Ako sa Náklady Rozdelia Medzi Predávajúceho a Kupujúceho pri Predaji Nehnuteľnosti

Predaj nehnuteľnosti je komplexný proces, ktorý zahŕňa viacero aspektov, vrátane finančných. Dôležitou otázkou je, ako sa náklady spojené s predajom nehnuteľnosti rozdelia medzi predávajúceho a kupujúceho. Tento článok sa zameriava na túto problematiku a poskytuje prehľad o tom, ako sa tieto náklady zvyčajne rozdeľujú, a to s ohľadom na platnú legislatívu.

Definícia Nehnuteľnosti a Predaja Nehnuteľnosti

Na úvod je dôležité definovať, čo sa rozumie pod pojmom nehnuteľnosť a predaj nehnuteľnosti.

Nehnuteľnosť

Ustanovenie § 3 ods. 2 zákona o dani z príjmov definuje nehnuteľnosť ako nehnuteľnosť, byt, nebytový priestor alebo ich časti. Podľa § 119 Občianskeho zákonníka sú nehnuteľnosťami pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Definíciu stavby vymedzuje zákon č. 50/1976 Zb.

Predaj Nehnuteľnosti

Pri definícii predaja nehnuteľnosti vychádzame z § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka. Predajom nehnuteľnosti sa rozumie odplatný prevod vlastníckeho práva na základe kúpnej zmluvy. Podľa § 611 Občianskeho zákonníka sa ustanovenia o kúpnej zmluve primerane použijú aj na zámennú zmluvu. Zmluva týkajúca sa predaja nehnuteľnosti musí mať písomnú formu.

Osobitným spôsobom vymedzuje moment predaja nehnuteľnosti ustanovenie § 9 ods. 4 zákona o dani z príjmov. Podľa tohto ustanovenia, pre predávajúceho nie je na účely oslobodenia dosiahnutého príjmu z predaja nehnuteľnosti rozhodujúce, v ktorom zdaňovacom období nadobudol kupujúci vlastnícke právo k tejto nehnuteľnosti. Moment predaja u predávajúceho určuje dátum prijatia prvej platby (aj preddavku) alebo dátum uzavretia zmluvy o predaji, pričom rozhodujúca je skutočnosť, ktorá nastala skôr.

Prečítajte si tiež: Prehľad príspevkov na réžiu škôlok

Náklady spojené s predajom nehnuteľnosti

S predajom nehnuteľnosti sa spája viacero nákladov, ktoré môžu znášať predávajúci aj kupujúci. Medzi najčastejšie patria:

• Daň z príjmu: Podmienky, za ktorých je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane alebo zdaniteľný, definuje zákon o dani z príjmov. Ak dosiahnutý príjem z predaja nehnuteľnosti nemožno u fyzickej osoby oslobodiť od dane z príjmov, potom fyzická osoba dosiahla z predaja nehnuteľnosti zdaniteľný príjem.
• Poplatky za právne služby: Vypracovanie kúpnej zmluvy, notárske poplatky za overenie podpisov a právne poradenstvo.
• Správne poplatky: Poplatky za vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
• Náklady na znalecký posudok: Potrebný na určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti.
• Provízia realitnej kancelárie: V prípade, že predaj sprostredkováva realitná kancelária.
• Náklady na inzerciu a marketing: Ak predávajúci inzeruje nehnuteľnosť sám.
• Náklady na vypratanie a úpravu nehnuteľnosti: Pred predajom je často potrebné nehnuteľnosť vypratať a upraviť.
• Daň z prevodu nehnuteľnosti: Hoci táto daň bola zrušená, v niektorých prípadoch sa ešte môže uplatniť.

Rozdelenie nákladov medzi predávajúceho a kupujúceho

Rozdelenie nákladov medzi predávajúceho a kupujúceho je zvyčajne predmetom dohody. Existujú však určité náklady, ktoré tradične znáša jedna alebo druhá strana.

Náklady predávajúceho

• Daň z príjmu: Zodpovednosť za zaplatenie dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti nesie predávajúci, ak príjem nepodlieha oslobodeniu od dane.
• Provízia realitnej kancelárie: V prípade, že predaj sprostredkováva realitná kancelária, províziu zvyčajne platí predávajúci.
• Náklady na vypratanie a úpravu nehnuteľnosti: Tieto náklady znáša predávajúci, ak sa s kupujúcim nedohodne inak.
• Náklady na inzerciu a marketing: Ak predávajúci inzeruje nehnuteľnosť sám, znáša tieto náklady.

