BSM: Dražba Nehnuteľnosti a Možnosti Obrany – Komplexný Prehľad

Tento článok sa zaoberá zložitou problematikou bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) a dražbou nehnuteľností, pričom sa zameriava na možnosti obrany v prípade, ak hrozí predaj nehnuteľnosti v dražbe z dôvodu dlhov jedného z manželov. Článok je určený pre širokú verejnosť, vrátane laikov, ktorí sa v právnych veciach nevyznajú, ale aj pre právnych profesionálov, ktorí hľadajú komplexný prehľad problematiky.

Úvod do BSM a jeho Vzniku

Vstupom do manželstva vzniká medzi manželmi majetkové spoločenstvo známe ako bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM). BSM možno definovať ako spoločenstvo vlastníckych práv oboch manželov na veci, ktoré manželia nadobudli počas trvania ich manželstva. Základným znakom je, že manželia nemajú kvantitatívne určený podiel na vlastníckom práve na spoločnú vec.

Podľa §143 Občianskeho zákonníka, do BSM patrí všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou:

• Vecí získaných dedičstvom alebo darom.
• Vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov.
• Vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.

Do BSM teda patria hnuteľné a nehnuteľné veci, aktíva a pasíva, ktoré nadobudol niektorý z manželov alebo obaja manželia počas trvania manželstva. BSM vzniká zo zákona dňom vzniku manželstva a zaniká dňom nadobudnutia právoplatnosti rozsudku súdu o rozvode manželstva.

Problém: Dražba Nehnuteľnosti v BSM

Častým problémom je situácia, keď jeden z manželov (alebo obaja) má dlhy a veriteľ sa rozhodne vymáhať pohľadávku prostredníctvom dražby nehnuteľnosti, ktorá patrí do BSM. Táto situácia môže byť obzvlášť stresujúca pre manžela, ktorý s dlhmi nemá nič spoločné a nechce prísť o strechu nad hlavou.

Prečítajte si tiež: Úskalia dražieb nehnuteľností

Príklad z praxe

Predstavme si situáciu, kde manželka a manžel si kúpili byt, na ktorý použili peniaze z manželovho stavebného sporenia. Okrem toho si vzali pôžičku, ktorú splácal manžel, keďže manželka bola na materskej dovolenke. Neskôr sa rozviedli a manžel chce polovicu z ceny bytu s tvrdením, že on mal stavebné sporenie a splácal pôžičku. Neberie však do úvahy, že manželka dostala od rodičov hotovosť, ktorá im chýbala na dokončenie kúpy. V takomto prípade je dôležité posúdiť, či má manželka nárok na väčšiu časť bytu ako manžel.

Možnosti Obrany Proti Dražbe

V prípade, ak hrozí dražba nehnuteľnosti v BSM, existuje niekoľko možností obrany, ktoré je možné využiť:

1. Preukázanie, že Nehnuteľnosť Nepatrí do BSM

Prvým krokom je preukázať, že nehnuteľnosť vôbec nepatrí do BSM. Ako bolo spomenuté vyššie, existujú výnimky z toho, čo patrí do BSM. Napríklad, ak jeden z manželov nadobudol nehnuteľnosť pred uzavretím manželstva, táto nehnuteľnosť nepatrí do BSM. Rovnako, ak jeden z manželov zdedil alebo dostal nehnuteľnosť darom počas trvania manželstva, táto nehnuteľnosť nepatrí do BSM.

Dôležité je posúdiť, aké finančné prostriedky boli použité na odkúpenie bytu do osobného vlastníctva. Je potrebné rozlišovať situácie, kedy sa byt odkupuje za spoločné prostriedky alebo keď sa byt odkupuje za výlučné prostriedky jedného z manželov. Môžu nastať situácie, že keď aj nehnuteľnosť patrí do BSM, avšak tá bola získaná iba výlučne pričinením jedného z manželov.

2. Zrušenie BSM Súdom

Zákonná úprava umožňuje zrušiť BSM aj počas trvania manželstva. Súd na návrh zruší bezpodielové spoluvlastníctvo manželov v prípade, že jeden z manželov získal oprávnenie na podnikateľskú činnosť. Návrh môže podať ten z manželov, ktorý nezískal oprávnenie na podnikateľskú činnosť.

Prečítajte si tiež: Správa cudzieho majetku a povinnosti

Zákon upravuje dve možnosti, kedy je možné aj za trvania manželstva požiadať o zrušenie spoločného bezpodielového spoluvlastníctva. V prvom prípade vtedy, ak jeden z manželov dlhodobo a sústavne koná tak, že jeho správanie, kroky a počínanie možno nazvať ako nehospodárne nakladanie so spoločným majetkom, ktoré vedie k postupnému zmenšovaniu majetku na úkor rodiny, ak jeden z manželov sa svojou mierou nepričiňuje o vytváranie a nadobúdanie spoločného majetku, ak nejaví záujem o nakladanie s majetkom, o rodinu, ak jeden z manželov podľahol hazardným hrám a na tento účel míňa spoločne nadobudnutý majetok manželov, ak jeden z manželov ničí spoločný majetok, v prípade že holduje alkoholu alebo iným omamným či psychotropným látkam, ak jeden z manželov postupne rozpredáva spoločný majetok bez vedomia druhého manžela a na úkor rodiny, ak sa jeden z manželov neustále zadlžuje.

