Nájomná zmluva a podielové spoluvlastníctvo: Vzor a právne aspekty

Tento článok poskytuje komplexný pohľad na nájomné zmluvy v kontexte podielového spoluvlastníctva, vrátane vzorov a právnych aspektov, ktoré je potrebné zvážiť.

Úvod do podielového spoluvlastníctva

Ak jednu vec vlastní viacero osôb, hovoríme o podielovom spoluvlastníctve. Každý zo spoluvlastníkov vlastní určitý podiel na veci, napríklad štvrtinu, ak sú štyria spoluvlastníci. Tento podiel je ideálny, čo znamená, že nie je presne určené, ktorú časť veci vlastní ktorý spoluvlastník. Každý spoluvlastník má právo so svojím podielom disponovať, čo zahŕňa aj možnosť predať ho. Predaj spoluvlastníckeho podielu je však obmedzený zákonným predkupným právom.

Zákonné predkupné právo spoluvlastníkov

V zmysle ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka majú spoluvlastníci pri prevode spoluvlastníckeho podielu zákonné predkupné právo. To znamená, že spoluvlastník, ktorý chce predať svoj podiel, ho musí najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Táto ponuka sa nazýva ponuka na odkúpenie podielu.

Prijatie ponuky na odpredaj podielu

Podľa komentára k Občianskemu zákonníku (I. Fekete), k prijatiu ponuky na odpredaj spoluvlastníckeho podielu dochádza vyplatením tohto podielu oprávnenou osobou v zákonnej 2-mesačnej lehote. Samotné vyhlásenie o prijatí ponuky bez vyplatenia podielu v tejto lehote nemožno považovať na účinné prijatie ponuky.

Viacerí záujemcovia o kúpu podielu

Ak má o kúpu spoluvlastníckeho podielu záujem viacero spoluvlastníkov, nie je dôležité, aký veľký je podiel jednotlivých spoluvlastníkov. Iba v prípade, ak by spoluvlastníci nemali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, môže ho spoluvlastník predať tretej osobe. Tretej osobe však nemôže byť spoluvlastnícky podiel prenechaný za nižšiu sumu alebo za výhodnejších podmienok, ako boli obsiahnuté v ponuke na odkúpenie podielu pre ostatných spoluvlastníkov.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Výnimky z predkupného práva

Existujú aj výnimky, kedy sa zákonné predkupné právo neuplatní. Ide o prípad, ak ide o prevod blízkej osobe.

Dôsledky porušenia predkupného práva

Ak spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel opomenul svoju povinnosť, ostatní spoluvlastníci môžu napadnúť prevod podielu a domáhať sa určenia relatívnej neplatnosti zmluvy podľa ustanovenia § 40a Občianskeho zákonníka.

Nároky oprávneného spoluvlastníka pri porušení predkupného práva

Právna teória a prax rozoznáva 3 rozdielne nároky, ktoré si môže oprávnený spoluvlastník uplatniť v prípade, že jeho predkupné právo bolo porušené. Jedným z týchto nárokov je právo osoby oprávnenej z predkupného práva domáhať sa priamo od nadobúdateľa, aby jej spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu, a to za rovnakých podmienok, za akých ich kúpil od osoby povinnej.

Výzva na ponúknutie spoluvlastníckeho podielu na kúpu

Za týmto účelom musí oprávnený spoluvlastník adresovať navrhovateľovi konkrétnu výzvu - žiadosť o ponúknutie spoluvlastníckeho podielu na kúpu. Forma ani náležitosti tejto výzvy nie sú špeciálne upravené v žiadnom právnom predpise. Odporúča sa vyhotoviť výzvu písomne.

