Nadobudnutie a zánik vlastníckeho práva k nehnuteľnosti

Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam je komplexný proces, ktorý sa riadi Občianskym zákonníkom a ďalšími relevantnými právnymi predpismi. Tento článok sa zameriava na nadobudnutie a zánik vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, pričom zohľadňuje judikatúru a odborné názory.

Zmluvná sloboda a princíp pacta sunt servanda

Zmluvné právo je založené na zásade slobodného uzatvárania súkromnoprávnych zmlúv. Ak sa subjekty rozhodnú vstúpiť do zmluvného vzťahu, sú povinné rešpektovať zásadu pacta sunt servanda, teda povinnosť dodržiavať záväzky vyplývajúce z uzatvorenej zmluvy. To znamená povinnosť zmluvu nielen plniť, ale aj plniť ju náležite, riadne a včas. Porušenie zmluvnej povinnosti má právne následky pre stranu, ktorá povinnosť porušila.

Odstúpenie od zmluvy ako sankcia za porušenie povinnosti

Občiansky zákonník a niektoré osobitné zákony umožňujú v určitých prípadoch jednostranné odstúpenie od zmluvy ako sankciu za porušenie zmluvnej povinnosti. Účastníci zmluvného vzťahu si môžu odstúpenie od zmluvy dohodnúť aj nad rámec zákonnej úpravy, pričom v takýchto prípadoch nemusí ísť nevyhnutne o sankciu za porušenie zmluvnej povinnosti. Ak k odstúpeniu od zmluvy dochádza na základe splnenia podmienok ustanovených v zákone alebo dohodnutých účastníkmi, takéto odstúpenie nepredstavuje porušenie zásady pacta sunt servanda.

Následky odstúpenia od zmluvy

Všeobecne sú následky odstúpenia od zmluvy upravené v § 48 ods. 2 OZ, ktorý hovorí, že odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak. To znamená, že odstúpenie od zmluvy pôsobí ex tunc, a teda na zmluvu sa hľadí, akoby nikdy nevznikla. Aplikácia tohto ustanovenia nespôsobuje pri odstupovaní od zmlúv o prevode hnuteľných vecí výraznejšie problémy. Problematické sú však prípady, keď ide o odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľnosti.

Problémy pri odstupovaní od zmluvy o prevode nehnuteľnosti

Špecifický charakter nadobúdania vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam prostredníctvom vkladu do katastra nehnuteľností, ktorý má právotvorné účinky, spôsobuje problémy pri odstupovaní od zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Vyvstáva otázka, či sa vlastnícke právo pôvodného prevodcu obnovuje automaticky po odstúpení od zmluvy (a vlastnícke právo sa zapíše záznamom), alebo vlastníkom naďalej ostáva nadobúdateľ a na obnovenie vlastníckeho práva prevodcu je potrebný až následný vklad do katastra nehnuteľností. Ďalšou otázkou je, ako riešiť prípady, keď v období medzi uzatvorením zmluvy a odstúpením od nej dôjde k zmene právneho statusu nehnuteľnosti (napr. zriadenie záložného práva, vecného bremena alebo prevodu vlastníckeho práva na tretiu osobu).

Prečítajte si tiež: Správa cudzieho majetku a povinnosti

Predpoklady nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti

Podľa § 133 ods. 2 OZ sa na nadobudnutie vlastníckeho práva vyžaduje právny dôvod nadobudnutia vlastníctva (iustus titulus acquirendi) a právny spôsob nadobudnutia vlastníctva (modus adquirendi). Pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti je právnym dôvodom samotná zmluva, ktorá má len obligačné účinky. K nej musí pristúpiť vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností ako právom ustanovený modus adquirendi. Až týmto momentom nastúpia aj zmluvou zamýšľané vecno-právne účinky pôsobiace erga omnes.

