Vzor Nájomnej Zmluvy pre Zvieratá: Práva a Povinnosti Prenajímateľa a Nájomcu

Nájomná zmluva je kľúčový dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Právne predpisy stanovujú práva a povinnosti oboch strán, ktoré môžu byť v zmluve špecifikované. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o nájomných zmluvách, s dôrazom na špecifiká a povinnosti, ktoré z nich vyplývajú.

Úvod

Nájomné zmluvy sú neoddeliteľnou súčasťou slovenského právneho systému. Upravujú vzťahy medzi prenajímateľmi a nájomcami v rôznych oblastiach, od prenájmu bytových a nebytových priestorov až po prenájom poľnohospodárskej pôdy. Každodenné problémy nie je možné riešiť výhradne pomocou jedného právneho predpisu. Asi každý, kto chcel v živote riešiť nejakú problematiku, sa s tým už stretol. Úlohou právnych subjektov je dodržiavať právne predpisy v súlade s čl. 2 ods. 3 Ústavy SR. Robiť všetko to, čo zákon nezakazuje a vykonať to, čo zákon ukladá.

Základné Právne Predpisy

Práva a povinnosti subjektov práva stanovujú na území SR právne predpisy. Nájomné a podnájomné (ďalej len nájomné) zmluvy sa delia na základe predmetu a spôsobu užívania predmetu nájmu. Pre každý typ nájomnej zmluvy platí určitý právny predpis, podľa ktorého sa riešia formálne a obsahové náležitosti. Základným právnym predpisom upravujúcim nájomné zmluvy je zákon č. 40/1964 Zb. nájom a podnájom nebytových priestorov - § 720 (odkazujúc na zákon č. 116/1990 Zb. Vo všeobecnosti by mali nájomné zmluvy obsahovať základné náležitosti Občianskeho zákonníka doplnené v špecifických prípadoch o podmienky v súlade s ďalšími právnymi predpismi. V týchto prípadoch má prednosť v aplikácii špecifická právna úprava pred všeobecnou určenou zákonom č. 40/1964 Zb. zákon č. 98/2014 Z. z. zákon č. 260/2011 Z. z. zákon č. 189/1992 Zb. zákon č. 443/2010 Z. z. zákon č. 261/2011 Z. z. zákon č. 150/2013 Z. z. zákon č. 116/1990 Zb. zákon č. 504/2003 Z. z.

