Životné Minimum a Jeho Vplyv na Pôžičky na Bývanie na Slovensku

Úvod

Životné minimum je dôležitý ekonomický ukazovateľ, ktorý má vplyv na rôzne aspekty života, vrátane dostupnosti úverov. Na Slovensku Národná banka Slovenska (NBS) aktívne reguluje úverový trh s cieľom predchádzať nadmernému zadlžovaniu a chrániť spotrebiteľov. Jedným z nástrojov, ktoré NBS používa, je zohľadňovanie životného minima pri posudzovaní žiadostí o úver, najmä v prípade hypoték. Tento článok sa zameriava na to, ako životné minimum ovplyvňuje poskytovanie pôžičiek na bývanie na Slovensku, a to aj v kontexte zmien a opatrení, ktoré NBS zaviedla.

Životné Minimum ako Faktor pri Výpočte Hypotéky

NBS každoročne určuje sumu životného minima, ktorú musia banky zohľadňovať pri poskytovaní úverov. Banky sú povinné odpočítať túto sumu od čistého príjmu žiadateľa. Od 1. júla sa mení výška životného minima, čo má priamy dopad na výšku hypotéky, ktorú si môže žiadateľ dovoliť. Ak o hypotekárny úver žiada rodina, toto minimum sa odpočíta od celkového príjmu rodiny za každú osobu v domácnosti. Oproti predošlému obdobiu sa tak pri rovnakej čistej mzde rodičov znižuje suma maximálnej možnej hypotéky, a teda aj mesačných splátok.

Vplyv Veku Žiadateľa na Dostupnosť Hypotéky

Okrem životného minima zaviedla NBS od roku 2023 aj opatrenie súvisiace s vekom žiadateľov. Toto opatrenie sa týka predovšetkým ľudí nad 40 rokov, ktorí plánujú splácať úver aj po dovŕšení 65 rokov. Parameter DTI (Debt to Income), teda ukazovateľ celkovej zadlženosti, určuje maximálnu hranicu výšky hypotéky na základe veku žiadateľa. Najvyššia suma hypotéky je určená ako 8-násobok čistého ročného príjmu domácnosti, maximálne DTI je na hodnote „8“. Klientom starším než 40 rokov, ktorí súčasne splatia úver až po dovŕšení 65 rokov, sa pri výpočte úveru postupne toto DTI znižuje každým rokom o 0,25 bodu.

Príklad Výpočtu Hypotéky s Ohľadom na Životné Minimum a Vek

Pre lepšie pochopenie si uveďme príklad. Pani Mária má 43 rokov a plánuje splatiť hypotéku až po dovŕšení 65 rokov. Jej DTI je 7,25, pretože od základnej hodnoty 8 si musí odrátať 3 roky, t. j. 3 x 0,25 = 0,75. Toto je len horná hranica výšky hypotéky na základe veku. Do vzorca však následne vstupuje aj spomínané životné minimum, splátky za existujúce kreditné karty a úvery, a tiež povinná rezerva DSTI. Pani Mária nemá žiadne ďalšie dlhy (napríklad kreditku alebo spotrebný úver), jej čistý mesačný príjem je vo výške 1 100 €. Je slobodná a bezdetná. Po odrátaní povinnej rezervy 40 % a životného minima (1 100 € - 440 € - 273,99 €) jej vychádza maximálna splátka hypotéky vo výške 386 €. Do výpočtu výšky poskytovaného úveru vstupuje aj jeho naviazanie na cenu kupovanej nehnuteľnosti, nakoľko hypotéku môžete získať najviac do 80 % jej hodnoty.

Opatrenia NBS a Ich Vplyv na Úverový Trh

Od júla 2018 začala NBS postupne zavádzať opatrenia, ktorých cieľom bolo znížiť celkové zadlženie Slovákov. No ani posledné sprísnenie, ktoré nadobudlo účinnosť od júla 2019, neprinieslo očakávaný účinok. Celkové zadlženie slovenských domácností vzrástlo aj napriek zavedeniu dlhového stropu. Ako reakciu na opätovný nárast zadlžovania obyvateľstva, NBS od 1.1.2020 zaviedla nové opatrenie - zmenu ukazovateľa DSTI, čím ešte sprísňuje doteraz stanovené podmienky. Od apríla 2020 budú môcť dať banky výnimku ľuďom vo veku do 35 rokov. DSTI, ktoré budú musieť títo žiadatelia o úver splniť, bude na úrovni 70 %. Podľa odhadov sprísnenie parametra DSTI ovplyvní približne štvrtinu žiadateľov o úver.

