Následky námietky voči dražbe a dobrovoľná dražba

Riešenie vlastného bývania je pre mnohých prioritou, nevyhnutným životným míľnikom a napĺňa ich predstavu zlepšenia svojho života. Často je financovanie kúpy nehnuteľnosti zabezpečené hypotekárnym úverom, čo predstavuje finančný záväzok na dlhú dobu, avšak s určitou mierou neistoty a rizika. Finančná kríza spôsobená napríklad stratou zamestnania môže vyústiť do dražby nehnuteľnosti. Hoci je tento inštitút u dlžníkov neobľúbený, môže v konečnom dôsledku viesť k úľave na dlhoch a zníženiu dlhového zaťaženia rodiny. V súčasnosti je najviac frekventovaným spôsobom nadobudnutia nehnuteľnosti priamy predaj na základe kúpnej zmluvy medzi predávajúcim a kupujúcim. Kúpa nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe alebo exekučnej (nedobrovoľnej) dražbe nie je bežne využívaný spôsob nadobúdania majetku medzi kupujúcimi hoci oproti klasickému priamemu predaju nehnuteľnosti tento spôsob predstavuje určité cenové zvýhodnenie.

Záložné právo a dobrovoľná dražba

Záložné právo je právny prostriedok, ktorý slúži na zabezpečenie pohľadávky záložného veriteľa a jej príslušenstva tým, že oprávňuje záložného veriteľa uspokojiť sa alebo sa domáhať uspokojenia pohľadávky zo zálohu. Jedným zo spôsobov, ktorým sa záložný veriteľ v rámci výkonu záložného práva môže uspokojiť, je predaj zálohu na dobrovoľnej dražbe. Dobrovoľné dražby, ich podmienky, priebeh, i kontrola nad nimi sú obsiahnuté v Zákone o dobrovoľných dražbách. Účel dobrovoľnej dražby je definovaný prechodom vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby, pričom licitátor sa v rámci dobrovoľnej dražby obracia na vopred určený okruh osôb, ktoré sú prítomné na vopred určenom mieste vo vopred určenom čase s výzvou na podávanie ponúk. V rámci uvedeného konania prechádza príklepom licitátora vlastnícke právo, alebo iné právo k predmetu dražby, na osobu, ktorá urobí najvyššie podanie.

Dobrovoľnú dražbu iniciujú zväčša na výkon záložného práva záložní veritelia bánk za účelom vymáhania pohľadávok z hypotekárnych úverov, resp. spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo správcovia bytových domov za účelom vymáhania dlhov vlastníkov na nedoplatkoch na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie. Na dobrovoľnej dražbe môže speňažovať majetok aj samotný vlastník, konkurzný správca v rámci konkurzu dlžníka ako aj iní záložní veritelia. Záložní veritelia v pozícii bankových subjektov vykonávajú zmluvné záložné právo, ktoré bolo medzi vlastníkom bytu ako záložcom a bankou ako záložným veriteľom dohodnuté na základe záložnej zmluvy, pričom spoločenstvo vlastníkov a správca vykonáva zákonné záložné právo, ktoré vzniká zo ZOVB v prospech ostatných vlastníkov bytov v bytovom dome alebo spoločenstva. Dražbu v prípade neplatenia do fondu prevádzky, údržby a opráv a za služby spojené s užívaním bytu v bytovom dome správcovia využívali a využívajú zriedkavejšie. Domáhanie sa zaplatenia pohľadávky súdnou cestou je v praxi zdĺhavé a nákladné. Najrýchlejšie likvidným a zobchodovateľným na trhu realít je byt, preto záujem realitných investorov sa obracia práve na dražbu bytu. V súčasnosti je pritom viac realizovaných dobrovoľných dražieb bytov v porovnaní s využívaním exekučnej dražby. Ďalšou výhodou je, že navrhovateľ ani vydražiteľ nie sú povinní po vydražení poskytnúť predchádzajúcemu vlastníkovi bytu náhradné bývanie. Dobrovoľná dražba je však tiež v podstate núteným výkonom záložného práva. Pred účasťou na dražbe je potrebné zo strany záujemcu o dražbu preveriť si byt a vykonať due dilligence (napr. posúdiť či je byt predovšetkým bez právnych vád). Úspešný výsledok dražby ovplyvňuje nielen atraktivita draženej nehnuteľnosti, ale aj dostupnosť relevantných informácií, správne vyhodnotenie a prijatie rizík spojených s dražbou konkrétnej nehnuteľnosti ako aj vedomosti a skúsenosti vydražiteľa.

