Predkupné Právo v Kontexte Katastra Nemovitostí: Podmienky a Dôsledky

Predkupné právo je právny inštitút, ktorý dáva určitej osobe prednostné právo na kúpu veci pred inými záujemcami. V slovenskom právnom poriadku sa s ním stretávame v rôznych formách, pričom jeho uplatnenie a dôsledky sú často spojené s katastrom nehnuteľností. Tento článok sa zameriava na analýzu predkupného práva v kontexte katastra nehnuteľností, jeho podmienky, druhy a praktické dopady.

Úvod do Predkupného Práva

Predkupné právo predstavuje záväzok vlastníka veci ponúknuť ju prednostne na kúpu určitej osobe, ak sa rozhodne ju predať. V zmysle § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka, predkupné právo vzniká, ak predávajúci predá vec s výhradou, že mu ju kupujúci ponúkne na predaj, keby ju chcel predať.

Zmluvné Predkupné Právo

Zmluvné predkupné právo vzniká na základe dohody medzi predávajúcim a kupujúcim. Napríklad, ak predávajúci predá kupujúcemu pozemok, môžu sa dohodnúť, že ak sa kupujúci rozhodne tento pozemok neskôr predať, musí ho ponúknuť na predaj najskôr predávajúcemu. V zmysle § 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa kupujúci a predávajúci môžu dohodnúť na predkupnom práve aj pre prípad, že sa kupujúci rozhodne vec darovať alebo iným spôsobom scudziť (t. j. že predkupné právo existuje nielen pre prípad predaja veci ale aj iného spôsobu scudzenia).

Vznik a Trvanie Zmluvného Predkupného Práva:

Predkupné právo zaväzuje len tie zmluvné strany, ktoré sa na predkupnom práve dohodli. V súlade s § 603 ods. To znamená, že dohoda o predkupnom práve sa vzťahuje na danú vec aj na právnych nástupcov kupujúceho. V súlade s § 603 ods. Predkupné právo možno dohodnúť aj ako vecné právo, ktoré pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho. Zmluva sa musí uzavrieť písomne a predkupné právo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.

Zápis do Katastra Nehnuteľností:

V prípade, ak sa predkupné právo zriaďuje na nehnuteľnosť ako vecné právo, predkupné právo sa zriaďuje písomnou zmluvou, ktorú je následne potrebné zapísať do katastra nehnuteľnosti. V takom prípade je potrebné podať návrh na vklad tohto predkupného práva, v súlade s § 28 ods. 1 a nasl. Katastrálneho zákona. Prílohou návrhu na vklad bude zmluva, ktorej obsahom je zriadenie predkupného práva k nehnuteľnosti ako vecného práva. Podpis povinného z predkupného práva musí byť na zmluve úradne osvedčený, v súlade s § 42 ods. List vlastníctva k danej nehnuteľnosti následne obsahuje v časti „C - Ťarchy“ predkupné práva, ak majú mať účinky vecných práv, vrátane označenia oprávneného z predkupného práva, v súlade s § 8 ods. 1 písm.

Prečítajte si tiež: Vedenie výsluchu a námietky

Zánik Zmluvného Predkupného Práva:

Smrťou pôvodného predávajúceho ako oprávnenej osoby z predkupného práva, predkupné právo zaniká vždy. V súlade s § 604 Občianskeho zákonníka: Predkupné právo neprechádza na dediča oprávnenej osoby a nemožno ho previesť na inú osobu. Predkupné právo je totiž právom tohto pôvodného predávajúceho, aby mu bola vec ponúknutá na predaj zo strany kupujúceho, ak sa ju rozhodne predať. Predkupné právo zanikne aj v prípade, ak sa vec ponúkne na predaj oprávnenej osobe z predkupného práva a tá ju odmietne kúpiť a nevyužije svoje predkupné právo.

Zákonné Predkupné Právo

Zákonné predkupné právo vyplýva priamo zo zákona, nezávisle od vôle vlastníka veci. Zakladá jeho povinnosť ponúknuť vec na predaj určeným osobám v zákonom stanovených prípadoch automaticky, zo zákona.