Ponuka a jej náležitosti

Ustanovenie § 605 OZ zakotvuje povinnú písomnú formu pre každú ponuku, ktorá sa týka nehnuteľností. Ponuka musí zároveň obsahovať všetky podmienky, za ktorých nadobúdateľ odkúpil podiel od pôvodného spoluvlastníka (predmet kúpy, kúpna cena, splatnosť kúpnej ceny, zriadenie vecného bremena, vykonanie osobných služieb a pod.). Na prijatie ponuky nestačí len vyhlásenie oprávneného, že ponuku prijíma, ale musí zaplatiť aj kúpnu cenu. Ak ide o vyplatenie nehnuteľnosti, zákonná lehota je 2 mesiace, ak o vyplatenie hnuteľnej veci, 8 dní. Táto lehota však pôsobí len v prípade, ak sa strany nedohodli na vlastnej lehote.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Súdne rozhodnutie

Ak si nadobúdateľ nesplní túto ponukovú povinnosť, môže sa oprávnený spoluvlastník domáhať na súde, aby bol jeho prejav vôle v tomto smere nahradený súdnym rozhodnutím.

Možnosti obídenia zákonného predkupného práva

Zákonné predkupné právo nie je možné obísť. Spoluvlastníci sa však pri jeho vzniku môžu dohodnúť, že v prípade predaja spoluvlastníckeho podielu niektorého z nich, nebudú uplatňovať predkupné právo.

Predkupné právo k pozemku v spoluvlastníctve

Zákonné predkupné právo sa viaže aj na pozemok v spoluvlastníctve viacerých osôb. V prípade pozemku platí, že nie je možné presne určiť, ktorú časť pozemku vlastní ktorý spoluvlastník. V prípade, ak by osoba chcela previesť spoluvlastnícky podiel k pozemku, má ponukovú povinnosť voči ostatným spoluvlastníkom.

Kúpa podielu viacerými spoluvlastníkmi

Ak by niektorý zo spoluvlastníkov, prípadne viacerí z nich mali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, majú možnosť sa dohodnúť, prípadne nadobudnúť podiely pomerne k výške už svojich existujúcich podielov. Následne musí byť spísaná kúpna zmluva s každým spoluvlastníkom zvlášť alebo spoločná kúpna zmluva pre všetkých spoluvlastníkov.

Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Osobitným spôsobom, ktorý by prichádzal do úvahy je vypracovanie dohody o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, aj to len v prípade, ak by všetci podieloví spoluvlastníci mali záujem na vyporiadaní. Následne by sa spoluvlastníkovi, ktorý nemá záujem na ďalšom trvaní spoluvlastníctva, vyplatila hodnota jeho podielu.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Zmluvné predkupné právo k pozemku

Vo vzťahu k pozemku je možné tiež dojednať aj zmluvné predkupné právo. Predkupné právo k pozemku môže mať vo všeobecnosti povahu osobného práva, ako aj vecnoprávnu povahu, ktorá sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Zmluvné predkupné právo je neprevoditeľné, neprechádza na dedičov (na rozdiel od zákonného predkupného práva spoluvlastníkov) a oprávnený z tohto práva je iba ten, kto je v zmluve o jeho zriadení označený. Zánikom oprávneného subjektu zaniká aj predkupné právo. Ak však bolo predkupné právo dohodnuté ako vecné právo zapísané do katastra nehnuteľností, toto pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho a ak predávajúci nekúpil vec ponúknutú kupujúcim, zostáva mu zachované predkupné právo aj voči jeho právnemu nástupcovi.

Osobitná právna úprava pre poľnohospodárske pozemky

Osobitná právna úprava sa vzťahuje na poľnohospodárske pozemky. Pri predaji poľnohospodárskeho pozemku bol predávajúci podľa § 4 ods. 3 zákona č. 140/2014 Z. z. povinný ponúknuť ho na predaj. Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10.2.2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť. Ak Národná rada Slovenskej republiky neuvedie tieto ustanovenia do súladu s Ústavou Slovenskej republiky, stratia po šiestich mesiacoch od vyhlásenia nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky aj svoju platnosť.

