Adriana Smolinská: Skúsenosti a Úskalia Predaja Nehnuteľností v Dynamickom Trhu

Realitný trh na Slovensku prechádza dynamickým obdobím, ktoré prináša so sebou nielen príležitosti, ale aj výzvy pre predávajúcich. Rastúce ceny nehnuteľností môžu nafukovať očakávania a viesť k nereálnemu ohodnoteniu majetku. V tomto článku sa pozrieme na skúsenosti a úskalia, ktoré s tým súvisia, a ako sa s nimi vyrovnať. Zameriame sa aj na marketingové trendy v realitách a na to, ako správne nastaviť cenu nehnuteľnosti.

Dynamika Cien a Očakávania Predávajúcich

Tempo zdražovania nehnuteľností na Slovensku sa neustále zrýchľuje. Realitný barometer Realitnej únie SR monitoruje ceny bytov a koncom augusta dosiahol hodnotu 3 212 eur/m2, čo predstavuje nárast o 4,6 % oproti júnu. Tento rast môže u predávajúcich vyvolať prehnané očakávania a presvedčenie, že ich nehnuteľnosť má vyššiu hodnotu, než aká je realita trhu.

Mnohí predávajúci si pri takomto raste nasadzujú ružové okuliare a veria, že ich nehnuteľnosť prinesie viac, než trh reálne ponúka. Pri oceňovaní vlastnej nehnuteľnosti zohrávajú veľkú úlohu emócie - spájajú sa s ňou spomienky, investície aj osobný príbeh majiteľa. Absencia triezveho pohľadu preto neprekvapuje.

Subjektívne Oceňovanie a Následky

„Väčšina majiteľov naceňuje svoju nehnuteľnosť subjektívne. Vysoká cena a prehnané očakávania majiteľov predaj zbytočne komplikujú,“ potvrdzuje predseda Realitnej únie SR Attila Mészáros. Príliš vysoká počiatočná cena znižuje šancu na predaj a predlžuje čas, ktorý nehnuteľnosť strávi na trhu. Základom úspešného predaja je správne určená cena. Veľa nehnuteľností stojí na trhu príliš dlho, lebo ju majitelia nastavili podľa svojich pocitov, nie podľa reality.

Príklad z Praxe

Mojmír Plavec, realitný advokát a tajomník Realitnej únie SR, uvádza bizarný prípad klienta, ktorý chcel predať dvojizbový byt s trhovou cenou 190 tisíc eur za 300 tisíc eur, pretože chcel každej z troch dcér darovať 100 tisíc eur. Tento príklad ilustruje tzv. "ukotvenie", kedy si klient vytvorí pevnú predstavu o cene, ktorej sa drží bez ohľadu na realitu.

Prečítajte si tiež: Správa cudzieho majetku a povinnosti

Ako Správne Určiť Cenu Nehnuteľnosti

1. Realistické očakávania: Položte si otázku, odkiaľ pochádza vaša predstava o cene. Je založená na reálnych dátach a analýze trhu, alebo na subjektívnych pocitoch a želaniach?
2. Analýza trhu: Porovnávanie inzerátov nestačí. To, čo je na internete, často nie je skutočná predajná cena. Dôležitá je dôkladná analýza, ktorá vychádza z aktuálneho trhu.
3. Spolupráca s maklérom: Nie všetci makléri pracujú rovnako. Vyberte si poctivého obchodníka, ktorý vám povie na rovinu aktuálnu trhovú cenu a nebude vám maľovať vzdušné zámky. Pred stanovením ponukovej ceny realitný maklér vyhodnocuje nedávne predaje v danej mikro lokalite a aktuálnu konkurenciu. Zohľadňuje pritom polohu, stav, dispozíciu, orientáciu nehnuteľnosti a desiatky ďalších faktorov. Makléri využívajú pokročilé oceňovacie nástroje a dáta, ku ktorým verejnosť prístup nemá.
4. Záujem kupujúcich: Najspoľahlivejším ukazovateľom správne nastavenej ceny je záujem zo strany potenciálnych kupujúcich - počet reakcií a obhliadok. Ak je profesionálne nastavený marketing nehnuteľnosti a inzerát pritiahne pozornosť, no napriek tomu nevedie k obhliadkam, problém je v cene. Myslite na to, že najväčšiu pozornosť púta nová ponuka.
5. Flexibilita: Zníženie ceny nie je prehra, ale prirodzená súčasť predaja. Dôležité je robiť to premyslene, nie unáhlene - veľký skok smerom nadol môže pôsobiť zúfalo a odradiť kupujúcich. Maklér vás musí o situácii s predajom priebežne informovať, aj keď správy nie sú pozitívne.