Dva názorové prúdy na Slovensku a v Česku

V súvislosti s účinkami odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľnosti sa na Slovensku a v Česku vyskytujú dva základné názorové prúdy. Podľa prvého sa má § 48 ods. 2 OZ vykladať tak, že odstúpenie od zmluvy má nielen obligačné, ale aj vecno-právne účinky. Podľa druhého názorového prúdu z § 48 ods. 2 OZ nevyplýva, že by k návratu vlastníckeho práva dochádzalo ex lege, a teda odstúpenie od zmluvy samo osebe nenavracia vecno-právnu pozíciu pôvodného prevodcu. Zanikajú len obligačné účinky zmluvy a zmluvným stranám vzniká povinnosť vrátiť si vzájomne to, čo na základe zaniknutej zmluvy získali. Pre nastúpenie vecno-právnych účinkov je potrebný vklad do katastra nehnuteľností v prospech pôvodného prevodcu.

Pre potreby právnej praxe je žiadúce zaujať k účinkom odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľnosti jednoznačné stanovisko, aby sa zamedzilo existujúcej protichodnosti súdnych rozhodnutí. Zodpovedanie tohto problému by prinieslo odpoveď na otázku, či sa právo pôvodného prevodcu k nehnuteľnosti po odstúpení od zmluvy zapisuje vkladom alebo záznamom.

Automatické obnovenie vlastníckeho práva prevodcu

Podľa tohto názorového prúdu odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľnosti ex lege automaticky obnovuje vlastnícke právo prevodcu. Táto skutočnosť sa následne zapíše do katastra nehnuteľností záznamom. Prevedenú nehnuteľnosť nie je potrebné "vrátiť" ďalším úkonom, pretože táto je "vrátená" už samotným odstúpením od zmluvy. Zakladá sa fikcia, že zmluvná strana, ktorá mala byť nadobúdateľom, vlastnícke právo k nehnuteľnosti nikdy nenadobudla. Záznamovou listinou je buď súhlasné vyhlásenie oboch zmluvných strán o odstúpení od zmluvy, alebo rozhodnutie súdu.

Za základné východisko tohto názoru možno označiť argument, že v našej právnej úprave sa neuplatňuje princíp oddelenia obligačných a dispozičných úkonov, typický pre nemecký civilistický kódex BGB. Naše právo je postavené na princípe kauzálnej súvislosti. Keďže zmluva je právnym dôvodom nadobudnutia vlastníckeho práva, nemôže mať ustanovenie § 48 ods. 2 OZ iný význam ako zánik zmluvy ako právneho titulu, a to ex tunc.

Prečítajte si tiež: Užívanie nehnuteľnosti manželkou: Prehľad

K tomuto názorovému prúdu sa priklonil aj Najvyšší súd ČR vo svojom stanovisku zo dňa 19. apríla 2006, ktorého cieľom bolo zjednotiť judikatúru všeobecných súdov vo vzťahu k účinkom odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľnosti.

Kritika názoru o automatickom obnovení vlastníckeho práva

Jedným z protiargumentov je skutočnosť, že takéto riešenie zakladá asymetrickú situáciu, kedy po odstúpení prevodcovi automaticky vznikne vecné právo, zatiaľ čo nadobúdateľovi ostane len obligačný nárok na vrátenie kúpnej ceny. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa nepremlčuje, zatiaľ čo právo na vrátenie kúpnej ceny sa premlčuje.

Ďalším nedostatkom je absencia jednoznačného vysporiadania sa s prípadnou zmenou právneho statusu nehnuteľnosti počas "prechodného obdobia", napríklad zriadením záložného práva alebo vecného bremena k nej.

Má sa za to, že odstúpením od zmluvy zaniká ex tunc právny titul, čím sa úplne obnovuje pôvodný stav, aký bol pred uzavretím zmluvy, a za tejto situácie tak žiadna ďalšia osoba nemôže od pôvodného nadobúdateľa nadobudnúť vlastnícke právo, nakoľko pôvodný nadobúdateľ ako nevlastník nemohol previesť právo, ktoré sám nemal. Okolnosť, že tretia osoba bola pri uzatváraní zmluvy v dobrej viere, že nehnuteľnosť nadobúda od vlastníka, je podľa tejto alternatívy právne irelevantná.