Predkupné právo nájomcu

Ďalším príkladom predkupného práva k nehnuteľnosti vznikajúceho na základe zákona je predkupné právo nájomcu. Podľa § 16 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas.“ Zákonné predkupné právo nájomcu sa nevzťahuje na všetky prípady, kedy dochádza k prevodu bytu, ktorý je predmetom nájmu, ale iba na prípady, kedy na strane predávajúceho vystupuje vlastník bytového domu, v ktorom sa predmetný byt nachádza.

Zmluva o kúpe prenajatej veci

Osobitný druh predkupného práva je upravený v ustanovení § 489 a nasl. Obchodného zákonníka pod názvom „zmluva o kúpe prenajatej veci“. Zmluvou o kúpe prenajatej veci si strany dojednajú v nájomnej zmluve alebo po jej uzavretí, že nájomca je oprávnený kúpiť prenajatú vec alebo prenajatý súbor vecí počas platnosti nájomnej zmluvy alebo po jej zániku. Zmluva o kúpe prenajatej veci vyžaduje písomnú formu. Ak sa teda vlastník nehnuteľnosti viazaný predkupným právom rozhodne nehnuteľnosť predať, je povinný ponúknuť ju oprávnenému z predkupného práva. Ponuku uskutoční ohlásením všetkým podmienok predaja. Pri nehnuteľnostiach zákon pre ponuku predpisuje písomnú formu. Oprávnený z predkupného práva si svoje predkupné právo uplatní tak, že príjme oznámené podmienky predaja a včas vyplatí kúpnu cenu. Dobu, do ktorej je v prípade uplatnenia predkupného práva potrebné vyplatiť kúpnu cenu je možné dojednať. Ak doba dokedy sa má predaj uskutočniť nie je dohodnutá, je oprávnená osoba povinná nehnuteľnosť vyplatiť do dvoch mesiacov od doručenia ponuky.

Predkupné právo pri darovaní spoluvlastníckeho podielu

V otázke uplatnenia predkupného práva pri bezodplatnom darovaní spoluvlastníckeho podielu nie je odborná verejnosť ani rozhodovacia prax súdov jednotná. Podľa rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1 Cdo 102/2005 z 25. O predmetný rozsudok sa opiera aj rozsudok Krajského súdu v Trnave č. k. 11 Co 108/2011-96 z 21. marca 2012, ktorý zdôvodnil svoj názor nasledovne: “Právnu podstatu predkupného práva je možné vymedziť ako právny vzťah, v ktorom jeden individuálne určený subjekt (oprávnená osoba - spoluvlastník) má právo kúpiť (vykúpiť) vec od druhého individuálne určeného spoluvlastníka, t. j. od konkrétnej povinnej osoby, ako prvý za predpokladu, že tento druhý spoluvlastník chce svoj spoluvlastnícky podiel previesť. Ide teda o vzťah, v ktorom právu oprávnenej osoby zodpovedá povinnosť zodpovednej osoby ponúknuť vec tejto oprávnenej osobe ako prvej ku kúpe (tzv. predkupné právo). Z uvedeného vyplýva, že hoci so svojím spoluvlastníckym podielom môže každý spoluvlastník nakladať obdobne ako vlastník so svojou vecou, jeho zmluvná voľnosť je obmedzená zo zákona predkupným právom ostatných spoluvlastníkov. Predkupné právo sa vzťahuje na prevod spoluvlastníckeho podielu, a nie na jeho prechod. Slovenská odborná literatúra (Fekete, I.: Občiansky zákonník 1. Veľký komentár, Bratislava: Eurokódex 2011) zas uvádza: “Ustanovenie § 140 OZ, ktoré upravuje nakladanie spoluvlastníka so svojím podielom na veci, je treba v súvislosti s ustanovením § 602 ods.

