Nehnuteľnosť nezapísaná v katastri: Problémy a riešenia

Nehnuteľnosti zohrávajú dôležitú úlohu v živote jednotlivcov, či už ide o bývanie, investície alebo dedičstvo. Zápis vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností je pre väčšinu ľudí rozhodujúcim zdrojom informácií pri kúpe bytu či domu. Čo sa však stane, ak nehnuteľnosť nie je v katastri zapísaná? Tento článok sa zaoberá problémami spojenými s nehnuteľnosťami nezapísanými v katastri a ponúka prehľad o možných riešeniach.

Problémy s nehnuteľnosťami nezapísanými v katastri

V súčasnosti nie je výnimkou stretnúť sa na listoch vlastníctva (ďalej len „LV“) so zapísanou poznámkou o spochybnení hodnovernosti údajov katastra, a to v časti „B“ LV pri údaji o niektorom konkrétnom vlastníkovi z titulu duplicity vlastníctva. Takáto poznámka môže znieť napr. takto: „Hodnovernosť údajov katastra o práve k nehnuteľnosti je spochybnená - údaje katastra sa nesmú používať (vlastník je duplicitný s vlastníkom z LV č. pozemok má v súčte viac vlastníckych podielov, ako tvorí 1/1 (napr.Duplicita vlastníctva je neželaným javom spôsobeným najmä spôsobom evidovania vlastníckych práv k nehnuteľnostiam v minulosti. Od roku 1951 totiž bola pozemková kniha (a neskôr zavedená evidencia nehnuteľností) vedená viac-menej len formálne, pretože zápisy do nej už neboli povinné (nemali právotvorné účinky, teda vlastnícke právo už nevznikalo zápisom do pozemkovej knihy; zápis do nej mal len evidenčný charakter). Taktiež samotné vlastnícke vzťahy ustúpili vzťahom užívacím (kedy napr. JRD alebo iné organizácie mali oprávnenie hospodáriť na cudzích pozemkoch, pričom vlastník pozemku s pozemkom nemohol prakticky nijako nakladať), čo spôsobovalo nezáujem vlastníkov o riadnu evidenciu ich vlastníckych vzťahov. Toto následne vyústilo do situácie, kedy sa do pozemkovej knihy (od roku 1951 do roku 1964) alebo neskoršej evidencie nehnuteľností (od roku 1964 do roku 1992) nezapísali všetky tituly nadobudnutia vlastníctva pozemku. Došlo tak k tomu, že napr. jeden pozemok bol viackrát prededený v prospech viacerých dedičov, kúpna zmluva nebola zapísaná, takže vlastnícke právo sa stále odvodzovalo od pôvodných a nie nových vlastníkov a pod. Mnohé tieto skutočnosti sa zistili pri spracovaní registrov obnovenej evidencie pozemkov (tzv.

Dôsledky nezapísanej nehnuteľnosti

• Obmedzené nakladanie s nehnuteľnosťou: Poznámka na LV, ktorá oznamuje, že hodnovernosť údajov katastra bola spochybnená, má obmedzujúci charakter, a teda s takouto nehnuteľnosťou nemožno disponovať (napr. ju predať). Je to práve preto, že v takomto stave nie je možné jednoznačne z LV určiť, kto je skutočným vlastníkom pozemku. Ak je v katastri zapísané duplicitné alebo viacnásobné vlastníctvo, hodnovernosť údajov katastra je spochybnená (§ 29 ods. 3 vyhlášky č. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 162/1995 Z. z.
• Právna neistota: Ako uvádza advokát Vladimír Sedliak z advokátskej kancelárie FALATH & PARTNERS, v praxi existujú situácie, keď zápis v katastri nezodpovedá skutočnému právnemu stavu. „Najčastejšie ide o prípady, keď bol zápis dosiahnutý trestnou činnosťou alebo na základe absolútne neplatného právneho úkonu,“ vysvetľuje.
• Riziko pre kupujúcich: Dobromyseľný kupujúci, ktorý dôveruje zápisu v katastri, môže byť nútený nehnuteľnosť vrátiť pôvodnému vlastníkovi a svoje peniaze si vymáhať od osoby, ktorá medzičasom nemusí existovať.
• Komplikácie pri dedičstve: Ak vlastník nehnuteľnosti zomrie a nehnuteľnosť nie je zapísaná v katastri, dedičské konanie sa môže značne skomplikovať.
• Problémy pri žiadosti o úver: Banky zvyčajne neposkytujú úvery na nehnuteľnosti, ktoré nie sú riadne zapísané v katastri.

Riešenia problémov s nezapísanou nehnuteľnosťou

Právny poriadok umožňuje niekoľko spôsobov vyriešenia takýchto sporov, pričom najlepším je dohoda dotknutých osôb.

