Bezpodielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti: Komplexný pohľad

Tento článok poskytuje komplexný pohľad na bezpodielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti, s dôrazom na rozdiely medzi bezpodielovým a podielovým spoluvlastníctvom, praktické aspekty a daňové dôsledky. Cieľom je poskytnúť čitateľovi ucelený prehľad o tejto právnej inštitúcii.

Rozdiel medzi bezpodielovým a podielovým spoluvlastníctvom

Občiansky zákonník rozlišuje dva základné typy spoluvlastníctva: podielové a bezpodielové. Pochopenie rozdielov medzi nimi je kľúčové pre správne nakladanie s majetkom.

Podielové spoluvlastníctvo znamená, že vec je vo vlastníctve viacerých osôb, pričom každý z nich má určený konkrétny podiel. Tento podiel je kvantitatívnym vyjadrením práv a povinností každého spoluvlastníka vo vzájomných vzťahoch. Každému spoluvlastníkovi patrí ideálny podiel na spoločnej veci, vyjadrený zlomkom (napr. 1/2, 1/4) alebo percentami (napr. 50%, 25%). Vlastníci môžu so svojím podielom nakladať podľa vlastného uváženia (napríklad ho predať), pokiaľ sa nedohodnú inak.

Bezpodielové spoluvlastníctvo je špecifickým druhom vlastníctva, ktorý môže vzniknúť len medzi manželmi. Znamená to, že vec patrí viacerým osobám spoločne a nerozdelene. Inštitút bezpodielového spoluvlastníctva manželov je založený na zásade, že veci, ktoré ho tvoria, patria obom spoluvlastníkom bez určenia ich podielov; to znamená, že každý z nich je vlastníkom celej veci, pričom jeho vlastnícke právo je obmedzené rovnakým vlastníckym právom druhého. Za trvania spoločného majetku podiely manželov na spoločnej veci neexistujú. Ustanovenie § 149 ods. 2 OZ (v SR § 150 OZ), podľa ktorého prvej vety sú podiely oboch manželov na majetku patriacom do ich bezpodielového spoluvlastníctva rovnaké, je relevantná len pre situácie, kedy bezpodielové spoluvlastníctvo zaniklo a kedy má byť vyporiadané.

Hlavný rozdiel teda spočíva v tom, že pri bezpodielovom spoluvlastníctve neexistujú určené podiely, zatiaľ čo pri podielovom spoluvlastníctve má každý spoluvlastník svoj podiel presne definovaný. Predmet, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve nie je možné rozdeliť napríklad na polovicu, celá časť tohto predmetu spoluvlastníctva patrí ako jednému, tak aj druhému manželovi. Vlastnia ho manželia spoločne a nerozdielne.

Prečítajte si tiež: Finančná správa majetku v BSM

Vznik a zánik bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM)

Celú problematiku bezpodielového spoluvlastníctva upravuje § 143 OZ a nasl. BSM tvorí všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva (veci existujúce a uchopiteľné) a čo nadobudol každý z manželov za trvania manželstva. T.j. od vzniku manželstva sobášom až po jeho zánik (rozvodom, smrťou, vyhlásením za mŕtveho) alebo po zrušenie BSM súdom za trvania manželstva.

Do bezpodielového spoluvlastníctva manželov spadá všetok majetok nadobudnutý počas trvania manželstva s výnimkou vecí, ktoré dostal jeden z manželov darom alebo dedičstvom. Do BSM nepatria veci, ktoré manželia nadobudli pred uzatvorením manželstva ani veci slúžiace osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov. Do BSM nepatria veci získané dedičstvom alebo darom, veci, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov. Veci, ktoré slúžia výkonu povolania len jedného alebo obom z manželov (auto, vybavenie práce a podobne). Veci získané reštitúciou.