Neposkytnutie ochrany tretej osobe v prípade odstúpenia od zmluvy medzi pôvodnými zmluvnými stranami si však nezískalo všeobecnú akceptáciu. Už pomerne krátko po vydaní zjednocujúceho stanoviska Najvyššieho súdu ČR boli jeho závery prelomené nálezom Ústavného súdu v ČR, ktorý sa, naopak, priklonil k ochrane dobromyseľnej tretej osoby, judikujúc, že odstúpením od zmluvy podľa § 48 ods. 2 OZ sa síce zmluva od počiatku ruší, avšak len s účinkami medzi jej účastníkmi.

Prečítajte si tiež: Sprievodca pre vlastníkov

Ochrana dobrej viery

OZ dobromyseľné nadobudnutie veci vo všeobecnosti neochraňuje. Výnimka zo zásady nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet v prospech dobromyseľného nadobúdateľa sa zakotvuje len v jednom prípade, a to konkrétne v § 486, ktorý chráni dobromyseľné nadobudnutie veci od nepravého dediča, ktorému dedičstvo bolo potvrdené. Ochrana dobrej viery je obsiahnutá v princípe právneho štátu. Kolíziu medzi ochranou vlastníckeho práva pôvodného prevodcu a ochranou dobrej viery tretej osoby rieši prostredníctvom tzv. vzájomného zlaďovania princípov. Zlaďovanie v tomto zmysle znamená v prvom rade skúmanie, ktorý z kolidujúcich princípov a ochrana ktorého základného práva dostane v konkrétnom prípade prednosť. Ak ide o rovnocenné princípy, potom je rozhodujúce, v akej miere sú dané princípy dotknuté. Napokon je nutné uplatniť princíp proporcionality.

Pri porovnávaní závažnosti oboch, v kolízii stojacich základných práv, by sa mala brať do úvahy skutočnosť, že v dobe uzatvorenia zmluvy medzi pôvodným nadobúdateľom a treťou osobou ako neskorším nadobúdateľom, i v dobe vkladu práva v prospech tretej osoby do katastra nehnuteľností, objektívne neexistovala skutočnosť, z ktorej by tretia osoba mohla vyvodiť, že pôvodný nadobúdateľ nie je vlastníkom. Taktiež je potrebné domyslieť, že na vytvorení základu pre dobrú vieru sa podieľal aj štát, ktorý vedie evidenciu nehnuteľností, čo by malo činiť tretiu osobu osobou obzvlášť hodnou ochrany. Ponúka sa tu tak paralela so situáciou upravenou v § 486 OZ, kedy výrazná ingerencia štátu je dôvodom na výnimočnú možnosť nadobudnutia vlastníckeho práva od nevlastníka.

Vydržanie ako spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva

Vydržanie je ďalším spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Podľa § 134 Občianskeho zákonníka, oprávnený držiteľ sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu troch rokov, ak ide o hnuteľnosť, a po dobu desať rokov, ak ide o nehnuteľnosť. Do tejto doby sa započíta aj doba, po ktorú mal vec v oprávnenej držbe právny predchodca. Nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním sa do katastra nehnuteľností zapisuje na základe notárskej zápisnice, ktorá okrem všeobecných náležitostí musí obsahovať aj vyhlásenie účastníka, že splnil uvedené podmienky vydržania.

Podmienky vydržania

Proces vydržania majetku je na Slovensku upravený v Občianskom zákonníku, konkrétne v § 134. Vydržanie je spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva, pri ktorom musí byť splnených niekoľko podmienok:

1. Oprávnená držba nehnuteľnosti po dobu 10 rokov.
2. Dobromyseľnosť osoby, ktorá nehnuteľnosť drží, t.j. presvedčenie, že jej patrí.
3. Nepretržitá držba.