Premlčanie pohľadávky a záložné právo

V zmysle ustanovenia § 151j ods. Ak je pohľadávka zabezpečená záložným právom premlčaná, avšak záložné právo premlčané nie je, môže speňažením zálohu uspokojiť záložný veriteľ svoju premlčanú pohľadávku, ktorú má voči záložcovi alebo záložnému dlžníkovi, ak nie je tou istou osobou. Vzhľadom na akcesorickú povahu záložného práva je potrebné prihliadať na možnosť premlčania zabezpečenej pohľadávky. Ak záložca uplatní námietku premlčania záložného práva, záložný veriteľ sa už nemôže domáhať uspokojenia svojho práva, premlčané právo po uplatnení námietky premlčania nie je možné priznať.

Uplatnenie námietky premlčania

Osobou oprávnenou na uplatnenie námietky premlčania záložného práva je len záložca, a to do momentu výkonu záložného práva. Na základe uvedeného by mal záložca, ak má o to záujem, uplatniť námietku premlčania pred ukončením dobrovoľnej dražby. Dobrovoľná dražba je ukončená udelením príklepu licitátora. Ak sa záložca nedovolá premlčania záložného práva pred tým, ako bolo právo vykonané, možno usudzovať, že sa záložca nemôže domáhať zrušenia následkov už vykonaného práva.

Prečítajte si tiež: Dražba a práva

V tejto súvislosti je relevantný Rozsudok Okresného súdu Košice okolie zo dňa 3. februára 2013, ktorého predmetom konania bola žaloba na určenie neplatnosti dražby z dôvodu premlčania záložného práva. Okresný súd v tomto rozsudku konštatoval, že: „Z ustanovenia § 100 ods. 1 Občianskeho zákonníka vyplýva, že dovolať sa premlčania môže záložca najneskôr v deň konania dražby. Je to dôsledok toho, že vznesenie námietky premlčania môže zabrániť výkonu práva, v posudzovanej veci práva záložného veriteľa uspokojiť sa zo zálohu predajom na dobrovoľnej dražbe. Po tom čo sa právo vykonalo, námietku premlčania nemožno úspešne uplatniť. Žalobkyňa uplatnila námietku premlčania až po výkone záložného práva, preto takto vznesená námietka premlčania nevyvoláva žiadne právne následky.“ Uvedený rozsudok bol potvrdený Krajským súdom Košice a to rozsudkom zo dňa 27. Z vyššie uvedeného vyplýva, že námietku premlčania záložného práva môže záložca uplatniť len do momentu vykonania záložného práva, t. j.

Žaloba o určenie neplatnosti dražby

Prostriedkom právnej ochrany, ktorým je možné domáhať sa neplatnosti dražby, je osobitný typ žaloby, a to žaloba o určenie neplatnosti dražby. Aktívne legitimovaná na podanie uvedenej žaloby je osoba, ktorá tvrdí, že bola na svojich právach dotknutá tým, že pri dražbe boli porušené ustanovenia Zákona o dobrovoľných dražbách alebo v prípade, že sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy. Lehota na uplatnenie žaloby je prekluzívna, trojmesačná odo dňa udelenia príklepu licitátora.

Ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu; v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty. ZoDD nijakým spôsobom nedefinuje aké porušenie ustanovení ZoDD by malo viesť k neplatnosti dražby. Máme za to, že pôjde o také porušenie procesného postupu pri dražbe, ktoré sa bude týkať tak postupu navrhovateľa dražby ako aj dražobníka, napr. Byt sa predal na dobrovoľnej dražbe pred uplynutím 30 dní odo dňa oznámenia o začatí výkonu záložného práva, hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečenej záložným právom ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva neprevyšuje 2 000 eur. Navrhovateľ, ktorý nie je záložným veriteľom navrhol dražbu bytu bez súhlasu záložného veriteľa. Dražobník vykonal dražbu bez uzatvorenia zmluvy o vykonaní dražby s navrhovateľom, oznámenie o začatí dražby nebolo zverejnené v Obchodnom vestníku resp.