Rozdielne právne názory

Rozdielny právny názor v porovnaní so slovenskými súdmi zastávajú rozhodnutia českých súdov, ktoré dávajú ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka do súvislosti s ustanovením § 602 ods. Podľa Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 2408/2007 z 20. októbra 2008 “z gramatického, systematického i logického výkladu vyplýva záver, že predkupné právo náleží spoluvlastníkovi iba v prípade predaja podielu. Zákonnú definíciu predkupného práva obsahuje § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka, z ktorého jasne vyplýva, že predkupné právo sa uplatní, ak kupujúci chcel vec predať (nie darovať). To vyplýva už zo samotného pojmu „predkupné právo“. Tento pojem nemožno gramaticky vyložiť inak ako právo vec kúpiť skôr, ako niekto iný. Predkupné právo je podrobnejšie upravené ako vedľajšie dojednanie pri kúpnej zmluve (§ 602 a nasl. Občianskeho zákonníka), a táto úprava sa použije aj v prípade predkupného práva spoluvlastníka. Pokiaľ by zákonodarca predpokladal, že právo nadobudnúť prednostne vec by sa týkalo aj iných prípadov ako kúpnej (prípadne zámennej) zmluvy, pomenoval by toto právo inak a zaradil by jeho úpravu do tej časti Občianskeho zákonníka, ktorá upravuje všeobecné inštitúty záväzkového práva. S rozhodnutím Najvyššieho súdu Českej republiky sa stotožnil aj Ústavný súd Českej republiky v uznesení sp. zn. III. ÚS 3688/10 z 27. Ústavný súd Slovenskej republiky vo svojom Uznesení ÚS 186/2012-11 zo dňa 21.06.2012 zaujal stanovisko k uvedeným rozhodnutiam českých súdov, keď uvádza: “Českými súdmi zastávaný výklad, ktorý prevod spoluvlastníckeho podielu darovaním vyníma zo skutkovej podstaty § 140 Občianskeho zákonníka, dáva veľmi široký priestor na obchádzanie zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka pomocou simulovaných darovacích zmlúv. Ďalšou argumentačnou slabinou tejto judikatúry sa javí ustanovenie § 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého také právo (predkupné právo) možno dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia veci, než predajom.

Vzor nájomnej zmluvy

Pre lepšiu ilustráciu uvádzame vzor nájomnej zmluvy:

Zmluvné strany

  1. Prenajímateľ: RNDr. Peter Novák, nar. 10. 2.
  2. Nájomca: Hermína Biela, nar. 22. 1.

Predmet nájmu

Predmetom nájmu je byt nachádzajúci sa v Rimavskej Sobote na Ulici Mateja Korvína, súpisné číslo 1589, vchod číslo 3, byt číslo 771, na treťom poschodí, pozostávajúci z dvoch izieb, kuchyne a príslušenstva ako aj spoločné a pivničné priestory a vybavenie a zariadenie bytu, ktorý je vedený Správou katastra Rimavská Sobota, Obec Rimavská Sobota, katastrálne územie Rimavská Sobota na liste vlastníctva č.

Doba trvania nájmu

Zmluva sa uzatvára na dobu určitú odo dňa 22. novembra 2010 do 31. 1.

Nájomné a platobné podmienky

  1. Nájomné je splatné vždy do konca každého kalendárneho mesiaca vopred.
  2. Nájomné platí nájomca prenajímateľovi na jeho bankový účet uvedený v záhlaví tejto zmluvy.
  3. Okrem nájomného bude riadne a včas platiť úhrady súvisiace s užívaním bytu Mestskej bytovej správe, SSE, SPP, RTVS a i. podľa mesačného predpisu určeného Mestskou bytovou správou, s. r.
  4. Drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a obvyklé udržiavacie práce v byte si zabezpečí sám a na vlastné náklady.
  5. Vady a poškodenia, ktoré nájomca spôsobí sám alebo tí, ktorí s ním bývajú, odstráni bez zbytočného odkladu a navráti do pôvodného stavu na vlastné náklady.
  6. Nebude vykonávať podstatné zmeny a stavebné úpravy bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady.
  7. Umožní vstup prenajímateľovi do bytu za účelom prekontrolovania technického stavu bytu a dodržiavania zmluvných podmienok. V opačnom prípade má prenajímateľ právo okamžite vypovedať nájom bytu a požadovať vypratanie bytu.
  8. Uhradí nedoplatok ročného vyúčtovania nákladov súvisiacich s užívaním bytu, a to do 10 dní odo dňa jeho obdržania.

