právnu úpravu ako Občiansky zákonník, platí zákon o NPP (špeciálny zákon ruší všeobecný zákon, resp. právny predpis). Nájom pozemku na poľnohospodárske účely sa riadi ustanoveniami Občianskeho zákonníka len v prípade, keď absentuje právna úprava v zákone o NPP.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

2. Vznik nájmu

Nájom poľnohospodárskych pozemkov podľa Občianskeho zákonníka vzniká nájomnou zmluvou. Zákonmi č. 229/1991 Zb. a č. 64/1997 Z. z. je upravený tzv. zákonný nájom. Jedným z podstatných znakov nájmu je jeho dočasnosť.

So vznikom nájmu na základe nájomnej zmluvy súvisí aj jej forma a náležitosti. Občiansky zákonník nevyžaduje písomnú formu nájomnej zmluvy ani nepredpisuje osobitné náležitosti zmluvy. Nariadenie vlády SR č. 208/1994 Z.z. vyžaduje pre zmluvu o nájme poľnohospodárskych a lesných nehnuteľností písomnú formu, ak sa zmluva uzatvára na dobu dlhšiu ako päť rokov. Ak zmluva neobsahuje predpísané náležitosti, je neplatná.

3. Predĺženie nájmu

Podľa § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak nájomca užíva vec aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Ak bola nájomná zmluva dojednaná na dobu dlhšiu ako rok, obnovuje sa vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu.

Z kontextu citovaného ustanovenia s ustanovením § 676 ods. 1 Občianskeho zákonníka vyplýva, že predĺženie nájmu sa vzťahuje na nájom uzavretý na dobu určitú.

S účinnosťou novely už nie je možné automatické predĺženie nájomnej zmluvy, ako to bolo možné pred novelou. Uvedené sa dotýka aj zmlúv uzavretých pred novelou.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

4. Skončenie nájmu

Nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak (§ 676 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Predĺžiť nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu možno, ak nedôjde k dohode prenajímateľa s nájomcom, iba výpoveďou (§ 677 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Ak ide o nájom pozemkov patriacich do poľnohospodárskeho pôdneho fondu, nájomnú zmluvu možno vypovedať v jednoročnej lehote, a to k 1. októbru bežného roka (§ 677 ods. 2 Občianskeho zákonníka).

Nájomná zmluva zaniká zničením prenajatej veci (§ 680 ods. 1 Občianskeho zákonníka).

Zákon č. 229/1991 Zb. ustanovuje výpoveď ako spôsob skončenia nájomného vzťahu v § 22 ods. 2. Nájom možno vypovedať k 1. októbru bežného roka a výpovedná lehota je jeden rok, ak sa nedohodne inak. V prípade, že pozemok je pre vlastníka neprístupný, nemôže výpovedná lehota skončiť skôr, než sa vykonajú pozemkové úpravy. Vlastník má nárok na pridelenie iných poľnohospodárskych pozemkov do bezplatného náhradného užívania (§ 15 ods. 2 zákona SNR č. 330/1991 Zb.).

Zákon č. 64/1997 Z. z. ustanovuje dôvody a podmienky výpovede nájomného vzťahu v § 3. Ustanovuje, že nájomca môže vypovedať zmluvu, ak sa pozemok nachádza v obvode pozemkových úprav, a to k 1. októbru bežného roka, ale len do začatia konania o pozemkových úpravách podľa § 7 zákona.

Nariadenie vlády SR č. 208/1994 Z. z. upravuje podmienky výpovede nájomnej zmluvy. Ak prenajímateľ prenajíma aj iné pozemky, môže vypovedať ich nájom len vtedy, ak súčasne vypovie aj nájom k pozemkom.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Obe zmluvné strany môžu zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodov. Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená.

5. Predmet nájmu

Predmetom nájmu podľa Občianskeho zákonníka sú veci (§ 663). Osobitná úprava nájmu poľnohospodárskych pozemkov sa riadi týmito ustanoveniami. Výslovná zmienka o poľnohospodárskych pozemkoch je iba v niektorých z uvedených ustanovení (§ 671 ods. 2 a § 673).