Dôvody neplatnosti dražby

V zmysle podanej žaloby súd skúma, či bola záložná zmluva, na základe ktorej došlo k výkonu záložného práva, platná a či neboli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách. Existuje množstvo dôvodov pre určenie neplatnosti dražby. Môže to byť napríklad:

• záložca nie je vlastníkom predmetu dražby
• predmet dražby nemožno dražiť
• záložná zmluva trpí vadami, ktoré spôsobujú jej neplatnosť
• zmluva o vykonaní dražby trpí vadami, ktoré spôsobujú jej neplatnosť
• pohľadávka nie je splatná
• hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečenej nehnuteľnosťou neprevyšuje 2.000 eur
• navrhovateľ dražby nebol oprávnený navrhnúť vykonanie dražby
• dražobník nemá oprávnenie na výkon dražby
• oznámenie o dražbe nebolo uverejnené v zákonnej lehote alebo zákonným spôsobom
• znalecký posudok bol vyhotovený v rozpore so zákonom
• zákonom určené osoby neboli upovedomené o dražbe
• nebola umožnená obhliadka predmetu dražby bez zavinenia vlastníka predmetu dražby
• dražba prebehla spôsobom, ktorý odporuje zákonu
• predmet dražby bol vydražený za cenu nižšiu než ustanovuje zákon
• výťažok dražby bol rozdelený v rozpore so zákonom
• akákoľvek iná formálna alebo procesná vada dražby

Ak sa niektorá časť priebehu dražby neuskutočnila tak, ako ustanovuje zákon, súd vyhlási dražbu za neplatnú. Rozhodnutím súdu o neplatnosti dražby zanikajú účinky príklepu, a to ku dňu príklepu, čo v praxi znamená automatické obnovenie vlastníckeho práva predchádzajúceho vlastníka.

Prečítajte si tiež: Vedenie výsluchu a námietky

Následky neplatnosti dražby

Ak je dražba neplatná, každá osoba, ktorá prevzala výťažok dražby, je povinná vrátiť ho bezodkladne vydražiteľovi. Vydražiteľ je zároveň povinný vypratať a odovzdať predmet dražby predchádzajúcemu vlastníkovi - záložcovi. Ak si záložca a vydražiteľ majú navzájom vrátiť plnenia, môže sa domáhať splnenia záväzku len ten, kto sám splnil svoj záväzok skôr alebo je pripravený záväzok splniť. Dražobník je tiež povinný na výzvu vydražiteľa oznámiť mu sumu, ktorú odovzdal záložnému veriteľovi a dlžníkovi, prípadne sumu, ktorú zložil do notárskej úschovy.

O neplatnosti dražby dražobník bez zbytočného odkladu vyrozumie okresný úrad, ktorý vyznačí stav pred dobrovoľnou dražbou; to platí aj vtedy, ak právo k nehnuteľnosti bolo dotknuté ďalšou právnou zmenou a ak je rozhodnutie súdu záväzné pre osoby, ktorých sa táto právna zmena týka. Ak ide o nehnuteľnosť určenú na bývanie, záujemcami budú spravidla osoby, pre ktoré je geografická poloha nehnuteľnosti rozhodujúca, pričom sa dá predpokladať, že záujem o takúto nehnuteľnosť v určitej lokalite prejavia zväčša osoby bývajúce (pracujúce) v jej okolí. V danom prípade obec, v ktorej sa nachádzajú dražené nehnuteľnosti, je od obce, v ktorej sa konala sporná dražba, najkratšou dopravnou trasou vzdialená 329 km (z časového hľadiska predstavuje takmer štyri hodiny). Takéto určenie miesta dražby - z hľadiska požiadavky, aby miesto dražby bolo určené tak, aby nebola obmedzená možnosť účasti na dražbe - nemožno považovať za zodpovedajúce ustanoveniu § 11 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z.z. preto je potrebné dať za pravdu odvolaciemu súdu aj v tom, že došlo k porušeniu uvedeného ustanovenia. (rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 24. októbra 2013 sp. zn.

Práva a povinnosti účastníkov dražby

Dražobník je povinný zaslať oznámenie o dražbe zákonom stanoveným subjektom, pričom jedným z nich je aj dlžník záložného veriteľa ako aj vlastník predmetu dražby, ak vlastník nie je osobou totožnou s dlžníkom záložného veriteľa.

