Podmienky Výpovede Nájomnej Zmluvy: Komplexný Prehľad

Nájomná zmluva je základným dokumentom upravujúcim vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Definuje práva a povinnosti oboch strán, vrátane podmienok ukončenia nájmu. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o podmienkach výpovede nájomnej zmluvy na Slovensku, s prihliadnutím na rôzne právne úpravy a situácie.

Nájomná Zmluva: Základný Kameň Nájomného Vzťahu

Nájomnou zmluvou na byt prenajímateľ prenecháva nájomcovi za odplatu byt na dočasné užívanie. Nájomná zmluva môže byť uzavretá buď na dobu určitú alebo dobu neurčitú. Je to najčastejší právny dôvod na prenechanie užívania cudzej veci.

Občiansky Zákonník vs. Zákon o Krátkodobom Nájme

Pri otázke právneho režimu výpovede a výpovednej lehoty je v prvom rade otázka, podľa akého zákona máme nájomnú zmluvu uzavretú. Zvyčajne totiž prenajímatelia uzatvárajú s nájomcom zmluvu buď podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (zákon o krátkodobom nájme bytu), alebo podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (Občiansky zákonník), ktorý obsahuje osobitné ustanovenia o nájme bytu.

Od 1. mája 2014 je v platnosti nový zákon o krátkodobom nájme. Informáciu o tom, podľa ktorého zákona sa nájom spravuje nachádzame spravidla v nájomnej zmluve. Tá musí mať písomnú formu v zmysle § 3 ods. 2 zákona o krátkodobom nájme bytu, ak sa uzatvára podľa neho, avšak pri jej uzavretí podľa Občianskeho zákonníka písomná forma nie je nevyhnutná. V takom prípade je však potrebné v zmysle § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka vyhotoviť o jej obsahu zápisnicu.

Nájomné zmluvy, ktoré boli uzavreté do tohto obdobia sa však aj naďalej spravujú len Občianskym zákonníkom. Aby sa nájomný vzťah mohol spravovať novým zákonom o krátkodobom nájme, je potrebné uzavrieť novú nájomnú zmluvu, resp. „nanovo“ uzavrieť starú zmluvu. V novej zmluve musí byť výslovne uvedené, že sa riadi zákonom o krátkodobom nájme bytov. Taktiež je potrebné aby nájom bol uzavretý najdlhšie na 2 roky. V prípade potreby je možné si dohodnúť predĺženie nájmu o ďalšie dva roky, avšak to najviac dvakrát.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Ukončenie Nájomnej Zmluvy Nájomcom

Sťahujete sa do nového, zaobstarali ste si vysnené bývanie alebo meníte váš podnájom? V tom prípade potrebujete napísať žiadosť o ukončenie nájomnej zmluvy.

Skončiť nájom ako nájomca môžete rôznymi spôsobmi.

Dohoda

Najideálnejším je dohoda zmluvných strán s presným dátumom skončenia nájmu. K písomnej dohode môže dôjsť kedykoľvek. Faktické uvoľnenie bytu nemá za následok zánik nájmu a nájomca má naďalej povinnosti nájomcu, teda aj úhradu nájomného.

Výpoveď

Ďalši spôsob je písomná výpoveď. Nájom sa vypovedá v lehote, ktorá je dohodnutá vo výpovedi nájomnej zmluvy.

Nájomná Zmluva na Dobu Neurčitú

V prípade, ak máte uzatvorenú nájomnú zmluvu na dobu neurčitú, môžete skončiť nájom tiež výpoveďou, a to bez uvedenia dôvodu. Ak sa nájomná zmluva neuzatvorila podľa osobitného zákona o krátkodobom nájme, výpovedná doba pri nájme bytu môže trvať tri mesiace alebo viac. Väčšina zmluvných vzťahov má upravenú výpovednú lehotu menšiu ako tri mesiace, aj keď zákon takúto možnosť nepripúšťa.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Podľa § 710 OZ: “1) Nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou. 3) Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu.

Nájomná Zmluva na Dobu Určitú

V prípade, ak je nájomná zmluva uzavretá na dobu určitú a nie je dohodnutá možnosť výpovede nájmu, zastávame názor, že aj napriek tomu je možné zo strany nájomcu vypovedať nájom. Typickým skončením nájmu na dobu určitú je uplynutie času nájmu dohodnutého v zmluve. Ak je zmluva uzatvorená na dobu určitú, končí sa označeným dňom a nie je potrebné, aby plynula akákoľvek výpovedná lehota.

Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu.

Okamžité Odstúpenie od Zmluvy

Okrem skončenia nájmu dohodou, výpoveďou alebo uplynutím času máte ako nájomca možnosť tiež okamžite odstúpiť od zmluvy, a to napríklad vtedy, ak ste si to aj s prenajímateľom nedohodli. Ide o prípady, ak sú prenajaté priestory bytu zdraviu škodlivé (napr. plesne na stenách, výskyt roztočov alebo látok ohrozujúcich vaše zdravie pričom stačí len existencia nebezpečenstva ohrozenia zdravia a pod.) alebo byt má iné zjavné poškodenia, ktoré bránia jeho riadnemu užívaniu. Právo odstúpiť máte avšak aj vtedy, ak ste o týchto nedostatkoch bytu vedeli pred uzavretím Vašej zmluvy. Vzdanie sa uvedeného práva na odstúpenie je zo zákona neplatné.

Ak sú miestnosti, ktoré boli prenajaté na obývanie alebo na to, aby sa v nich zdržiavali ľudia, zdraviu závadné, má nájomca toto právo aj vtedy, ak o tom vedel pri uzavretí zmluvy.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Ukončenie Nájomnej Zmluvy Prenajímateľom

Prenajímateľ to má pri ukončení nájomnej zmluvy ešte o niečo zložitejšie.