Náklady kupujúceho

• Správne poplatky za vklad do katastra nehnuteľností: Poplatky za vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností zvyčajne platí kupujúci.
• Náklady na znalecký posudok: Ak kupujúci potrebuje znalecký posudok na účely financovania kúpy nehnuteľnosti, znáša tieto náklady.
• Poplatky za právne služby spojené s financovaním: Ak kupujúci financuje kúpu nehnuteľnosti prostredníctvom hypotéky, znáša poplatky za právne služby spojené s hypotékou.

Náklady, ktoré môžu byť predmetom dohody

• Poplatky za právne služby: Hoci vypracovanie kúpnej zmluvy zvyčajne zabezpečuje predávajúci, strany sa môžu dohodnúť, že tieto náklady znáša kupujúci alebo si ich rozdelia.
• Notárske poplatky: Strany sa môžu dohodnúť, kto zaplatí notárske poplatky za overenie podpisov na kúpnej zmluve.

Oslobodenie od dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti

Zákon o dani z príjmov stanovuje podmienky, pri splnení ktorých je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane. Medzi najčastejšie dôvody oslobodenia patrí:

• Trvalý pobyt: Ak mal predávajúci trvalý pobyt v predávanej nehnuteľnosti aspoň dva roky bezprostredne pred predajom.
• Doba vlastníctva: Ak predávajúci vlastnil nehnuteľnosť viac ako päť rokov.
• Dedenie v priamom rade: Ak predávajúci zdedil nehnuteľnosť v priamom rade (rodičia, deti, starí rodičia, vnuci) alebo od manžela/manželky, do doby vlastníctva sa zaráta aj doba, po ktorú nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ.
• Nadobudnutie v rámci reštitúcií: Ak predávajúci nadobudol nehnuteľnosť ako oprávnená osoba v rámci reštitúcií.
• Predaj majetku zahrnutého do konkurznej podstaty: Príjem z predaja majetku zahrnutého do konkurznej podstaty je oslobodený od dane.

Príklady z praxe

Pre lepšie pochopenie problematiky uvádzame niekoľko príkladov z praxe:

Príklad 1: Pán Ján predal v roku 2009 záhradu. Kúpnu zmluvu s kupujúcim uzavrel 4. novembra 2009. Príjem z predaja záhrady mu plynul až 14. decembra 2009. Pre určenie doby vlastníctva viac ako päť rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva na účely oslobodenia dosiahnutého príjmu z predaja je určujúci dátum uzavretia zmluvy o predaji, t. j. 4. novembra 2009.

Prečítajte si tiež: Zariadenia pre seniorov a ich náklady

Príklad 2: Pani Anna predala v roku 2009 garáž. S kupujúcim sa dohodla na platbách v 2 splátkach. Kúpnu zmluvu o prevode garáže uzatvorila s kupujúcim 1. augusta 2009. Príjem z predaja garáže jej plynul 1. augusta a 1. októbra 2009. Dobu vlastníctva nehnuteľnosti na účely oslobodenia príjmu z jej predaja posudzuje pani Anna ku dňu, kedy jej plynula prvá platba, t. j. k 1. augustu 2009. Tento deň je súčasne zhodný s dňom uzatvorenia kúpnej zmluvy.

Príklad 3: Pani Jana predala svoj jednoizbový byt 1. apríla 2009. Tento byt nemala nikdy vložený v obchodnom majetku. Trvalý pobyt v byte mala od roku 2001 a zrušila ho až po 1. apríli 2009. Pani Jana spĺňa podmienku oslobodenia dosiahnutého príjmu z predaja bytu od dane z príjmov podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov. Na účely oslobodenia tohto príjmu od dane nie je rozhodujúce, ako dlho byt pani Jana vlastnila.