V druhom prípade vtedy, ak jeden z manželov, alebo obaja, podnikajú. Ak jeden z manželov získal oprávnenie na podnikateľskú činnosť, môže druhý z manželov (ktorý nemá oprávnenie na podnikateľskú činnosť) podať na súd návrh na zrušenie bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Dôvodom je ochrana manžela, ktorý nie je podnikateľom, nakoľko pri výkone podnikateľskej činnosti jedného z manželov sa môže použiť spoločný majetok, patriaci do bezpodielového spoluvlastníctva manželov a pri podnikaní podnikateľ ručí celým svojim majetkom.

Ak súd návrhu vyhovie, zruší rozhodnutím bezpodielové spoluvlastníctvo za trvania manželstva. Jeho účinky nastanú nadobudnutím právoplatnosti rozhodnutia súdu a od tohto okamihu bezpodielové spoluvlastníctvo manželov zaniká.

3. Vyporiadanie BSM

Ak už došlo k rozvodu, je potrebné čo najskôr vyporiadať BSM. Vyporiadanie BSM je proces, v ktorom sa rozdelí majetok, ktorý patril do BSM. Vyporiadať BSM je možné dohodou manželov, súdnym rozhodnutím alebo zo zákona uplynutím doby. Ak do troch rokov od zániku BSM nedošlo k jeho vyporiadaniu dohodou alebo nebolo na návrh podaný do troch rokov od jeho zániku vyporiadané rozhodnutím súdu, platí, pokiaľ ide o hnuteľné veci, že sa manželia vyporiadali podľa stavu, v akom každý z nich veci z bezpodielového spoluvlastníctva pre potrebu svoju, svojej rodiny a domácnosti výlučne ako vlastník užíva. V ostatných hnuteľných veciach a o nehnuteľných veciach platí, že sú v podielovom spoluvlastníctve a že podiely oboch spoluvlastníkov sú rovnaké.

Pri vyporiadaní sa vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok. Ďalej sa prihliadne predovšetkým na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí. Pri vyporiadaní by sa teda zohľadnilo, aj to, že niektorý z manželov vynaložil na spoločnú vec svoje finančné prostriedky, ktoré nepatrili do BSM - napr. dar od rodičov.

Prečítajte si tiež: Užívanie nehnuteľnosti manželkou: Prehľad

4. Námietky Proti Dražbe

Ak je už dražba nariadená, je možné podať námietky proti dražbe. V námietkach je potrebné uviesť všetky dôvody, pre ktoré je dražba nezákonná alebo neoprávnená. Napríklad, ak nebol manžel, ktorý nie je dlžníkom, riadne informovaný o dražbe, alebo ak je výška dlhu neprimeraná hodnote nehnuteľnosti.

5. Žaloba o Vylúčenie Veci z Exekúcie

Ak je nehnuteľnosť exekvovaná, je možné podať žalobu o vylúčenie veci z exekúcie. Touto žalobou sa domáha, aby súd rozhodol, že nehnuteľnosť nepatrí do majetku povinného (dlžníka) a preto nemôže byť predmetom exekúcie.

Práva a Povinnosti Manželov v BSM

Počas trvania BSM majú obaja manželia práva a povinnosti vo vzťahu k spoločnému majetku. Veci v bezpodielovom spoluvlastníctve užívajú obaja manželia spoločne; spoločne uhrádzajú aj náklady vynaložené na tieto veci alebo spojené s ich užívaním a udržiavaním. Na právne úkony týkajúce sa spoločných vecí sú oprávnení a povinní obaja manželia spoločne a nerozdielne.

Počas existencie bezpodielového spoluvlastníctva zakladajú uvedené ustanovenia pasívnu solidaritu bezpodielových spoluvlastníkov v prípade dlhov spojených s vlastníctvom, užívaním a udržiavaním spoločnej veci. Keďže medzi bývalými manželmi nedošlo k vyrovnaniu ich bezpodielového spoluvlastníctva, platí, že mesačné zálohové platby za byt sú zaviazaní platiť spoločne a nerozdielne. To znamená, že spoločenstvo ako ich veriteľ môže požadovať splnenie dlhu od ktoréhokoľvek z manželov. Aj keby sa manželia medzi sebou dohodli, že zálohové platby bude uhrádzať len jeden z nich, takáto dohoda by bola voči spoločenstvu neúčinná - bývalí manželia by si len medzi sebou určili pomer na dlhu, na ktorom však naďalej participujú spoločne a nerozdielne.

Zhrnutie a Odporúčania

Dražba nehnuteľnosti v BSM je vážny problém, ktorý si vyžaduje rýchlu a efektívnu reakciu. V prípade, ak hrozí dražba, je dôležité:

1. Zistiť, či nehnuteľnosť patrí do BSM.
2. Zvážiť možnosť zrušenia BSM súdom.
3. Čo najskôr vyporiadať BSM.
4. Podať námietky proti dražbe, ak sú na to dôvody.
5. Podať žalobu o vylúčenie veci z exekúcie, ak je to možné.