1. Zistenie dôvodu nezapísania: Prvým krokom je prehľadne zistiť, prečo nehnuteľnosť nie je zapísaná. Môže to byť z rôznych príčin, ako sú chýbajúce dokumenty, právne problémy alebo nezrovnalosti pri zmene vlastníctva.
2. Doplnenie dokumentov: Ak sa ukáže, že chýbajú relevantné dokumenty, je potrebné ich doplniť.
3. Odborná pomoc: Ak sa vám zdá situácia zložitá alebo máte pochybnosti, neváhajte osloviť expertov. Odborník na nehnuteľnosti, právnik či geodet vám môžu poskytnúť cenné rady. Títo profesionáli vám pomôžu rozlúštiť právne aspekty a získať istotu vo vašich krokoch.
4. Žiadosť o zápis do katastra: S vybavenými dokumentmi a odbornými radami môžete pristúpiť k podaniu žiadosti o zápis do katastra.
5. Riešenie duplicity vlastníctva: Dôležité je tiež ustanovenie § 36a ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (ďalej aj len ako „Katastrálny zákon“), podľa ktorého „ak je vlastnícke právo k nehnuteľnosti zapísané na liste vlastníctva a na vykonanie záznamu je predložená ďalšia verejná listina alebo iná listina, ktorá nevychádza z údajov katastra, okresný úrad nevykoná záznam a túto skutočnosť oznámi tomu, kto ju predložil, a tomu, v koho prospech právo k nehnuteľnosti svedčí podľa listiny. Okresný úrad súčasne vyzve dotknuté osoby, aby uzavreli dohodu alebo podali na súde žalobu o určenie práva k nehnuteľnosti.“ Teda ak je okresnému úradu doručené napr. osvedčenie o dedičstve, kde údaje v ňom nevychádzajú z údajov katastra (lebo v ňom napr.
6. Súdne rozhodnutie: Podľa § 36a ods. 3 Katastrálneho zákona, ak je na vykonanie záznamu predložené súdne rozhodnutie, ktoré v dôsledku ďalšej právnej zmeny nie je záväzné pre osobu zapísanú v katastri, okresný úrad záznam nevykoná a o vydaní súdneho rozhodnutia zapíše do katastra poznámku na dobu dvoch mesiacov od jej zápisu. V prípade, že by bola okresnému úradu doručená zmluva na vykonanie zápisu do katastra vkladom, okresný úrad návrh na vklad zamietne, lebo nebude splnená podmienka preukázania, že je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou (§ 31 ods.
7. Oprava chyby: Podľa ustanovenia § 59 ods. 1 Katastrálneho zákona „konanie o oprave chyby je konanie, v ktorom okresný úrad opravuje chybné údaje katastra, ktoré vznikli jeho vlastnou činnosťou alebo činnosťou iných štátnych orgánov, notárov alebo iných osôb na základe chybných podkladov okresného úradu. Oprava chyby sa vykoná zápisom do katastra na základe rozhodnutia o oprave chyby alebo protokolu o oprave chyby“. Ide najmä o prípady, kedy došlo na strane pracovníkov katastra k nesprávnemu zápisu údajov z predložených listín (zapíše sa nesprávny účastník ako vlastník, zapíše sa nesprávny vlastnícky podiel a pod.). V takomto prípade teda okresný úrad začne konanie o oprave chyby v katastrálnom operáte, a to z vlastného podnetu (sám zistí, že došlo ku chybnému zápisu) alebo na návrh účastníka. Okresný úrad je povinný rozhodnúť o návrhu na opravu chyby do 30 dní, v odôvodnených prípadoch do 90 dní odo dňa začatia konania (§ 59a ods. 3 Katastrálneho zákona), pričom na takéto konanie sa vzťahuje zákon č. 71/1967 Zb.

Prevencia problémov

• Dôkladná kontrola: Základom je podrobné štúdium listu vlastníctva, najmä nadobúdacieho titulu a časového odstupu medzi jednotlivými prevodmi. Rizikom sú aj právnické osoby, ktoré môžu ľahko zaniknúť, ako aj prípady bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Ak nehnuteľnosť patrí do BSM a prevod prebehne bez súhlasu druhého manžela, môže byť zmluva napadnutá až do troch rokov. Varovným signálom je aj podozrivo nízka cena alebo poznámka o prebiehajúcom súdnom spore zapísaná v katastri.
• Kúpna zmluva: Ak v zmluve chýbajú základné vyhlásenia predávajúceho o právnom stave nehnuteľnosti, ide o vážny problém.
• Právna previerka: Pri väčších investíciách sa odporúča hĺbková právna previerka, ktorú vie zabezpečiť advokátska kancelária.

Príklad z praxe

Častou otázkou je, či pri kúpe nehnuteľnosti, ktorú predávajúci vlastní na základe zmluvy uzatvorenej pred viac ako 10 rokmi, je nutné, aby predávajúci najprv požiadal o vklad vlastníckych práv do katastra nehnuteľností. Ak zmluva bola v minulosti riadne uzatvorená a zahŕňa aj overenie podpisov, ale vklad do katastra nehnuteľností doteraz nebol uskutočnený, odporúča sa takúto nehnuteľnosť nekupovať. Pokiaľ ide podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva na základe pôvodnej zmluvy, tento návrh na vklad mal byť podaný v lehote do 3 rokov od podpísania kúpnej zmluvy.

Zamietnutie návrhu na vklad do katastra

V prípade, že bol návrh na vklad do katastra zamietnutý z dôvodu nedostatkov v hlasovaní poslancov (napr. pri kúpe obecného pozemku), prvým krokom je kontaktovať obecný úrad a zistiť presné príčiny zamietnutia a pokúsiť sa ich vyriešiť. Ak nedôjde k dohode, môžete podať odvolanie na Úrad geodézie, kartografie a katastra SR (ÚGKK SR), ktorý má na rozhodnutie lehotu 6 mesiacov. Možno by bolo vhodné zvážiť dohodu so starostom alebo obecným zastupiteľstvom na znovu prerokovaní predaja pozemku. Ďalšou možnosťou je podanie žaloby na súd, ak je postup obce v rozpore so zákonom alebo pravidlami obce.

Prečítajte si tiež: Riešenia pre garáže

Prečítajte si tiež: Správa cudzieho majetku a povinnosti

Prečítajte si tiež: Užívanie nehnuteľnosti manželkou: Prehľad

tags: #nehnutelnost #nezapisana #v #katastri #problem