Prečítajte si tiež: Praktické rady o dôchodkoch

Spotrebiteľské Úvery a Životné Minimum

Podobný algoritmus posudzovania bonity ako pri hypotékach sa používa aj pri spotrebných úveroch. Pre žiadateľov o spotrebný úver nebude rozhodujúca výška príjmu, ale to, koľko im z neho ostane na zaplatenie splátky. Prvým krokom bude určenie rozdielu medzi čistým príjmom domácnosti, v ktorej klient žije, a požadovanou sumou životného minima. Od júla tohto roku predstavuje zákonom stanovené životné minimum na jednu plnoletú fyzickú osobu približne 200 eur. Ak je súčasťou domácnosti aj ďalšia plnoletá osoba, životné minimum narastie o ďalších 140 eur. Celkový súčet môžu navýšiť deti, každé približne o 91 eur. Druhým krokom algoritmu bude určenie tzv. nákladov na zabezpečenie základných životných potrieb. Ich výška bude vypočítaná ako rozdiel medzi čistými príjmami domácnosti a zodpovedajúcou sumou životného minima, zvýšený o 20 %. Pôjde fakticky o finančnú rezervu, časť príjmu, ktorý by mala mať domácnosť k dispozícii po zaplatení všetkých svojich finančných záväzkov. Z toho, čo domácnostiam ostane po odpočítaní požadovanej rezervy od čistého príjmu, si budú môcť dovoliť financovať svoje záväzky. Do tejto sumy sa však budú musieť vtesnať aj po zohľadnení splátky z úveru, ktorý si ešte len plánujú vziať. V opačnom prípade nesplnia predpísanú podmienku bonity a na spotrebný úver nedosiahnu.

Príklad Posúdenia Žiadosti o Spotrebný Úver

Manželský pár s jedným malým dieťaťom s celkovým čistým príjmom 1 100 eur spláca úver na bývanie vo výške 80 000 eur so splatnosťou 30 rokov a aktuálnym úročením 1,9 % p. a. V banke chcú požiadať o spotrebný úver 15 000 eur so splatnosťou osem rokov a úrokom 9,9 % p. a. Čistý príjem domácnosti predstavuje sumu 1 100 €, životné minimum pre všetkých jej členov je 429,70 € (t. j. 199,48 € pre jednu plnoletú fyzickú osobu + 139,19 € pre spoločne posudzovanú plnoletú fyzickú osobu + 91,06 € pre jedno dieťa). Rozdiel medzi čistým príjmom domácnosti a životným minimom teda predstavuje 670,30 €. Požadovaná výška rezervy predstavuje 20 % z vypočítaného rozdielu, t. j. 134,06 € (670,30 € * 0,20). Na splátky úverov tak rodine ostáva 536,24 €. Pri aktuálnom nastavení úročenia hypotekárneho úveru platí domácnosť mesačnú splátku 291,71 €. Ak by však úročenie bolo o dva percentuálne body vyššie, hypoúver by mal úrok 3,9 % p. a. Manželský pár si za týchto okolností môže dovoliť splácať úver, ktorého mesačná splátka nebude vyššia ako 158,91 €. Zamýšľanému spotrebnému úveru zodpovedá splátka 226,82 €, čo je viac ako vypočítaný limit.

Aktuálny Vývoj na Hypotékárnom Trhu

Oživenie záujmu o hypotéky nastáva po zmene vo vývoji úrokových sadzieb, ktoré dosiahli svoje maximum v júli minulého roka v priemernej výške 4,6 %. Odvtedy pokračuje trend postupného pozvoľného znižovania sadzieb zo strany bánk, pričom už teraz nie je výnimočné vidieť ponuky obľúbenej 3-ročnej fixácie so základnou úrokovou sadzbou pod 4 %. Dlhodobejšie fixácie z čias lacných úrokov postupne ustúpili záujmu klientov o kratšie 3-4 ročné varianty. Tie podľa vyjadrenia Národnej banky Slovenka (NBS) tvoria až približne 80 % nových úverov. Dôvodom tohto výberu klientov je ich očakávanie ďalšieho zlacňovania úverov. Podľa údajov NBS síce nerastie počet nových úverov na bývanie, ale zvyšuje sa priemerná schválená hodnota. Podľa NBS pre hypotekárny trh je dôležitý fakt, že napriek vyšším úrokovým sadzbám v predošlom období boli, vďaka bankami nastaveným parametrom pri posudzovaní finančnej situácie novo poskytovaných úverov, klienti schopní uhrádzať svoje splátky včas a zlyhané (nesplácané) úvery sa nachádzajú na takmer historickej minimálnej hranici.

Štátna Pomoc pri Splácaní Hypoték

Štát od roku 2024 poskytuje príspevok na zvýšenú splátku úveru na bývanie ako novú štátnu sociálnu dávku fyzickým osobám z dôvodu zvýšenia úrokovej sadzby úveru po 31. 12. 2022 (refixáciou úveru). Žiadateľ musí splniť aj podmienku výšky príjmu.

Odporúčania pre Získanie Hypotéky

Pri riešení nového hypotekárneho úveru sa stretnete s požiadavkou banky na poistenie nehnuteľnosti. Ak viete, že potrebujete viac peňazí, ako dostanete cez hypotéku či úver na bývanie, môžete požiadať aj o spotrebný úver. Najprv požiadajte o hypotéku a podľa jej výšky sa rozhodnite, koľko budete žiadať cez spotrebný úver. Zbytočne si na spotrebu nepožičiavajte viac, ako je nutné, pretože úroky sú dva až tri krát vyššie ako pri hypotékach.

Prečítajte si tiež: Vzťah medzi minimálnym dôchodkom a životným minimom

Prečítajte si tiež: Úvaha o životnom prostredí

tags: #nbs #životné #minimum #pôžička