Povinnosti Prenajímateľa

Základné podmienky určujúce rozsah povinností prenajímateľa a nájomcu určujú právne predpisy a môžu ich vyšpecifikovať v nájomnej zmluve. Z predložených právnych predpisov najkonkrétnejšie upravuje špecifiká nájmu § 664 zákona č. 40/1964 Zb., a to na účel určenia rozsahu povinností. V § 664 zákon č. 40/1964 Zb. definuje, že „prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať“. Z toho vyplýva, že prenajímateľ môže dať do nájmu len stavbu v zodpovedajúcom stave v súlade s užívaním stavby, v stave obvyklom v rámci užívania alebo sa s nájomcom dohodne na spôsobe užívania. Na účely užívania stavby musí byť daný priestor skolaudovaný v súlade so stavebným povolením podľa § 85 zákona č. 50/1976 Zb. Skolaudovanie stavby sa riadi zákonom č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, ktorý v § 76 až § 85 určuje podmienky, za ktorých sa môže skolaudovať stavba. V § 82 ods. 1 je určené kolaudačné rozhodnutie, ktoré „… povoľuje užívanie stavby na určený účel, a ak je to potrebné, určia sa podmienky užívania stavby“. V § 82 ods. 4 je stanovená povinnosť stavebného úradu, ktorý v rámci podmienok užívania stavby určí podľa druhu a účelu stavby aj „…ďalšie povinnosti na zabezpečenie verejných záujmov, na ochranu práv a oprávnených záujmov účastníkov, na zabezpečenie záujmov starostlivosti o životné prostredie, bezpečnosť a ochranu zdravia ľudí, požiarnu bezpečnosť a zabezpečenie prístupu osobám s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie“. V konečnom dôsledku stavebný úrad rozhoduje o spôsobe užívania stavby a aj jeho možnej zmeny v súlade s § 85 zákona č. 50/1976 Zb. „zmeny účelu užívania stavby, ktoré spočívajú v zmene spôsobu užívania stavby, jej prevádzkového zariadenia, v zmene spôsobu a v podstatnom rozšírení výroby alebo činností, ktoré by mohli ohroziť život a zdravie ľudí alebo životné prostredie, vyžadujú rozhodnutie stavebného úradu o zmene v užívaní stavby…“ Z vyššie uvedeného jednoznačne vzniká povinnosť na strane prenajímateľa (vlastníka) stavby, a to prenajímať stavbu len výhradne na účel, na ktorý bola stavba skolaudovaná. V inom prípade sa spôsob nájmu dohodne v zmluve špecifickejšie, než všeobecné právne predpisy stanovujú v súlade s § 664 zákona č. 40/1964 Zb. V praxi sa môže dohodnúť aj to, že síce objekt nespĺňa skoro žiadne podmienky na bezpečnosť, ale veľakrát za symbolický poplatok sa prenajme. Stavba, ktorá nie je skolaudovaná, sa nemôže z dikcie zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka a zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku užívať. právne nevyhovuje na činnosť - potom musí zmeniť účel užívania stavby a v tom prípade získať povolenie prenajímateľa a zabezpečiť v súlade s § 85 zákona č. 50/1976 Zb. Z týchto dvoch možností vyplývajú povinnosti pre nájomcu a aj prenajímateľa. Nájomca by mal mať možnosť oboznámiť sa s projektovou dokumentáciou stavby v takom rozsahu, aby vedel presne, ako môže využívať objekt prenájmu tak, aby nič neporušoval a vedel, za čo bude platiť nájom. To na druhej strane stanovuje povinnosť prenajímateľa takúto dokumentáciu nájomcovi poskytnúť ešte pred uzavretím nájomnej zmluvy, aby sa s ňou mohol oboznámiť. Akákoľvek zmena, ktorá by mohla ohroziť zdravie, život človeka alebo životné prostredie, musí byť uskutočnená ako zmena užívania stavby. Pokiaľ stavba nespĺňa požiadavky kolaudácie, musí na to prenajímateľ upozorniť nájomcu (aj budúceho) a prípadne, pokiaľ súhlasí, aj adekvátne znížiť nájomné - to ale závisí od zmluvných strán, či sa tak rozhodnú. Skolaudovaná stavba sa viaže na stavebné povolenie, ktoré schvaľuje príslušný stavebný úrad. V stavebnom povolení sa väčšinou rieši len vo všeobecnosti bezpečnosť, konkrétnejšie protipožiarna ochrana, hygiena a pri vyhradených technických zariadeniach aj bezpečnosť a ochrana zdravia pri práci. Zároveň sa riešia aj stanoviská dotknutých orgánov napr. aj z oblasti civilnej ochrany a pod., pričom požiadavky sú veľakrát formulované všeobecne v súlade s § 66 až § 70 zákona č. 50/1976 Zb. Z toho logicky vyplýva nutnosť vyšpecifikovať rozsah nájmu práve nájomnou zmluvou. Pokiaľ to nájomná zmluva neobsahuje, môžu sa obidve zmluvné strany dostať do problémovej situácie. Dobrou praxou je preto vedieť, v ktorých oblastiach sú presne vymedzené práva a povinnosti prenajímateľa, nájomcu a v ktorých nie. V nasledujúcich podkapitolách si uvedieme jednotlivé oblasti a z nich vyplývajúce základné povinnosti, ktoré z takýchto vzťahov (prenajímateľa a nájomcu) vznikajú. V niektorých prípadoch potom môžu vzniknúť spory o to, kto za čo zodpovedá. Zo zatiaľ uvedeného vyplýva, že zodpovednosť bude na tom, kto zabezpečuje služby pre iného. V priestoroch nájmu to bude vo všeobecnosti nájomca (v zmluve väčšinou uvedený priestor - označenie a určenie m2, za ktoré sa platí nájom) a v priľahlých priestoroch ako chodby, WC a pod. (pokiaľ nie sú súčasťou nájomnej zmluvy, za ktoré platí paušálne poplatky zahrnuté v cene nájmu) vo všeobecnosti bude zodpovedať prenajímateľ. Pravdaže, pokiaľ špecifický právny predpis neurčí inak alebo prenajímateľ s nájomcom sa v súlade s právnymi predpismi nedohodnú inak. V prípadoch, kedy činnosť vykonávanú v prenajatom priestore nevyžadujú právne predpisy, bude výhradne na prenajímateľovi a nájomcovi, ako sa rozhodnú si upraviť vzťahy (napr.