Dôležité je, že vlastnícke právo nadobúdajú vydržaním uplynutím zákonom stanovenej doby a nie podaním žiadosti.

Neoprávnené nadobudnutie vlastníctva vydržaním

Pri riešení problematiky neoprávnenej držby je dôležité zohľadniť, že neoprávnený držiteľ nemôže vydržať vlastnícke právo, pretože mu chýba dobrá viera. V prípade, že niekto získal právo vlastníctva k nehnuteľnosti vydržaním, osoba, ktorá tvrdí, že je vlastníkom, musí doložiť vlastnícky titul alebo skutočnosti, ktoré takéto vlastníctvo podporujú.

Súdne konanie o potvrdení vydržania

Inštitút vydržania vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam prešiel v roku 2021 významnou zmenou, ktorú do právneho poriadku priniesla novela zákona č. 162/2015 Z. z. Civilného mimosporového poriadku. Zásadné zmeny nastali od 1.5.2021 najmä v presune kompetencií z notárov na súdy zavedením nového súdneho konania o potvrdení vydržania. Po novom už nestačí vydanie osvedčenia o vydržaní nehnuteľnosti o notára, ale vydržanie musí byť potvrdené súdnym rozhodnutím. Hmotnoprávne podmienky vydržania zostali aj v roku 2021 rovnaké a možno ich nájsť v ust. § 134 zákona č. 40/1964 Zb.

Po novom vydržanie už ,,neriešia“ notári vydaním notárskej zápisnice osvedčujúcej vydržanie nehnuteľnosti, ale celá agenda potvrdenia vydržania bola presunutá na súdy. Novinkou je preto súdne konanie o potvrdení vydržania podľa § 359a a nasl. V tomto konaní súd bude posudzovať, či navrhovateľ osvedčil, že splnil vyššie spomenuté hmotnoprávne podmienky pre nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vydržaním. Výsledkom je teda deklaratórne rozhodnutie (tzn. súd v prípade vyhovenia návrhu konštatuje, že vlastnícke právo bolo k určitému dňu nadobudnuté vydržaním). Zjednodušene povedané, týmto súdnym rozhodnutím sa nevytvára vlastnícke právo k nehnuteľnosti, ale sa len konštatuje jeho predchádzajúce nadobudnutie vydržaním.

Tento návrh podáva osoba, ktorá o sebe tvrdí, že nadobudla vlastnícke právo alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu k nehnuteľnosti vydržaním. Účastníkmi konania sú okrem navrhovateľa aj (i) osoba, ktorá je v čase začatia tohto konania zapísaná na liste vlastníctva k nehnuteľnosti, ktorej sa vydržanie týka, (ii) správca lesného pozemku a (iii) Slovenský pozemkový fond. V zmysle položky 18f sadzobníka súdnych poplatkov sa za tento návrh platí súdny poplatok vo výške 99,50 eur. Elektronickým podaním je výšku poplatku možno znížiť, a to až o polovicu v súlade s ust. § 6 ods. 3 zákona č. 71/1992 Zb.

V prvej fáze konania súd nedoručuje návrh ostatným účastníkom, ale najprv návrh spolu s dôkazmi preskúma. Súd za týmto účelom môže sám vykonať aj šetrenia na overenie správnosti tvrdení navrhovateľa. V prípade, ak súd odmietne alebo zamietne návrh, postupuje tak bez vyjadrenia ostatných účastníkov a takéto rozhodnutie doručí len navrhovateľovi.

Námietky proti uzneseniu o potvrdení vydržania je dôležitý prostriedok ochrany účastníkov a tretích osôb pred potvrdením vydržania nehnuteľnosti v prospech navrhovateľa. Náležitosti námietok upravuje Civilný mimosporový poriadok v ust. § 359h ods. 2 osobitne pre každý druh účastníka konania. Súd námietky odmietne bez nariadenia pojednávania v prípade, ak boli podané oneskorene, alebo ktoré neobsahujú zákonom predpísané náležitosti. Pokiaľ súd námietky neodmietne, bude posudzovať ich dôvodnosť.

