Nehnutelnosti nezapísané v katastri: Problémy s garážami a ich riešenia

Mnohí majitelia nehnuteľností sa stretávajú s problémom, že ich garáž alebo iná stavba nie je zapísaná v katastri nehnuteľností. Tento stav môže priniesť komplikácie pri predaji nehnuteľnosti, žiadosti o hypotéku, ale aj pri bežnom užívaní. V tomto článku sa pozrieme na príčiny tohto stavu, možné dôsledky a kroky, ktoré treba podniknúť na jeho nápravu.

Problém so stavbami nezapísanými v katastri

Pri kúpe rodinného domu je dôležité overiť si, či skutočný stav nehnuteľnosti zodpovedá jej právnemu stavu. Právny stav predstavujú údaje zapísané v katastri nehnuteľností a v iných dokladoch. Ak existuje rozdiel medzi skutočným stavom a údajmi v katastri, môže to znamenať, že niektorá časť nehnuteľnosti, napríklad garáž, nie je zapísaná.

Príčiny nezapísania stavby do katastra

Existuje niekoľko dôvodov, prečo stavba nemusí byť zapísaná v katastri nehnuteľností:

• Nedokončená kolaudácia: Všetky stavby, ktorých uskutočnenie bolo podmienené vydaním stavebného povolenia, je potrebné po dokončení skolaudovať. Na základe kolaudačného rozhodnutia je možné požiadať o zápis do katastra nehnuteľností. Ak stavba neprejde riadnou kolaudáciou, nemôže byť zapísaná do katastra.
• Stavba bez stavebného povolenia: Podľa aktuálneho zákona môžete garáž bez stavebného povolenia postaviť vtedy, ak ide o drobnú stavbu, ktorá dopĺňa hlavnú stavbu na pozemku. Ak garáž spĺňa tieto podmienky, stačí len ohlásenie stavby stavebnému úradu, bez potreby získania klasického stavebného povolenia. Niektoré typy garáží možno realizovať dokonca aj bez ohlásenia. V týchto prípadoch však stále platí, že stavby bez stavebného povolenia musia byť v súlade s územným plánom obce a nesmú zasahovať do práv iných osôb.
• Staršie stavby: Aj stavby, ktoré sa v minulosti neregistrovali, sa dajú dodatočne zapísať.

Dôsledky nezapísanej stavby

Nezapísaná stavba v katastri nehnuteľností môže mať niekoľko negatívnych dôsledkov:

• Problémy s hypotékou: Ak chcete dom aj s prístavbou predať a kupujúci bude potrebovať na jeho kúpu úver, banka mu ho na neskolaudovanú stavbu neposkytne. Banky pred poskytnutím hypotéky na takúto stavbu vyžadujú zlegalizovanie skutkového stavu tak, aby sa zápis na katastri zhodoval s reálnym stavom nehnuteľnosti.
• Problémy pri predaji: Predávajúci má povinnosť zosúladiť skutočný stav so stavom evidovaným v katastri. Ak si nie ste istí, či všetko „sedí“, dá sa to preveriť.
• Susedské spory: Ak stavba nie je v súlade s územným plánom alebo zasahuje do práv iných osôb, môže to viesť k susedským sporom.

Riešenie problému nezapísanej stavby

Ak zistíte, že vaša garáž alebo iná stavba nie je zapísaná v katastri nehnuteľností, mali by ste podniknúť nasledujúce kroky:

Prečítajte si tiež: Správa cudzieho majetku a povinnosti

1. Overenie dokumentácie: Skontrolujte si, či máte k dispozícii všetky potrebné dokumenty, ako napríklad stavebné povolenie, kolaudačné rozhodnutie, geometrický plán a iné.
2. Kontaktovanie stavebného úradu: Ak nemáte k dispozícii potrebné dokumenty, kontaktujte stavebný úrad, ktorý by mal mať archivované všetky relevantné dokumenty týkajúce sa vašej nehnuteľnosti.
3. Zameranie stavby: Zavolajte geodeta, ktorý stavbu presne zameria.
4. Dodatočné stavebné povolenie: O zápis do katastra by mal požiadať majiteľ nehnuteľnosti. Bude na to potrebovať predložiť geometrický plán a dodatočné stavebné povolenie.
5. Dodatočná legalizácia stavby: Podľa platnej legislatívy bude možné podávať žiadosti o dodatočné legalizácie stavieb len do 31. marca 2029. Po tomto termíne už dodatočné kolaudácie nebudú možné.

Drobné stavby a ohlásenie stavby

Podľa stavebného zákona, ak ide o drobnú stavbu, stačí len ohlásenie stavby stavebnému úradu, bez potreby získania klasického stavebného povolenia. Niektoré typy garáží možno realizovať dokonca aj bez ohlásenia. V týchto prípadoch však stále platí, že stavby bez stavebného povolenia musia byť v súlade s územným plánom obce a nesmú zasahovať do práv iných osôb.

Čierna stavba a jej dôsledky

Ak ste postavili plot bez príslušného povolenia stavebného úradu, tak ide o čiernu stavbu. Ďalším problémom môže byť, že ste ho postavili na hranici pozemku, nakoľko ak je plot postavený na hranici pozemkov tak je potrebný k jeho umiestneniu aj súhlas suseda, ak by bol celý umiestnený len na Vašom pozemku, tak súhlas suseda nie je potrebný.

Možnosti legalizácie čiernej stavby

Čiernu stavbu môžete vyporiadať tak, že podáte žiadosť o dodatočné stavebné povolenie alebo podáte tzv ohlásenie drobnej stavby v zmysle ust. stavebného poriadku, kde v žiadosti resp. ohlásení uvediete, že ide o dodatočné povolenie stavby.

Kúpa domu s nehnuteľnosťou nezapísanou na katastri

Ak ste kúpili dom, ktorého súčasťou je stavba, ktorá nie je zapísaná na katastri, je potrebné podať žiadosť o dodatočné povolenie stavby v zmysle ust. § 88a/ ods. stavebného poriadku.

Prečítajte si tiež: Užívanie nehnuteľnosti manželkou: Prehľad

Prečítajte si tiež: Sprievodca pre vlastníkov

tags: #nehnutelnost #nezapisana #v #katastri #garaz #problem