Výpovedné Dôvody

Občiansky zákonník v ustanovení § 711 ods. 1 výslovne stanovuje výpovedné dôvody, pre ktoré môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu. Tie nemožno dohodou medzi zmluvnými stranami rozširovať a ani zužovať. Pokiaľ chce dať prenajímateľ výpoveď z dôvodu, že nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, z dôvodu, že je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať, prípadne z dôvodu, že nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu, je prenajímateľ povinný priložiť k výpovedi listinu preukazujúcu dôvod výpovede.

Na rozdiel od zákona o krátkodobom nájme bytu, Občiansky zákonník nestanovuje žiadne výpovedné dôvody pre výpoveď zo strany nájomcu.

Výpoveď môže dať prenajímateľ len zo zákonom stanovených dôvodov (napr. nájomca za dlhšie obdobie ako tri mesiace nezaplatil nájomné alebo služby s nájmom spojené, nájomca dal byt bez súhlasu prenajímateľa do podnájmu alebo užíva byt na iné účely ako na bývanie).

Problémy pri Skončení Nájmu Výpoveďou

Problém pri skončení nájmu výpoveďou nastáva vtedy, keď predmetnú výpoveď napadne nájomca na súde. V takom prípade doručená výpoveď nebude voči nájomcovi účinná, a to až do okamihu, kým súd jeho žalobu právoplatne zamietne. Ak súd predsa len žalobu nájomcu zamietne, odporučili by sme vlastníkovi bytu uplatniť si na súde náhradu škody resp. náhradu ušlého zisku za dobu, počas ktorej bol byt nájomcom neoprávnene užívaný.

Krátkodobý Nájom

Na predchádzanie komplikáciám súvisiacim nielen s ukončením nájmu, odporúčame prenajímateľom uzatvárať nájomné zmluvy s náležitosťami podľa osobitného zákona o krátkodobom nájme. V takom prípade sa však prenajímateľ už musí registrovať na daňovom úrade ako zdaniteľná osoba v zmysle zákona o dani z príjmov.

Špecifické Situácie a Otázky

Narušovanie Nájmu Prenajímateľom

V prípade, že prenajímateľ narušuje, napadne a vyhodí nájomcu počas nájmu, a to napriek plneniu povinností, je dôležité preštudovať celú nájomnú zmluvu.

Platenie Nákladov Po Odsťahovaní

Je dôležité vedieť, či ste povinní hradit dohodnuté náklady a povinnosti, ak sa odsťahujete skôr ako uplynie trojmesačná výpovedná lehota. Faktické uvoľnenie bytu nemá za následok zánik nájmu a nájomca má naďalej povinnosti nájomcu, teda aj úhradu nájomného.

Obmedzenie Práva na Výpoveď

Podľa ust. §710 Obč. zákonníka vyplýva, že obmedziť právo dať výpoveď len na určité mesiace nie je možné, rovnako podľa ust. zákona o krátkodobom nájme bytu možno dohodnúť len dôvod výpovede.

Vrátenie Zálohy

Ak ste zaplatili zálohu za spoločenskú miestnosť a nemáte podpísanú zmluvu, odporúčame čo najskoršie kontaktovať prenajímateľku dopor. listom s výzvou na vrátenie zálohy, s tým, že ak zálohu nevrátia, vec postúpite na súd.

Povinnosti Nájomcu pri Ukončení Nájmu

Nezabudnite si odhlásiť trvalé alebo prechodné bydlisko, je to vaša povinnosť.

Dôležité Aspekty Nájomnej Zmluvy

Doba Trvania Nájomnej Zmluvy

Nájomná zmluva môže byť uzavretá na dobu určitú a neurčitú. Ak doba trvania nájomnej zmluvy nie je dohodnutá, predpokladá sa, že je na dobu neurčitú. Nájomnú zmluvu na dobu neurčitú je možné ukončiť písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo formou výpovede. Nájomná zmluva na dobu určitú, napríklad v dĺžke trvania 12 mesiacov, sa musí po uplynutí doby trvania znovu predĺžiť. Ak sa s nájomca s prenajímateľom nedohodne na predĺžení, tak zaniká. Ako nájomca tak i prenajímateľ má nárok dať kedykoľvek podnet na odstúpenie od nájomnej zmluvy z akýchkoľvek dôvodov.

Výpovedná Lehota

Pri prenájme nehnuteľnosti vo všeobecnosti platí 3-mesačná výpovedná lehota. V nájomnej zmluve si prenajímateľ s nájomcom môžu dohodnúť vlastné podmienky.

Ukončenie Nájomnej Zmluvy a Finančné Náležitosti

Rovnako uveďte sumu, ktorú vám prenajímateľ má z depozitu vrátiť naspäť. Je dobré uviesť všetky finančné náležitosti, aby ste mali dôkaz o uhradení vy i prenajímateľ. V ukončení nájomnej zmluvy je dobré napísať, že po vrátení depozitu, prípadne doplatení, nemáte s prenajímateľom voči sebe žiadne záväzky, dlhy ani povinnosti. Môžete tiež doplniť, že na konci zmluvy finančné vyrovnanie potvrdzujete podpisom.

Ukončenie nájomnej zmluvy vyhotovte v dvoch kópiách, jednu pre vás a druhú pre prenajímateľa. Je dobré doplniť, že proti ukončeniu nájomnej zmluvy sa nedá odvolať, nižšie podpísaní súhlasia a rozumejú jej obsahu. Nakoniec uveďte miesto a dátum, zmluvu podpíšte a rovnako dajte podpísať prenajímateľovi.

tags: #najomna #zmluva #vypoved #podmienky