Nájomná zmluva pri predaji a odovzdávaní podniku: Dôležité aspekty a vzory

Predaj alebo odovzdávanie podniku je komplexný proces, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a riešenie mnohých právnych otázok. Jednou z kľúčových oblastí je nájomná zmluva, ktorá upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom priestorov, v ktorých podnik funguje. Tento článok sa zameriava na dôležité aspekty nájomnej zmluvy pri predaji a odovzdávaní podniku, a to aj s ohľadom na rôzne právne úpravy a situácie, ktoré môžu nastať.

Úvod do problematiky nájomných zmlúv

Nájomná zmluva je právny dokument, ktorý upravuje práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu v súvislosti s užívaním nehnuteľnosti. Pri predaji alebo odovzdávaní podniku je dôležité zabezpečiť, aby bola nájomná zmluva riadne prenesená na nového vlastníka podniku alebo aby bola upravená tak, aby vyhovovala potrebám nového vlastníka.

Základné typy nájomných zmlúv

Nájomnú zmluvu na byt je možné uzatvoriť tak podľa Občianskeho zákonníka, ako aj podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu upravuje práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu v režime tzv. krátkodobého nájmu.

Krátkodobý nájom bytu

Zákon sa nedotýka tiež inštitútu tzv. krátkodobého nájmu. Nájomnou zmluvou podľa zákona prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Zákon ustanovuje písomnú formu nájomnej zmluvy.

Registrácia nájomnej zmluvy

Zákon stanovuje povinnosť registrácie podľa osobitného predpisu. Prenajímateľ tak musí byť registrovaný na daňovom úrade a musí mať pridelené DIČ. V prípade, ak táto povinnosť nebude splnená, na právny vzťah sa budú aplikovať ustanovenia § 685 a nasl.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Peňažná zábezpeka

Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi.

Výpovedná lehota

Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac.

Vypratanie nehnuteľnosti

Vypratanie nehnuteľnosti môže byť zabezpečené aj prostredníctvom spísanej notárskej zápisnice povinnej osoby o uznaní záväzku a súhlase s vykonateľnosťou notárskej zápisnice podľa § 45 ods. 2 písm. c) zák. č. 233/1995 Z. z.

Práva a povinnosti prenajímateľa

Prenajímateľ má voči nájomcovi určité práva a povinnosti, ktoré sú stanovené v nájomnej zmluve a v príslušných právnych predpisoch. Medzi najdôležitejšie práva prenajímateľa patrí právo na riadne a včasné platenie nájomného, právo na ochranu svojho majetku a právo na ukončenie nájomnej zmluvy v prípade porušenia zmluvných podmienok zo strany nájomcu.

Medzi najdôležitejšie povinnosti prenajímateľa patrí povinnosť odovzdať nájomcovi nehnuteľnosť v stave spôsobilom na riadne užívanie, povinnosť zabezpečiť riadny výkon práv nájomcu a povinnosť udržiavať nehnuteľnosť v dobrom stave.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Práva a povinnosti nájomcu

Nájomca má voči prenajímateľovi určité práva a povinnosti, ktoré sú stanovené v nájomnej zmluve a v príslušných právnych predpisoch. Medzi najdôležitejšie práva nájomcu patrí právo na riadne užívanie nehnuteľnosti, právo na ochranu svojich práv a právo na ukončenie nájomnej zmluvy v prípade porušenia zmluvných podmienok zo strany prenajímateľa.

Medzi najdôležitejšie povinnosti nájomcu patrí povinnosť riadne a včas platiť nájomné, povinnosť užívať nehnuteľnosť v súlade s nájomnou zmluvou a povinnosť udržiavať nehnuteľnosť v dobrom stave.

Zmluvná pokuta a jej uplatnenie

V niektorých prípadoch môže nájomná zmluva obsahovať ustanovenia o zmluvnej pokute, ktorá sa uplatní v prípade porušenia zmluvných podmienok zo strany jednej zo zmluvných strán. Zmluvná pokuta má slúžiť ako sankcia za porušenie zmluvy a zároveň ako náhrada škody, ktorá vznikla druhej zmluvnej strane v dôsledku porušenia zmluvy.