Pre záujemcu o dražbu je podstatné, aby pred dražbou zistil, či neexistujú súdne spory o určenie vlastníckeho práva k bytu alebo sporu o určenie neplatnosti záložnej zmluvy, resp. o určenie neexistencie záložného práva. Tieto informácie je možné vyčítať z listu vlastníctva alebo zistiť lustráciou súdnych konaní na súde, v obvode ktorého sa byt nachádza. V dobrovoľnej dražbe nemožno nadobudnúť vec od nevlastníka, a to ani za stavu, že nebol podaný návrh na určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby (viď rozsudok Krajského súdu Prešov z 30. októbra 2012, sp. zn. Uprednostnenie výkladu, že vydražiteľ v dobrovoľnej dražbe nadobúda vlastnícke právo aj vtedy, keď ani navrhovateľ dražby, ani záložca neboli vlastníkmi predmetu dražby, by znamenalo, že by sa bez ústavného dôvodu prihliadlo prakticky len na majetkový záujem vydražiteľa, ktorý zaplatil svoje najvyššie podanie za predmet dražby, ktorý reálne nenadobudol. Takýto rýdzo ekonomický pohľad jednostranne zohľadňujúci len investíciu vydražiteľa je nezlučiteľný s vyššie uvedenou ústavnou ochranou existujúceho vlastníckeho práva skutočného vlastníka predmetu dražby. V rámci právneho due dilligence je nevyhnutné, aby si záujemca o dražbu správne posúdil, či navrhovateľ dražby vykonáva prednostné alebo neprednostné záložné právo. V prípade, ak sa vykonáva neprednostné záložné právo, t.j. záložné právo, ktoré je v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv po prednostnom záložnom veriteľovi, prednostné záložné právo ostane viaznuť na byte. Je vhodné uviesť, že vydražiteľ po vydražení bytu nevstupuje do „dlhov“ predchádzajúceho vlastníka, ktorý aj naďalej ostáva v postavení obligačného dlžníka, avšak musí strpieť výkon záložného práva prednostným záložným veriteľom. Prevod alebo prechod vlastníctva bytu má za následok len vstup do vecného práva - záložného práva, ale nie do záväzkového vzťahu. Pokiaľ záložný veriteľ, ktorý bol navrhovateľom dražby, mal pre účely uspokojovania pohľadávok postavenie prednostného záložného veriteľa, vykonaním dražby sa byt prevedie na vydražiteľa nezaťažený záložnými právami ostatných záložných veriteľov, a teda vykonaním prednostného záložného práva ostatné záložné práva zaniknú.

Problémy po vydražení bytu

Problémy vydražiteľov ako nových vlastníkov bytov nastávajú prirodzene po tom ako byt vydražia a doplatia vydraženú sumu. Jedným z prvých problémov býva odovzdanie nehnuteľnosti na základe protokolu od pôvodného vlastníka. Pôvodný vlastník po vydražení bytu častokrát užíva byt neoprávnene a je povinný odovzdať byt vydražiteľovi na základe predloženia osvedčeného odpisu notárskej zápisnice a doloženia totožnosti vydražiteľa podľa podmienok uvedených v oznámení o dražbe bez zbytočných prieťahov. Rovnakú povinnosť má pôvodný vlastník má aj v prípade, ak je byt neobývaný. V prípade, ak sa pôvodný vlastník odmieta z bytu vysťahovať, vydražiteľ ako nový vlastník je oprávnený sa domáhať vypratania svojho bytu súdnou cestou a po nadobudnutí právoplatnosti rozsudku vymáhať vypratanie cestou súdneho exekútora. Uvedené riziko je možné prípadne rozpoznať aj vopred pred samotnou dražbou, kedy takíto majitelia nechcú umožniť ohodnotenie bytu znalcom, nechcú umožniť obhliadky, dokonca sa vyhrážajú záujemcom o dražbu alebo ich zastrašujú a tým sa snažia mariť dražbu. Treba podotknúť, že v dôsledku takéhoto konania si bývalí vlastníci škodia najmä sebe, nakoľko účastníci dražby v takom prípade príliš neprihadzujú v úmysle získať draženú nehnuteľnosť s problematickým majiteľom čo najlacnejšie alebo nepristúpia k dražbe vôbec. Čím nižší je však výťažok z dražby o to menej sa poníži pohľadávka záložného veriteľa dlžníka (bývalého majiteľa) a po vykonanej dražbe bude aj naďalej povinný splácať svoje dlhy záložnému veriteľovi.