Predkupné Právo Spoluvlastníkov:

Zákonné predkupné právo existuje napríklad v prípade spoluvlastníctva. Ak vec vlastnia viacerí spoluvlastníci, a jeden spoluvlastník sa rozhodne svoj podiel predať, ostatní spoluvlastníci majú predkupné právo, v súlade s § 140 Občianskeho zákonníka. Toto zákonné predkupné právo neplatí, ak by spoluvlastník prevádzal svoj spoluvlastnícky podiel blízkej osobe - v takom prípade ostatní spoluvlastníci predkupné právo nemajú. Blízka osoba je definovaná v § 116 a 117 Občianskeho zákonníka (napríklad prevod manželovi, súrodencom, deťom).

V zmysle ustanovenia § 140 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) majú spoluvlastníci pri prevode spoluvlastníckeho podielu zákonné predkupné právo. Pokiaľ jednu vec vlastní viacero osôb, pôjde vo všeobecnosti o podielových spoluvlastníkov. Každý z podielových spoluvlastníkov vlastní určitý podiel na veci napríklad v prípade štyroch spoluvlastníkov, môže každý z nich vlastniť ¼ z celku. Ide o ideálny podiel, pričom nie je možné určiť, ktorú časť veci vlastní ktorý spoluvlastník. K takto určenému podielu má každý z nich dispozičné právo, čo znamená, že každý z nich môže svoj spoluvlastnícky podiel zaťažiť napr. záložným právom, môže si ustanoviť závetného dediča, prípadne svoj spoluvlastnícky podiel predať. Predaj spoluvlastníckeho podielu je však obmedzený zákonným predkupným právom. Jednoducho povedané, spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel je povinný ponúknuť ho najskôr ostatným spoluvlastníkom tzv. ponukou na odkúpenie podielu.

Predkupné Právo Štátu na Kultúrne Pamiatky:

Zákonné predkupné právo zakotvuje napríklad aj Zákon o ochrane pamiatkového fondu. Ten upravuje predkupné právo štátu na kúpu kultúrnej pamiatky. V súlade s § 23 ods. 1 Zákona o ochrane pamiatkového fondu: Ak vlastník zamýšľa predať kultúrnu pamiatku alebo jej časť, je povinný písomne ju ponúknuť na kúpu štátu zastúpenému ministerstvom. Ak štát ponuku neprijme do 30 dní od jej doručenia, predkupné právo zaniká. Ak štát ponuku príjme, ministerstvom určená štátna organizácia uzavrie do 90 dní s vlastníkom kúpnu zmluvu. V súlade s § 23 ods. 2 Zákona o ochrane pamiatkového fondu: Štát musí zaplatiť za kultúrnu pamiatku cenu ponúknutú niekým iným, ak nie je dohodnuté inak.

Prečítajte si tiež: Námietka zaujatosti voči policajtovi: Detaily a postup

Ďalšie Prípady Zákonného Predkupného Práva:

Zákonné predkupné právo štátu upravuje ďalej napríklad aj § 63 a nasl. zákona č. 543/2002 Z. z.

Ďalším príkladom predkupného práva k nehnuteľnosti vznikajúceho na základe zákona je predkupné právo nájomcu. Podľa § 16 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas.“ V tejto súvislosti upozorňujeme, že (ako vyplýva aj z citovaného ustanovenia) zákonné predkupné právo nájomcu sa nevzťahuje na všetky prípady, kedy dochádza k prevodu bytu, ktorý je predmetom nájmu, ale iba na prípady, kedy na strane predávajúceho vystupuje vlastník bytového domu, v ktorom sa predmetný byt nachádza.

Predkupné Právo a Katastrálne Konanie

Porušenie predkupného práva môže mať významné dôsledky v katastrálnom konaní. Ak spoluvlastník predal svoj podiel tretej osobe bez toho, aby ho ponúkol ostatným spoluvlastníkom, títo sa môžu domáhať svojich práv rôznymi spôsobmi.