Ak sprostredkovateľ nekonal s odbornou starostlivosťou, resp. bol nečinný, je možné namietať, že si nesplnil svoje povinnosti. Zmluvná pokuta vo výške 8 000 € za jednostrannú výpoveď vlastníka je síce v zmluve, ale podľa Obč. zákonníka je možné sa brániť, ak sprostredkovateľ neplnil svoje povinnosti riadne a včas. Neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti.

Ukončenie sprostredkovateľskej zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva sa uzatvára podľa § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka. Sprostredkovateľ je povinný vyvíjať činnosť smerujúcu k uzavretiu zmluvy medzi Vami a treťou osobou (kupujúcim).

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Odporúčam písomne vyzvať sprostredkovateľa na ukončenie zmluvy s odôvodnením, že neplnil svoje povinnosti (napr. nečinnosť, neposkytnutie súčinnosti, nevybavenie veci v primeranej lehote). V liste uveďte konkrétne skutočnosti (napr. oneskorené zaslanie návrhu zmluvy, nekomunikácia, nevybavenie stretnutia s konateľom). Ak by sprostredkovateľ trval na pokute, môžete sa brániť aj súdnou cestou s odkazom na jeho nečinnosť a porušenie povinností. Bez právneho posúdenia zmluvy advokátom odporúčam nič vopred neuhradzovať.

Rezervačná zmluva a jej aspekty

Rezervačná zmluva je záväzok, ktorým sa kupujúci zaviazali uzavrieť kúpnu zmluvu v určitej lehote a zložili rezervačnú zálohu. Podľa čl. IV bod 2 ste mali dostať návrh kúpnej zmluvy do 5 pracovných dní od pripísania zálohy - to sa nestalo. Ak zmluva obsahuje ustanovenie o možnosti odstúpenia v prípade neplnenia povinností kupujúcich (napr. čl. VII bod 9), odporúčam písomne oznámiť kupujúcim odstúpenie od zmluvy z dôvodu ich nečinnosti a neplnenia zmluvných povinností. AK je teda právo na odstúpenie od zmluvy obsiahnuté priamo v jej texte, ide o výkon Vášho práva a nepotrebujete na to súhlas kupujúceho.

Ak ste zložili zálohu na inú nehnuteľnosť a hrozí Vám jej strata, odporúčam čo najskôr písomne odstúpiť od rezervačnej zmluvy a žiadať vrátenie zálohy, ak to zmluva umožňuje. Ak by kupujúci alebo sprostredkovateľ nespolupracovali, môžete sa domáhať svojich práv aj súdnou cestou.

Záväzky a záložné právo v zmluve

Riešením vami uvedenej situácie, kedy už ste si vybrali byt, na ktorý vám bola predbežne schválená aj hypotéka, vrátane toho, že ste vo veci kontaktovali predávajúceho, k tomuto uvádzame, že RK nie je povinná vám byt predať ak medzi vami nedošlo k uzatvoreniu žiadnej dohody. Ako vyplýva zo znenia otázky, zmluva predložená realitnou kanceláriou je dosť zmätočná a a pre vás ako kupujúceho nevýhodná.

Odporúčam vo veci postup ten, aby predávajúci, ktorý má s realitnou kanceláriou podpísanú zmluvu o sprostredkovaní, aby kontaktoval advokáta na možnosti riešenia veci - ukončenie zmluvy o sprostredkovaní, resp. jej vypovedanie.

Odstúpenie od zmluvy s realitnou kanceláriou

Ak ste podpísali zmluvu s realitnou kanceláriou s tým, že vo veci vybavujete hypotéku a prípade jej neposkytnutia, sa zmluva s realitnou kanceláriou zrušuje, nemáte sa čoho obávať. Odporúčam vec konzultovať s advokátom.