Prečítajte si tiež: Námietka zaujatosti voči policajtovi: Detaily a postup

Všetky náklady spojené s odovzdaním a prevzatím predmetu dražby nesie vydražiteľ. Tieto vynaložené náklady, ktoré zavinil pôvodný vlastník je oprávnený vydražiteľ po ňom následne vymáhať. Po vydražení bytu by mal vydražiteľ riešiť aj prehlásenie dodávok elektrickej energie a plynu ako aj prihlásenie sa správcovi alebo voči spoločenstvu a pristúpiť k úhradám preddavkov. V praxi sa stáva, že pôvodný vlastník odopiera aj samotný vstup do bytu aj keď byt opustil. Aj v tomto prípade je vhodné pôvodného vlastníka písomne upozorniť, že vypratanie bytu neznesie odklad, nakoľko v dôsledku opustenia bytu, jeho zanechania v zanedbanom stave a odpojenia od elektriny sa môže napr. z pokazených potravín v chladničke začať po byte šíriť hmyz, ktorý sa rozlezie po podlahách, nábytku, sedačkách, až do WC ku stupačke, z čoho vyplývajú zdravotné riziká aj pre susediace byty. Ďalšou komplikáciou môže byť napr. situácia, kedy pôvodný vlastník pred udelením príklepu na dražbe uzavrie nájomnú zmluvu s nájomcami alebo ak sa k bytu viaže vecné bremeno doživotného užívania. Pri zmene vlastníctva k bytu vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú na nadobúdateľa a nadobúdateľ vstupuje tiež do právneho postavenia prenajímateľa. Ďalším rizikom je, že bývalí vlastníci sú oprávnení sa domáhať neplatnosti dražby na súde do troch mesiacov odo dňa príklepu. Neplatnosť dražby možno namietať pre neplatnosť záložnej zmluvy alebo ak boli porušené ustanovenia ZoDD.

Náklady dražby

Suma, za ktorú sa dlžníkova nehnuteľnosť vydraží, sa zníži o náklady dražby. Do nákladov patrí odmena dražobnej spoločnosti a náklady na realizáciu samotnej dražby. Dražobné spoločnosti nie sú charita. Ich cieľom je zisk. Ich obvyklá odmena sa pohybuje na úrovni 10 percent z výťažku dražby.

Ďalšími významnými položkami sú náklady na prípravu a realizáciu dražby, vyhotovenie znaleckého posudku na nehnuteľnosť, náklady na jej obhliadku a cestovné náklady, náklady súvisiace s inzerciou oznámenia o konaní dražby, prenájom dražobnej miestnosti (ak sa dražba nevykonáva v sídle dražobnej spoločnosti), odmena súkromnej bezpečnostnej služby, ktorá zabezpečuje poriadok a bezpečnosť osôb a peňazí (ak sa preberajú dražobné zábezpeky v hotovosti). Pri dražbe musí byť aj notár, ktorý vyhotovuje notársku zápisnicu a jeho služby tiež treba zaplatiť. Náklady na dražbu sa takto pohybujú aj nad 2-tisíc eurami.

Podľa zákona o dobrovoľných dražbách sa nákladom dražby rozumie odmena dražobníka a náklady účelne vynaložené dražobníkom na materiálne a organizačné zabezpečenie prípravy a priebehu dražby.

„Medzi náklady účelne vynaložené dražobníkom patria aj primerané náklady na zabezpečenie informovanosti o dražbe vrátane informácií v tlači, náklady na uverejnenie oznámenia o dražbe spôsobom v mieste obvyklým, ako aj náklady vynaložené dražobníkom na zvýšenie jeho poistného za poistenie zodpovednosti za škodu, ak s ohľadom na hodnotu draženej veci bolo nutné dohodnúť zvýšenie poistného dražobníka o viac než 10 % pôvodného poistného, odmena a náhrada hotových výdavkov notára v prípade jeho účasti na dražbe,“ vysvetľuje znenie zákona o dobrovoľných dražbách P. Bubla.

Ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ (napríklad banka), vlastník predmetu dražby znáša odmenu dražobníka najviac v rozsahu 10 percent z výťažku dražby, nie však viac ako 20 % z výšky pohľadávky. Ak sa upustilo od dražby z dôvodu plnenia dlhu, vlastník predmetu dražby znáša odmenu dražobníka v rozsahu najviac 3 percentá z vymáhanej pohľadávky a po doručení oznámenia o dražbe vlastníkovi predmetu dražby 10 % z vymáhanej pohľadávky. To znamená, že ak zo zmluvy o vykonaní dražby vyplýva dražobníkovi vyššia odmena, ako ju je v zmysle zákona povinný znášať vlastník predmetu dražby, znáša zvyšok nákladov na odmenu dražobníka navrhovateľ dražby, ktorý je povinný dražobníkovi túto časť odmeny uhradiť. Ministerstvo spravodlivosti zdôrazňuje, že v tejto súvislosti je dôležité spomenúť, že zákon limituje maximálnu výšku odmeny dražobníka, ktorú je možné v zmluve o vykonaní dražby dohodnúť. „Odmena dražobníka je v zmysle zákona najviac 33 193,92 eura zvýšených o 1 percento z ceny dosiahnutej vydražením, presahujúcej sumu 331 939,19 eura.“