Manželia môžu upraviť rozsah BSM dohodou. Taktiež môžu vyhradiť vznik svojho BSM ku dňu zániku manželstva. Každá z týchto dohôd musí byť urobená len vo forme notárskej zápisnice spísanej notárom a uzatvorenej manželmi pred notárom. Manželia sa môžu voči inej osobe na každú z týchto dohôd odvolať len vtedy, ak jej im takáto dohoda známa. Pokiaľ sa tieto dohody týkajú nehnuteľností, musia mať písomnú formu a nadobúdajú účinnosť vkladom do katastra.

BSM zaniká:

• Zánikom manželstva: Rozvodom, smrťou jedného z manželov alebo vyhlásením jedného z manželov za mŕtveho.
• Rozhodnutím súdu: Súd môže BSM zrušiť za trvania manželstva, ak na to existujú závažné dôvody, napr. ak jeden z manželov nehospodári s majetkom riadne alebo ak sa zadlžuje.

Po zániku BSM nasleduje jeho vyporiadanie. Ak sa manželia nedohodnú inak, platí, že podiely oboch manželov sú rovnaké.

Prečítajte si tiež: Správa cudzieho majetku a povinnosti

Nakladanie s nehnuteľnosťou v BSM

Počas trvania BSM manželia spoločne nakladajú s majetkom, ktorý do neho patrí. Na katastri podľa Ficeka musí byť jasne napísané, že v liste vlastníctva musia byť zapísaní obaja manželia. Do bezpodielového vlastníctva zaraďujeme ich spoločný dom, pozemok, ale aj obchodný podiel vo firme. Aby jeden z manželov chcel s nimi rôznymi spôsobmi nakladať, musel byť mať súhlas svojej polovičky.

Často sa stáva, že jeden z manželov nadobudne nehnuteľnosť kúpnou zmluvou do svojho vlastníctva v spoluvlastníckom podieli 1/1 bez uvedenia manžela alebo manželky. POZOR! Kataster túto skutočnosť zaznamená do katastra nehnuteľností tak ako je v kúpnej zmluve napísané. Zdanlivo vyzerá, že jeden z manželov je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti. Výnimkou z predchádzajúceho tvrdenia je fakt, ak jeden z manželov kúpil nehnuteľnosť v režime zúženého BSM počas manželstva.

Exekúcia a BSM

Už z vyššie uvedeného vyplýva, že vec, ktorá je predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov (to isté platí aj v prípade, ak je vec vo výlučnom vlastníctve), nemôže byť výkonom rozhodnutia postihnutá čo do jej časti vyjadrené ideálnym podielom, lebo ustanovenia § 338 OSP (v SR § 166 EP) sa týka len podielového spoluvlastníctva. (Uznesenie NSČR sp. zn.

Daňové aspekty predaja nehnuteľnosti v BSM

Samostatnou problematikou pri bezpodielovom spoluvlastníctve nehnuteľnosti je po jej predaji následné zdaňovanie daňou z príjmu. Príjem z predaja nehnuteľnosti patriacej do bezpodielového spoluvlastníctva manželov sa zahrňuje do základu dane (čiastkového základu dane) u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak, a to len v prípade, že predmetnú nehnuteľnosť nemal nikdy zaradenú v obchodnom majetku ani jeden z manželov. Ak jeden z manželov mal predmetnú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku používanom na podnikanie, inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo na prenájom, potom príjem z predaja tejto nehnuteľnosti dosiahnutý po jej vyradení z obchodného majetku zdaní ten z manželov, ktorý mal túto nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku ako posledný. Pri predaji nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov zahrnutej do obchodného majetku, ktorú využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti obaja manželia, sa príjem z predaja rozdelí medzi oboch manželov v takom pomere, v akom nehnuteľnosť využívajú pri svojej činnosti.

Podľa § 9 ods. 3 zákona o dani z príjmov sa pri predaji nehnuteľnosti po zániku a vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov podľa § 149 až 151 Občianskeho zákonníka do doby vlastníctva nehnuteľnosti, ktorá je ustanovená v 9 ods. 1 písm.