Pokiaľ ide o problémy s realitnou kanceláriou, pričom zmluva nebola uzatvorená na predvádza RK, tu platí, že môžete odstúpiť od zmluvy s RK do 14 odo dňa keď ste boli o tejto možnosti zo strany RK informovaný.

Neplatnosť zmluvy podpísanej mimo priestorov realitnej kancelárie

V otázke uvádzate, že ste podpísali zmluvu o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti s realitnou kanceláriou a to nie v sídle realitnej kancelárie v Bratislave, ale mimo jej priestorov - u vás v Nitre. Nepíšete v otázke kedy došlo k podpísaniu zmluvy. Predpokladáme súčasne, že samotný text zmluvy s realitnou kanceláriou neobsahuje splnenie informačnej povinnosti zo strany realitnej kancelárie o možnosti odstúpenia od zmluvy, čo je ich…

Dôležitosť preberacieho protokolu

Protokol musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Aby sa predišlo akýmkoľvek pochybnostiam špecifikujte predmet prevzatia čo najpresnejšie, tak aby bol nezameniteľný a bolo jednoznačné, čo sa preberá.

Interné smernice a ich význam

Interná smernica upravuje obeh účtovných dokladov, ako aj vzťahy medzi starostom a jednotlivými orgánmi samosprávy obce pri vykonávaní dispozícií s finančnými, materiálovými a ostatnými prostriedkami. Touto smernicou nie sú dotknuté povinnosti vyplývajúce z osobitných predpisov - najmä zo zákona č. 502/2001 Z. z.

Účtovnými dokladmi sú originálne písomnosti, ktoré musia mať náležitosti podľa § 10 ods. 1 zákona č. 431/2002 Z. z. Obeh účtovných dokladov má umožniť, aby sa príslušný doklad dostal včas do rúk zamestnancov, zodpovedných za jednotlivé operácie a tých, ktorí podľa údajov uvedených v dokladoch vykonávajú príslušné záznamy.

Obeh účtovných dokladov napomáha včasnosti spracovania účtovníctva a výkazníctva. Obehom sa zaručuje časový postup spracovania jednotlivých účtovných dokladov.

Objednávky môže vystavovať starosta obce alebo ním poverený pracovník. Pri vystavovaní objednávky - návrhu na uzavretie zmluvy - treba rešpektovať osobitnú právnu úpravu (najmä zákona č. 25/2006 Z. z. Objednávky sa vyhotovujú dvojmo s tým, že sa musia vyplňovať vo všetkých predpísaných náležitostiach aj s uvedením priebežných finančných čiastok za zrealizované práce, dodávky, alebo služby.

Fakturovanie a platenie dodávok upravuje najmä zákona č. 431/2002 Z. z. Faktúry musia obsahovať všetky náležitosti účtovných dokladov v súlade so zhora uvedenou právnou normou. Ak má faktúra nedostatky, je potrebné obratom požiadať o doplnenie, resp.

Došlé faktúry adresované pre obec alebo Obecný úrad sa sústreďujú u účtovníka obecného úradu, ktorý došlé a prevzaté faktúry opatrí prezenčnou pečiatkou s uvedením dátumu došlej pošty a predloží k nahliadnutiu a parafovaniu starostovi obce. Vo všetkých požadovaných náležitostiach vyplnený a podpísaný účtovný doklad spolu s faktúrou ďalej vybaví ekonóm obecného úradu tak, aby nedošlo k oneskorenej úhrade.

Zamestnanec poverený nákupom u dodávateľa je mu povinný oznámiť informácie, ktoré má uviesť pre potreby účtovníctva do vystavenej faktúry - rozpočtový program, ktorého sa doklad týka a presný popis akcie, na ktorú bude materiál použitý. Fakturant vytlačí faktúry v dvoch vyhotoveniach, zaeviduje ich v „Knihe odoslaných faktúr“, označí každú odoslanú faktúru evidenčným číslom a pravidelne sleduje ich úhrady.