Protipožiarna ochrana

Zákon č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi stanovuje povinnosti v oblasti požiarnej ochrany. V rámci kolaudácie je schválená protipožiarna bezpečnosť stavby v súlade s vyhláškou č. 94/2004 Z. z. Plnenie všetkých povinností určených v § 4 a § 5 zákona č. 314/2001 Z. z. určuje § 6 ods. 2 zákona č. 314/2001 Z. z. „Vlastník (správca) nehnuteľností, ktorý prenajíma nehnuteľnosť, je povinný zabezpečiť úlohy ochrany pred požiarmi podľa ustanovení tohto zákona, ak sa v nájomnej zmluve nedohodne s nájomcom o zabezpečení týchto úloh inak.“ Zo zákona jednoznačne vyplynula povinnosť plniť si povinnosť pre prenajímateľa (vlastníka, správca), pokiaľ nájomná zmluva neurčí inak. Rozsah plnenia v rámci protipožiarnej ochrany má dispozitívny charakter, tzn. strany nájomnej zmluvy si môžu určiť rozsah svojich práv a povinností inak, než je určené v prvej časti § 6 ods. 2 zákona č. 314/2001 Z. z. Rozsah plnenia pri špecifických typoch nájmov je odlišný od všeobecného ustanovenia § 6 zákona č. 314/2001 Z.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Bezpečnosť a ochrana zdravia pri práci (BOZP)

Zákon č. 124/2006 Z. z. o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci stanovuje povinnosti zamestnávateľovi a zamestnancovi. V súlade s § 2 ods. 2 písmeno e) povinnosti a opatrenia zákona č. 124/2006 Z. z. sa v nevyhnutnej miere budú aplikovať aj na „…fyzickú osobu, ktorá sa nachádza s vedomím zamestnávateľa na jeho pracovisku alebo v jeho priestore“. Z toho vyplýva, že nájomca (prenajímateľ), ktorý má osoby v zamestnaneckom pomere alebo obdobnom stave, prípadne v súlade s § 3 s jeho súhlasom sa v jeho priestore nachádza osoba - zákazník, ktorej poskytuje akékoľvek služby, alebo akákoľvek iná osoba, musí na účely zákona č. 124/2006 Z. z. zabezpečiť v nevyhnutnej miere „…na zaistenie bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci vzhľadom na povahu činnosti…“ svojimi opatreniami a povinnosťami stanovenú mieru ochrany. Základné (všeobecné) povinnosti v súlade s § 6 až § 30 zákona č. 124/2006 Z. z.

Civilná ochrana obyvateľstva

Zákon č. 42/1994 Z. z. o civilnej ochrane obyvateľstva stanovuje vlastníkovi alebo nájomcovi povinnosť zachovávať účel a funkčnosť zariadenia civilnej ochrany, ktoré sú súčasťou kolaudačného rozhodnutia, čo určuje § 4 ods. 2. V § 16 zákona č. 42/1994 Z. z. sa stanovujú povinnosti, ktoré sa rozlišujú vzhľadom na to, či prenajímateľ alebo nájomca je právnická alebo fyzická osoba - podnikateľ. Povinnosti sa určujú podľa toho, či svojou činnosťou ohrozuje okolitý priestor, je ohrozený činnosťou okolitých firiem alebo môže byť ohrozený všeobecnými rizikami. Povinnosť vzniká pre každú „firmu“, čiže základné (všeobecné) povinnosti v súlade s § 16 zákona č. 42/1994 Z. z. si bude zabezpečovať podnikateľ - nájomca v prenajatých priestoroch a prenajímateľ v ostatných priestoroch. V nadväznosti na civilnú ochranu obyvateľstva sa rieši na Slovensku aj prevencia závažných priemyselných havárií, ktorú upravuje zákon č. 128/2015 Z. z. a v ktorom sú upravené povinnosti prevádzkovateľa, ktorý riadi priestor alebo súbor priestorov. Povinnosť je určená tomu, kto v súlade s § 4 zákona č. 128/2015 Z. z. „…prevádzkuje alebo riadi podnik, alebo osoba, na ktorú boli…

Odpady

Zákon č. 79/2015 Z. z. o odpadoch stanovuje zodpovednosť držiteľa odpadu, ktorý je v súlade s § 4 definovaný ako „… pôvodca odpadu alebo osoba, ktorá má odpad v držbe“. Náklady na nakladanie s odpadom v súlade s § 12 ods. 3 znáša držiteľ odpadu. Ak nie je známy, tak posledný známy držiteľ. Výnimku tvorí vyhradený prúd odpadu, na ktorý sa vzťahuje rozšírená zodpovednosť výrobcov. Povinnosti v súlade so zákonom č. 79/2015 Z. z.