Prečítajte si tiež: Užívanie nehnuteľnosti manželkou: Prehľad

Príklady zdaňovania príjmu z predaja nehnuteľnosti v BSM:

• Príklad 1: V roku 2025 manželia predali byt, ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v roku 2021 kúpou za 110 000 eur. Byt nebol zaradený v obchodnom majetku ani jedného z manželov. Byt predali za 190 000 eur, pričom kúpna cena im bola zaplatená v roku 2025. Ak sa tak manželia dohodnú, môže celý príjem z predaja bytu zahrnúť do základu dane manželka.
• Príklad 2: V máji 2025 manželia predali byt, ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v januári 2021 kúpou za 150 000 eur. Príjem z predaja bytu v sume 190 000 eur im kupujúci zaplatil v roku 2025. Ak si manželia nedohodli iný pomer zahrnovania príjmov z predaja predmetného bytu do základu dane, zahrnú dosiahnuté príjmy do základu dane (čiastkového základu dane) v rovnakom pomere.
• Príklad 3: Manželia vykonávajúci podnikateľskú činnosť na základe živnosti, vlastnia od roku 2015 nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, ktorú využívajú na vykonávanie živnosti, a to v rovnakom pomere. V marci 2015 manžel zaradil predmetnú nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku. V apríli 2025 manželia nehnuteľnosť predali za 100 000 eur. Nakoľko ide o predaj nehnuteľnosti zahrnutej v čase predaja do obchodného majetku manžela, príjem z jej predaja nie je oslobodený od dane z príjmov a ide o zdaniteľný príjem z podnikania podľa § 6 zákona o dani z príjmov (príjem z nakladania s obchodným majetkom).
• Príklad 4: Manželia vlastnia nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov od roku 2021. Manžel vykonáva podnikateľskú činnosť a v roku 2022 zaradil predmetnú nehnuteľnosť do obchodného majetku v súvislosti s vykonávaním živnostenského oprávnenia. V roku 2025 predmetnú nehnuteľnosť vyradil z obchodného majetku a následne ju manželia predali. Nakoľko neuplynulo päť rokov od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku manžela, tento príjem nie je od dane z príjmov oslobodený a považuje sa za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm.
• Príklad 5: Manželia nadobudli v marci 2011 do bezpodielového spoluvlastníctva byt. Po rozvode manželstva v roku 2021 byt nadobudla na základe dohody o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov manželka a v apríli 2025 ho predala. Byt nebol zahrnutý do obchodného majetku. Nakoľko ide o predaj nehnuteľnosti po zániku a vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov, do doby vlastníctva sa započítava aj doba, počas ktorej bola nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.
• Príklad 6: Manželia vlastnili byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. Na základe dohody o vyporiadaní majetku manželov po rozvode byt pripadol manželke, pričom manželovi vyplatila podiel vo výške 120 000 eur. Manželia nadobudli byt kúpou do BSM v roku 2021 za 140 000 eur. V roku 2022 manželka zomrela. Časť bytu pripadajúcu na manželku zdedil manžel a dcéra, teda manžel po dedičskom konaní vlastnil spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti v 3/4 a dcéra spoluvlastnícky podiel v 1/4. V roku 2025 byt predali. V dedičskom konaní bola stanovená hodnota bytu na 150 000 eur. Daňovník (manžel) v uvedenom prípade nadobudol časť bytu kúpou a časť bytu dedením, preto aj pri vyčísľovaní výdavkov je potrebné postupovať rozdielne. Do daňových výdavkov si môže zahrnúť 1/2 z kúpnej ceny zaplatenej pri obstaraní bytu kúpou v roku 2021, teda sumu 70 000 eur, a 1/4 z ceny určenej v uznesení o dedičstve, teda sumu 37 500 eur.

tags: #bezpodielové #spoluvlastníctvo #nehnuteľnosti