Nárok na províziu za sprostredkovanie nehnuteľnosti do 1 roka: komplexný prehľad

Sprostredkovanie nehnuteľností je komplexná oblasť, ktorá sa riadi viacerými právnymi predpismi. Tento článok sa zameriava na nárok na províziu za sprostredkovanie nehnuteľnosti, a to najmä v kontexte zmluvných vzťahov, právnych predpisov a súvisiacich aspektov, ktoré môžu ovplyvniť nárok na províziu realitnej kancelárie.

Zmluva o sprostredkovaní: Základný kameň nároku na províziu

Zmluva o sprostredkovaní predstavuje samostatný typ obchodnej zmluvy, ktorá je upravená v ustanoveniach § 642 až § 651 Obchodného zákonníka. Zmluvnými stranami sú sprostredkovateľ a záujemca. Jej podstatou je, že sprostredkovateľ bude vykonávať určitú činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzatvoriť určitú zmluvu, napr. kúpnu, alebo nájomnú s treťou osobou. Sprostredkovateľovi patrí za vyvíjanie tejto činnosti odmena.

Náležitosti zmluvy o sprostredkovaní

Na to, aby bola zmluva o sprostredkovaní platná, musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán: Je potrebné presne určiť, kto je záujemca (v prospech koho má byť vykonávané sprostredkovanie) a kto je sprostredkovateľ (ten, kto má vyvíjať činnosť smerujúcu k uzatvoreniu zmluvy s treťou osobou).
• Záväzok sprostredkovateľa vyvíjať činnosť smerujúcu k uzatvoreniu zmluvy s treťou osobou: Je potrebné definovať, akú činnosť má vykonávať sprostredkovateľ.
• Výška odmeny: Sprostredkovateľ má nárok na odmenu za činnosť, ktorú vykonáva. Výška odmeny musí byť uvedená v zmluve. V prípade, ak nebude uvedená výška odmeny v zmluve, má sprostredkovateľ nárok na odmenu obvyklú, ktorá býva pri obdobných zmluvách v čase uzatvorenia zmluvy o sprostredkovaní.

Okrem týchto náležitosti, do zmluvy o sprostredkovaní môžete uviesť aj:

• Práva a povinnosti zmluvných strán: Čo je sprostredkovateľ alebo záujemca povinný alebo čo nesmú. Sprostredkovateľ napr. nesmie navrhnúť záujemcovi uzatvorenie zmluvy s treťou osobou, o ktorej vie, že nesplní uzatvorenú zmluvu so záujemcom.
• Určenie, či náklady, ktoré vynaložil sprostredkovateľ, sú už zahrnuté v odmene alebo nie: Sprostredkovateľovi môžu vzniknúť pri jeho činnosti náklady.
• Kedy vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu.

Tri možnosti vzniku nároku na províziu

Významnou otázkou pri zmluve o sprostredkovaní je, kedy vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu za sprostredkovanie. Obchodný zákonník totiž umožňuje viacero možností.

Prečítajte si tiež: Predčasný starobný dôchodok – info

1. Sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu až v okamihu, keď záujemca uzatvorí zmluvu s treťou osobou.
2. Nárok na províziu vznikne sprostredkovateľovi už samotným zaobstaraním príležitosti uzatvoriť zmluvu s treťou osobou. V zmluve však musí byť uvedené, že sprostredkovateľ je povinný len zaobstarať príležitosť uzatvoriť s treťou osobou zmluvu.
3. Sprostredkovateľovi vzniká nárok až v okamihu, keď tretia osoba splní svoj záväzok z uzatvorenej zmluvy.

Na záver je potrebné poznamenať, že sprostredkovateľ nemá nárok na províziu v prípade, ak zmluva bola uzatvorená bez jeho pričinenia.

Sprostredkovateľská zmluva podľa Občianskeho zákonníka

Základná právna úprava sprostredkovateľskej zmluvy je pomerne stručná a je obsiahnutá v ustanoveniach § 774 až 777 Občianskeho zákonníka. Sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Sprostredkovateľovi patrí odmena v dohodnutej výške; odmenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.

Rozdiel medzi zmluvou o sprostredkovaní a zmluvou o obchodnom zastúpení

Pri zmluve o obchodnom zastúpení sa obchodný zástupca zaväzuje vyvíjať pre zastúpenú osobu činnosť smerujúcu k uzatvoreniu určitého druhu zmlúv alebo dojednávať a uzatvárať obchody v mene zastúpenej osoby a na jeho účet. Pri zmluve o obchodnom zastúpení však ide o komplex činností vykonávaných v mene zastúpeného a na jeho účet, čo je odlišné od zmluvy o sprostredkovaní.