Súkromná bezpečnosť

Zákon č. 473/2005 Z. z. o poskytovaní služieb v oblasti súkromnej bezpečnosti stanovuje jednotlivé podmienky činností. Zákon neurčuje vo všeobecnosti povinnosť zriadiť tzv. SBS, pre niektoré objekty (napr. jadrové elektrárne) a niektoré činnosti (napr. špecifické športové alebo kultúrne podujatia) to vyplýva z iných právnych predpisov.

Ochrana osobných údajov

Zákon č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov definuje termíny ako prevádzkovateľ a dotknutá osoba - „každá fyzická osoba, ktorej osobné údaje sa spracúvajú“. Na účel zákona č. 18/2018 Z. z. prevádzkovateľ spracováva informácie od dotknutej osoby, čo môže byť nájomca a aj prenajímateľ. Každý z nich si to má zabezpečiť vo svojej vlastnej réžii.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Zodpovednosť a Prenos Povinností

Z tu predložených informácií vyplýva, že povinnosti sú priamo určené právnymi predpismi a odklon od nich nastáva väčšinou len dojednaním nájomných zmlúv, ktoré týmto právnym predpisom nemôžu odporovať, ale povinnosti v týchto nájomných zmluvách môžu byť vyšpecifikované. Jednou z možných aplikácií je prenos zodpovednosti na prenajímateľa. Pravdaže, pri splnení podmienok, že s tým prenajímateľ súhlasí, tento prechod bude zmluvne ošetrený (napr. nájomnou zmluvou alebo dodatkom k zmluve) a bude odplatný. To platí aj obrátene s tým, že nájomné sa adekvátne zníži. V praxi sa stáva aj to, že síce nájomná zmluva má základné náležitosti, ale predmet nájmu je menej vyšpecifikovaný v určení povinností. Tým sa môže stať, že jedna strana sa cíti tou druhou poškodená a naopak.

Nájom Poľnohospodárskych Pozemkov

Pre podnikanie v poľnohospodárstve a iné hospodárske využitie pôdy je charakteristické, že sa deje v organizačných štruktúrach, ktoré v svojej činnosti v určitom rozsahu používajú prenajaté pozemky. Tento stav je v určitej miere bežný aj v iných krajinách (v krajinách EÚ je zreteľné znižovanie počtu poľnohospodárskych podnikov a zvyšovanie ich priemernej výmery, ubúda podiel pôdy obhospodarovanej vlastníkmi) a v značnej miere sa bežne používa aj na hospodárske využitie iných majetkových hodnôt (prenájom bytov a nebytových priestorov, leasing). Dôležitosť nájomných pomerov v súčasných podmienkach slovenského poľnohospodárstva a ich adekvátnej právnej úpravy je zvýšená niektorými historicky vzniknutými danosťami štruktúry pozemkového vlastníctva. Súčasný stav je charakterizovaný extrémnou rozdrobenosťou pozemkového vlastníctva v jeho stránke technickej (veľkosť a počet pozemkov), právnej (pozemky v spoluvlastníctve) i prevádzkovo-hospodárskej (počet spoluvlastníkov jedného pozemku, priemerná výmera pozemkového vlastníctva na jedného vlastníka, rozptyl pozemkov toho istého vlastníka v teréne, tvar, konfigurácia a prístupnosť pozemku), ktorá nevyhovuje podmienkam moderných poľnohospodárskych technológií. Nepriaznivý stav pozemkového vlastníctva bol sprevádzaný aj neúplnosťou a nedokonalosťou jeho verejnej evidencie, či ide o evidenciu pozemkov alebo právnych vzťahov k nim, opäť znásobený dôrazom na evidenciu užívacích vzťahov a pozemkov v hospodársky využívanom stave. Pri evidovaných 2,4 mil. ha poľnohospodárskej pôdy sa odhaduje, že pôvodných pozemkov je asi 5,5 mil. o priemernej výmere jedného pozemku 0,45 ha a s priemerným počtom 12 až 15 spoluvlastníkov. Na zlúčených pozemkoch hospodári asi 2.800 právnických osôb (celkom na 1,8 mil. ha) a 20 tis. jednotlivo hospodáriacich roľníkov. Nadväzne na uvedené sa nájomné vzťahy preto uskutočňujú v rámci hraníc hospodárskeho využívania poľnohospodárskych plôch s doplnením viac alebo menej určitých vlastníckych údajov v nájomných zmluvách. Aj tvorba identifikačného systému pre poľnohospodárske parcely, ktorý je podmienkou pre prijímanie platieb zo zdrojov EÚ a sleduje predovšetkým zistenie skutočného užívania pôdy, sa aj s ohľadom na stav evidencie pozemkov, nebuduje na báze katastrálnych parciel, ale plôch s viac menej stabilnými prirodzenými hranicami , tzv.