Predmetom nájomného vzťahu vzniknutého podľa zákona č. 229/1991 Zb. sú poľnohospodárske a lesné pozemky (§ 22 ods. 2 prvá veta) a podľa zákona č. 64/1997 Zb. pozemky v záhradkových osadách.

Predmetom nájmu podľa nariadenia vlády SR č. 208/1994 Z. z. je poľnohospodársky podnik, teda súbor pozemkov, stavieb, zariadení a iných prostriedkov, ktoré ako hospodársky celok slúžia poľnohospodárskej výrobe. Patria sem veci, ktoré sú určené na prevádzkovanie poľnohospodárskeho podniku, alebo vzhľadom na svoju povahu majú tomuto účelu slúžiť.

Poľnohospodárskou pôdou je produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.

6. Práva a povinnosti nájomcu

Nájomca je povinný užívať vec na dohodnutý účel, alebo, ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať.

Podľa § 22 ods. 6 zákona č. 229/1991 Zb.: "Nájomca je oprávnený užívať pozemok v súlade s jeho účelovým určením podľa predpisov o evidencii nehnuteľností."

Zákon č. 64/1997 Z. z. upravuje, že ak nájomca neužíva pozemok riadne alebo v súlade so zmluvou, je to pre vlastníka pozemku dôvod vypovedať nájomný vzťah.

Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s účelom užívania. Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať bez zbytočného odkladu po tom, ako potrebu opráv zistí, alebo ako ju mohol zistiť pri starostlivom užívaní veci. Ak tak neurobí, zodpovedá prenajímateľovi za škodu, ktorú spôsobil. Nájomca je povinný znášať obmedzenia v užívaní prenajatej veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv a údržby veci. Nájomník je oprávnený vykonávať zmeny na veci len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu bezodkladne po tom, ako ho o to prenajímateľ požiada, najneskôr však ku dňu skončenia nájmu. Nájomca je povinný vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu predmetu nájmu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov.

7. Nájomné

Ak nie je dohodnuté alebo osobitné predpisy neustanovujú inak, platí sa nájomné z poľnohospodárskych pozemkov polročne pozadu k 1. aprílu a 1. októbru.

Zákon č. 229/1991 Zb. nájomné neupravuje, ale vykonávacie nariadenie vlády SR č. 208/1994 Z. z. ustanovuje spôsob určenia nájomného za prenájom poľnohospodárskeho podniku. Výška nájomného sa určí podľa vyhlášky č. 465/1991 Zb. ako percento z hrubého príjmu majetkom tvoriacim podnik, ktorý nájomca dosiahol za predchádzajúci kalendárny rok.

Zákon č. 64/1997 Z. z. určil nájomné vo výške 10% z ceny pozemkov zistenej podľa vyhlášky č. 465/1991 Zb., najmenej však 0,30 Sk za m2. Ak vlastník a užívateľ pozemku uzavreli pred účinnosťou zákona nájomnú zmluvu podľa nariadenia vlády SR č. 208/1994 Z. z., vlastníkovi patrí nájomné vo výške uvedenej v tejto zmluve.

Novela zavádza aj možnosť pomernej úpravy nájomného v prípade zmien priemerných cien poľnohospodárskych výrobkov. Uvedené vyplýva z § 10 ods.

8. Splatnosť nájomného

Ak nie je dohodnuté alebo osobitné predpisy neustanovujú inak, platí sa nájomné z poľnohospodárskych pozemkov polročne pozadu 1. apríla a 1. októbra.

Zákon č. 229/1991 Zb. splatnosť nájomného neupravuje, preto platí všeobecná úprava podľa Občianskeho zákonníka.

Nájomné za nájomný vzťah vzniknutý podľa § 3 zákona č. 64/1997 Z. z. je splatné do 1. apríla nasledujúceho roku.