Vopred nie je možné presne určiť, koľko bude súdne konanie o potvrdení vydržania trvať, ale treba počítať s trvaním viac ako pol roka.

Nemo plus iuris a ochrana dobromyseľného nadobúdateľa

Veľký senát obchodnoprávneho kolégia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sa zaoberal otázkou prednosti zásady nemo plus iuris s ochranou dobromyseľného nadobúdateľa, pričom základným dôvodom pre posudzovanie tejto otázky je rozporuplnosť doterajšej rozhodovacej praxe Najvyššieho súdu ako aj Ústavného súdu Slovenskej republiky.

Rozhodnutia možno rozdeliť do dvoch skupín:

1. do prvej skupiny patria rozhodnutia, ktoré uprednostňujú zásadu nemo plus iuris,
2. do druhej skupiny patria rozhodnutia, ktoré umožňujú prelomenie predmetnej zásady, keď v nich okrem iného boli reflektované závery vyslovené v náleze ústavného súdu zo 16. marca 2016, sp. zn. I. ÚS 549/2015.

Ústavný súd z hľadiska poskytnutia ústavnoprávnej ochrany musí tak postaviť na rovnakú úroveň vlastnícke právo pôvodného vlastníka a nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti novým nadobúdateľom na základe jeho dobrej viery. Tým sa dostávajú do vzájomnej kolízie obidve ústavné hodnoty - princíp ochrany dobrej viery ďalšieho nadobúdateľa (princíp dobrej viery, dôvery v akty štátu a právnej istoty v demokratickom právnom štáte) a princíp ochrany vlastníckeho práva pôvodného vlastníka (princíp nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet, t. j. nikto nemôže previesť na iného viac práv, než koľko sám má). Pokiaľ však nemožno zachovať maximum z obidvoch základných práv (čo platí aj pre tento prípad), treba prihliadnuť na princíp všeobecnej spravodlivosti, keď je nutné zvažovať všeobecné súvislosti tohto typu kolízie základných práv, ako aj individuálne okolnosti konkrétneho rozhodovaného prípadu.

Najvyšší súd pristupuje k prelomeniu zásady nemo plus iuris reštriktívne. Nadobudnutie vlastníckeho práva od nevlastníka právna úprava umožňuje len v zákonom upravených prípadoch, predstavujúcich výnimku zo zásady, že vlastnícke právo možno nadobudnúť len od vlastníka, a len v týchto prípadoch zákon uprednostňuje ochranu dobromyseľného nadobúdateľa veci a umožňuje prelomenie zásady nemo plus iuris.

Medzi prípady, kedy je možné nadobudnúť vlastnícke právo od nevlastníka, patria:

1. verejná dražba (§ 17 ods. 1 písm. f) zákona č. 527/2002 Z. z.),
2. konkurzné konanie (§ 93 ods. 4 zákona č. 7/2005 Z. z.),
3. prevod cenných papierov (§ 19 ods. 1 zákona č. 566/2001 Z. z.),
4. exekúcia (upravené nepriamo v § 140 ods. 2 písm. l) v spojení s § 150 ods. 1 zákona č. 233/1995 Z. z.).

Z určitého pohľadu za výnimku zo zásady nemo plus iuris môžeme požadovať aj situáciu kedy osoba nadobudne vlastníctvo na základe právoplatného súdneho rozhodnutia alebo zmluvy, následne prevedie vlastníctvo na tretiu osobu a po prevode vlastníctva dôjde k zrušeniu rozhodnutia (mimoriadnym opravným prostriedkom) alebo k ukončeniu pôvodnej zmluvy (odstúpenie od zmluvy, rozväzovacia podmienka alebo dovolanie sa relatívnej neplatnosti).