Marketing v Realitách

Marketing na trhu nehnuteľností je oblasť, ktorá sa na Slovensku dynamicky rozvíja. Mnohé spoločnosti sa snažia budovať weby a portály, ktoré sú zdrojom informácií pre kupujúcich a predávajúcich. Využívajú zvýšenie povedomia o svojich značkách, produktoch a stratégiách, a tak dosahujú rast.

Trendy zo Zahraničia

Zahraničné realitné trhy kladú dôraz na profesionálne fotografie nehnuteľností, homestaging (dobre zorganizovaný interiér nehnuteľnosti) a silný online marketing. Príbeh spätý s nehnuteľnosťou zohráva tiež dôležitú úlohu.

Jeden z najväčších realitných portálov v Nemecku, immobilienscout24.de, začal spoluprácu s nemeckým vyhľadávačom Yahoo!, kde si užívatelia môžu pozrieť zaujímavý obsah s realitami. Newyorská webová stránka streeteasy.com vytvorila iPad aplikáciu, kde majú všetci prístup k virtuálnemu svetu nehnuteľností.

Dôležitosť Marketingu

Realitný marketing sa vyvíja rýchlym tempom, najmä keď každý agent využíva on-line reklamu na zvyšovanie návštevnosti webov a prilákanie nových potenciálnych klientov. Realitné kancelárie by mali viac sledovať trendy zo západu a implementovať ich do praxe. Dôležité je byť vždy klientovi nablízku a poskytnúť mu riešenia, s ktorými by bol spokojný.

Príklad z Praxe: Ponuka Adriany Smolinskej

Andrea Smolinská ponúka na predaj novovybudovanú polyfunkčnú halu s administratívnou budovou v priemyselnej zóne Lamač, ktorá je vhodná na skladové priestory, servis alebo výrobu. Nachádza sa v tesnej blízkosti výjazdu na diaľnicu. Kolaudácia prebehla v mesiaci október 2020. Budova bola daná do užívania v roku 2020 a pozostáva z dvoch častí:

Prečítajte si tiež: Užívanie nehnuteľnosti manželkou: Prehľad

• Veľkej samostatnej priestrannej haly s výmerou 384 m2
• Samostatnej haly s výmerou 112,30 m2
• Samostatnej miestnosti pri vstupe do haly, ktorá je v súčasnosti využívaná ako denná miestnosť pre vodičov
• 2 x sociálne zázemie

Hala je montovaná so zateplenými panelmi, podlaha je železobetónová s vysokou nosnosťou. Vjazd do haly je zabezpečený 5 garážovými bránami so šírkou 8m. Nehnuteľnosť má kamerový systém a prípravu na alarm. Vynikajúca poloha priamo na hlavnej ceste a pri výjazde na diaľnicu je veľkou výhodou.

Andrea Smolinská taktiež ponúka na prenájom dvojpodlažný 4 izbový rodinný dom využívaný ako obchodno-prevádzkový objekt v Bratislave - Ružinov, Mlynské luhy.

Prečítajte si tiež: Sprievodca pre vlastníkov

tags: #adriana #smolinska #nehnutelnosti #skusenosti