Depozit

  1. Nájomca je povinný do 14 dní odo dňa uzavretia zmluvy zložiť na účet nájomcu uvedený v článku I. bod 1. tejto zmluvy depozit vo výške 500 eur.

  2. Prenajímateľ je oprávnený použiť depozit najmä:

    • na zaplatenie dlžného nájomného vrátane úrokov z omeškania a zmluvných pokút alebo úhrad spojených s užívaním bytu resp. nedoplatku za ročné vyúčtovanie nákladov súvisiacich s užívaním bytu za čas trvania nájmu, ak nedôjde k dobrovoľnej úhrade zo strany nájomcu.

  3. Prenajímateľ sa zaväzuje vrátiť depozit v plnej výške alebo jeho nepoužitú časť do najbližšieho 15. júna nasledujúceho po skončení nájmu na účet nájomcu uvedený v článku I. bod 2. tejto zmluvy. Nájomca nemá právo požadovať vrátenie depozitu počas trvania nájmu.

Výpoveď zmluvy

  1. Na doručovanie výzvy podľa bodu 2 písm.
  2. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne vypovedať nájom bytu z dôvodov uvedených v § 711 Občianskeho zákonníka ako aj z dôvodu porušenia ďalších povinností uvedených v článku VI. bod 1 tejto zmluvy. Výpovedná doba je trojmesačná a začína plynúť od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Za doručenie výpovede sa považuje aj vrátenie nedoručenej zásielky nájomcovi na adresu prenajímaného bytu. Výpoveď je v takomto prípade doručená dňom uloženia zásielky na pošte aj keď sa nájomca o výpovedi nedozvie.
  3. V prípade skončenia nájmu je nájomca povinný odovzdať prenajímateľovi do 3 dní odo dňa zániku nájmu kľúče od bytu, vchodu do bytového domu, pivničných priestorov a schránky a odovzdať mu byt v stave spôsobilom na riadne užívanie, inak vzniká prenajímateľovi nárok na náhradu vzniknutých škôd, ktoré môže prenajímateľ uhradiť zo zloženého depozitu podľa článku VII.

Záverečné ustanovenia

  1. Nájomné za obdobie od 22. 11. 2010 do 30. 11. 2010 v sume 25 eur je nájomca povinný zaplatiť spolu s bežným nájomným za mesiac december najneskôr do 10 dní odo dňa podpísania zmluvy spôsobom podľa článku V.
  2. Zmluvné strany vyhlasujú, že si zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpisujú.
  3. Táto zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých každá strana obdrží jeden rovnopis.
  4. Neoddeliteľnou súčasťou tejto zmluvy je preberací protokol.

V Rimavskej Sobote, dňa 22.

Majetok štátu a nájomné zmluvy

Majetok, ktorý vlastní Slovenská republika sa označuje za majetok štátu. Majetkom štátu sú stavby pevne spojené so zemou pevným základom, pozemky, byty a nebytové priestory (ďalej len „nehnuteľný majetok štátu“), dopravné prostriedky, mobilné telefóny, informačné technológie a pod. (ďalej len „hnuteľný majetok štátu“), finančné prostriedky Slovenskej republiky, pohľadávky a iné majetkové práva Slovenskej republiky.

Správa majetku štátu

Všeobecným predpisom na úseku správy majetku štátu vo verejnoprospešnej a nepodnikateľskej sfére je zákon č. 278/1993 Z. z. o správe majetku štátu v znení neskorších predpisov. Osobitnou kategóriou majetku štátu sú pohľadávky štátu. Všeobecný predpisom na úseku správy (peňažných) pohľadávok štátu je zákon č. 374/2014 Z. z. Výkon vlastníckeho práva štátu zabezpečujú správcovia majetku štátu.