Príklad 4: Pán Oto nadobudol dvojizbový byt do osobného vlastníctva v roku 2002. V tomto roku začal byt aj prenajímať. Z prenájmu bytu dosahoval príjmy, z ktorých si uplatňoval percentuálne výdavky podľa § 6 ods. 10 zákona o dani z príjmov. V roku 2009 sa rozhodol byt predať. Keďže pán Oto nemal prenajímaný byt vložený v obchodnom majetku, posudzuje splnenie podmienky možného oslobodenia od dane u dosiahnutého príjmu z predaja bytu s ohľadom na dobu trvania trvalého pobytu v byte aspoň dva roky bezprostredne pred predajom, ktorá je uvedená v § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov, alebo s ohľadom na dobu vlastníctva tohto bytu viac ako päť rokov, ktorá je ustanovená v § 9 ods. 1 písm. b) tohto zákona.

Príklad 5: Pani Marta kúpila v roku 2003 jednoizbový byt. V januári 2004 začala byt prenajímať. Príjmy a výdavky súvisiace s prenájmom bytu evidovala pani Marta v evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Do tejto evidencie (t. j. do obchodného majetku) si zaradila aj prenajímaný byt, aby si mohla uplatňovať do daňových výdavkov obstarávaciu cenu bytu vo forme odpisov a tiež technické zhodnotenie, ktoré v byte uskutočnila. Pani Marta vyradila 31. marca 2009 byt z evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov (vyradila ho z obchodného majetku) a previedla ho do osobného užívania. Dňa 7. septembra 2009 byt predala. Pretože od vyradenia z obchodného majetku neuplynulo 5 rokov, ak by pani Marta chcela dosiahnuť z predaja tohto bytu príjem oslobodený od dane, musela by ho predať najskôr po uplynutí 5 rokov od vyradenia z obchodného majetku (od 31. marca 2009).

Príklad 6: Pán Vladislav previedol v roku 2009 členské práva a povinnosti, ktoré mal v bytovom družstve v súvislosti s užívaním nájomného družstevného bytu, na inú osobu. Nejde o predaj nehnuteľnosti, pretože fyzická osoba nie je vlastníkom tohto bytu. Ako člen družstva užíval nájomca tento byt 12 rokov. Keďže odo dňa uzavretia nájomnej zmluvy s bytovým družstvom uplynulo aspoň päť rokov (12 rokov), príjem, ktorý pánovi Vladislavovi plynul v roku 2009 z prevodu členských práv a povinností v bytovom družstve súvisiacich s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu, je v súlade s § 9 ods. 1 písm. d) zákona o dani z príjmov oslobodený od dane.

Prečítajte si tiež: Komplexný sprievodca starostlivosťou a nákladmi

Príklad 7: V máji 2009 uzavrel pán Karol zmluvu o prevode bytu. Súčasne mu kupujúci vyplatil kúpnu cenu. V predávanom byte mal pán Karol trvalý pobyt od septembra 2008 a vlastnil ho od novembra 2003. Byt využíval len na osobné účely (nemal ho zahrnutý v obchodnom majetku). Keďže pán Karol predal byt po uplynutí piatich rokov od jeho nadobudnutia, príjem z predaja je podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov oslobodený od dane (nie je potrebné skúmať dobu trvania trvalého pobytu bezprostredne pred predajom).

Príklad 8: Pán Marián mal vo vlastníctve garáž od roku 2001. Od júla 2002 dosahoval z prenájmu tejto garáže príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Z dosiahnutého príjmu z prenájmu garáže si uplatňoval percentuálne výdavky podľa § 6 ods. 10 zákona o dani z príjmov. Prenajímanú nehnuteľnosť nemal zaradenú v obchodnom majetku. V septembri 2009 sa rozhodol garáž predať. Rozhodujúcim kritériom pre oslobodenie dosiahnutého príjmu z predaja garáže od dane u pána Mariána je doba jej vlastníctva bezprostredne pred predajom. Keďže predanú nehnuteľnosť vlastnil viac ako päť rokov (od roku 2001 do 2009), plynul mu v roku 2009 z jej predaja príjem oslobodený od dane podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.