Ochrana spotrebiteľa v kontexte sprostredkovania nehnuteľností

V roku 2014 bol prijatý zákon č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri zmluvách uzatváraných na diaľku alebo mimo prevádzkových priestorov predávajúceho. Ak realitná kancelária uzatvára so spotrebiteľom sprostredkovateľskú zmluvu mimo svojich prevádzkových priestorov, spotrebiteľ musí byť písomne poučený o približne 20 skutočnostiach podľa § 3 zákona č. 102/2014 Z. z.

Poučovacia povinnosť realitnej kancelárie

Podľa § 3 ods. 1 písm. h) zákona č. 102/2014 Z. z. je povinnosťou realitnej kancelárie poskytnúť klientovi informáciu o práve spotrebiteľa odstúpiť od zmluvy, podmienkach, lehote a postupe pri uplatňovaní práva na odstúpenie od zmluvy a zároveň mu poskytnúť formulár na odstúpenie od zmluvy podľa prílohy č. 3 zákona č. 102/2014 Z. z.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre podporu v nezamestnanosti a invalidný dôchodok

Tomu, aby spotrebiteľ nemohol odstúpiť od sprostredkovateľskej zmluvy sa dá zabrániť tak, že spotrebiteľ vyhlási, že sa poskytovanie služieb sprostredkovania začalo s jeho výslovným súhlasom a zároveň vyhlási, že bol ako spotrebiteľ riadne poučený o tom, že vyjadrením tohto súhlasu stráca právo na odstúpenie od zmluvy po úplnom poskytnutí služby. Túto formuláciu je vhodné vložiť priamo do sprostredkovateľskej zmluvy.

Ak by došlo k odstúpeniu od zmluvy (pričom spotrebiteľ nebol riadne poučený), potom je podľa § 9 ods. 1 zákona č. 102/2014 Z. z. predávajúci povinný vrátiť spotrebiteľovi všetky platby, ktoré od neho prijal na základe zmluvy alebo v súvislosti s ňou, a to bez zbytočného odkladu, najneskôr do 14 dní odo dňa doručenia oznámenia o odstúpení od zmluvy.

Všeobecné podmienky sprostredkovania

Všeobecné podmienky sprostredkovania (VPS) upravujú práva a povinnosti Sprostredkovateľa a Záujemcu v súvislosti so sprostredkovaním kúpy, predaja, nájmu alebo prenájmu nehnuteľností, vyplývajúce z uzatvorenej Dohody o sprostredkovaní. Tieto Podmienky sú neoddeliteľnou súčasťou Dohody, ustanoveniami týchto Podmienok a príslušnými právnymi predpismi.

Výhradné a nevýhradné sprostredkovanie

Pri výhradnom sprostredkovaní sa Záujemca zaväzuje, že počas doby trvania výhradného sprostredkovania neuzavrie zmluvu o sprostredkovaní, sprostredkovateľskú zmluvu, zmluvu o obstaraní predaja veci ani žiadnu inú obdobnú zmluvu, ktorej predmetom by bolo sprostredkovanie prevodu vlastníckeho práva k Nehnuteľnosti alebo prenájmu Nehnuteľnosti. V opačnom prípade sa Záujemca zaväzuje uhradiť Sprostredkovateľovi Paušálnu náhradu výdavkov.

Judikatúra

• Rozsudok NS Českej republiky zo dňa 07. 11. 2010 sp.zn.: Definuje príčinnú súvislosť medzi činnosťou sprostredkovateľa a výsledkom, t.j. uzatvorením zmluvy.
• Rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 27. 10. 2010 sp.zn.: Stanovuje podmienky vzniku práva sprostredkovateľa na odmenu.

Daňové hľadisko provízií

Novelou zákona o dani z príjmov účinnou od 1. januára 2015 sa zmenilo posudzovanie daňovej uznateľnosti provízií za sprostredkovanie. Zákon vyslovene uvádza, že daňovým výdavkom sú „odplaty (provízie) za sprostredkovanie u prijímateľa služby, a to aj ak ide o sprostredkovanie na základe mandátnych zmlúv alebo obdobných zmlúv najviac do výšky 20 % z hodnoty sprostredkovaného obchodu“.

Prečítajte si tiež: Výpočet dávky v nezamestnanosti

tags: #nárok #na #províziu #za #sprostredkovanie #nehnuteľnosti