V každom prípade odporúčame vyhľadať právnu pomoc, aby ste sa mohli kvalifikovane brániť a ochrániť svoje práva.

Daňové Aspekty Predaja Nehnuteľnosti v BSM

Príjem z predaja nehnuteľnosti patriacej do bezpodielového spoluvlastníctva manželov sa zahrňuje do základu dane (čiastkového základu dane) u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak, a to len v prípade, že predmetnú nehnuteľnosť nemal nikdy zaradenú v obchodnom majetku ani jeden z manželov. Ak jeden z manželov mal predmetnú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku používanom na podnikanie, inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo na prenájom, potom príjem z predaja tejto nehnuteľnosti dosiahnutý po jej vyradení z obchodného majetku zdaní ten z manželov, ktorý mal túto nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku ako posledný. Pri predaji nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov zahrnutej do obchodného majetku, ktorú využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti obaja manželia, sa príjem z predaja rozdelí medzi oboch manželov v takom pomere, v akom nehnuteľnosť využívajú pri svojej činnosti.

Podľa § 9 ods. 3 zákona o dani z príjmov sa pri predaji nehnuteľnosti po zániku a vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov podľa § 149 až 151 Občianskeho zákonníka do doby vlastníctva nehnuteľnosti, ktorá je ustanovená v 9 ods. 1 písm.

Príklady Daňových Situácií

Otázka č. 1: V roku 2025 manželia predali byt, ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v roku 2021 kúpou za 110 000 eur. Byt nebol zaradený v obchodnom majetku ani jedného z manželov. Byt predali za 190 000 eur, pričom kúpna cena im bola zaplatená v roku 2025. Ak sa tak manželia dohodnú, môže celý príjem z predaja bytu zahrnúť do základu dane manželka.

Otázka č. 2: V máji 2025 manželia predali byt, ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v januári 2021 kúpou za 150 000 eur. Príjem z predaja bytu v sume 190 000 eur im kupujúci zaplatil v roku 2025. Ak si manželia nedohodli iný pomer zahrnovania príjmov z predaja predmetného bytu do základu dane, zahrnú dosiahnuté príjmy do základu dane (čiastkového základu dane) v rovnakom pomere.

Otázka č. 3: Manželia vykonávajúci podnikateľskú činnosť na základe živnosti, vlastnia od roku 2015 nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, ktorú využívajú na vykonávanie živnosti, a to v rovnakom pomere. V marci 2015 manžel zaradil predmetnú nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku. V apríli 2025 manželia nehnuteľnosť predali za 100 000 eur. Nakoľko ide o predaj nehnuteľnosti zahrnutej v čase predaja do obchodného majetku manžela, príjem z jej predaja nie je oslobodený od dane z príjmov a ide o zdaniteľný príjem z podnikania podľa § 6 zákona o dani z príjmov (príjem z nakladania s obchodným majetkom).

Otázka č. 4: Manželia vlastnia nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov od roku 2021. Manžel vykonáva podnikateľskú činnosť a v roku 2022 zaradil predmetnú nehnuteľnosť do obchodného majetku v súvislosti s vykonávaním živnostenského oprávnenia. V roku 2025 predmetnú nehnuteľnosť vyradil z obchodného majetku a následne ju manželia predali. Nakoľko neuplynulo päť rokov od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku manžela, tento príjem nie je od dane z príjmov oslobodený a považuje sa za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm.

Otázka č. 5: Manželia nadobudli v marci 2011 do bezpodielového spoluvlastníctva byt. Po rozvode manželstva v roku 2021 byt nadobudla na základe dohody o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov manželka a v apríli 2025 ho predala. Byt nebol zahrnutý do obchodného majetku. Nakoľko ide o predaj nehnuteľnosti po zániku a vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov, do doby vlastníctva sa započítava aj doba, počas ktorej bola nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.

Otázka č. 6: Manželia vlastnili byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. Na základe dohody o vyporiadaní majetku manželov po rozvode byt pripadol manželke, pričom manželovi vyplatila podiel vo výške 120 000 eur. Manželia nadobudli byt kúpou do BSM v roku 2021 za 140 000 eur. V roku 2022 manželka zomrela. Časť bytu pripadajúcu na manželku zdedil manžel a dcéra, teda manžel po dedičskom konaní vlastnil spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti v 3/4 a dcéra spoluvlastnícky podiel v 1/4. V roku 2025 byt predali. V dedičskom konaní bola stanovená hodnota bytu na 150 000 eur. Daňovník (manžel) v uvedenom prípade nadobudol časť bytu kúpou a časť bytu dedením, preto aj pri vyčíslovaní výdavkov je potrebné postupovať rozdielne. Do daňových výdavkov si môže zahrnúť 1/2 z kúpnej ceny zaplatenej pri obstaraní bytu kúpou v roku 2021, teda sumu 70 000 eur, a 1/4 z ceny určenej v uznesení o dedičstve, teda sumu 37 500 eur.

tags: #bsm #dražba #nehnuteľnosti