Príklad 9: Pani Edita predala v roku 2009 nehnuteľnosť, ktorú nadobudla do vlastníctva v roku 2000. Dňa 31. januára 2003 vyradila pani Edita nehnuteľnosť z obchodného majetku a previedla ju do osobného užívania na súkromné účely. V marci 2009 sa rozhodla nehnuteľnosť predať a v roku 2009 jej plynul aj príjem z predaja nehnuteľnosti. Dosiahnutý príjem z predaja nehnuteľnosti v roku 2009 je u pani Edity oslobodený od dane podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.

Príklad 10: Dcéra zdedila po smrti svojho otca rodinný dom, ktorý ho mal vo vlastníctve dvadsaťdva rokov. Poručiteľ zomrel v marci 2006. Dňom smrti poručiteľa sa dcéra stala vlastníkom nehnuteľnosti. V auguste 2009 rodinný dom predala. Nehnuteľnosť nebola u dedičky vložená v obchodnom majetku. Trvalý pobyt aspoň dva roky bezprostredne pred predajom dcéra v rodinnom dome nemala. Nesplnila preto podmienku oslobodenia príjmu z predaja tejto nehnuteľnosti podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov. Splnila však podmienku ustanovenú v § 9 ods. 1 písm. c) tohto zákona, t. j. dobu vlastníctva nehnuteľnosti aspoň päť rokov.

Príklad 11: Vnuk zdedil po starom otcovi byt v októbri 2007. V roku 2009 sa rozhodol zdedený byt predať. Starý otec, po ktorom vnuk byt zdedil, vlastnil byt od roku 1972. Za dedenie v priamom rade sa považuje aj dedičstvo nadobudnuté vnukmi po starých rodičoch. Potrebná doba vlastníctva aspoň 5 rokov, ako podmienka pre oslobodenie príjmu z predaja predmetnej nehnuteľnosti u vnuka (súčet doby vlastníctva u poručiteľa a dediča), je v roku 2009 splnená. Dosiahnutý príjem z predaja bytu je u vnuka (za podmienky, že byt nebol vložený v obchodnom majetku) oslobodený od dane podľa § 9 ods. 1 písm. c) zákona o dani z príjmov.

Príklad 12: Pani Klára vlastnila spolu s manželom garáž v bezpodielovom spoluvlastníctve. Po manželovej smrti v roku 2009 sa stala vlastníkom celej nehnuteľnosti a v tomto istom roku ju aj predala. Garáž manželia mali v bezpodielovom spoluvlastníctve 15 rokov. Príjem, ktorý pani Klára v roku 2009 dosiahla, je za predpokladu, že nehnuteľnosť nebola vložená v obchodnom majetku, oslobodený od dane z príjmov podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.

Príklad 13: V roku 2001 manželia nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva pozemok. Po rozvode manželstva vo februári 2007 nadobudol manžel uvedený pozemok do výlučného vlastníctva na základe dohody o vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva. V máji 2009 manžel pozemok predal (pozemok nebol zahrnutý v obchodnom majetku). Pretože ide o predaj nehnuteľnosti po zániku a vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov, do doby vlastníctva sa započítava aj doba, počas ktorej bola nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve. Vzhľadom na to, že od nadobudnutia nehnuteľnosti do bezpodielového spoluvlastníctva manželov do jej predaja uplynulo viac ako päť rokov, celý príjem z predaja pozemku je u manžela oslobodený od dane podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.

Príklad 14: Pán Milan predal v roku 2009 budovu, ktorú nadobudol ako oprávnená osoba v rámci reštitúcií v roku 2005. Príjem, ktorý mu v roku 2009 plynul, je v súlade s § 9 ods. 1 písm. e) zákona o dani z príjmov oslobodený od dane z príjmov.

Zánik BSM a jeho vplyv na rozdelenie nákladov

V kontexte rozdelenia nákladov je dôležité spomenúť aj problematiku bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). BSM zaniká najčastejšie zánikom manželstva (rozvodom, smrťou alebo vyhlásením za mŕtveho jedného z manželov). V prípade zániku BSM je potrebné ho vysporiadať dohodou alebo súdnym rozhodnutím.

Ak dôjde k predaju nehnuteľnosti po zániku BSM, je dôležité určiť, ako sa náklady spojené s predajom rozdelia medzi bývalých manželov. Zvyčajne sa tieto náklady rozdelia v rovnakom pomere, ako sa rozdelil majetok z BSM.

tags: #ako #sa #naklady #si #medzi #sebou