Súhlas s právnymi úkonmi

Na platnosť vybraných právnych úkonov pri nakladaní s nehnuteľným majetkom štátu sa vyžaduje súhlas Ministerstva financií Slovenskej republiky (napr. kúpna zmluva, nájomná zmluva) alebo zriaďovateľa (zmluva o výpožičke). Na platnosť niektorých právnych úkonov pri nakladaní s hnuteľným majetkom štátu je potrebný súhlas zriaďovateľa. Na platnosť vybraných právnych úkonov pri nakladaní s pohľadávkami štátu sa vyžaduje súhlas Ministerstva financií Slovenskej republiky (dohoda o započítaní pohľadávky štátu vyššej ako 10 000 eur, rozhodnutie o trvalom upustení od vymáhania pohľadávky štátu vyššej ako 10 000 eur). V rámci procesu udeľovania súhlasu Ministerstva financií Slovenskej republiky so zmluvami alebo pri žiadosti o vydanie potvrdenia pre potreby katastrálneho konania odporúčame použiť metodické usmernenie, ktoré definuje požiadavky na obsah spisovej dokumentácie a metodické usmernenie o obsahových náležitostiach jednotlivých zmlúv.

Ako má vyzerať dobrá nájomná zmluva?

Jej základné náležitosti upravuje Občiansky zákonník - zákon č. 40/1964 Zb. v platnom znení. Sú nimi predmet nájmu (byt) a nájomné (odplata za dočasné prenechanie bytu do užívania tretej osobe).

Overenie nehnuteľnosti

Ešte pred uzatvorením zmluvy odporúčame budúcemu nájomcovi alebo podnájomníkovi overiť, či prenajímateľ je vlastníkom nehnuteľnosti, alebo v prípade podnájmu, či nájomca je oprávnený dať nehnuteľnosť do podnájmu, nakoľko bez takého súhlasu by bola podnájomná zmluva neplatná. Predloženie súhlasu si preto od prenajímateľa vyžiadajte. Vlastníctvo nehnuteľnosti si jednoducho overíte na webovej stránke katastra.

Písomná forma zmluvy

Písomná forma zmluvy je povinná pri nájme alebo podnájme nebytových priestorov (zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov). Nedodržanie písomnej formy zmluvy pri nebytových priestoroch má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy, t.j. akoby zmluva nebola vôbec uzatvorená. Naopak, pri nájomnej zmluve na byt sa písomná zmluva nevyžaduje (zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov). O obsahu ústnej zmluvy sa má vyhotoviť zápisnica, ktorá je dokladom o tom, že sa nájomná zmluva uzatvorila. Avšak ani nevyhotovenie zápisnice nespôsobuje neplatnosť ústnej nájomnej zmluvy na byt. V každom prípade však odporúčame uzatvoriť zmluvu písomne, nakoľko v prípade sporu bude možné použiť zmluvu ako dôkaz o konkrétnych podmienkach, ktoré obsahovala nájomná zmluva. Vzor je možné nájsť aj online na internete.

Základné náležitosti zmluvy

Na prvom mieste nesmie chýbať presné označenie zmluvných strán. Pri fyzickej osobe sa uvádza meno a priezvisko, adresa trvalého bydliska a dátum narodenia. Pri právnickej osobe sa uvedie obchodné meno, sídlo, IČO a zápis v príslušnom obchodnom registri. Zmluva o nájme alebo podnájme nebytových priestorov musí obsahovať okrem špecifikácie zmluvných strán:

  • predmet nájmu,
  • účel nájmu,
  • výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia,
  • dobu na ktorú sa nájom uzatvára, ak nejde o nájom na neurčitý čas.