Možnosti Oprávneného Spoluvlastníka:

V prípade porušenia predkupného práva má spoluvlastník 3 možnosti, ktoré Najvyšší súd SR sumarizoval nasledovne: „Môže sa domáhať buď vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu zo spoluvlastníctva na tretiu osobu alebo sa môže voči nadobúdateľovi (tretej osobe) domáhať, aby mu predaný spoluvlastnícky podiel ponúkol za rovnakých podmienok, za ktorých ich kúpil od povinnej osoby. Ak tak nadobúdateľ dobrovoľne neurobí, môže sa domáhať na súde vydania rozhodnutia, ktorým sa pri kúpe nahradí prejav vôle nadobúdateľa (§ 161 ods. 3 O.s.p.).“

Námietka Relatívnej Neplatnosti v Katastrálnom Konaní:

Dotknutý spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené, môže v katastrálnom konaní vzniesť námietku relatívnej neplatnosti zmluvy. Príslušný katastrálny odbor okresného úradu (ďalej len „Katastrálny úrad“) je povinný doručiť túto námietku predávajúcemu a kupujúcemu. Ak títo s námietkou súhlasia, katastrálny úrad zamietne návrh na vklad. Ak zmluvné strany s námietkou nesúhlasia a nepreukážu dodržanie predkupného práva, katastrálny úrad by mal katastrálne konanie prerušiť z dôvodu konania o predbežnej otázke.

Prečítajte si tiež: Ako postupovať pri námietke zaujatosti notára?

Žaloba na Súd:

Ak námietka v katastrálnom konaní nepostačuje, zostáva podať žalobu na súd. Žalobou sa môžete domáhať vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode, alebo sa môžete domáhať, aby bol nahradený prejav vôle nadobúdateľa spoluvlastníckeho podielu. V takom prípade by mal súd vydať rozsudok, ktorým nahradí vôľu nadobúdateľa spoluvlastnícky podiel Vám predať. Kataster by mal potom na základe takéhoto rozsudku zapísať ako spoluvlastníka podielu Vás.

Predkupné Právo a Ponuka na Predaj

Forma a Obsah Ponuky:

Ponuka na predaj a uplatnenie predkupného práva musí byť písomná len v prípade, ak sa predáva / scudzuje nehnuteľnosť. Ponuka musí zároveň obsahovať všetky podmienky, za ktorých nadobúdateľ odkúpil podiel od pôvodného spoluvlastníka (predmet kúpy, kúpna cena, splatnosť kúpnej ceny, zriadenie vecného bremena, vykonanie osobných služieb a pod.).

Lehota na Uplatnenie Predkupného Práva:

Doba, do ktorej sa predaj má uskutočniť, sa môže dohodnúť; v súlade s § 605 Občianskeho zákonníka: Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke.

Osobitné Prípady Predkupného Práva

Predkupné Právo pri Darovaní:

V otázke uplatnenia predkupného práva pri bezodplatnom darovaní spoluvlastníckeho podielu nie je odborná verejnosť ani rozhodovacia prax súdov jednotná. Niektoré súdy zastávajú názor, že predkupné právo sa vzťahuje len na prevod spoluvlastníckeho podielu, a nie na jeho prechod. Iné súdy poukazujú na ustanovenie § 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého také právo (predkupné právo) možno dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia veci, než predajom.

Predkupné Právo a Poľnohospodárska Pôda:

Osobitná právna úprava sa vzťahuje na poľnohospodárske pozemky. Pri predaji poľnohospodárskeho pozemku bol predávajúci povinný postupovať podľa zákona č. 140/2014 Z. z. Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou.

Právo Spoluvlastníka na Informácie z Katastra

Spoluvlastník má právo na sprístupnenie údajov katastra nehnuteľností, resp. údajov, ktoré majú orgány štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností k dispozícii, a to konkrétne na sprístupnenie listín zo zbierky listín katastra nehnuteľností. Spoluvlastník má právo na sprístupnenie aj takej zmluvy, ktorá bola uzatvorená predtým, ako sa sám stal podielovým spoluvlastníkom dotknutej nehnuteľnosti, pokiaľ touto zmluvou mohlo byť porušené predkupné právo jeho právneho predchodcu a nejde o darovaciu zmluvu.

Ochrana Osobných Údajov a Obchodného Tajomstva:

Pri sprístupňovaní údajov z katastra nehnuteľností je potrebné vždy dbať na dôslednú ochranu osobných údajov a obchodného tajomstva. Ak je určitá informácia označená ako obchodné tajomstvo, orgán štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností nemá inú možnosť, ako takýto údaj z listiny neposkytnúť.

tags: #namietka #na #kataster #predkupné #právo #podmienky