Medzi interné účtovné doklady patria všetky tie doklady, ktoré sa vyhotovujú poverenými zamestnancami obce a obecného úradu, pokladníkom, účtovníkom obecného úradu a starostom obce v rámci hospodárenia obce. Postup pri vedení pokladničných dokladov je upravený v Internej smernici č.

Pri odmeňovaní niektorých prác vykonaných mimo pracovného pomeru sa postupuje podľa platnej právnej úpravy - zákona č. 311/2001 Z. z. a zákona č. 553/2003 Z. z. Poverený zamestnanec obecného úradu zodpovedá za to, že dohody (o prácach vykonávaných mimo pracovného pomeru) budú dôsledne, úplne a správne vyplnené ešte pred realizáciou odmeny a tiež podpísané oboma zmluvnými stranami.

Odmena sa po zdanení a odpočítaní povinných odvodov poukáže na účet pracovníka alebo vyplatí v hotovosti oproti podpisu na výplatnej listine za príslušný kalendárny mesiac. Pre zabezpečenie správnosti a úplnosti vedenia platovej agendy sú povinní všetci zamestnanci predkladať všetky potrebné podklady a materiály (sobášne listy, doklady o priznaní invalidného, resp.

Výplatnú listinu (na zálohu aj výplatu) zamestnancov obce podpisuje zamestnanec, ktorý vyhotovil listinu, a ktorý vyhotovil listinu, a ktorý zodpovedá za správnosť výpočtu platu zamestnancov. Výplatnú listinu schvaľuje starosta obce. Prevzatie súm výplat potvrdzujú príjemcovia svojím podpisom na výplatnej listine. Oprávnený príjemca môže splnomocniť inú osobu na príjem výplaty.

Ak bola finančná čiastka zaslaná príjemcovi prostredníctvom peňažného ústavu alebo pošty, podpis sa nahrádza potvrdenkou peňažného ústavu alebo pošty. Táto potvrdenka sa musí pripojiť k výplatnej listine.

Na náhradu cestovných a sťahovacích výdavkov sa vzťahuje osobitná právna úprava (zákona č. 283/2002 Z. z. Preddavok sa poskytne v navrhnutej sume, najvyššie však do výšky predpokladaných výdavkov. Preddavok možno vyplatiť len na základe riadne vyplneného a schváleného cestovného príkazu.

Zamestnanec je povinný do desiatich pracovných dní po dni ukončenia pracovnej cesty predložiť všetky písomné doklady potrebné na vyúčtovanie pracovnej cesty a tiež vrátiť nevyúčtovaný preddavok (§ 36 ods. 3 zákona č. 283/2002 Z. z.). Cestovný príkaz musí byť vyplnený podľa predtlače a prepláca sa na základe preukázaných dokladov o výdavkoch v súlade so zákonom č. 283/2002 Z.

Zamestnanec vyplnené tlačivo s dokladmi predloží na prekontrolovanie pokladníkovi obecného úradu. Do skupiny ostatných interných dokladov patria predovšetkým tie, ktoré sa nevyhotovujú systematicky. Tieto doklady sa musia vyhotovovať operatívne, pričom musia obsahovať všetky náležitosti uvedené v § 10 ods. 1 zákona č. 431/2002 Z. z.

Účtovné doklady sa preskúmajú v súlade s príslušnými ustanoveniami zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve a kontrolujú v súlade s príslušnými ustanoveniami zákona č. 502/2001 Z. z. Pod vecnou správnosťou rozumieme správnosť údajov obsiahnutých v účtovných dokladoch, pričom ide o zisťovanie súladu týchto údajov so skutočnosťou (správnosť peňažných čiastok, správnosť výpočtu, správnosť údajov o množstve a pod.).

Ide o preverenie, či fakturované práce, služby a dodávky súhlasia so skutočnými dodávkami, a to ako z hľadiska kvality, kvantity, druhu, doby trvania prác, tak aj s cenovými podmienkami, ktoré sa dojednali v zmluve; príp. Pod prípustnosťou rozumieme zodpovednosť zamestnancov za to, že operácie sú v súlade s platnou právnou úpravou a normatívnymi právnymi aktmi obce - z hľadiska zabezpečenia finančných prostriedkov v rozpočte.