9. Zľava z nájomného

Ak prenajatá vec má vady, ktoré podstatne obmedzujú alebo znemožňujú jej riadne užívanie, má nájomca právo na primeranú zľavu z nájomného alebo na odpustenie nájomného. Ak pre takéto vady klesli úžitky pod polovicu bežného výnosu, nájomca má nárok na primeranú zľavu z nájomného. Právo na odpustenie alebo na poskytnutie zľavy z nájomného sa musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Toto právo zaniká, ak sa neuplatní do šiestich mesiacov odo dňa, keď nastali okolnostiam toto právo zakladajúcim.

Nariadenie vlády SR č. 208/1994 Z. z. odkazuje na aplikáciu § 674 Občianskeho zákonníka. Nájomca poľnohospodárskeho podniku má právo na primeranú zľavu z nájomného, ktorá zodpovedá chýbajúcim alebo vadným veciam podľa § 10 ods. 2 nariadenia vlády SR č. 208/1994 Z.z.

II. Osobitosti nájmu obecnej poľnohospodárskej pôdy po novele č. 151/2021 Z. z.

Dňa 1. mája 2021 nadobudol účinnosť zákon č. 151/2021 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov a ktorým sa mení zákon Slovenskej národnej rady č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov (ďalej len „novela č. 151/2021 Z. Novela č. 151/2021 Z.z. zásadným spôsobom mení pravidlá a povinnosti obce ako vlastníka poľnohospodárskej pôdy pri prenechávaní poľnohospodárskej pôdy do nájmu iným osobám. Poľnohospodárska pôda je jedným z druhov nehnuteľného majetku obce. Obec zásadne nepotrebuje poľnohospodársku pôdu využívať sama na plnenie úloh obce. Prenechávanie poľnohospodárskej pôdy do nájmu iným osobám je pre obec často náročné, keďže je regulované viacerými právnymi predpismi, ktoré treba správnym spôsobom právne interpretovať.

III. Nájomná zmluva - Vzor

Nájomná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán:

• Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby,
• Živnostník obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa,
• Právnická osoba obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať.

Doba nájmu, začatie a skončenie nájmu

Prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania predmet nájmu buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Nájom sa uzatvára na dobu neurčitú. O odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu zmluvné strany spíšu protokol.

Nájomná zmluva zaniká:

• písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa,
• odstúpením od zmluvy,
• zničením predmetu nájmu.

Pri skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu na mieste, kde ho prevzal a v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia. Ak došlo k poškodeniu, zničeniu alebo nadmernému opotrebeniu predmetu nájmu, nájomca je povinný nahradiť prenajímateľovi škodu, ktorá na veci vznikla. Nájomca zodpovedá aj za škody spôsobené osobami, ktorým nájomca umožnil užívanie prenajatej veci, alebo ktorým umožnil k predmetu nájmu prístup.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Prenajímateľ sa zaväzuje počas platnosti zmluvy ako vlastník predmetu nájmu tento na svoje náklady udržiavať v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov. Prenajímateľ je oprávnený požadovať od nájomcu prístup k veci za účelom kontroly stavu prenajatej veci ako aj toho, či nájomník užíva vec riadne. Prenajímateľ sa s nájomcom dohodli na výkone kontroly . Prenajímateľ je povinný oznámiť nájomcovi termín vykonania kontroly v dostatočnom predstihu, okrem prípadu, ak je vykonanie kontroly potrebné na zabránenie vzniku škôd alebo na ich obmedzenie. Pri kontrole musí byť prítomný nájomca, ibaže sa jeho prítomnosť nedá objektívne zabezpečiť a kontrolou sa sleduje zabránenie vzniku škody alebo jej obmedzenie. Nájomca nesmie byť kontrolami zbytočne obťažovaný.

Nájomca nesmie byť kontrolami zbytočne obťažovaný.