Dohoda strán o výške nájmu musí obsahovať špecifikáciu samotnej výšky nájomného a výšky poplatkov za služby poskytnuté v súvislosti s nájmom (obyčajne platené formou záloh), ako sú poplatky za energie, za upratovanie spoločných priestorov, atď. Nájomná zmluva na byt povinne obsahuje:

  • predmet nájmu a rozsah jeho užívania,
  • výšku nájomného,
  • výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo aspoň spôsob ich výpočtu.

Ako nepovinnú náležitosť Občiansky zákonník stanovuje opis príslušenstva a stavu bytu.

Predmet nájmu

Predmet nájmu, teda konkrétny byt alebo nebytový priestor musí byť označený určito, a to tak, aby nevznikli pochybnosti o tom, ktorý priestor a v akom rozsahu sa prenajíma. Uveďte preto list vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť zapísaná, katastrálne územie, súpisné číslo budovy, poschodie, číslo bytu, resp. nebytového priestoru a výmer. Ideálne je, ak ako prílohu zmluvy dáte list vlastníctva a graficky vyznačenú plochu prenajímaného priestoru.

Účel nájmu

Nájomná alebo podnájomná zmluva na nebytový priestor môže byť uzatvorená len na priestor, ktorý je skolaudovaný a na ten účel, za ktorým je nájomná zmluva uzatváraná. Taký účel musí byť uvedený aj v kolaudačnom rozhodnutí. Inak je zmluva neplatná.

Nájomné

Výška nájomného nemôže byť dohodnutá ako nulová. V takom prípade by nešlo o nájomnú zmluvu, ale o zmluvu o bezodplatnom užívaní veci. Na takú zmluvu by sa neaplikovali ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájme. Vždy samostatne uvádzajte nájomné a výšku platieb spojených s prenájmom. Aj keď splatnosť a spôsob platenia nájomného musí byť povinne uvedená len pri nájme alebo podnájme nebytových priestorov, určite si ich dohodnite aj pri nájme bytov. Kvôli predchádzaniu možných sporov, odporúčame dohodnúť aj prípady možného zvýšenia (napríklad zvýšenie inflácie, služieb spojených s nájmom) alebo zníženia nájomného (napríklad o koľko percent sa zníži nájomné pri nemožnosti užívania bytu).

Práva a povinnosti

Bez ohľadu nato, či sa jedná o nájom bytu alebo nebytového priestoru, platí, že právo a povinnosti oboch strán možno rozšíriť, ale nie je možné ich obmedziť pod zákonom určenú hranicu. Pozor tiež na daňové povinnosti, napríklad registrácia na DPH pri prenájme nehnuteľnosti.

Trvanie zmluvy

Platí, že ak nie je nájomná zmluva výslovne uzatvorená na určitý čas, má sa za to, že zmluva bola uzatvorená na neurčitý čas. Trvanie zmluvy má vplyv na spôsob zániku nájomnej zmluvy. Napríklad nájom nebytového priestoru dohodnutý na určitý čas je možné vypovedať iba v zákonom uvedených prípadoch.

Zánik zmluvy

Nájom bytu a nebytových priestorov zanikne vždy, ak sa na tom strany dohodnú písomnou dohodou. Nájomnú zmluvu na nebytové priestory uzatvorenú na určitý čas je možné vypovedať len zo zákonom stanovených dôvodov. Pokiaľ je taká zmluva uzatvorená na neurčitý čas, je ju možné vypovedať i bez uvedenia dôvodov v 3 mesačnej výpovednej dobe alebo inej výpovednej dobe výslovne stanovenou v zmluve. Nájomnú zmluvu na byt je možné vypovedať iba zo zákonných dôvodov. Dojednania strán v zmluve, ktoré upravujú zánik nájmu bytov z iných dôvodov ako sú uvedené v Občianskom zákonníku sú neplatné. Neplatnosť výpovede bytu môže nájomca uplatniť na súde do 3 mesiacov odo dňa doručenia výpovede.

#

tags: #nájomná #zmluva #podielové #spoluvlastníctvo #vzor

Ďalšie články