Najvyšší súd sa v krátkosti vyjadril aj k originárnemu nadobudnutiu vlastníckeho práva. Zásada nemo plus iuris však nie je pri otázke originárneho nadobudnutia vlastníctva podľa názoru relevantná, nakoľko nemo plus iuris vyslovene rieši existenciu práva právneho predchodcu a uplatňuje sa teda pri derivátnych prevodoch vlastníckeho práva.

Najvyšší súd sa v uznesení vyjadril aj k otázke záväznosti a hodnovernosti údajov katastra. V súvislosti s údajmi uvedenými v katastri nehnuteľností sa toto prejavuje úpravou § 70 ods. 1 katastrálneho zákona, podľa ktorého možno údaje v katastri považovať za pravdivé len dovtedy, kým sa preukáže opak. K zmene vlastníka prevádzanej nehnuteľnosti de iure sa okrem povolenia vkladu vyžaduje aj existencia platnej zmluvy a existencia vlastníckeho práva prevodcu. Dobrá viera nadobúdateľa vlastníckeho práva je významná len v zákonom výslovne uvedených prípadoch.

Zmluva o prevode vlastníckeho práva

Najčastejším spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva je popri dedení prevod vlastníckeho práva na základe zmluvy, a to najmä kúpnej, darovacej či zámennej. V záujme ochrany účastníkov zmluvy a zmluvného vzťahu ako takého, je vhodné obsahu zmluvy a jej jednotlivým ustanoveniam venovať značnú pozornosť. Kúpna cena je takým pojmovým znakom kúpnej zmluvy, že bez jej dojednania by táto zmluva ani nevznikla. Pritom je nevyhnutná dohoda o tom, že kupujúci zaplatí kúpnu cenu a tiež dohoda o jej výške. Kúpna cena sa musí dojednať v peniazoch. Výška môže byť určená fixnou cenou, ale tiež môže byť dojednaný len spôsob, postup, akým bude kúpna cena určená. Pokiaľ hovoríme o prevode pozemkov, zákon vyžaduje povinnú písomnú formu takéhoto záväzku. Ako špecifikovať predmet zmluvy v takomto prípade nám hovorí Z. č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon)) v platnom znení. Podľa § 42 ods. 2 písm. b) katastrálneho zákona, zmluva musí obsahovať parcelné číslo, názov katastrálneho územia, list vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť evidovaná a výmeru. Podpis prevodcu - predávajúceho na zmluve musí byť úradne osvedčený, aby nemohlo dôjsť k zneužitiu práv.

Odstúpenie od zmluvy

Častým problémom v praxi je odstúpenie od zmluvy. Toto právo má každý účastník zmluvy, avšak len v prípadoch, ktoré zákon predpokladá, alebo ak si to zmluvné strany výslovne v zmluve dojednali. Túto skutočnosť preto treba mať na pamäti ešte v štádiu formulácie a vyjednávania o jednotlivých zmluvných ustanoveniach, keďže bude mať zásadný vplyv na uplatňovanie nárokov kupujúceho aj predávajúceho. Účastník zmluvy totiž sám najlepšie vie, za akých okolností pre neho uzatvorenie zmluvy stráca význam, a preto by chcel využiť inštitút odstúpenia. Odstúpením od zmluvy sa zmluva ruší. - v režime Obchodného zákonníka účinky ex nunc, t. j. - v režime Občianskeho zákonníka účinky ex tunc, t. j.

Vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností

Osobitnou kategóriou je pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam vklad vlastníckeho práva do evidencie nehnuteľností vedenej príslušným Okresným úradom - katastrálny odbor, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Uzavretím kúpnej zmluvy sa jej účastníci stávajú prejavom svojej vôle viazaní. Kúpna zmluva a všetky otázky s ňou súvisiace sú po odbornej stránke veľmi náročné.

tags: #nadobudnutie #a #zanik #vlastnickeho #prava #k