Právna Úprava Nájmu Poľnohospodárskych Pozemkov

Nájom poľnohospodárskych pozemkov sa spravuje všeobecnou úpravou nájomnej zmluvy (§ 663 až 684 Občianskeho zákonníka) a v určitom rozsahu ustanoveniami § 22 ods. 2 až 6, 8 a 9 zákona č. 229/1991 Zb. Na základe § 22 ods. 9 zákona č. 229/1991 Zb. a § 879a Občianskeho zákonníka bolo vydané nariadenie vlády č. 208/1994 Z. z. o nájme poľnohospodárskych a lesných nehnuteľností a o nájme poľnohospodárskeho podniku v znení nariadenia vlády č. 262/2001 Z. z. Všeobecná úprava nájomnej zmluvy a nájomného pomeru, použiteľná na všetky druhy nájmu, bola do Občianskeho zákonníka (§ 663 až 684) zaradená zákonom č. 509/1991 Zb. V značnej miere je obsahovo prevzatá z úpravy nájomnej zmluvy v Občianskom zákonníku z roku 1950. Ten, hoci inak v úprave nájmu dosť nadväzoval na pôvodnú unifikačnú osnovu čsl. Občiansky zákonník z roku 1950 bol vytvoril jednotný typ nájomnej zmluvy, zahŕňajúci aj tzv. árendálnu zmluvu, ktorá bola v dovtedajšom práve na našom území osobitným zmluvným typom, použiteľným práve pre poľnohospodárske nehnuteľnosti. Vymedzil základné rozlíšenie nájmu a árendy, keď umožňoval dohodnúť buď dočasné užívanie veci alebo branie úžitkov (požitkov) z prenajatej veci, či oboje, no hovorí len o nájomnej zmluve. Zo špeciálnych ustanovení pre árendu prevzal len úpravu platenia nájomného a odpustenia a zliav pre prípad nájmu poľnohospodárskych alebo lesných pozemkov a špeciálnu úpravu záložného práva prenajímateľa nehnuteľnej veci na zabezpečenie nájomného. Od toho sa potom odvíja v prvom rade rozsah oprávnení nájomcu: prosté užívanie (uti) pri nájomnej zmluve a pri árendálnej zmluve branie plodov z plodonosnej veci (frui), napr. niektoré prípady tzv. kúpy budúcej úrody, keď sa plodonosný predmet prenechá inému, aby ako poberateľ požitkov zobral napr. Podľa programového vyhlásenia vlády má sa legislatívny zámer rekodifikácie súkromného práva ešte dopracovať a na jeho základe vypracovať dlhodobý plán postupného vypracovania nových právnych predpisov.

Legislatívne Zmeny

Návrh usiluje o zohľadnenie špecifík predmetu a účelu poľnohospodárskych a lesných nájmov a o vyváženú úpravu postavenia účastníkov nájomného pomeru, ako aj o ochranu verejných záujmov spojených s pozemkami pri ich využívaní v poľnohospodárstve a lesníctve. Navrhovaný zákon tak môže prispievať k napĺňaniu občianskych práv a slobôd, ktorými sú, na strane prenajímateľa ústavné právo na vlastníctvo (Čl. 20) a právo na inú zárobkovú činnosť (Čl. 35 ods. 1 a 2) a na strane nájomcu právo na podnikanie (Čl. 35 ods.

#

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

tags: #nájomná #zmluva #pre #zvieratá #vzor