IV. Nadobúdanie vlastníctva poľnohospodárskej pôdy

Na rozdiel od nájmu poľnohospodárskej pôdy je jej predaj upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z.

Zákon umožňuje za zákonných povinností aj predaj poľnohospodárskeho pozemku cudzincovi. Zákon teda uvádza aj možnosti prevodu inej osobe ako osobe uvedenej v bodoch a) a ž c). Ďalšou podmienkou na nadobudnutie poľnohospodárskej pôdy touto osobou je, že sú splnené dve oznamovacie povinnosti:

• povinnosť zverejnenia ponuky týkajúcej sa prevodu poľnohospodárskej pôdy a to aspoň na dobu 15 dní.
• povinnosť zverejnenia ponuky týkajúcej sa prevodu poľnohospodárskej pôdy v rovnakom čase v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza, na jej úradnej tabuli.

To, či sú splnené podmienky vo veci nadobudnutia vlastníctva poľnohospodárskej pôdy overuje okresný úrad nachádzajúci sa v obvode predmetného pozemku. Žiadosť o overenie podáva okresnému úradu nadobúdateľ a to ešte pred podpisom zmluvy o prevode. Okresný úrad má lehotu 30 dní na posúdenie žiadosti a vydanie osvedčenia. Tá však môže byť predĺžená až na 60 dní.

Zákon zakazuje nadobudnúť poľnohospodársky pozemok štátu, občanovi štátu, fyzickej osobe s pobytom alebo právnickej osobe so sídlom v štáte, ktorého právny poriadok neumožňuje občanom Slovenskej republiky, fyzickým osobám s pobytom v Slovenskej republike ani právnickým osobám so sídlom v Slovenskej republike nadobúdať vlastníctvo k poľnohospodárskemu pozemku; uvedené sa nevzťahuje na dedenie poľnohospodárskeho pozemku.

Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10.2.2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť. Ak Národná rada Slovenskej republiky neuvedie tieto ustanovenia do súladu s Ústavou Slovenskej republiky, stratia po šiestich mesiacoch od vyhlásenia nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky aj svoju platnosť.

V. Právne nástupníctvo

Je potrebné si uvedomiť, že na právneho nástupcu ako nového prenajímateľa prechádzajú všetky práva a povinnosti prenajímateľa z nájomnej zmluvy uzavretej podľa Zákona o nájme a to priamo zo zákona (ex lege), ak nastane skutočnosť, s ktorou zákon uvedený dôsledok spája - t. j. nadobudnutie vlastníckeho práva k prenajatej veci. Nový vlastník ako nový prenajímateľ teda do pôvodného nájomného vzťahu so všetkými jeho základnými obsahovými atribútmi, akými sú najmä predmet nájmu a práva a povinnosti subjektov daného vzťahu vyplývajúce zo zákona, resp. zo zmluvy.

VI. Nájom v zahraničí

1. Právna úprava

V Rakúsku upravuje nájom poľnohospodárskych pozemkov zákon o nájme pôdy BGBI č. 451/1969.

Vo Francúzsku upravuje nájom poľnohospodárskych pozemkov zákon o nájme pôdy a určenie výšky nájomného upravuje zákon o cenách za nájom pôdy č. 95-2 z 2. februára 1995.

V Nemecku platí pre tieto vzťahy Občiansky zákonník, ako aj zákon o oznamovaní a reklamáciách zmlúv o nájme pôdy z 8. 11. 1985.

V Dánsku na tento účel slúži zákon o pôde z roku 1967.

2. Doba nájmu

Nájom v posudzovaných štátoch Európskej únie vzniká na základe zmluvy. Doba nájmu je diferencovaná podľa spôsobu užívania pôdy. Tak napríklad v Taliansku sa na pestovanie poľných plodín uzatvára nájomná zmluva na minimálnu dobu 6 rokov, na ovocné sady a vinohrady na 10 až 15 rokov.

tags: #nájomná #zmluva #poľnohospodárskej #pôdy #občiansky #zákonník