Pred uložením sa musia písomnosti usporiadať a zabezpečiť proti strate, zničeniu alebo poškodeniu (§ 35 ods. 1 zákona č. 431/2002 Z. z. Účtovné doklady a písomnosti sa ukladajú do archívu na lehoty určené v § 35 a nasl. zákona č. 431/2002 Z. z.

V prípade neexistujúcej úpravy touto smernicou sa použije postup podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve a zákona č. 502/2001 Z. z. Starosta obce môže jednotlivé ustanovenia týchto zásad bližšie rozpracovať vo svojom pokyne, resp. Táto smernica je záväzná pre všetkých zamestnancov obce.

Smernica o výkone finančnej kontroly v podmienkach obce Nesluša (ďalej len „smernica“) upravuje postup, t. j. prešetrovanie a vybavovanie sťažností, príp. Hlavný kontrolór vypracúva plán kontrolnej činnosti. Vykonáva ju starostka obce a účtovník, pokladník alebo správca daňovej agendy, príp.

V prvej etape: pred vstupom do záväzku (napr. v 3. etape: spravidla po realizácii výdavku (príjmu), resp. V prvej etape je zameraná na oblasť plánovania, rozpočtovania, verejného obstarávania, uzatvárania zmlúv alebo iných úkonov majetkovej povahy. Zápisy sa vykonávajú na príslušných dokladoch súvisiacich s finančnou operáciou alebo jej časťou, alebo sa vyhotovuje tzv. kontrolný list.

Druhá etapa je zameraná najmä na oblasť plnenia zmlúv, dohôd, resp. iných úkonov majetkovej povahy, na oblasť účtovníctva, výkazníctva a správy majetku štátu. Príslušné zápisy sa vykonávajú na dokladoch súvisiacich s overovanou finančnou operáciou, napr. na žiadosti o realizáciu výdavku, na potvrdení alebo na samostatnom kontrolnom liste (príloha č. 1).

Pred zaúčtovaním potvrdzujú svojím podpisom a ďalšími náležitosťami zodpovední zamestnanci správnosť vyplnenia platobného príkazu, t. j. Zodpovední zamestnanci vykonávajúci základnú finančnú kontrolu sú povinní zastaviť finančnú operáciu alebo jej časť, ak pri jej výkone zistia nedostatky. Zistené nedostatky posúdia a rozčlenia na závažné a menej závažné.

Vykonáva ju starostka obce a účtovník, pokladník alebo správca daňovej agendy, príp. Výstupom z administratívnej finančnej kontroly je návrh správy z administratívnej finančnej kontroly a správa z administratívnej finančnej kontroly. Výstupom môže byť aj návrh čiastkovej správy z administratívnej finančnej kontroly a čiastková správa z administratívnej finančnej kontroly (príloha č.

Finančnú kontrolu na mieste na základe písomného poverenia, ktoré vydáva starostka obce (príloha č. Výstupom z finančnej kontroly na mieste je návrh správy z finančnej kontroly na mieste a správa z finančnej kontroly na mieste. Výstupom môže byť aj návrh čiastkovej správy z finančnej kontroly na mieste a čiastková správa z finančnej kontroly na mieste (príloha č.

Zákonom č. 69/2018 Z. z. o kybernetickej bezpečnosti sa do slovenského právneho poriadku transponuje smernica Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2016/1148 zo 6. júla 2016 o opatreniach na zabezpečenie vysokej spoločnej úrovne bezpečnosti sietí a informačných systémov v Únii (ďalej aj len „smernica“). Cieľom smernice, rovnako ako aj zákona č. 69/2018 Z. z.

Dňa 01. 03. 2020 bola obec Nesluša podľa § 17 ods. Informačný systém verejnej správy je v zmysle § 3 písm. k) druhého bodu zákona č. 69/2018 Z. z.

tags: #nájomná #zmluva #pri #predajdovzdávaní #podniku #vzor