Čo platíte v dražbe:

• notárske poplatky
• zabezpečenie oznámenia o dražbe, resp. ďalších dražobných dokumentov v Notárskom centrálnom registri
• zabezpečenie oznámenia o výsledku dražby a prístup do Notárskeho centrálneho registra
• prenájom dražobnej miestnosti
• zabezpečenie inzercie a reklamy na dražbu
• poplatky súvisiace zo zabezpečením výpisu z listu vlastníctva a kópie z katastrálnej mapy
• znalecký posudok a náklady spojené so zabezpečením znaleckého posudku
• ostatné (poštovné, cestovné ubytovacie a, telekomunikačné náklady)
• trovy právneho zastúpenia

V prípade ak sa predmet dražby nevydraží, alebo ak výťažok dražby nepokryje náklady, hradí náklady dražby alebo ich zostávajúcu časť navrhovateľ ak v zmluve o vykonaní dražby nie je dohodnuté inak.

Ako sa brániť?

Ak má majiteľ nehnuteľnosti výhrady k znaleckému posudku, musí do desiatich dní od jeho doručenia zniesť u dražobníka námietku. Dražobník je povinný sa so vznesenými námietkami vysporiadať, a to písomne.

Môže tiež žiadať o vyhotovenie znaleckého posudku od iného znalca. Dražobník musí zabezpečiť nový posudok do 30 dní. Podľa zákona o dobrovoľných dražbách je dražobník povinný umožniť nazretie do písomností súvisiacich s dražbou navrhovateľovi dražby, vlastníkovi predmetu dražby, dlžníkovi a účastníkovi dražby, kde má možnosť sa oboznámiť s vynaloženými nákladmi dražby. Ak dražba nehnuteľnosti už prebehla, už bývalý majiteľ nehnuteľnosti sa môže obrátiť na advokáta, ktorý zistí, či prebehla podľa zákona a preverí aj jej náklady. Pozor však na termín, dražbu možno preveriť len do 3 mesiacov od jej konania.

Dohľad nad dodržiavaním podmienok vykonáva ministerstvo spravodlivosti. Ministerstvo spravodlivosti upozorňuje, že podnet by mal okrem všeobecných náležitostí (meno, priezvisko, adresu trvalého pobytu) obsahovať označenie toho, voči komu podnet smeruje, na aké nedostatky poukazuje, a čoho sa pisateľ domáha, pričom je vhodné, aby svoje tvrdenia preukázal písomnými dôkazmi alebo podkladmi, ktoré by mohli nasvedčovať nezákonnosti postupu dražobníka. Ministerstvo pripomína, že výsledkom prešetrenia postupu dražobnej spoločnosti ministerstvom môže byť prípadné vyvodenie zodpovednosti za správny delikt. „Nemôžeme však priamo zasahovať do prebiehajúcich dražieb a ovplyvňovať postup dražobníka, ani priebeh dobrovoľnej dražby zastaviť, prípadne vykonať nápravu,“ dodal P. Bubla.

Novela zákona o dobrovoľných dražbách

Od júna 2014 platí novela Občianskeho zákonníka, ktorá sa dotkla aj novely zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Dražiť nie je možné nehnuteľné veci, ak hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečenej záložným právom ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva neprevyšuje 2-tisíc eur. Na účely ohodnotenia predmetu dražby sa použije znalecký posudok. Nehnuteľnosť sa nemôže predať len na základe trhovej ceny. Vlastník predmetu dražby môže do desiatich pracovných dní od doručenia znaleckého posudku vzniesť u dražobníka námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby a prípadne žiadať vyhotoviť znalecký posudok iným znalcom. Dražobník je povinný sa so vznesenými námietkami písomne vysporiadať a najneskôr päť pracovných dní pred konaním dražby zaslať vlastníkovi predmetu dražby písomnú odpoveď.

tags: #namietka #voči #dražbe #dôsledky